東雲結子：石井先生、お雑煮のお餅、元日だけで5個食べました！ でも夕方に家族で1時間歩いたので、差し引きでマイナス1個です。

税理士石井：うーん、その計算だと、お雑煮を食べれば食べるほどやせていきますね。

東雲結子：マイナスって便利ですよね。日銀もマイナス金利をやっていたんでしょう？ お金を借りると、利息がもらえた時代なんですよね！

税理士石井：おっと（汗）、そこはよくある勘違いです。マイナス0.1%がついたのは、銀行が日銀に預けるお金のうち「政策金利残高」と呼ばれる部分だけ。住宅ローンを借りた人が、利息を受け取っていたわけではありません。

東雲結子：えっ……じゃあ、いくら歩いても、お腹のお餅は消えてくれない……？

税理士石井：ははは、残念ながら消えません。ただ、借りる金利がとても低かったのは本当です。三菱UFJ銀行の変動金利（新規・優遇後）は、2024年8月でも0.345〜0.425%でした。そうした低い金利が続くなかで、国土交通省の不動産価格指数のマンションは、2012年12月から2025年9月までで+119.6%です。

東雲結子：2倍以上！ 1個のつもりで焼いたお餅が、2個分にふくらんだ感じですね。やっぱり金利が下がったから値段が上がった。これで決まりです！

税理士石井：そこが今日の落とし穴なんです。同じ低金利のもとで、住宅地は+27.7%、戸建住宅は+19.1%でした。マンションだけがあれほどふくらんだのは、建築費や需要といった金利以外の具も効いているから、と私はみています。

東雲結子：お雑煮の味は、お餅だけじゃなく、おだしと具で決まる……。

税理士石井：そういうことです。13年分の金利と価格を並べて、金利で説明できる部分と、できない部分を分けてみましょう。

この回で扱うのは、日本銀行が2013年4月に「量的・質的金融緩和」を始めてから、2016年のマイナス金利と長短金利操作（YCC）、2024年3月の解除、そして2025年12月までの3回の利上げに至る13年間（2013〜2025年）です。マイナス金利と不動産価格の関係は、「金利が下がったから上がった」の一言で語られがちです。ところが数字を並べると、上がり方は不動産の種類によって大きく違っていました。

材料は、国土交通省の不動産価格指数と地価公示、不動産経済研究所の新築マンションの統計、日本不動産研究所の不動産投資家調査（期待利回り）、住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査、そして日銀の決定文と金融システムレポートです。数字はすべて2025年12月31日までに公表されたもので、時点はその都度書きます。

大家業を続けてきた私にとって、この13年は「お金が借りやすいこと」が当たり前だった時代でした。金利が上がり始めた今、あの上昇のどこまでが金利のおかげで、どこからが別の理由なのか。そこを分けておくことは、これから住まいを買う人にも、物件を持っている大家さんにも、欠かせない作業だと思っています。

日銀は2013年から11年間、金利をゼロ近くに押さえ続けた

まず、日銀の決定を並べます。

決定日 決定の内容 金利の目標など
2013年4月4日 量的・質的金融緩和の導入 マネタリーベースを年間約60〜70兆円増やす
2016年1月29日 マイナス金利付き量的・質的金融緩和 政策金利残高に−0.1%
2016年9月21日 長短金利操作付き量的・質的金融緩和（YCC） 短期−0.1%、10年金利ゼロ%程度
2022年12月20日 YCCの運用の見直し 10年金利の変動幅を±0.25%程度から±0.5%程度へ
2023年7月28日 YCCの運用の柔軟化 ±0.5%程度を目途、1.0%で指値オペ
2023年10月31日 YCCの運用の一層の柔軟化 10年金利の上限1.0%を目途
2024年3月19日 マイナス金利とYCCの解除 0〜0.1%程度（3月21日から）
2024年7月31日 利上げ 0.25%程度（8月1日から）
2025年1月24日 利上げ 0.5%程度（1月27日から）
2025年12月19日 利上げ 0.75%程度（12月22日から）

※2024年3月以降の金利は無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標。−0.1%は日銀当座預金のうち政策金利残高に適用した金利（2016年2月16日からの積み期間から）。2024年3月以降、表にない会合はすべて据え置き。

用語メモ：YCC（イールドカーブ・コントロール）＝長短金利操作。短い金利だけでなく、10年国債の利回りにも目標を置き、国債の買入れで金利を誘導する仕組みです。マネタリーベース＝日銀が供給するお金の量。指値オペ＝日銀が利回りを指定して国債を買い入れる操作で、その利回りが上限の目安になります。

