東雲結子：石井先生、冬のボーナスが出たので、週末に住宅展示場を回ってきました！ キッチンもお風呂もピカピカで、帰りの電車ではもう、心は完全に施主でした。
税理士石井：ふふ、展示場のモデルハウスは、オプションを全部のせた「夢のフルコース」ですからね。それで、その夢はいくら借りる計算ですか？
東雲結子：4,000万円を35年です！ もし金利が1%上がっても、たった1%ですよね。ショートケーキのいちごを1粒あきらめるくらいの話です。
税理士石井：うーん、そのいちご、金利が0.5%から1.5%になると毎月1万8,640円です。しかも420か月、毎月届きます。35年間に払う利息の合計は、361万円から1,144万円に増える計算です。
東雲結子：いちごが420粒……もう、いちご狩りの農園ひとつ分じゃないですか！ でも、変動金利には5年ルールがあるから、5年間は返済額が変わらないんですよね？ だったら安心です！
税理士石井：おっと（汗）、そこが落とし穴なんです。返済額が変わらなくても、利息は金利どおりに増えて、そのぶん元金の減り方が遅れます。5年後に返済額を見直すときも、上がるのは前の1.25倍まで。払いきれない分は消えずに、あとへ送られるだけです。しかも、このルールはすべての銀行にあるわけではありません。
東雲結子：見た目は同じショートケーキなのに、中身だけだんだん利息味になっていく……。ケーキ屋さんなら、行列ができないお店です。
税理士石井：ははは、たしかに。金利の影響は、借りたあとだけでなく、借りる前にも出ます。月12万円の返済で35年なら、借りられる額は0.5%で約4,623万円、1.5%で約3,919万円。同じ返済額で、予算が約700万円縮むんです。
東雲結子：700万円……。展示場で見たアイランドキッチンが、カタログごと遠ざかっていきました。
税理士石井：大家業でも、物件を探す前にまず「いくらまで借りられるか」を確かめますよね。住宅ローンも同じです。返済額と借りられる額、5年ルールと125%ルール、住宅ローン控除、それに大家さんの借入の税金まで、数字で順番に見ていきましょう。
日本銀行は2025年12月19日、政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標）を0.5%程度から0.75%程度に引き上げました（12月22日から）。同じ日、三菱UFJ銀行は、短期プライムレート（短プラ。銀行が短期の貸出の基準にする金利）を1.875%から2.125%に引き上げると発表しています（2026年2月2日から適用の予定）。10年国債の利回りは12月30日の終値で2.070%、全期間固定型のフラット35の金利は12月に1.97%でした。
こうなると気になるのは、住宅ローンの金利上昇で返済額がどれだけ変わるか、です。住宅金融支援機構の調査では、2024年10月〜2025年3月に住宅ローンを借りた人の79.0%が変動型を選んでいます。変動型は金利の見直しが返済に響きますが、「5年ルールと125%ルールがあるから大丈夫」と考えている方も少なくありません。この記事では、元利均等返済の式から金利ごとの毎月の返済額と、同じ返済額で借りられる額を計算し、5年ルール・125%ルールで何が守られ、何が守られないのかを数字で確かめます。
後半は税理士としての本題です。2025年に入居した人の住宅ローン控除の決まりと、令和8年度税制改正大綱が示した2026年以降の方向、そして大家さんの借入金の利子の扱いと、土地の分の損益通算の制限を、条文に沿って整理します。投資用不動産の利回りと金利の関係は、投資用不動産の利回りを取り上げる回で、2026年以降のシナリオは今後の不動産価格を取り上げる回で詳しく見ます。
2025年末の住宅ローン金利は、日銀の利上げが時間差で届く途中にある
まず、2025年末の出発点を確かめておきます。
| 項目 | 水準 | 時点・定義 |
| 政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標） | 0.75%程度 | 2025年12月19日決定、12月22日から |
| 短期プライムレート（最頻値） | 1.875% | 2025年3月3日から。三菱UFJ銀行は2.125%への引き上げを12月19日に発表（2026年2月2日適用の予定） |
| 変動金利の例（三菱UFJ銀行、新規借入・優遇後の適用金利） | 0.595〜0.675% | 2025年4月（店頭金利2.875%）。1つの銀行の例で、市場の平均ではない |
| フラット35（借入期間21〜35年、融資率9割以下、最低金利＝最頻金利） | 1.97% | 2025年12月（11月は1.90%） |
| 10年国債利回り（新発10年債） | 2.070% | 2025年12月30日の終値 |
| 変動型を選んだ人の割合 | 79.0% | 住宅金融支援機構、2025年4月調査（2024年10月〜2025年3月の借入） |
変動金利の住宅ローンは、銀行ごとの基準金利（店頭金利）から優遇幅を差し引いた適用金利で返していきます。この基準金利は、日銀の政策金利そのものではありません。住宅金融支援機構の「2024年度 住宅ローン貸出動向調査結果」（2025年2月7日）によれば、基準金利を見直すときに主に参照する金利は短期プライムレートが最も多く、長期プライムレートなどが続きます。
2025年の動きを追うと、この「時間差」がよくわかります。日銀は2025年1月24日に政策金利を0.5%程度に引き上げました。三菱UFJ銀行は「2025年1月24日発表の「短期プライムレートの引き上げ」に伴い、」変動金利の基準金利を2025年4月1日に見直すと告知し、4月1日を基準日とする年2回見直しの契約では、新しい金利は「2025年6月の返済日の翌日（2025年7月約定返済分より反映）」とされました。日銀の決定から、返済中の人に新しい金利が適用されるまで、およそ半年かかっているわけです。
