東雲結子：石井先生、事務所の前に獅子舞が来たので、頭をかんでもらいました！ これで頭が冴えて、2026年の不動産価格が上がるか下がるか、ぴたりと当てられるはずです。
税理士石井：ふふ、獅子舞にかんでもらうのは邪気を払うためですからね。頭から抜けていくのは邪気のほうで、相場の答えが入ってくるわけではないと思いますよ。
東雲結子：えっ、じゃあ私、髪が乱れただけですか……。
税理士石井：ははは、縁起としては十分です。ただ、不動産価格の今後は、一つの答えを当てにいくより、金利の道筋をいくつかに分けて「この道ならこうなる」と並べておくほうが、ずっと役に立ちます。
東雲結子：でも、日銀がこのまま何もしない「据え置き」なら、住宅ローンの返済も今のままですよね？ それならひと安心です。
税理士石井：うーん、そこが落とし穴なんです。12月の利上げは、変動金利には時間差で、過去2回と同じなら、2026年に入ってから届いてくる流れです。三菱UFJ銀行の2025年4月の変動金利の例0.595%を出発点に、4,000万円を35年で新しく借りる場合で比べると、据え置きのシナリオでも毎月の返済は4,526円増える計算になります（当ブログの試算）。
東雲結子：獅子舞にかまれる前から、もう返済にかまれていたなんて……（汗）。
税理士石井：うまいことを言いますね。大家業でいえば、家賃の改定を決めた日と、新しい家賃が通帳に入ってくる日がずれるのと同じです。日本の地価公示も、過去2回の局面では、最初の利上げから価格のピークまでに1年半ほどの時間差がありました。
東雲結子：じゃあ、今回はどの道になるのか、先生が決めてください！
税理士石井：それは獅子舞にも私にも決められません。ですから、据え置き、緩やかな利上げ、急な上昇、景気後退で利下げの4つの道を置いて、返済額、借りられる額、投資用不動産の価格がどう動くかを並べてみます。過去から持ち帰れるのは日付ではなく、時間差と条件なんです。
連載の最終回は、各回で取り上げる過去の金利の局面を一枚の表にまとめ直し、そのうえで、2026年以降の不動産価格を金利の4つのシナリオで考えます。
不動産価格の今後、とくに2026年がどうなるかは、よく聞かれる問いです。ただ、この回で示すのは予想ではありません。2026年末の政策金利と10年国債利回りを当ブログが4通りに置き、それぞれの道で、住宅ローンの毎月の返済額、毎月12万円の返済で借りられる額、投資用不動産の価格がどう変わるかを計算した試算です。出発点は2025年末で、日銀は12月19日に政策金利を0.75%に引き上げ（12月22日から）、10年国債利回りは12月30日の終値で2.070%でした。数字はすべて2025年12月31日までに公表されたものです。
大家として、またアナリストとして相場を眺めてきて思うのは、「当てる」より「備える」ほうがはるかに実りがある、ということです。どの道を通ることになっても慌てずに済むよう、自分の数字をどこで確かめればよいか。その地図をつくるのが、この回の目的です。
過去の局面が教えるのは「いつ下がるか」ではなく、時間差と条件
まず、連載の各回で取り上げる局面を並べます。
| 局面 | 金利の動き | 価格の動き | 最初の利上げから価格のピークまで | 金利のほかに重なったもの |
| 日本 1989〜90年（バブル期） | 公定歩合 2.5%→6.0%（+3.5ポイント、1989年5月31日〜1990年8月30日） | 地価公示 東京圏商業地 1991→2005年 −79.1%、全国住宅地 1991→2016年 −54.1% | 約19か月（地価公示のピークは1991年1月1日時点） | 総量規制（1990年4月〜1991年末）。東京圏の上昇率のピークは利上げ前の1988年 |
| 日本 2006〜07年 | 概ねゼロ%→0.25%前後（2006年7月14日）→0.5%前後（2007年2月21日） | 地価公示 東京圏商業地 2005→2008年 +24.0%、2008→2012年 −16.7%。東証REIT指数 2007年5月31日→2008年10月28日 −73.0% | 地価公示（2008年1月1日時点）まで約18か月、東証REIT指数の高値まで約11か月 | 2008年の世界的な金融危機。日銀は2008年10月と12月に利下げ |
| 米国 2004〜06年 | FF金利 1.00%→5.25%（+4.25ポイント、17回） | Case-Shiller（季節調整なし）2006年7月→2012年2月 −27.4% | 約24か月（最後の利上げから約1か月） | — |
| 米国 2022〜23年 | FF金利 +5.25ポイント（0〜0.25%→5.25〜5.50%）、30年固定の住宅ローン金利 2.65%→7.79% | Case-Shiller 2022年6月→2023年1月 季節調整なし−5.0%／季節調整済み−2.3%。中古住宅販売 2021→2024年 −33.7% | 約3か月 | 価格の調整は小さく、取引の量が約3分の1減った |
| 英国・ドイツ・スウェーデン 2022〜23年 | 英 +5.15、独（ECB預金金利）+4.50、瑞 +4.00ポイント | 英 −5.3%（季節調整済み）、独 約−13.9%、瑞 −13%超 | 英 約8か月。独・瑞はピークが利上げ開始の前後 | — |
| 日本 2024〜25年（進行中） | −0.1%→0.75%（+0.85ポイント） | 地価公示2025 全国全用途 +2.7%、東京圏商業地 +8.2%。不動産価格指数 マンション 2024年3月→2025年9月 +12.1% | 2025年12月31日時点で約21か月、下落は未確認 | 日銀は資材価格の高騰・人手不足などの供給要因と、投資用マンション・海外投資家の需要を挙げる。実質政策金利 −2.25% |