日銀自身の区分でも、量的・質的金融緩和の時代は2013年4月から2024年3月までの11年間です。最初の2013年4月、日銀は物価上昇率2%の目標を「2年程度の期間を念頭に置いて、できるだけ早期に実現する」とし、長期国債の保有残高を年間約50兆円のペースで増やすとしました。

2016年には、1月にマイナス金利、9月にYCCが加わります。YCCでは、10年国債の利回りが「ゼロ％程度」で推移するよう国債を買い入れるとしました。短い金利だけでなく、固定金利の住宅ローンなどの物差しになる長い金利まで、日銀が押さえ込んだわけです。大家業にたとえるなら、借入金利の相場そのものに日銀が目安を置いてくれていたようなもので、資金計画はとても立てやすい時代でした。

風向きが変わったのは2022年12月です。YCCの変動幅を広げ、2023年には上限の目安を1.0%に引き上げ、2024年3月19日にマイナス金利とYCCを解除しました。このときETF（上場投資信託）とJ-REIT（上場不動産投資信託）の新たな買入れも終えています。その後の利上げで、政策金利は2025年12月22日から0.75%程度になりました。ロイターなどは、この水準を1995年以来と報じています。

10年国債利回りは2016〜2020年にたびたびマイナス、2025年12月30日は2.070%

次に、住宅ローンの固定金利や投資用不動産の利回りの物差しになる、10年国債の利回りです。

年 年平均（%） 12月の値（%）
2012 0.836 0.781
2013 0.690 0.688
2014 0.520 0.330
2015 0.350 0.270
2016 −0.066 0.040
2017 0.052 0.045
2018 0.065 −0.010
2019 −0.110 −0.025
2020 −0.005 0.020
2021 0.072 0.070
2022 0.232 0.410
2023 0.563 0.620
2024 0.918 1.090
2025 （2026年公表のため使わない） 2.070（12月30日の終値）

※2024年までは OECD（経済協力開発機構）の月次データ（米セントルイス連邦準備銀行の FRED 経由）。出典は月末の値か月平均かを明記していない。年平均はその12か月の単純平均。2025年12月は共同通信が報じた日次の終値（新発10年債）。

月次で見ると、いちばん低かったのは2019年8月の−0.280%、YCC導入前の2016年6月も−0.230%でした。年平均でも2016年、2019年、2020年（−0.005%）はマイナスです。YCCのもとで、2017〜2021年の年平均は−0.110〜0.072%の狭い幅にとどまりました。

2022年からは上昇に転じ、年平均は2022年0.232%、2023年0.563%、2024年0.918%。2025年は1月の1.245%から11月の1.805%へ上がり（いずれも OECD の月次）、日銀の利上げ後の12月22日には日中に一時2.100%をつけました。共同通信は、これを1999年2月以来の高い水準と伝えています。2025年最後の取引日である12月30日の終値は2.070%でした。

ここで、金利と価格を一枚に並べてみます。

図は、上の段に10年国債利回り、下の段に国土交通省の不動産価格指数（住宅、全国、2010年平均＝100）のマンション・住宅地・戸建住宅を、2008年から2025年まで並べたものです。縦の点線は、左から2013年4月の量的・質的金融緩和、2016年1月のマイナス金利、2016年9月のYCC、2024年3月のマイナス金利とYCCの解除です。上の段の国債利回りは、2021年までは各年12月の値、2022年からは毎月の値（いずれも OECD）で、右端が2025年12月30日の終値2.070%。2012年12月の0.781%から下がって、2016年以降はほぼゼロ%に張りつき、2022年から右肩上がりに転じたことがわかります。

下の段は、2013年3月までが原系列、2019年以降が季節調整値で、そのあいだの2013年4月〜2018年12月は資料が取れていないため、灰色の空白にしています。2008年から2009年にかけて3本とも下がり、2012年までは100前後にとどまっていました。それが2019年以降、赤いマンションの線だけが急な角度で上がり続け、2025年9月には222.2です。緑の住宅地（120.7）と青緑の戸建住宅（118.6）は、100を少し上回るところでゆっくり上がっているだけでした。右端のかっこ内は、2012年12月からの変化率です。

マイナス金利の時代、不動産価格指数のマンションは2012年12月から+119.6%

国土交通省の不動産価格指数（住宅）を、2012年12月と最新の2025年9月で比べます。

全国（2010年平均＝100） 2012年12月（原系列） 2019年12月 2022年12月 2024年12月 2025年9月 2012年12月→2025年9月
住宅総合 98.6 113.7 133.8 140.8 145.4 +47.5%
住宅地 94.5 100.0 111.9 117.5 120.7 +27.7%
戸建住宅 99.6 102.1 117.1 118.7 118.6 +19.1%
マンション（区分所有） 101.2 149.6 187.5 207.7 222.2 +119.6%