2025年12月の利上げについては、短プラの改定が2026年2月2日の予定で、2025年12月31日までに公表された資料では、各銀行が変動の基準金利をいつ、どれだけ見直すかは確認できていません。日銀は12月19日の声明で、今後について「経済・物価情勢の改善に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになると考えている」と説明しています。これは日銀の考え方の説明で、時期や幅を約束したものではありません。
毎月の返済額は、元利均等返済の式で計算できる
金利が変わると返済がどう変わるかは、式で確かめられます。三井住友銀行の解説（2024年7月10日）は、元利均等返済の毎月の返済額の計算式を、「借入金額×月利×（1＋月利）^返済回数÷｛（1＋月利）^返済回数－1｝」と示しています。月利を年利÷12として計算すると、同行が示す例（3,000万円、金利1.500%、35年）の毎月91,855円と一致します。この記事の計算は、すべてこの式によるものです。
用語メモ：元利均等返済…毎月の返済額（元金と利息の合計）が同じになる返し方です。借り始めは返済額に占める利息が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が大きくなります。元金を毎月同じ額ずつ返す方法は元金均等返済といいます。
元利均等返済では、同じ返済額でも、中身の割合が金利で大きく変わります。4,000万円を35年で借りた場合、1回目の返済のうち利息は、金利0.5%なら16,667円で返済額103,834円の約16%、金利1.5%なら50,000円で122,474円の約41%です（当ブログの計算）。金利が上がると、返済額が増えるだけでなく、払ったお金のうち元金を減らすことに回る割合が小さくなる。この性質は、あとで見る5年ルールと、大家さんの税金の話の両方につながってきます。
住宅ローン金利が1%上がると、4,000万円・35年の返済は毎月2万円前後増える
では、金利ごとの毎月の返済額を並べます。
| 金利 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | 4,000万円の利息の合計 |
| 0.50% | 77,876円 | 103,834円 | 129,793円 | 361万円 |
| 0.75% | 81,235円 | 108,314円 | 135,392円 | 549万円 |
| 1.00% | 84,686円 | 112,914円 | 141,143円 | 742万円 |
| 1.25% | 88,226円 | 117,635円 | 147,043円 | 941万円 |
| 1.50% | 91,855円 | 122,474円 | 153,092円 | 1,144万円 |
| 1.75% | 95,573円 | 127,431円 | 159,289円 | 1,352万円 |
| 2.00% | 99,379円 | 132,505円 | 165,631円 | 1,565万円 |
| 2.25% | 103,271円 | 137,695円 | 172,118円 | 1,783万円 |
| 2.50% | 107,249円 | 142,998円 | 178,748円 | 2,006万円 |
| 2.75% | 111,310円 | 148,414円 | 185,517円 | 2,233万円 |
| 3.00% | 115,455円 | 153,940円 | 192,425円 | 2,465万円 |
※元利均等返済、35年（420回）、ボーナス払いなし、金利は35年間一定、月利＝年利÷12。毎月の返済額は円未満を四捨五入。利息の合計は「毎月の返済額×420回−借入額」。当ブログの計算。
4,000万円・35年で金利が1ポイント上がると、毎月の返済は、0.5%から1.5%で1万8,640円、1.0%から2.0%で1万9,591円、2.0%から3.0%で2万1,435円増えます。年にすると、0.5%から1.5%で22万3,680円、2.0%から3.0%で25万7,220円です（当ブログの計算）。同じ1ポイントでも、もとの金利が高いほど増え方は大きくなります。
35年間の利息の合計は、さらに印象が変わります。0.5%なら361万円の利息が、1.5%では1,144万円と約783万円増え、3.0%では2,465万円と、借入額の6割を超えます。返済額の表は「毎月」を見せてくれますが、利息の合計は「人生全体でいくら払うか」を見せてくれます。
私自身、大家として借入を返してきて、返済予定表の利息の列ほど正直な数字はないと感じています。返済額の欄はいつも同じ顔をしているのに、利息の欄だけは、金利が動くたびに表情を変える。住宅ローンを組む前に、この表で「自分の借入額の行」を一度指でなぞってみてほしいと思います。
同じ返済額なら、借りられる額は金利1ポイントで1割以上減る
ここからが、この記事でいちばん伝えたいところです。金利の影響は、すでに借りている人の返済額だけでなく、これから借りる人の「借りられる額」にも出ます。毎月の返済額を先に決めると、借りられる額は、さきほどの式を逆にした「毎月の返済額×｛（1＋月利）^返済回数－1｝÷｛月利×（1＋月利）^返済回数｝」で計算できます。
| 金利 | 月12万円・35年で借りられる額 | 0.5%と比べた増減 |
| 0.50% | 4,623万円 | ― |
| 0.75% | 4,432万円 | −4.1% |
| 1.00% | 4,251万円 | −8.0% |
| 1.25% | 4,080万円 | −11.7% |
| 1.50% | 3,919万円 | −15.2% |
| 1.75% | 3,767万円 | −18.5% |
| 2.00% | 3,623万円 | −21.6% |
| 2.25% | 3,486万円 | −24.6% |