※当ブログの集計。時間差は日数を30.4375で割った概数。地価公示（国土交通省）は毎年1月1日時点の価格の前年比（3月公表）で、年1回の値のためピークの時期には前後1年の幅がある。累積の変化率は公表の前年比を当ブログがつないだ計算。不動産価格指数は国土交通省の2010年平均=100の季節調整値（2025年9月分は速報）。東証REIT指数（J-REIT＝上場不動産投資信託の指数）は二次資料で、安値704.46は複数の資料による（879.02とする資料もある）。FF金利は米国の政策金利、Case-Shillerは米国の全米住宅価格指数、ECBは欧州中央銀行。ドイツは速報値をつないだ計算（2022年4〜6月期→2024年1〜3月期）、スウェーデンのピークは2022年2月または3月。日本の2024〜25年の最初の利上げは、2024年3月19日のマイナス金利（−0.1%）の解除の決定。
表を横に眺めると、三つのことが見えてきます。ここからは当ブログの見方です。
一つ目は、時間差です。日本の地価公示では、最初の利上げから価格のピークまで、バブル期が約19か月、2006〜07年が約18か月。毎日値段がつく東証REIT指数は約11か月で高値をつけ、地価公示より早く動いています。米国の2004〜06年は約24か月でしたが、30年固定の住宅ローン金利が2.65%（2021年1月7日）から7.79%（2023年10月26日）まで駆け上がった2022年の米国では、ピークは最初の利上げから約3か月後でした。時間差は決まった長さではなく、借りる人の負担がどれだけ速く、大きく変わるかで縮んだり延びたりする、と読むのが自然だと思います。
二つ目は、条件です。バブル期は、公定歩合の3.5ポイントの上昇に加えて、不動産業向けの貸出の伸びを総貸出の伸び以下に抑える総量規制がかかりました。2006〜07年の後には、2008年の世界的な金融危機が重なります。日本の地価が大きく、長く下がった局面には、不動産に向かうお金の流れそのものが細る出来事が一緒にありました。上げ幅も、日本の今回はマイナス金利の−0.1%から0.75%まで、0.85ポイントです。
三つ目は、価格より先に取引の量が動くことがある点です。2022〜23年の米国では、住宅価格の下落は季節調整済みで−2.3%にとどまった一方、中古住宅の販売件数は2021年から2024年に33.7%減りました。
日本の今回の局面は、2025年12月31日の時点で、最初の利上げから約21か月。地価公示でも不動産価格指数でも、下落はまだ確認されていません。ここでぜひ立ち止まってほしいのは、この表から「過去は1年半ほどでピークだったから、2026年に下がる」と読むことも、「21か月たっても下がらないから、もう大丈夫」と読むこともできない、という点です。過去が教えてくれるのは日付ではなく、どんな条件のときに、どれくらい遅れて効いたか、です。
2025年末の出発点と、12月の利上げが2026年に届く道筋
シナリオの出発点を確かめておきます。
| 項目 | 2025年末の値 | 時点・定義 |
| 政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標） | 0.75% | 2025年12月19日決定、12月22日から |
| 10年国債利回り | 2.070% | 2025年12月30日の終値（新発10年債） |
| 短期プライムレート（三菱UFJ銀行） | 1.875%→2.125% | 2025年12月19日に発表、2026年2月2日から適用の予定 |
| 変動金利の例（三菱UFJ銀行、新規借入・優遇後） | 0.595〜0.675% | 2025年4月（店頭金利2.875%）。政策金利が0.5%だった時期 |
| フラット35（借入期間21〜35年、最低金利＝最頻金利） | 1.97% | 2025年12月。団体信用生命保険の保険料込み。2017年10月の制度変更以降で最も高い |
| 期待利回り 丸の内オフィス／城南ワンルーム | 3.2%／3.7% | 日本不動産研究所「不動産投資家調査」2025年10月1日時点（11月27日公表） |
| 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合） | 前年同月比+3.0% | 2025年11月 |
| 実質政策金利／実質10年金利 | −2.25%／−0.93% | 0.75−3.0、2.070−3.0（当ブログの計算） |
※丸の内オフィスは丸の内・大手町のAクラスビル。オフィスの3.2%は1999年の調査開始以来の最低の水準で、2025年10月まで6期連続の横ばい。ワンルームの3.7%は系列の最低（当ブログの確認）。
変動金利は、銀行の店頭金利（基準金利）から優遇幅を差し引いた適用金利で借ります。三菱UFJ銀行の例では、2025年4月の店頭金利2.875%に対し、新規借入の適用金利は0.595〜0.675%でした。住宅金融支援機構の2024年度の調査によると、銀行が基準金利で主に参照する金利は短期プライムレート（短プラ）が最も多く、返済中の基準金利を見直す時期は半期ごと（4月と10月）が最も多い、とされています。
用語メモ：短プラ（短期プライムレート）＝銀行が信用力の高い企業に1年以内の期間で貸すときの最優遇金利。変動金利の住宅ローンの基準金利が参照する金利として、最も多く使われています。
過去2回は、こう流れました。短プラ（主要行の最頻値）が2024年9月2日に1.475%から1.625%に上がると、三菱UFJ銀行の店頭金利は10月1日に2.475%から2.625%へ。2025年1月24日の利上げの日に発表された短プラの引き上げ（3月3日から1.875%）を受けて、同行は4月1日に基準金利を2.875%に見直し、年2回見直す型の返済では、その金利は「2025年7月約定返済分より反映」と案内されました。基準金利の上げ幅（0.15ポイント、0.25ポイント）は、どちらも短プラの上げ幅と同じです。
