不動産投資
非上場のアパを決算で読む——売上2,260億円・営業利益率36.3%の全体像【全7回・第1回】
2025年11月21日 不動産投資
東雲結子：先生、3連休の旅行でアパホテルに泊まって、すっかりファンになりました！ 帰りの新幹線でアパの有価証券報告書を読もうとしたのに、どこを探しても見つからないんです。 税理士石井：うーん、それは探し方の問題ではないん …
次に伸びるホテル企業を見抜く7つの数字｜大家さんの経験は決算分析にそのまま使える
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：8社読んだら、ホテル株が分かった気がします。あとは一番伸びた会社を買えば……。 税理士石井：そこで最初に戻らないでください。 東雲結子：すみません。では、毎回何を見れば迷わないですか？ 税理士石井：七つに絞りま …
帝国ホテルは成長していないのか？｜京都開業と本館再開発を抱える「投資局面」の決算
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：帝国ホテルの売上は2.8％増。ほかの会社より地味ですね。 税理士石井：地味に見えますが、建設仮勘定が110億円あります。決算書の中で京都が開業を待っています。 東雲結子：まだ売上を生まない建物に、お金が先に出て …
ポラリスは売上2倍超でも手放しで喜べない｜M&A、のれん、統合効果の正しい読み方
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：ポラリスの売上が122％増です。これは文句なしの急成長ですね！ 税理士石井：えーっと、文句はありませんが、質問は山ほどあります。 東雲結子：まず何を聞きます？ 税理士石井：自力で増えたのか、会社を買って増えたの …
藤田観光は増収増益なのに、全部門が同じように儲かっていない｜WHGが稼ぐ理由
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：藤田観光は全事業が増収です。全員そろって絶好調ですね！ 税理士石井：売上は全員増えましたが、利益の通知表はかなり違います。 東雲結子：同じホテル会社の中でも？ 税理士石井：WHGは約79億円稼ぎ、リゾートは増収 …
共立メンテナンスとリゾートトラストはなぜ強い？｜「宿泊しない日」にも売上が立つ会社
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：ホテル会社なのに、共立メンテナンスは寮、リゾートトラストは医療。寄り道が多くないですか？ 税理士石井：むしろ、その寄り道が本線を支えています。 東雲結子：ホテルが暇な日も、寮費や会費が入る？ 税理士石井：そうで …
ホテル決算はADRで差がつく｜値上げしながら稼働率も上げた会社が強かった
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：ホテルは満室にすれば勝ちですよね。空室ゼロ、気持ちいいです！ 税理士石井：満室にするため半額で売ったら、気持ちよく赤字になることもあります。 東雲結子：では単価を上げれば？ 税理士石井：上げすぎて空室だらけでも …
ABホテルの営業利益率40％はなぜ可能？｜帝国ホテル1％台との「儲け方の違い」を読む
2025年11月20日 不動産投資
東雲結子：ABホテルの営業利益率、約40％です。ホテルは全部この形にすれば大儲けでは？ 税理士石井：そう単純なら、帝国ホテルも明日から朝食会場と宴会場を閉めています。 東雲結子：あっ……売っているものが違うんですね。 税 …
ホテル企業8社を一気読み｜伸びた会社と伸びなかった会社の差は「客数」ではなかった
2025年11月19日 不動産投資
東雲結子：決算を全部並べました。売上が一番伸びた会社を買えばいいんですよね？ 税理士石井：うーん、その結論だとポラリスが圧勝ですが、買収で会社の大きさが変わっています。 東雲結子：では、営業利益率が一番高いABホテルが優 …
ホテル会社の決算を分析してみよう！ホテルは売上高だけで読むとほぼ必ず間違える
2025年11月19日 不動産投資