| 2.50% | 3,357万円 | −27.4% |
| 2.75% | 3,234万円 | −30.0% |
| 3.00% | 3,118万円 | −32.5% |
※元利均等返済、35年（420回）、ボーナス払いなし、金利は35年間一定。万円未満を四捨五入。当ブログの計算。
月12万円の返済で借りられる額は、0.5%なら4,623万円、1.5%なら3,919万円。1ポイントの上昇で約704万円、15.2%減ります。1.0%から2.0%では14.8%、2.0%から3.0%では13.9%の減少です（当ブログの計算）。この表の範囲（0.5〜3.0%）では、どこから上がっても1ポイントで1割を大きく超えて減る、と覚えておくとよいでしょう。
図は、上の段が4,000万円・35年の毎月の返済額、下の段が毎月12万円の返済で借りられる額を、金利0.5%から3.0%まで0.25ポイント刻みで並べたものです。下の段の棒には、0.5%と比べた増減率も書き込んでいます。上の段の矢印は、0.5%から1.5%への1ポイントで返済が1万8,640円増えることを示しています。ひし形の印は2025年末の目安で、変動金利の例0.595%（三菱UFJ銀行の2025年4月の新規借入の優遇後の適用金利の下限で、市場の平均ではありません）では返済105,522円・借りられる額4,549万円、フラット35の1.97%（2025年12月）では131,890円・3,639万円の位置にあたります（当ブログの計算）。
なぜ返済額より借りられる額のほうが大きく動いて見えるのか。返済額は「すでに決まった借入額」に金利をかけた結果ですが、借りられる額は「決まった返済額」で何年分の利息と元金をまかなえるかの逆算だからです。35年という長い期間では、金利のわずかな差が、元金に回せるお金の差として積み上がります。
金融機関の審査も、この「返済額から逆算する」考え方に立っています。三井住友銀行のフラット35の商品概要説明書（2019年10月1日現在）は、総返済負担率を「年収に占めるすべてのお借り入れ（フラット３５を含みます）の年間返済額の割合」とし、基準を年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下としています（2025年12月31日時点の基準を示す資料は、今回は確認できていません）。民間の金融機関でも、国土交通省の令和6年度の調査（2025年3月）では、回答した974機関のうち880機関が返済負担率を審査項目に挙げています（報告書の表記では「返済負担率(90.3％)」）。住宅金融支援機構の調査では、審査に用いる金利は「貸出金利」が最も多く、次が「審査金利」です。
用語メモ：返済負担率…年収に対する、住宅ローンを含むすべての借入の年間返済額の割合です。たとえば月12万円の返済は年144万円で、年収480万円なら30%にあたります。
つまり、借入の審査に使う金利が上がれば、同じ年収でも借りられる額は小さくなります。住宅を買う人の予算が縮めば、ほかの条件が同じなら、住宅の価格には下向きの力として働くはずです（当ブログの見方）。ただし実際の価格は、建築費や需給、家賃・物価の動きにも左右されます。日銀の金融システムレポート（2025年10月号）も、不動産価格の上昇には「資材価格の高騰や人手不足の影響などによる供給要因が寄与しているとみられる」と書いています。金利が価格に効く経路と、それを打ち消す力の全体像は、金利と不動産価格の関係を取り上げる回で詳しく見ます。
5年ルールと125%ルールは返済額の急な増加を抑えるが、利息は減らしてくれない
変動金利の住宅ローンには、金利が上がったときに返済額が一気に増えないようにする仕組みがあることが多く、5年ルール・125%ルールと呼ばれます。
三菱UFJ銀行は、「変動金利かつ元利均等返済で借入中の場合、10月1日を基準とした5年間は返済額に変更はありません」と説明しています。これが5年ルールです。遠賀信用金庫の告知（2025年3月28日）は、5年ごとに返済額を見直すときについて「見直し後のご返済額は、見直し前のご返済額の1.25倍を上限といたします。」としています。これが125%ルールです。
大事なのは、返済額が変わらない間も、金利は見直されているということです。金利が上がると、同じ返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅れます。利息が返済額を上回ってしまった場合について、遠賀信用金庫は「ご返済額を超えたお利息は、未払利息として翌月以降の返済分として繰り延べて支払うことになります。」としています。同じ告知は、最終の返済期日に残った未払利息や元金は一括で返すことになるとも説明しています。
用語メモ：未払利息…金利が上がって、毎月の利息が返済額を上回ったときに、払いきれなかった利息のことです。消えるわけではなく、後の返済に繰り延べられます。
ここで注意したいのは、このルールが「どの銀行にもある決まり」ではないことです。住宅金融支援機構の調査では、5年間は返済額が変わらず、その後は最大125%まで増えるいわゆる5年・125%ルールが最も多い方式ですが、全行共通ではありません。ソニー銀行は解説ページで「5年ルール・125％ルールは導入していません。」と書いています（ページに日付の表示はありません）。三菱UFJ銀行も「元金均等返済の場合は5年ルール・125%ルールはありません。」としています。
金利の見直しの頻度も、年2回とは限りません。同じ調査では、返済中の基準金利の見直しは半期ごと（4月・10月）が最も多く、次が毎月です。三菱UFJ銀行は2025年4月以降の新規借入について「毎月1日を基準日とし変動金利の基準金利を見直します。」としています。住信SBIネット銀行は2025年9月1日のお知らせで、2025年12月18日以降の契約から基準金利の見直しを年2回から毎月に変え、5年ごとの返済額の見直しについては「変更はございません。」としました。毎月見直しでも、5年・125%ルールが残る銀行があるわけです。