2025年12月19日の利上げの日には、三菱UFJ銀行が短プラを1.875%から2.125%に上げると発表しました（2026年2月2日から適用の予定）。それを受けた基準金利の見直しは、2025年12月31日までには発表されていません（当ブログが確かめた範囲）。過去2回と同じ流れをたどるなら、12月の0.25ポイントは2026年のうちに変動金利の借り手に届きます。シナリオでは、これを前提に置きました（当ブログの仮定）。2024年10月〜2025年3月に住宅ローンを借りた人の79.0%が変動型でしたから（住宅金融支援機構の調査）、この時間差は多くの家計に関わる話です。
2026年以降の不動産価格を、金利の4つのシナリオで考える
シナリオは、2026年末の政策金利と10年国債利回りを、当ブログが次の4通りに置いたものです。どれかを本命と考えているわけではなく、確率も付けていません。
| シナリオ（2026年末、当ブログの仮定） | 政策金利 | 10年国債利回り | 変動金利（例） | フラット35 |
| 出発点（2025年末） | 0.75% | 2.070% | 0.595% | 1.97% |
| S-A「据え置き」 | 0.75% | 2.00% | 0.845% | 1.90% |
| S-B「緩やかな利上げ」 | 1.25% | 2.50% | 1.345% | 2.40% |
| S-C「急な上昇」 | 2.00% | 3.00% | 2.095% | 2.90% |
| S-D「景気後退で利下げ」 | 0.25% | 1.25% | 0.345% | 1.15% |
※変動金利＝0.595%＋（シナリオの政策金利−0.5%）。0.595%は三菱UFJ銀行の2025年4月の新規借入の適用金利0.595〜0.675%の下限で、政策金利が0.5%だった時期のもの。市場の平均ではなく、一つの例。フラット35＝1.97%＋（シナリオの10年国債利回り−2.070%）。どちらも、優遇幅や上乗せ幅は変わらないと置いた。
出発点の0.595%は政策金利が0.5%の時期の金利で、12月の利上げの0.25ポイントがまだ入っていません。だからこそ、政策金利が0.75%のままのS-Aでも、変動金利は0.845%になります。投資用不動産のキャップレート（期待利回り）は、10年国債利回りの変化のうち0%、50%、100%が移る3通り、家賃は0%と+2%の2通りです。物価、建築費、需給、金融機関の貸出姿勢は動かしていません。
用語メモ：キャップレート＝物件の純収益（家賃から経費を引いたもの）を価格で割った利回り。価格＝純収益÷キャップレートなので、純収益が同じなら、キャップレートが上がるほど価格は下がります。日本不動産研究所の「期待利回り」は、投資家への調査で求めた、投資家が物件に求める利回りです。
日銀は12月19日の声明で、「経済・物価情勢の改善に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになると考えている」と説明し、利上げの後も「実質金利は大幅なマイナスが続き、緩和的な金融環境は維持される」としています。これは方針の説明で、2026年末の水準を示したものではありません。S-BとS-Cは利上げが続く道を上げ幅で二つに分けたもの、S-Dは景気が崩れて利下げに向かう道です。S-Dの政策金利0.25%は、日銀が2024年7月31日に決めた水準と同じです。
据え置きでも、変動金利の返済は月4,526円増える計算になる
まず、住宅ローンです。
| シナリオ | 変動金利 | 毎月の返済（差） | 月12万円で借りられる額 | フラット35 | 毎月の返済（差） | 月12万円で借りられる額 |
| 出発点（2025年末） | 0.595% | 105,522円 | 4,549万円 | 1.97% | 131,890円 | 3,639万円 |
| S-A 据え置き | 0.845% | 110,048円（+4,526円） | 4,362万円 | 1.90% | 130,462円（−1,428円） | 3,679万円 |
| S-B 緩やかな利上げ | 1.345% | 119,459円（+13,937円） | 4,018万円 | 2.40% | 140,863円（+8,973円） | 3,408万円 |
| S-C 急な上昇 | 2.095% | 134,464円（+28,942円） | 3,570万円 | 2.90% | 151,716円（+19,826円） | 3,164万円 |
| S-D 景気後退で利下げ | 0.345% | 101,117円（−4,405円） | 4,747万円 | 1.15% | 115,732円（−16,158円） | 4,148万円 |
※当ブログの試算。4,000万円・35年（420回）・元利均等返済・ボーナス払いなし。毎月の返済額＝借入金額×月利×（1＋月利）^返済回数÷｛（1＋月利）^返済回数−1｝（三井住友銀行の計算式。月利＝年利÷12）。借りられる額は毎月12万円・35年を同じ式で逆算した額で、銀行の審査の基準ではない。（差）は出発点との差で、円単位にした返済額どうしの差。
据え置きのS-Aでも、変動金利の返済は4,526円増え、毎月12万円で借りられる額は4,549万円から4,362万円へ、187万円減ります（当ブログの計算）。12月の利上げの分が2026年に遅れて届くと置いたためです。フラット35は10年国債利回りが2.00%へ少し下がると置いたので、返済はわずかに減ります。