※2019年12月以降は季節調整値（2025年9月を含む直近3か月は速報値）、2012年12月は原系列（季節調整なし）。右端の列は系列をまたいだ比較で、住宅総合を原系列どうしで比べると+48.1%（2025年9月の原系列146.0）、マンションは+120.2%（同222.8）。

用語メモ：不動産価格指数＝国土交通省が毎月公表する全国の不動産価格の指数で、2010年の平均を100とします。季節調整値（季節による動きをならした値）は2020年6月から公表されていて、それより前の公表資料は原系列だけです。

同じ低金利の13年間で、マンションは2.2倍近くになった一方、戸建住宅は約2割、住宅地は約3割の上昇でした。季節調整値どうしで比べられる2019年12月から2025年9月だけを見ても、マンションは+48.5%、住宅地は+20.7%、戸建住宅は+16.2%です（当ブログの計算）。差は、最近になって縮んだわけではありません。

なお、この連載で集めた資料では、2013年4月から2018年12月までの月次の値は取れていません。途中の年の動きは、地価公示や新築マンションの統計で補っていきます。

正直に言うと、私はこの表を最初に見たとき、戸建住宅の伸びの小ささに驚きました。金利が下がって住宅ローンが借りやすくなったのは、マンションを買う人も戸建を買う人も同じです。それでも、これだけの差がついた。もし金利だけで価格が決まるなら、ここまで開くことはないはずです。マンションは都心や駅の近くに集まりやすく、価格に占める建物の割合も大きい。だから、都市部の需要と建築費の影響を強く受けたのだと私は考えています（当ブログの見方）。

新築マンションは首都圏で9,418万円、23区で1億3,366万円に

不動産経済研究所の新築分譲マンションの統計でも、同じ傾向がはっきり出ています。

年 首都圏 平均価格 首都圏 ㎡単価 東京23区 平均価格 東京23区 ㎡単価
1990 6,123万円 — — —
2020 6,083万円 92.5万円 7,712万円 125.1万円
2021 6,260万円 93.6万円 8,293万円 128.2万円
2022 6,288万円 95.1万円 8,236万円 128.8万円
2023 8,101万円 122.6万円 11,483万円 172.7万円
2024 7,820万円 117.7万円 11,181万円 171.0万円
2025年1〜11月 9,418万円 143.5万円 13,366万円 208.7万円

※暦年の平均。2025年は1〜11月の平均（通年の値は2026年に公表）。1990年の首都圏はロイターが伝えた同研究所の数字（二次資料）。

首都圏の平均価格は、2021年の6,260万円で、それまでの最高だった1990年の6,123万円を初めて上回りました（ロイター）。2023年には23区の平均が1億1,483万円と1億円を超え、2025年1〜11月は首都圏9,418万円、23区1億3,366万円です。首都圏の9,418万円は、1990年を53.8%上回る計算になります（当ブログの計算）。

平均価格は、その年に売り出された物件の場所や広さの組み合わせでも動きます（当ブログの見方）。そこで㎡単価を見ると、首都圏は2020年の92.5万円から2025年1〜11月の143.5万円へ、23区は125.1万円から208.7万円へ上がっていました。広さをならした㎡単価でも、同じように大きく上がっています。

もう一つ見逃せないのが、供給の少なさです。首都圏の新築マンションの供給は2024年に23,003戸で、統計のある1973年以降で最も少なくなりました。最も多かった2000年の95,635戸の4分の1ほどです（当ブログの計算）。同研究所は2025年を22,500戸と見込んでいます。売り物が少ないところに買い手が集まれば、値段は上がりやすい。大家さんなら、駅近の空き部屋が少ない街ほど家賃を下げずに済む、という感覚でおわかりいただけると思います。

地価公示は東京圏が2014年からプラス、2013→2025年で東京圏商業地+47.2%

土地の値段はどうだったでしょうか。地価公示の前年比です。

年（各年1月1日時点） 全国 住宅地 全国 商業地 全国 全用途 東京圏 住宅地 東京圏 商業地
2013 −1.6% −2.1% −1.8% −0.7% −0.5%
2014 −0.6% −0.5% −0.6% +0.7% +1.7%
2015 −0.4% ±0.0% −0.3% +0.5% +2.0%
2016 −0.2% +0.9% +0.1% +0.6% +2.7%
2017 ±0.0% +1.4% +0.4% +0.7% +3.1%
2018 +0.3% +1.9% +0.7% +1.0% +3.7%
2019 +0.6% +2.8% +1.2% +1.3% +4.7%
2020 +0.8% +3.1% +1.4% +1.4% +5.2%
2021 −0.4% −0.8% −0.5% −0.5% −1.0%
2022 +0.5% +0.4% +0.6% +0.6% +0.7%
2023 +1.4% +1.8% +1.6% +2.1% +3.0%
2024 +2.0% +3.1% +2.3% +3.4% +5.6%
2025 +2.1% +3.9% +2.7% +4.2% +8.2%
2013→2025（連鎖） +6.2% +19.4% +10.0% +17.1% +47.2%