では、5年ルールと125%ルールのもとで金利が上がると、何が起きるのか。4,000万円を35年、当初の金利0.8%で借りた例で計算してみます。
| 4,000万円・35年・当初0.8%の例 | 1〜60回目の返済 | 60回返済後の残高 | 61回目からの返済（再計算した額） | 125%の上限 | 61回目からの実際の返済 | 毎月あとへ送られる元金 |
| 1回目から1.8%（+1ポイント） | 109,224円 | 36,911,974円 | 132,772円 | 136,530円 | 132,772円 | 0円 |
| 61回目から1.8%（+1ポイント） | 109,224円 | 34,947,852円 | 125,707円 | 136,530円 | 125,707円 | 0円 |
| 61回目から2.8%（+2ポイント） | 109,224円 | 34,947,852円 | 143,599円 | 136,530円 | 136,530円 | 7,069円 |
| 61回目から3.8%（+3ポイント） | 109,224円 | 34,947,852円 | 162,842円 | 136,530円 | 136,530円 | 26,312円 |
※当ブログの試算。見直し後の金利はその後も一定とし、返済額は5年（60回）ごとに残りの期間で再計算、上限は前回の返済額の1.25倍とした。半年ごと・毎月の見直しの細かい時点や銀行ごとの端数処理は考えていない。5年・125%ルールのない銀行もある。
1行目は、借りた直後に金利が1ポイント上がった場合です。5年ルールで返済額は109,224円のまま変わりませんが、60回返済した後の残高は36,911,974円で、5年後に上がった場合（34,947,852円）より約196万円多く残っています。返済額が同じでも、増えた利息のぶんだけ元金が減っていないのです。そして61回目からの返済額は132,772円と、2万3,548円（21.6%）増えます（当ブログの計算）。「5年間守られた」のではなく、「5年分をまとめて後から払う」と考えたほうが、実態に近いでしょう。
3行目と4行目では125%ルールが効きます。2ポイント上がると、本来は143,599円にすべき返済額が上限の136,530円に抑えられ、毎月7,069円の元金の返済があとへ送られます。3ポイントなら毎月26,312円です。3ポイントの例では、11年目（121回目）からの返済も上限の170,663円で1,150円足りず、16年目（181回目）からの172,264円でようやく追いつく計算です。この4つの例では、金利がその後も一定なら、最終回までに返し終わり、未払利息も生じません。61回目の利息は2.8%で81,545円、3.8%でも110,668円と、返済額136,530円を下回るからです。
未払利息が出るのは、利息が返済額を上回るときです。この例の返済額109,224円は、借り始めの残高4,000万円に対しては年3.28%の利息にあたります（109,224円×12÷4,000万円、当ブログの計算）。借りてすぐに金利がそれを超える水準まで上がると、利息を払いきれない月が出てきます。残高が減るにつれてこの水準は上がり、60回返済後の残高34,947,852円に対しては年3.75%です（当ブログの計算）。
大家業でいえば、修繕の積立額を毎月同じにしたまま、工事費だけが値上がりしていく状態に近いかもしれません。積立額が変わらないので家計は平穏に見えますが、足りない分は消えずに、大規模修繕のときにまとめてやってきます。5年ルールと125%ルールは、返済の「急な増加」を和らげるクッションであって、増えた利息を消してくれる仕組みではありません。
固定金利は返済額が動かない代わりに、最初から金利が高い
全期間固定型の住宅ローンの一つが、フラット35です。住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅ローンを買い取る仕組み（機構買取型）の長期固定金利型住宅ローンで、2025年12月の金利（借入期間21〜35年、融資率9割以下）は最低金利・最頻金利とも1.97%でした。住友不動産ステップの「フラット35金利ニュース 2025年12月」は、これを団体信用生命保険を含めた金利の表示に変わった2017年10月の制度変更以降で最も高い水準としています。それより前の金利とは表示の仕方が違うため、単純には比べられません。
なお、12月の1.97%は12月1日に公表された金利で、その後の10年国債利回りの上昇（12月19日の終値2.020%、30日の2.070%）より前に決まったものです。
変動金利の例（三菱UFJ銀行、2025年4月の新規借入で0.595〜0.675%）とフラット35の1.97%の差は、下限で比べて約1.4ポイントです（1.97−0.595、当ブログの計算）。図の印のとおり、4,000万円・35年の毎月の返済は、変動の例0.595%なら105,522円、フラット35の1.97%なら131,890円で、差は2万6,368円です。月12万円の返済で借りられる額では4,549万円と3,639万円で、910万円の差になります（どちらも金利が35年間変わらないとした当ブログの計算で、変動金利は実際には見直されます）。
借りる人の多くは、変動型を選んできました。国土交通省の調査では、2023年度の新規貸出は変動型が84.3%、固定期間選択型が9.0%、全期間固定型が2.1%、フラット35などの証券化ローンが4.5%で、2023年度末の残高でも変動型が70.3%を占めます。
固定金利は、金利が上がる心配を銀行や機構に引き受けてもらう代わりに、毎月の「安心料」を最初から払う選択だと私は考えています（当ブログの見方）。変動金利は、その安心料を払わない代わりに、金利の上昇を自分で引き受けます。どちらが得かは、これからの金利しだいで、事前には誰にもわかりません。だからこそ、変動を選ぶなら、さきほどの表で「2ポイント上がった行」の返済に家計が耐えられるかを、借りる前に確かめておきたいところです。