上がる道では、差が一気に広がります。S-Cでは変動金利の返済が28,942円増えて134,464円になり、借りられる額は3,570万円と、出発点より979万円、約21.5%少なくなります（当ブログの計算）。この134,464円は、2025年末のフラット35の返済131,890円を上回る水準です。どちらが得だったかは35年の金利の道筋で決まるので、ここでは判断しません。ただ、変動金利を選ぶことは、この幅の振れを家計で受け止める前提に立つことだ、という感覚は持っておきたいところです。
フラット35には、もう一つ注意があります。2025年12月の1.97%は12月1日に報じられた金利で、その後の10年国債利回りの上昇はまだ入っていません。OECD（経済協力開発機構）の月次の値で11月は1.805%（月末値か月平均かは出典に書かれていません）、12月30日の終値は2.070%で、0.265ポイントの差です。仮に11月の1.805%を起点にすると、どのシナリオでもフラット35は0.265ポイント高くなり、S-Aでも2.165%、毎月の返済は135,917円です（当ブログの試算）。
また、この表は2026年末にその金利で新しく借りた場合の返済額です。すでに変動金利で借りている人は、5年ルールのある銀行なら毎月の返済額はすぐには変わらず、そのかわり利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります（住宅金融支援機構の調査では、このルールを採る銀行が最も多いとされます）。細かな計算は、住宅ローンの返済額を取り上げる回で詳しく見ます。
用語メモ：5年ルール・125%ルール＝変動金利・元利均等返済のとき、金利が見直されても5年間は毎月の返済額を変えず（5年ルール）、5年後に見直すときも前回の返済額の1.25倍を上限とする（125%ルール）しくみ。
投資用不動産の価格は、金利がキャップレートにどれだけ移るかで大きく分かれる
次に、投資用不動産です。城南ワンルーム（3.7%）と丸の内オフィス（3.2%）の期待利回りが、10年国債利回りの変化のうちどれだけを映すかで、価格がどう変わるかを計算しました。
| シナリオ（10年の変化） | 反映 | ワンルームの利回り | 価格（家賃0%／+2%） | オフィスの利回り | 価格（家賃0%／+2%） |
| どのシナリオも | 0% | 3.7% | ±0.0%／+2.0% | 3.2% | ±0.0%／+2.0% |
| S-A（−0.07ポイント） | 50% | 3.665% | +1.0%／+3.0% | 3.165% | +1.1%／+3.1% |
| S-A（−0.07ポイント） | 100% | 3.630% | +1.9%／+4.0% | 3.130% | +2.2%／+4.3% |
| S-B（+0.43ポイント） | 50% | 3.915% | −5.5%／−3.6% | 3.415% | −6.3%／−4.4% |
| S-B（+0.43ポイント） | 100% | 4.130% | −10.4%／−8.6% | 3.630% | −11.8%／−10.1% |
| S-C（+0.93ポイント） | 50% | 4.165% | −11.2%／−9.4% | 3.665% | −12.7%／−10.9% |
| S-C（+0.93ポイント） | 100% | 4.630% | −20.1%／−18.5% | 4.130% | −22.5%／−21.0% |
| S-D（−0.82ポイント） | 50% | 3.290% | +12.5%／+14.7% | 2.790% | +14.7%／+17.0% |
| S-D（−0.82ポイント） | 100% | 2.880% | +28.5%／+31.0% | 2.380% | +34.5%／+37.1% |
※当ブログの試算で、予想ではない。新しい利回り＝出発点（2025年10月調査の3.7%・3.2%）＋反映の割合×（シナリオの10年国債利回り−2.070%）。価格の変化＝（1＋家賃の変化）×出発点の利回り÷新しい利回り−1。家賃以外の純収益は動かさない。
読み方を一つ。S-Bで10年国債利回りが2.50%になり、その上昇0.43ポイントが丸の内オフィスの利回りにそのまま移ると、3.2%は3.630%になり、家賃が変わらなければ価格は−11.8%、家賃が2%上がっても−10.1%です。反映が半分なら−6.3%、ゼロなら家賃の分だけしか動きません。S-Cで反映100%なら、ワンルームで−20.1%、オフィスで−22.5%（いずれも家賃0%）。同じシナリオの中でも、「金利がキャップレートにどれだけ移るか」の一点で、結果が大きく違ってきます。
では、これまではどうだったのか。10年国債利回り（OECDの月次の値）は、2022年10月の0.245%から2025年10月の1.655%へ、1.41ポイント上がりました（当ブログの計算）。その間、丸の内オフィスの期待利回りは3.2%のまま、城南ワンルームは3.9%から3.7%へ、むしろ下がっています。この3年は、反映0%どころか逆向きでした。そのぶん期待利回りと10年国債利回りの差（イールドギャップ）は、オフィスで2.96ポイントから1.55ポイントへ縮み、2025年末の2.070%と並べると1.13ポイントです（期待利回りは10月の調査で、時点が違う参考値）。
用語メモ：イールドギャップ＝不動産の利回りと10年国債利回りの差。国債よりどれだけ上乗せの利回りを求めているかの目安で、日銀の金融システムレポート（FSR）では「イールドスプレッド」という言葉が使われています。
日銀の金融システムレポート（FSR）2025年10月号は、「賃料は上昇してきているものの、不動産リスクプレミアムを示唆するイールドスプレッドの低下傾向は続いており、先行きの不動産需要等に関する市場参加者の見方が変化する場合には、不動産価格が調整する可能性も考えられる」と書いています。当ブログの見方では、反映0%の状態が長く続くほど上乗せの幅は薄くなり、見方が変わったときの戻りは大きくなりえます。どの割合が正しいかは決められないので、三つを並べました。