※国土交通省「令和7年地価公示」の対前年平均変動率。最下行は2014〜2025年の前年比を当ブログがつないだ計算（L_t＝L_{t−1}×(1＋r_t÷100)）で、平均変動率の連鎖による近似。

用語メモ：地価公示＝国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を調べ、3月に公表するもの。「2025年の地価公示」は2025年1月1日の価格で、変動率は前年の1月1日からの変化です。

東京圏は2014年に住宅地・商業地ともプラスに転じ、商業地は2025年の+8.2%まで上昇幅を広げました。全国の商業地と全用途は2016年、全国の住宅地は2018年からのプラスです。2020年の1年間の変化を映す2021年の公示だけは、全国・東京圏ともマイナスでした。2025年の全国全用途は+2.7%で、2022年から4年続けての上昇です。7月1日時点の都道府県地価調査（2025年9月公表）でも、全国の全用途は+1.5%、東京圏の商業地は+8.7%でした。

ここで少し引いて見ておきたいのは、それでも土地はバブル期の水準よりずっと低い、という点です。同じ連鎖計算で比べると、2025年の全国住宅地は1991年のピークを50.7%、東京圏商業地は68.4%下回っています（当ブログの計算）。マンション価格指数が2倍を超えたのと比べると、土地の上がり方はかなり穏やかでした。マンションの値段と土地の値段が、別々の速さで動いていたことがわかります。

投資用不動産の期待利回りは最低水準に、利回りの低下だけで価格は約4割上がる計算

投資用の不動産では、金利の低下はもう一つの道筋で価格を押し上げます。投資家が物件に求める利回り（期待利回り）の低下です。

調査時点 丸の内・大手町 Aクラスオフィス 城南 ワンルーム 10年国債 イールドギャップ（オフィス／ワンルーム）
2009年10月 4.5% — 1.404%（10月） 3.10pt／—
2013年10月 — 5.2% 0.590%（10月） —／4.61pt
2019年10月 3.5% 4.2% −0.150%（10月） 3.65pt／4.35pt
2022年10月 3.2% 3.9% 0.245%（10月） 2.96pt／3.66pt
2025年10月 3.2% 3.7% 1.655%（10月） 1.55pt／2.05pt
2025年末（参考） 3.2% 3.7% 2.070%（12月30日） 1.13pt／1.63pt

※期待利回りは日本不動産研究所「不動産投資家調査」（各年4月1日・10月1日時点）。10年国債は調査月の OECD 月次。最下行は10月調査の利回りと12月30日の国債利回りで、時点が違う参考値。

用語メモ：期待利回り（キャップレート）＝投資家がその物件に求める年間の利回り。イールドギャップ＝期待利回りから10年国債利回りを引いた差で、国債より余分に受け取る「上乗せ」の大きさです。

丸の内・大手町のオフィスは2022年10月に3.2%となり、日本不動産研究所によれば1999年の調査開始以来の最低で、2025年10月まで6回続けて横ばいでした。城南のワンルームは2022年10月に3.9%と初めて4%を下回り、2025年4月と10月の3.7%は、当ブログが確かめた範囲で系列の最低です（同研究所自身は「過去最低」とは書いていません）。

利回りが下がると、なぜ価格が上がるのか。物件の価格は、年間の純収益を利回りで割った値として考えられます。たとえば年間の純収益が370万円の物件を、買い手が5.2%の利回りで評価すれば約7,115万円、3.7%で評価すれば1億円です（当ブログの計算、数値は例示）。家賃が1円も上がらなくても、利回りが5.2%から3.7%に下がるだけで、価格は約40.5%上がる計算になります。オフィスの4.5%から3.2%も、同じ計算で約40.6%です。

日銀の金融システムレポート（2025年4月号）も、この点を「不動産投資にかかる期待利回りやリスクプレミアムも低下している」と書いています。

裏返せば、ここが金利の影響を最も受けやすい部分です。2013年10月には、ワンルームの期待利回りは10年国債を4.61ポイント上回っていました。2025年末の参考値では1.63ポイントです。上場不動産投資信託でも、二次資料（マネックス証券のマネクリ）によれば、分配金利回りと10年国債の差は2024年末の4ポイント超から、2025年12月24日時点で2.4ポイント程度まで縮んでいます。国債より余分に受け取れる「上乗せ」は、13年でかなり薄くなりました。