住宅ローン控除は、2025年入居なら年末残高の0.7%を最長13年
ここからは税金の話です。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、租税特別措置法第41条に定められています。2025年12月31日時点の条文では、2025年（令和7年）12月31日までに居住した場合が対象で、取得などから6か月以内に住み始めること、合計所得金額が2,000万円以下の年であることなどが要件です。
控除額について、同条第2項は「その年十二月三十一日における住宅借入金等の金額の合計額（当該合計額が借入限度額を超える場合には、当該借入限度額）に控除率を乗じて計算した金額」と定め、控除率は、居住年が令和4年から令和7年までの各年である場合、0.7%です（同条第4項第3号）。
用語メモ：住宅借入金等特別控除…住宅ローンの年末残高（借入限度額まで。住宅の取得対価の額のほうが少なければその額）に控除率をかけた額を、所得税から差し引く制度です。所得税から引ききれない分は、所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）の範囲で住民税から差し引かれます（財務省の資料による）。
2024年・2025年に入居した場合の借入限度額と控除期間は、次のとおりです。
| 住宅の種類（2024・2025年入居） | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | その他の世帯 | 控除期間 | 1年の控除の上限（限度額×0.7%） |
| 新築・買取再販 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 | 35万円／31.5万円 |
| 新築・買取再販 ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 | 31.5万円／24.5万円 |
| 新築・買取再販 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 28万円／21万円 |
| 新築 その他の住宅 | 原則対象外 | 原則対象外 | ― | ― |
| 既存住宅 認定住宅等 | 3,000万円 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 |
| 既存住宅 その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 | 14万円 |
※租税特別措置法第41条と国土交通省「住宅ローン減税（2024・2025年入居）」の資料による。ZEHはネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（断熱と省エネ設備などでエネルギーの収支をゼロに近づける住宅）。新築のその他の住宅は、2023年12月31日までに建築確認を受けたもの、または2024年6月30日までに建築されたものなら、借入限度額2,000万円・控除期間10年。1年の控除の上限は当ブログの計算。
子育て世帯・若者夫婦世帯（条文では特例対象個人）は、条文（第41条第13項）によれば、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人で、2024年1月1日から2025年12月31日までに入居した場合に、上乗せの限度額が使えます。床面積は原則50㎡以上で、40㎡以上50㎡未満でも、2025年12月31日以前に建築確認を受けた新築の認定住宅等（一般の新築は2023年12月31日以前）なら、合計所得金額が1,000万円以下の年に限って対象になります。
金利との関係で一つ押さえておきたいのは、控除率0.7%と借入金利の大小です。年末残高が限度額の範囲内で、税額から控除しきれる場合、借入金利が0.7%前後かそれより低いうちは、控除の額が1年の利息と同じくらいか、それを上回ることもあります。ところが金利が1.5%になると、控除は利息の半分にも届きません（年末残高に0.7%、1年の利息にほぼ借入金利をかけて比べた大まかな計算。当ブログの見方）。金利が上がるほど、控除が利息の負担を打ち消す力は小さくなるわけです。
金利が上がって繰上返済を考えるときは、控除への影響も確かめてください。国税庁の質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」（令和7年8月1日現在）は、繰上返済で償還期間が短くなっても、最初の償還月から短くなった後の最終償還月までが10年以上であれば控除を受けられるとし、その場合は「その年の12月31日における実際の借入金の残高を基として住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。」としています。繰上返済で年末残高が減れば、控除の額も小さくなります。
2026年以降の住宅ローン控除は、大綱で「5年延長」の方向が示された段階
2026年以降に入居する人の住宅ローン控除については、2025年12月19日に自由民主党・日本維新の会の「令和8年度税制改正大綱」が決定・公表され、12月26日に政府の「令和8年度税制改正の大綱」が閣議決定され、どちらにも同じ文が入りました。
「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除について、適用期限（令和７年12月31日）を令和12年12月31日まで５年延長するとともに、次の措置を講ずる。」
大綱に書かれた主な内容を、2024・2025年入居と比べると次のようになります。