逆に、S-Dの反映100%の+28.5〜+37.1%は、オフィスの利回りを2.380%と、1999年の調査開始以来の最低の3.2%を大きく下回る水準に置いた計算です。計算の上限と受け止めておくのが穏当だと思います。
家賃の上昇で、キャップレートの上昇をどこまで打ち消せるか
では、家賃が上がれば、キャップレートの上昇を打ち消せるのでしょうか。城南ワンルームの3.7%を出発点に、利回りと家賃の上げ幅を組み合わせて図にしました。
図は、縦に利回りの上げ幅（据え置き、+0.25ポイントで3.95%、+0.5ポイントで4.20%、+1.0ポイントで4.70%）、横に家賃の上げ幅（±0%、+2%、+5%）をとり、マスに価格の変化率を書き込んだものです。下がるマスほど赤く、上がるマスは青く塗ってあり、いちばん右の列が、価格を保つのに必要な家賃の上昇です。太枠のマスは、利回りが0.5ポイント上がって家賃が5%上がった場合で、それでも価格は−7.5%。家賃が変わらなければ−11.9%、2%上がっても−10.1%です。右の列のとおり、0.5ポイントの上昇を家賃だけで打ち消すには13.5%、0.25ポイントなら6.8%、1.0ポイントなら27.0%の値上げが要ります。図の注にあるように、出発点が3.2%の丸の内オフィスなら、0.5ポイントの上昇で−13.5%、打ち消すには15.6%の値上げが必要です。シナリオに当てはめると、S-Bで反映100%（上昇0.43ポイント）のとき、価格を保つのに必要な家賃の上昇は、ワンルームで11.6%、オフィスで13.4%です（当ブログの計算）。
大家業をしていると、この数字の重さが身にしみます。家賃を2%上げるだけでも、更新のたびに入居者さんと向き合い、周りの相場や設備の手入れで納得してもらう地道な仕事です。利回りの0.5ポイントは、家賃でいえば1割を超える値上げに相当する。そして利回りが低い物件ほど、金利の変化に対して価格が敏感になる。この二つは、物件を持っている人も、これから買う人も、頭の片隅に置いておいてほしいところです。
家賃・建築費・需給・海外マネーは、いまどちらに押しているか
シナリオでは、金利以外の力をあえて動かしていません。けれど現実には、それらが金利と同時に価格を押したり引いたりします。2025年末までのデータで、向きを確かめておきます。
| 力 | 2025年12月31日までに公表されたデータ | 価格への向き（当ブログの見方） |
| 家賃 | 日銀FSR（2025年10月号）「賃料は上昇してきている」 | 純収益を増やし、価格を支える向き。ただし利回りの上昇を打ち消すには大きな上昇が要る |
| 建築費 | 全国木造建築費指数（日本不動産研究所、2010年3月=100）2025年9月130.6。2022年3月から+13.6%、2012年9月の調査から上昇が続く | 新築の価格を下から支える向き |
| 供給 | 首都圏の新築マンションの供給 2024年23,003戸（1973年以降で最少）、2025年見込み22,500戸。新設住宅着工 2025年1〜11月678,549戸（前年同期比−7.0%） | 供給が細いことは、価格を支える向き |
| 需要・海外マネー | 日銀FSR：物件需要が堅調、投資用マンション取引や海外投資家による商業用不動産取引などの需要も寄与している可能性 | 支える向き。見方が変われば逆に働く |
| 人口 | 総人口は2024年10月1日時点で14年連続の減少。東京都の増加率+0.66%は都道府県で最も高い | 地域によって向きが分かれる |
| 金融環境 | 実質政策金利−2.25%。不動産業向け貸出は「高めの伸びが続いている」（日銀FSR） | 資金の流れは価格を支える向き。逆回転すると下押し |
日銀のFSR 2025年10月号は、大都市圏を中心とした不動産価格の上昇について、「資材価格の高騰や人手不足の影響などによる供給要因が寄与しているとみられるほか、景気が緩やかに回復するもとで物件需要が堅調であることや、投資用マンション取引や海外投資家による商業用不動産取引などの需要も寄与している可能性がある」と説明しています。不動産経済研究所は、2026年の首都圏の新築マンションの供給を23,000戸と予測しています（2025年12月23日の発表）。
ただし、表の多くは「いまの向き」で、景気が崩れれば需要と家賃は逆に働きます。シナリオの数字は、こうした力を止めて金利だけを動かした「金利の物差し」だと考えてください。
シナリオを崩すのは、金利の外からやってくる出来事かもしれない
4つのシナリオの前提が崩れる道筋も、書いておきます。
いちばん大きいのは、景気後退のときにキャップレートが金利と同じ向きに動かない可能性です。10年国債利回りの年平均（OECD）は2007年の1.666%から2009年の1.334%へ下がりましたが、丸の内オフィスの期待利回りは2007年10月の3.8%から、2009年7月・10月の調査で4.5%へ上がりました。国債利回りが下がる一方で、国債との差（イールドギャップ）のほうが大きく広がったわけです。不動産価格指数の商業用不動産総合（季節調整値）も、2008年4〜6月期から2012年1〜3月期に18.4%下がっています。S-Dの「金利が下がれば利回りも下がる」という置き方は、まさにこの形で外れうるものです。景気後退のなかで家賃が+2%という組み合わせも、楽観的かもしれません（当ブログの見方）。
次に、お金の流れです。バブル期の総量規制のように貸出の蛇口が絞られれば、金利の水準とは別に価格が動きます。いまは不動産業向け貸出の伸びが高い段階で、日銀はFSRで、不動産市況の動向に引き続き注意していく必要があるとしています。