2025年の日本のホテル市場には強い追い風が吹いています。日本政府観光局によれば、2025年10月の訪日外客数は389万6,300人で前年同月比17.6％増、1月から10月の累計は3,554万7,200人で17.7％増で …
景気後退に強いのはホテルか賃貸か｜三井不動産と共立メンテナンスに見る事業ポートフォリオ
2025年11月19日 不動産投資
東雲結子：ホテルは単価を上げられるから、賃貸より強いんですよね。 税理士石井：需要が強いときはそうです。でも、需要が急に止まると売上もすぐ落ちます。 東雲結子：賃貸は家賃を上げにくい代わりに、急にはゼロになりにくい。 税 …
ホテルオーナーと運営会社を分けると、何が見えるのか｜J-REITと大規模大家の組織設計
2025年11月19日 不動産投資
東雲結子：ホテルは、建物の持ち主と運営会社が別でも成り立つんですね。 税理士石井：はい。ジャパン・ホテル・リートのような投資法人はホテルを保有し、現場運営はホテル会社が担います。 東雲結子：大家さんと管理会社の関係に似て …
東急ステイやResidence Innは、ホテルと賃貸の間で何を売っているのか｜中長期滞在市場の可能性
2025年11月18日 不動産投資
東雲結子：1泊のホテルと2年契約の賃貸。その間にいるお客さんも多そうですね。 税理士石井：出張、研修、治療、引っ越し、来日直後など、1週間から数か月住みたい人がいます。 東雲結子：マンスリーマンションのような需要ですか。 …
ホテルのサービスを賃貸へ入れすぎると、なぜ儲からなくなるのか｜ドーミーイン・アパ・三井ガーデンに学ぶ
2025年11月18日 不動産投資
東雲結子：入居者満足を上げるために、朝食、清掃、タオル交換、宅配受取まで付けたいです。 税理士石井：それは、アパートではなくホテルへ近づいています。 東雲結子：満足度が高いなら良いことでは？ 税理士石井：もちろん良いので …
共立メンテナンスは、なぜ「寮」と「ホテル」の両方を持つのか｜長期滞在と短期宿泊の経営比較
2025年11月17日 不動産投資
東雲結子：ドーミーインの会社は、学生寮も運営しているんですね。少し意外です。 税理士石井：共立メンテナンスは、むしろ寮事業から始まり、その運営ノウハウをホテルへ広げました。 東雲結子：寮とホテルでは、住む期間がずいぶん違 …
マリオット・ヒルトン・アパの会員戦略から、大家さんの「退去を減らす仕組み」を考える
2025年11月17日 不動産投資
東雲結子：ホテルのポイントは貯めますが、賃貸住宅にポイント制度はありませんね。 税理士石井：家賃100円で1ポイントを付けたいですか。 東雲結子：えーっと、それは管理が大変そうです。 税理士石井：大家さんが学ぶべきなのは …
ホテルのダイナミックプライシングは、賃貸経営へどこまで持ち込めるか
2025年11月16日 不動産投資
東雲結子：ホテルは週末になると値段が上がりますよね。アパートも月末だけ家賃を上げたらどうでしょう。 税理士石井：それは入居者さんが落ち着きません。賃貸借は毎日価格を変える商品ではありません。 東雲結子：では、ホテルの価格 …
アパホテルの「保有・運営・直販」モデルは、賃貸大家と何が似ているのか
2025年11月15日 不動産投資
東雲結子：マリオットが身軽なら、ホテル会社は全部アセットライトへ行くんでしょうか。 税理士石井：そうでもありません。アパグループのように、開発・保有・運営を強く組み合わせる企業もあります。 東雲結子：こちらは大家さんに近 …
マリオット・ヒルトンは、なぜホテルをあまり持たずに巨大化できるのか｜アセットライトと大家業
2025年11月14日 不動産投資
東雲結子：マリオットやヒルトンは、世界中にホテルを持っている大地主なんですよね。 税理士石井：実は、建物を自社で持たず、ブランドや運営を提供するホテルが大半です。 東雲結子：えっ。ホテル会社なのに、ホテルを持っていないん …
ホテル1室と賃貸1室は、同じ「部屋貸し」でも別の商売です｜ADR・RevPAR・NOIを並べてみる
2025年11月13日 不動産投資
東雲結子：ホテルもアパートも、部屋を貸して家賃をもらう仕事ですよね。つまり、ほぼ同じ商売でしょうか。 税理士石井：うーん、入口は似ていますが、ホテルは毎晩売り直す商売、賃貸は一度決めた条件を長く守る商売です。 東雲結子： …