| 住宅の種類（大綱、2026〜2030年入居） | 限度額（一般） | 限度額（子育て世帯等） | 控除期間 | 2024・2025年入居との違い |
| 新築等 認定住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 | 同じ |
| 新築等 ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 同じ |
| 新築等 省エネ基準適合住宅（2026・2027年入居のみ） | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 1,000万円ずつ縮小 |
| 既存住宅 認定住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 3,000万円から引き上げ、期間は10年から13年に |
| 既存住宅 ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 | 3,000万円から引き上げ、期間は10年から13年に |
| 既存住宅 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 一般は3,000万円から縮小、期間は10年から13年に |
| 上記以外（その他の既存住宅など） | 2,000万円 | ― | 10年 | 同じ |
※財務省「令和8年度税制改正の大綱」（2025年12月26日閣議決定）による。控除率は0.7%。大綱は方向を示したもので、2025年12月31日時点では法律は改正されていない。
このほか大綱は、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅を既存住宅も含めて対象にすること（合計所得金額が1,000万円を超える年は除く。国土交通省の説明では、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50㎡以上）、2028年（令和10年）1月1日以後に建築確認を受ける新築等（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）で一定のZEH水準の省エネ基準を満たさないものを対象外にすること、土砂災害特別警戒区域などのいわゆる災害レッドゾーンの新築等は2028年1月1日以後の入居から対象外にすることも示しています。
これはあくまで大綱で、実際の内容は今後の法改正で決まります。それでも、既存住宅の扱いが厚くなり、省エネ基準適合の新築が縮小される流れは読み取れます。これから家を選ぶ人にとっては、金利だけでなく、住宅の省エネ性能や既存か新築かが、税金の差になって返ってくる時代になりつつあると私は受け止めています（当ブログの見方）。
大家さんの借入金の利子は必要経費になるが、元本の返済はならない
ここからは大家さんの借入です。不動産所得の必要経費について、所得税法第37条第1項は、総収入金額を得るために直接かかった費用や、その年の販売費、一般管理費その他の業務について生じた費用を必要経費とする、と定めています。国税庁の「令和5年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」は、借入金利子の項目で「賃貸している建物等を取得するための借入金の利子」を挙げ、「借入金の返済額のうち元本に相当する部分の金額は必要経費になりません。」と書いています。
金利が上がると、この区別が効いてきます。元利均等返済の賃貸用ローンで返済額が同じでも、金利が上がれば返済のうち利息の部分が増え、元本の部分が減ります。必要経費になる利息は増えますが、手元から出ていくお金の総額は変わらないか、見直し後はむしろ増えます。帳簿の上の所得と通帳の残高は、金利が動くほど別々の動きをする。私が決算のときにいつも、損益と一緒に返済予定表を並べて見ていただくのは、このためです。
法人で賃貸経営をしている場合は、法人税法第22条第3項が損金の総則（販売費、一般管理費その他の費用など）を定めています。次に見る損益通算の制限は、条文が「個人の」で始まるとおり、個人の不動産所得についての規定です。
土地を買うための借入金の利子は、不動産所得の赤字のうち「生じなかったもの」とされる
個人の大家さんが特に気をつけたいのが、租税特別措置法第41条の4です。2025年12月31日時点の条文を、そのまま引きます。
「個人の平成四年分以後の各年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利（次項において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第六十九条第一項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。」
用語メモ：損益通算…ある所得の赤字を、ほかの所得（給与所得など）の黒字と差し引きすることです。所得税法第69条第1項に定めがあります。第41条の4は、不動産所得の赤字のうち一定の部分を、この通算の対象から外す規定です。
不動産所得が赤字になったとき、その赤字のうち、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分は、給与所得などと通算できない、ということです。計算方法は施行令第26条の6第1項にあり、土地等の負債の利子が赤字の額を超える場合は赤字の全額が、以下の場合は利子に相当する額が、通算できない部分になります。国税庁の書き方の例では、不動産所得の赤字100に対して土地等の負債の利子が90なら、通算できるのは10だけです。