速さも計算に入っていません。2022年の米国では、住宅ローン金利が短い間に大きく上がるなかで、価格より先に取引が大きく減りました。S-BとS-Cの違いは2026年末の水準だけで、そこへ至る道のりの速さは表に表れません。
住宅ローンの優遇幅も、シナリオでは変わらないと置きましたが、銀行の競争やリスクの見方で変わりえます。10年国債利回りは市場で決まるので、日銀の決定と別に動きます。そして税制では、2026年以降に入居する場合の住宅ローン控除は、2025年12月31日の時点で、令和8年度税制改正大綱で方向が示された段階です。
住宅を買う人が、契約の前に確かめたいこと
ここからは、シナリオの数字を自分の数字に置きかえるための確かめ方です。
まず、変動金利なら、見直しのルールを契約書と銀行の案内で確かめてください。見直しは年2回とは限りません。三菱UFJ銀行は2025年4月以降の新規借入から毎月1日を基準日に見直し、住信SBIネット銀行も2025年12月18日以降の契約から毎月の見直しに変えています（同行は5年ルール・125%ルールを維持）。ソニー銀行のように5年ルール・125%ルールを導入していない銀行もあり、三菱UFJ銀行でも元金均等返済にはこのルールがありません。遠賀信用金庫の案内では、返済額を超えた利息は未払利息として翌月以降に繰り延べるとされています。
次に、上がる道でも払えるかです。S-Cの変動金利2.095%なら、4,000万円・35年で毎月134,464円。これをご自身の借入額に置きかえて、家計が耐えられるかを見てください。フラット35の総返済負担率（年収に占めるすべての借入の年間返済額の割合）は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下とされています（三井住友銀行の商品概要説明書、2019年10月1日現在）。
住宅ローン控除は、2025年に入居した場合、年末の借入残高（借入限度額まで）の0.7%が控除され、合計所得金額が2,000万円以下の年に使えます。2026年以降の入居は、12月19日の与党大綱（自由民主党・日本維新の会）と12月26日の閣議決定で、「適用期限（令和７年12月31日）を令和12年12月31日まで５年延長する」方向が示され、新築等の省エネ基準適合住宅は限度額が下がって（その他の世帯で3,000万円から2,000万円）、令和8・9年の入居に限られる（省エネ基準適合の買取再販住宅は令和10〜12年も対象）、とされました。令和10年以降に入居する新築でも、令和9年末までに建築確認を受けたものなどは、借入限度額2,000万円・控除期間10年の扱いです。2025年12月31日の時点では、いずれも法律ではありません。
大家さんが、金利の分かれ道に備えて確かめたいこと
大家さんにとっての物差しは、物件の利回りと借入金利の差（スプレッド）です。
| 物件の利回り | 利回り | 借入1.0% | 借入1.5% | 借入2.0% | 借入2.5% | 借入3.0% |
| 城南ワンルーム 期待利回り | 3.70% | +2.70 | +2.20 | +1.70 | +1.20 | +0.70 |
| 丸の内オフィス 期待利回り | 3.20% | +2.20 | +1.70 | +1.20 | +0.70 | +0.20 |
| 東京23区 区分マンション 表面利回り（募集） | 5.23% | +4.23 | +3.73 | +3.23 | +2.73 | +2.23 |
| 首都圏 一棟マンション 表面利回り（募集） | 6.55% | +5.55 | +5.05 | +4.55 | +4.05 | +3.55 |
※差はポイント。借入金利は例示。期待利回りは2025年10月の調査で、投資家が求める利回り。表面利回りは健美家の募集物件の平均（2025年4〜6月、二次資料）で、経費を引く前の家賃を価格で割ったもの。物差しが違うので、行どうしを比べない。
変動金利で借りていれば、借入金利が1ポイント上がるとスプレッドも同じだけ縮みます。期待利回り3.70%のワンルームを3.0%で借りて持てば、差は0.70ポイント。空室の波を考えると、余裕はかなり薄くなります。ご自身の物件は、表面利回りではなく管理費や修繕費、固定資産税を引いた実際の手取りで計算し直し、返済比率（毎月の返済÷家賃）がS-BやS-Cの金利で何%になるかも見ておきたいところです。
税金では二つを押さえておきましょう。賃貸している建物等を取得するための借入金の利子は不動産所得の必要経費になりますが、国税庁の手引きにあるとおり「借入金の返済額のうち元本に相当する部分の金額は必要経費になりません」。利子が増えれば経費も増えますが、税金が軽くなるのは増えた利子に税率を掛けた分までで、残りは手元のお金から出ていきます。もう一つは損益通算の制限で、不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は「生じなかつたものとみなす」とされています（租税特別措置法41条の4）。国税庁の例では、赤字が100で土地の負債の利子が90なら、ほかの所得と通算できるのは10だけです。金利の上昇で赤字になっても、土地の分の利子に対応する赤字は、給与所得などと相殺できません。
不動産価格の今後は、一つの答えより「分かれ道の地図」で備える
この回の試算を振り返ります。据え置きのS-Aでも、変動金利の返済は月4,526円増える計算でした。急な上昇のS-Cでは、借りられる額が979万円減ります。投資用不動産の価格は、金利がキャップレートにどれだけ移るかで大きく分かれ、S-Cの反映100%なら家賃が同じでも−20.1〜−22.5%。S-Dは計算の上では価格が大きく上がりますが、2007〜09年のように利回りがかえって上がる道もあります（いずれも当ブログの試算と見方）。