大家として物件の収支表を見ていると、利回りの0.1ポイントの違いが、売るときの値段を大きく変えることを何度も実感します。利回りが下がる局面では、持っているだけで物件の評価が上がっていきました。けれど、それは家賃が増えたからではなく、物差しが変わったからです。物差しは、逆向きにも動きます。キャップレートと金利の関係は、キャップレートを取り上げる回で詳しく計算します。

住宅ローンは変動型が79.0%に、低い金利が「借りられる額」を押し上げた

住宅を買う人の側では、低い金利は「借りられる額」を大きくしました。まず、どんな金利で借りていたかです。

住宅金融支援機構の調査 変動型 固定期間選択型 全期間固定型
2014年度第1回（2014年9月公表） 39.3% 31.4% 29.4%
2018年度第2回 60.3% 25.1% 14.6%
2021年10月調査 67.4% 21.7% 10.9%
2022年4月調査 73.9% 17.3% 8.9%
2024年10月調査 77.4% 13.5% 9.0%
2025年4月調査（2025年6月公表） 79.0% 12.2% 8.8%

※「住宅ローン利用者の実態調査」の金利タイプ別の構成比。2025年12月31日までに公表された最新は2025年4月調査。

変動型を選ぶ人は、2014年度第1回の39.3%から、2025年4月調査の79.0%へ倍増しました。3つのメガバンクの変動金利の店頭（基準）金利は、2009年から2024年9月まで年2.475%のまま動かず（アットホームの解説記事、Business Insider Japan による）、実際に適用される金利は、優遇を差し引いて2024年8月時点で三菱UFJ銀行0.345〜0.425%、三井住友銀行0.475〜0.725%、みずほ銀行0.375〜0.675%でした（Business Insider Japan）。

固定金利も低い水準でした。楽天銀行の【フラット35】（返済期間21〜35年、団体信用生命保険の特約料は別）は、2013年1月の1.99%から2016年8月には0.90%まで下がっています。機構のフラット35は2017年10月から団体信用生命保険を含めた金利の表示に変わったため、それ以降の値（2021年12月1.33%、2025年12月1.97%）とは単純に比べられません。2025年12月の1.97%は、2017年10月の制度変更以降で最も高い金利です（ステップオン）。

では、金利が低いと、借りられる額はどれだけ変わるのでしょうか。元利均等返済で計算すると、こうなります。

金利（年） 4,000万円・35年の毎月の返済額 毎月12万円・35年で借りられる額
0.50% 103,834円 4,623万円
1.00% 112,914円 4,251万円
1.50% 122,474円 3,919万円
2.00% 132,505円 3,623万円

※当ブログの計算。元利均等返済（420回、ボーナス払いなし）、月利＝年利÷12。式は三井住友銀行の解説による（同行の例「3,000万円・1.500%・35年で91,855円」と一致）。

毎月の返済を12万円に決めている人なら、金利0.5%では4,623万円まで借りられますが、1.5%では3,919万円、2.0%では3,623万円です。0.5%と比べて、2.0%では借りられる額が21.6%減ります（当ブログの計算）。逆から言えば、変動金利が0.5%を切っていた時代は、同じ家計の予算で、より高い物件に手が届いたということです。

変動金利の見直しのルール（5年ルール・125%ルール）や、金利が1ポイント上がったときの返済の変化は、住宅ローンの返済額を取り上げる回で詳しく見ます。

マンション価格の高騰は金利だけでは説明できない、建築費・需要・投資マネー

ここまでで、低い金利が「借りられる額」と「利回りの物差し」の二つを通じて価格を押し上げたことは見えてきました。では、マンションが2.2倍近く、戸建住宅が約2割という差は、何から生まれたのでしょうか。

日銀は、金融システムレポートで価格上昇の理由に触れています。2025年10月号の記述はこうです。

「資材価格の高騰や人手不足の影響などによる供給要因が寄与しているとみられるほか、景気が緩やかに回復するもとで物件需要が堅調であることや、投資用マンション取引や海外投資家による商業用不動産取引などの需要も寄与している可能性がある。」（日本銀行「金融システムレポート（2025年10月号）」）

半年前の2025年4月号でも、「資産保有・転売目的の大規模土地取引や投資用マンション取引の活発化、海外投資家による商業用不動産の取得の持ち直しもみられており、これらの要因も価格上昇に寄与している可能性がある」としていました。日銀自身が、金利以外に供給の要因と、投資目的を含む需要の要因を挙げているわけです。