建物と土地をまとめて買い、借入金がどちらの分か分けられない場合はどうするか。施行令第26条の6第2項は、土地等をその上の建物とともに取得した場合（一つの契約で同じ人から買った場合に限ります）で、借入金を資産ごとに区分することが難しいときは、借入金が「まず当該建物の取得の対価の額に充てられ、次に当該土地等の取得の対価の額に充てられたものとして」、土地等の負債の利子を計算することができる、としています。借入金をまず建物に充てれば、土地に対応する利子はそのぶん小さくなります。土地の値段の割合が大きい物件や、借入が建物の価格を大きく上回る物件ほど、この計算の効き方を確かめておきたいところです。
金利の上昇は、この規定を身近なものにします。利息が増えれば不動産所得は赤字になりやすく、赤字のうち土地の利子に相当する部分は通算できません。「赤字になっても給与と相殺できるから節税になる」という説明を聞いたことがある方は、その赤字のどこまでが通算できるのかを、土地と建物の借入の内訳から一度計算してみてください。
借りる前と借りた後に、契約書と返済予定表で確かめたいこと
これから住宅ローンを組む方は、まず金利の見直しが年2回か毎月か、5年ルールと125%ルールがあるか、元利均等か元金均等かを、契約の規定で確かめてください。そのうえで、この記事の表で、金利が1ポイント、2ポイント上がった行の返済でも家計が回るかを試算しておくと安心です。借りられる上限まで借りるのではなく、上がった場合の返済から逆算して借入額を決める。大家業で物件を買うときと同じ順番です。
すでに変動金利で借りている方は、返済予定表の利息と元金の内訳を見てください。返済額が変わっていなくても、元金の減り方が鈍っていれば、金利の上昇はすでに家計に届いています。2025年12月の利上げを受けた短プラの改定は2026年2月2日の予定ですから、取引先の銀行が変動の基準金利をいつ見直すのかの発表にも注意しておきましょう。
住宅ローン控除を受けている方は、年末残高証明書の残高と限度額を見比べ、繰上返済を考えるなら償還期間10年の要件と年末残高の減り方を確かめてください。2026年以降に入居する方は、大綱ではなく、成立した法律の内容で確かめるのが確実です。大家さんは、借入金の利子を土地と建物に分けて把握できているか、赤字の年に通算できない部分がいくらあるかを、決算の前に確認しておくことをおすすめします。
金利1%の差は、毎月の返済より先に「借りられる額」に表れる
4,000万円を35年で借りると、金利が1ポイント上がるごとに毎月の返済は2万円前後増え、35年間の利息は0.5%の361万円から1.5%の1,144万円に増えます。そして、同じ月12万円の返済で借りられる額は、1ポイントで1割を大きく超えて減ります。金利の上昇は、借りている人の家計だけでなく、これから買う人の予算を通じて、住宅の市場全体に効いてくるのです。
5年ルールと125%ルールは返済額の急な増加を和らげますが、利息は減らしてくれず、すべての銀行にあるわけでもありません。税金の面では、2025年入居の住宅ローン控除は年末残高の0.7%で、2026年以降は大綱で5年延長の方向が示された段階です。大家さんの借入金の利子は必要経費になりますが、元本の返済はならず、土地を買うための利子に相当する赤字は損益通算ができません。
金利は、自分では決められません。でも、金利が動いたときに自分の返済と予算がどう動くかは、式と表で前もって知ることができます。展示場で夢を見るのはとても楽しいことです。その夢を長く楽しむためにも、表の「2ポイント上がった行」を一度見てから、ペンを持っていただけたらと思います。投資用不動産の利回りと金利を取り上げる回、2026年以降のシナリオを取り上げる回もあわせてどうぞ。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の不動産や金融商品の売買、借入を勧めるものではありません。価格や金利のシナリオは当ブログが置いた前提による試算で、将来の価格や金利を予想・保証するものではありません。
※数値は各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。金利・価格は2025年12月31日までに公表された値で、時点は本文・表に記載しています。税制は2025年12月31日時点の法令にもとづき、令和8年度税制改正大綱の内容は今後の法改正で決まります。
出典・参考
- 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年12月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k251219a.htm
- 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年1月24日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k250124a.htm
- 長・短期プライムレート（主要行）の推移（日本銀行、2025年12月31日までの改定）https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm
- 円預金金利及び短期プライムレートの改定について（三菱UFJ銀行、2025年12月19日）https://www.bk.mufg.jp/news/news2025/pdf/news1219_1.pdf
- 【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて（三菱UFJ銀行、2025年1月25日）https://www.bk.mufg.jp/info/hendoukinri2.html
- 主要銀行の｢住宅ローン」、2025年4月の金利はどうなった？（Business Insider Japan、2025年4月3日）https://www.businessinsider.jp/article/2504-major-bank-mortgage-rates-what-happened-in-april-2025/