過去が教えてくれたのは、「何年後に下がる」という日付ではありませんでした。日本の地価公示は、過去2回、最初の利上げから1年半ほどでピークをつけましたが、そこには総量規制や世界的な金融危機が重なっていました。いまの日本は、上げ幅が0.85ポイント、実質金利は大きなマイナスで、21か月たっても下落は確認されていません。2026年に何が起きるかは、金利の水準と同じくらい、お金の流れと景気と家賃に左右されるはずです（当ブログの見方）。
2026年に入って見ていきたいのは、まず短プラの引き上げ（2月2日から適用の予定）を受けた変動金利の基準金利の見直しの発表です。そのうえで、日銀の金融政策決定会合の結果と声明、10年国債利回り、毎月のフラット35の金利。不動産の側では、不動産投資家調査（4月1日時点と10月1日時点）で期待利回りが3.2%・3.7%から動くか、1月1日時点の地価公示（3月公表）、日銀のFSRの書きぶりです。税制では、住宅ローン控除の改正法の行方を確かめてください。
大家業を長く続けていると、相場を当てた人より、どの道に転んでも返済と修繕を続けられる人が、最後に物件を守っていると感じます。シナリオの表は、そのための物差しです。ご自身の借入額と物件の利回りを、ぜひ一度この表に当てはめてみてください。金利が不動産価格に効く経路を取り上げる回、バブル期・2006〜2008年・ゼロ金利とマイナス金利の13年・海外の利上げをそれぞれ取り上げる回、住宅ローンの返済額と5年ルールを取り上げる回、キャップレートとイールドギャップを取り上げる回もあわせてどうぞ。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の不動産や金融商品の売買、借入を勧めるものではありません。価格や金利のシナリオは当ブログが置いた前提による試算で、将来の価格や金利を予想・保証するものではありません。
※数値は各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。金利・価格は2025年12月31日までに公表された値で、時点は本文・表に記載しています。税制は2025年12月31日時点の法令にもとづき、令和8年度税制改正大綱の内容は今後の法改正で決まります。
出典・参考
- 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年12月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k251219a.htm
- 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年1月24日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k250124a.htm
- 金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について（日本銀行、2024年7月31日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2024/k240731a.pdf
- 金融政策の枠組みの見直しについて（日本銀行、2024年3月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2024/k240319a.pdf
- 金融市場調節方針の変更等について（日本銀行、2006年7月14日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2006/k060714.pdf
- 金融市場調節方針の変更等について（日本銀行、2007年2月21日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2007/k070221.pdf
- 金融市場調節方針の変更等について（日本銀行、2008年10月31日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2008/k081031.pdf
- 金融市場調節方針の変更等について（日本銀行、2008年12月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2008/k081219.pdf
- 基準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）の推移（日本銀行、2025年12月31日までの値を参照）https://www.boj.or.jp/statistics/boj/other/discount/discount.htm
- 衆議院議員渋谷修君提出総量規制解除に関する質問に対する答弁書（内閣衆質一二二第五号、1991年12月27日）https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumona.nsf/html/shitsumon/b122005.htm
- 長・短期プライムレート（主要行）の推移（日本銀行、2025年12月31日までの値を参照）https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm
- 円預金金利及び短期プライムレートの改定について（三菱UFJ銀行、2025年12月19日）https://www.bk.mufg.jp/news/news2025/pdf/news1219_1.pdf
- 【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて（三菱UFJ銀行、2025年1月25日現在）https://www.bk.mufg.jp/info/hendoukinri2.html