建築費の数字も見ておきます。日本不動産研究所の全国木造建築費指数（2010年3月末＝100）は、2022年3月の115.0から2025年9月の130.6へ、3年半で13.6%上がりました（当ブログの計算）。同研究所によれば、2012年9月の調査から上昇が続いています。マンションの多くは木造ではないので、この指数がそのままマンションの建築費を表すわけではありません。鉄筋コンクリート造の建築費の長い系列は、この連載の資料では取れませんでした。ただ、建てるコストが下がらない中で新築の供給が細っていることは、先ほどの供給戸数からも読み取れます。新設住宅着工戸数も、2013年の980,025戸から2024年は792,195戸でした。

人口の面では、総人口は2024年10月1日時点で1億2380万2千人と14年続けて減る一方、東京都は前年比+0.66%と、増加率が都道府県で最も高くなっています（総務省の人口推計）。全国では人が減り、東京には集まる。地価公示で東京圏の伸びが際立っていたことと、向きは合っています。中古でも、東日本不動産流通機構のデータを伝える記事（住友不動産ステップ、二次資料）によれば、首都圏の中古マンションの成約価格は2024年まで12年続けて上がりました。

物価も見逃せません。生鮮食品を除く消費者物価は、前年比で2022年+2.3%、2023年+3.1%、2024年+2.5%、2025年11月+3.0%でした（総務省）。物価が年に2〜3%上がる中で、政策金利は2024年3月までマイナスでした。名目の金利から物価上昇率を引いた実質金利は、2025年12月の利上げ後でも、政策金利で−2.25%（0.75%−3.0%）、10年国債で−0.93%（2.070%−3.0%）です（当ブログの計算、物価は2025年11月）。

ここからは私の見方です。この13年の上昇には、少なくとも三つの層が重なっていたと考えています。一つ目は、低い金利がもたらした「借りられる額」と「利回りの物差し」の層。二つ目は、資材価格や人手不足で新築のコストが上がり、供給が細った層。三つ目は、都市部への人の集中や投資目的の購入、物価上昇の中で現物資産を持ちたいという需要の層です。共働きの世帯が二人の収入で借りることも予算を押し上げたとよく言われますが、その広がりを示す数字は、この連載の資料では確かめられていません（いずれも当ブログの見方）。

大事なのは、金利が上がったときに、この三つの層が同じようには動かないことです。一つ目の層は、金利が上がれば逆回転しやすい。けれど、二つ目の建築費が金利の上昇で下がるとは限りませんし、三つ目の需要も、金利とは別の理由で動きます。

2024年3月の解除から約21か月、価格はまだ上がっている

最後に、利上げが始まってからの動きを確かめます。

指標 利上げ前後の値 最新の値
政策金利 −0.1%（2024年3月の解除まで） 0.75%程度（2025年12月22日から）
10年国債利回り 0.725%（2024年3月、OECD 月次） 2.070%（2025年12月30日の終値）
フラット35（団信込み） 1.84%（2024年3月） 1.97%（2025年12月）
三菱UFJ銀行の変動金利（新規・優遇後） 0.345〜0.425%（2024年8月） 0.595〜0.675%（2025年4月）
不動産価格指数 マンション（季節調整値） 198.2（2024年3月） 222.2（2025年9月）、+12.1%
不動産価格指数 住宅総合（季節調整値） 136.8（2024年3月） 145.4（2025年9月）、+6.3%
地価公示 全国全用途 +2.3%（2024年1月1日） +2.7%（2025年1月1日）
期待利回り 城南ワンルーム 3.8%（2024年4月） 3.7%（2025年10月）

※フラット35は返済期間21〜35年・融資率9割以下の最頻金利（二次資料の表）。変動金利は2025年12月31日までに確認できた最新の例。住宅総合の+6.3%は当ブログの計算。

政策金利は−0.1%から0.75%へ、0.85ポイント上がりました。10年国債の利回りも2%台に乗っています。それでも、2025年9月までの不動産価格指数や2025年の地価公示に下落はまだ表れていません。2024年3月の解除（−0.1%から0〜0.1%程度への引き上げ）から2025年12月31日までは約21か月です。

過去の局面と比べると、時間の目安が見えてきます。バブル期は、1989年5月の最初の利上げから地価公示のピーク（1991年1月1日時点）まで約19か月、2006年7月の利上げのときは地価公示のピーク（2008年1月1日時点）まで約18か月でした（当ブログの計算、地価公示は年1回の値なので前後1年の幅があります）。今回は2025年12月31日の時点で約21か月がたちましたが、確認できる最新の数字（不動産価格指数は2025年9月、地価公示は2025年1月1日時点）では、価格はまだ上がっています。同じ物差しで比べられる2026年の地価公示は、まだ公表されていません。バブル期と2006年の利上げの詳しい経過は、それぞれを取り上げる回でたどっています。