- 変動金利型住宅ローン基準金利の改定について（遠賀信用金庫、2025年3月28日）https://www.shinkin.co.jp/onga/img/news/20250328_detail.pdf
- 住宅ローン契約規定改定のお知らせ（住信SBIネット銀行、2025年9月1日）https://www.netbk.co.jp/contents/company/info/2025/0901_004179.html
- 住宅ローン5年ルール125％ルール 動画のテキスト版（ソニー銀行、日付表示なし）https://sonybank.jp/tool/movie/hl08.html
- 2024年度 住宅ローン貸出動向調査結果（住宅金融支援機構、2025年2月7日）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400372590.pdf
- 住宅ローン利用者の実態調査（住宅ローン利用者調査 2025年4月調査）（住宅金融支援機構、2025年6月）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374085.pdf
- 令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書（国土交通省住宅局、2025年3月）https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001880178.pdf
- 住宅ローン金利の計算方法をシミュレーションと共にご紹介！返済額を下げる方法も徹底解説（三井住友銀行、2024年7月10日）https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/kinri_calculation/
- 長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）【フラット３５】商品概要説明書（三井住友銀行、2019年10月1日現在）https://www2.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan009.pdf
- フラット35金利ニュース 2025年12月（住友不動産ステップ、2025年12月1日）https://www.stepon.co.jp/f-news/2025/1201_3911/
- 長期金利上昇2・070%（共同通信、OANDA Lab 転載、2025年12月30日）https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2025123001000819/
- 長期金利、一時2・100%（共同通信、OANDA Lab 転載、2025年12月22日）https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2025122201000427/
- 金融システムレポート（2025年10月号）（日本銀行、2025年10月23日）https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr251023a.pdf
- 租税特別措置法 第41条・第41条の4（e-Gov法令検索、2025年12月31日時点の条文）https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
- 租税特別措置法施行令 第26条の6（e-Gov法令検索、2025年12月31日時点の条文）https://laws.e-gov.go.jp/law/332CO0000000043
- 所得税法 第37条（e-Gov法令検索、2025年12月31日時点の条文）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033
- 法人税法 第22条（e-Gov法令検索、2025年12月31日時点の条文）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000034
- 住宅ローン減税（2024・2025年入居）（国土交通省、日付表示なし）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001887903.pdf
- 住宅ローン控除の拡充（令和6年度改正）（財務省、日付表示なし）https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/r6kaisei.pdf
- 令和8年度税制改正の大綱（財務省、2025年12月26日閣議決定）https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/20251226taikou.pdf
- 令和8年度税制改正大綱（自由民主党・日本維新の会、2025年12月19日）https://storage2.jimin.jp/pdf/news/policy/212129_1.pdf
- 質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」（国税庁、令和7年8月1日現在）https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/10.htm
- 令和5年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方（国税庁・税務署、令和5年10月1日現在の法令）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2023/pdf/019.pdf