- 主要銀行の｢住宅ローン」、2024年10月の金利はどうなった？（Business Insider Japan、2024年10月3日）https://www.businessinsider.jp/article/294575/
- 主要銀行の｢住宅ローン」、2025年4月の金利はどうなった？（Business Insider Japan、2025年4月3日）https://www.businessinsider.jp/article/2504-major-bank-mortgage-rates-what-happened-in-april-2025/
- 長期金利上昇2・070%（共同通信、OANDA Lab 転載、2025年12月30日）https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2025123001000819/
- フラット35利率が過去最高更新（共同通信、OANDA Lab 転載、2025年12月1日）https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2025120101001498/
- フラット35金利ニュース 2025年12月（住友不動産ステップ、2025年12月1日）https://www.stepon.co.jp/f-news/2025/1201_3911/
- Long-Term Government Bond Yields: 10-Year: Main (Including Benchmark) for Japan（OECD Main Economic Indicators、FRED、月次、2025年11月までの値を参照）https://fred.stlouisfed.org/data/IRLTLT01JPM156N.txt
- 同（年次、2024年までの値を参照）https://fred.stlouisfed.org/data/IRLTLT01JPA156N.txt
- 2024年度 住宅ローン貸出動向調査結果（住宅金融支援機構、2025年2月7日）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400372590.pdf
- 住宅ローン利用者の実態調査（住宅ローン利用者調査 2025年4月調査）（住宅金融支援機構、2025年6月）https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374085.pdf
- 住宅ローン金利の計算方法をシミュレーションと共にご紹介！（三井住友銀行、2024年7月10日）https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/kinri_calculation/
- フラット35 商品概要説明書（三井住友銀行、2019年10月1日現在）https://www2.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan009.pdf
- 変動金利型住宅ローン基準金利の改定について（遠賀信用金庫、2025年3月28日）https://www.shinkin.co.jp/onga/img/news/20250328_detail.pdf
- 住宅ローン契約規定改定のお知らせ（住信SBIネット銀行、2025年9月1日）https://www.netbk.co.jp/contents/company/info/2025/0901_004179.html
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- 第53回 不動産投資家調査（2025年10月現在）（日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202510.pdf
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- 金融システムレポート（2025年10月号）（日本銀行、2025年10月23日）https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr251023a.pdf
- 第169回「市街地価格指数」（2025年9月末現在）・全国木造建築費指数（日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_ulpi-and-wfhmvi_2025091.pdf
- 首都圏・近畿圏マンション市場予測 ―2026年の供給予測―（不動産経済研究所、2025年12月23日）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/652/mdn20251223.pdf
- 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年のまとめ（不動産経済研究所、2025年1月23日）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/614/ss2024.pdf
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- 人口推計（2024年（令和6年）10月1日現在）（総務省統計局、2025年4月14日）https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2024np/index.html
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