日銀は2025年12月19日の決定で、「政策金利の変更後も、実質金利は大幅なマイナスが続き、緩和的な金融環境は維持される」としたうえで、経済・物価情勢の改善に応じて「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになると考えている」と説明しています。三菱UFJ銀行は12月19日に、短期プライムレートを1.875%から2.125%に上げると発表しました（実施は2026年2月2日の予定）。変動金利の基準金利をいつ、どれだけ見直すかの発表は、2025年12月31日までの資料では確認できていません。

日銀の金融システムレポート（2025年10月号）は、イールドスプレッドの低下が続いていることに触れたうえで、「先行きの不動産需要等に関する市場参加者の見方が変化する場合には、不動産価格が調整する可能性も考えられる」とも書いています。

この13年から今に持ち帰れること（当ブログの見方）

ここからは、この13年間の数字を踏まえた当ブログの見方です。

一つ目。低い金利は、確かに不動産価格を押し上げました。住宅を買う人には「借りられる額」を通じて、投資家には「期待利回りの低下」を通じて。期待利回りが5.2%から3.7%に下がるだけで、家賃が同じでも価格は約4割上がる計算でした。そして、この部分こそが、金利が上がれば最も早く逆に働きうる部分です。イールドギャップが4.61ポイントから1.63ポイントまで縮んだ今、上乗せの余裕は13年前よりずっと薄くなっています。

二つ目。それでも、13年の上昇をすべて金利で説明することはできません。同じ金利のもとで、マンションは+119.6%、戸建住宅は+19.1%でした。日銀も、資材価格の高騰や人手不足による供給要因と、投資目的を含む需要を挙げています。建築費や都市部への集中は、金利が上がったからといってすぐに逆戻りするものではありません。だから、「利上げが始まったから価格はすぐ下がる」とも、「建築費が高いから価格は下がらない」とも、言い切れないのだと私は思います。

三つ目。だからこそ、見る数字を決めておくことが大切です。10年国債利回りと、日本不動産研究所の期待利回り（次の調査の結果）の差。国土交通省の不動産価格指数のマンションが、季節調整値で上昇を続けるかどうか。2026年の地価公示で、東京圏の商業地の上昇幅がどう変わるか。そして、変動金利の基準金利がいつ見直されるか。金利が上がる局面では、この四つの数字が、それぞれ別の層の変化を教えてくれるはずです。

大家業の実感として言えば、低金利の時代に買った物件ほど、「利回りの物差し」で値段がついていることを忘れがちです。家賃の手取りが増えて価値が上がったのか、物差しが変わって評価が上がったのか。お持ちの物件の収支表を、一度その目で見直してみてください。金利が上がった場合に返済や価格がどう変わるかは、住宅ローンの返済額を取り上げる回、キャップレートを取り上げる回、2026年以降のシナリオを取り上げる回もあわせてどうぞ。

 

※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の不動産や金融商品の売買、借入を勧めるものではありません。価格や金利のシナリオは当ブログが置いた前提による試算で、将来の価格や金利を予想・保証するものではありません。

※数値は各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。金利・価格は2025年12月31日までに公表された値で、時点は本文・表に記載しています。税制は2025年12月31日時点の法令にもとづき、令和8年度税制改正大綱の内容は今後の法改正で決まります。

出典・参考

  • 「量的・質的金融緩和」の導入について（日本銀行、2013年4月4日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2013/k130404a.pdf
  • 「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入（日本銀行、2016年1月29日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2016/k160129a.pdf
  • 金融緩和強化のための新しい枠組み：「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」（日本銀行、2016年9月21日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2016/k160921a.pdf
  • 当面の金融政策運営について（日本銀行、2022年12月20日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2022/k221220a.pdf
  • 当面の金融政策運営について（日本銀行、2023年7月28日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2023/k230728a.pdf
  • 当面の金融政策運営について（日本銀行、2023年10月31日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2023/k231031a.pdf
  • 金融政策の枠組みの見直しについて（日本銀行、2024年3月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2024/k240319a.pdf
  • 金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について（日本銀行、2024年7月31日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2024/k240731a.pdf
  • 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年1月24日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k250124a.htm
  • 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年12月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k251219a.htm
  • （参考）1990年代後半以降の非伝統的金融政策（日本銀行、日付の表示なし）https://www.boj.or.jp/mopo/outline/bpreview/ref.htm
  • 金融システムレポート（2025年4月号）（日本銀行、2025年4月23日）https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/fsr250423.htm
  • 金融システムレポート（2025年10月号）（日本銀行、2025年10月23日）https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr251023a.pdf
  • Long-Term Government Bond Yields: 10-Year: Main (Including Benchmark) for Japan（OECD Main Economic Indicators、FRED、月次。2025年11月までの値）https://fred.stlouisfed.org/data/IRLTLT01JPM156N.txt
  • Long-Term Government Bond Yields: 10-Year: Main (Including Benchmark) for Japan（OECD Main Economic Indicators、FRED、年次。2024年までの値）https://fred.stlouisfed.org/data/IRLTLT01JPA156N.txt
  • 長期金利、一時2・100%（共同通信、OANDA Lab 転載、2025年12月22日）https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2025122201000427/
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  • 不動産価格指数（住宅）（平成27年7月分）（国土交通省、2015年10月28日）https://www.mlit.go.jp/common/001107373.pdf
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  • 不動産価格指数 掲載ページ（国土交通省、2025年12月26日公表分までを参照）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
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  • ロイター「首都圏マンション平均価格、2021年はバブル期超え過去最高」（ビジネス+IT 転載、2022年1月25日）https://www.sbbit.jp/article/refers/79413
  • 令和7年地価公示 参考資料38「公示価格年別対前年平均変動率」（国土交通省、2025年3月）https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001873097.pdf
  • 令和7年都道府県地価調査の概要（国土交通省、2025年9月）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001910030.pdf
  • 第53回 不動産投資家調査（2025年10月現在）（日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202510.pdf
  • 第52回 不動産投資家調査（2025年4月現在）（日本不動産研究所、2025年5月28日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/05/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202504.pdf
  • 第47回 不動産投資家調査（2022年10月現在）（日本不動産研究所、2022年11月25日）https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/publication_data47th.pdf
  • 第41回 不動産投資家調査（2019年10月現在）（日本不動産研究所、2019年11月25日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/11/1aba19b0b5308902bf592eae58443b732.pdf
  • 猪俣淳「第30回不動産投資家調査が発表されました」（LIFULL HOME’S 不動産投資、2014年7月14日）https://toushi.homes.co.jp/column/research/market_trend/inomata11/
  • 松村徹「不動産投資市場の現状と見通し」（ニッセイ基礎研究所、2009年12月4日）https://www.nli-research.co.jp/files/topics/38503_ext_18_0.pdf?site=nli
  • 関大介「長期金利上昇下での2026年のJ-REIT価格見通し」（マネックス証券 マネクリ、2025年12月25日）https://media.monex.co.jp/articles/-/28482
  • 第169回「市街地価格指数」（2025年9月末現在）・全国木造建築費指数（日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_ulpi-and-wfhmvi_2025091.pdf
  • 住宅ローン利用者の実態調査（住宅ローン利用者調査 2025年4月調査）（住宅金融支援機構、2025年6月）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374085.pdf
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  • 2014年度 民間住宅ローン利用者の実態調査（第1回）（住宅金融支援機構、2014年9月）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/300192911.pdf
  • 主要銀行の「住宅ローン」、2024年8月はどこまで上がった？（Business Insider Japan、2024年8月26日）https://www.businessinsider.jp/article/292529/
  • 主要銀行の「住宅ローン」、2025年4月の金利はどうなった？（Business Insider Japan、2025年4月3日）https://www.businessinsider.jp/article/2504-major-bank-mortgage-rates-what-happened-in-april-2025/
  • 短期プライムレートとは？（アットホーム、2024年8月1日更新）https://www.athome.co.jp/contents/for-buyers/buyers-cost/short-term-prime-rate/
  • フラット35の金利推移(旧団信制度)（楽天銀行、日付の表示なし）https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/rate_trend2.html
  • 【フラット35】金利推移と最新動向（リクルート、2025年12月までの値）https://finance.recruit.co.jp/article/f001/
  • フラット35金利ニュース 2025年12月（ステップオン、2025年12月1日）https://www.stepon.co.jp/f-news/2025/1201_3911/
  • 円預金金利及び短期プライムレートの改定について（三菱UFJ銀行、2025年12月19日）https://www.bk.mufg.jp/news/news2025/pdf/news1219_1.pdf
  • 住宅ローン金利の計算方法をシミュレーションと共にご紹介！返済額を下げる方法も徹底解説（三井住友銀行、2024年7月10日）https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/kinri_calculation/
  • 統計メールニュース1820（全国消費者物価指数 2025年11月分）（総務省統計局、2025年12月19日）https://www.stat.go.jp/info/mail/pdf/20251219_no1820.pdf
  • 消費者物価指数 2025年11月分（埼玉県、2025年12月）https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/277199/cpi_202511.pdf
  • 建築着工統計調査報告 令和6年計（国土交通省、2025年1月31日）https://www.mlit.go.jp/report/press/content/kencha24.pdf
  • 人口推計（2024年（令和6年）10月1日現在）（総務省統計局、2025年4月14日）https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2024np/index.html
  • 首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（住友不動産ステップ、E.port 提供、2025年1月22日）https://www.stepon.co.jp/f-news/2025/0122_3307/