不動産投資
不動産はすぐ売れない。流動性の弱点を株で補う「三層資金管理」
2025年11月6日 不動産投資
東雲結子：「資産は十分あります（言ってみたかったこのセリフ。。。）。アパートを売れば、いつでも現金になります」 税理士石井：「売却まで何か月を見ていますか？」 東雲結子：「うーん、良い買主が現れればすぐに……」 税理士石 …
空き家900万戸時代の出口戦略。人口減少下では「買うときに売り方まで決める」
2025年11月4日 不動産投資
東雲結子：「人口が減っても、家賃が入る間は持ち続ければ大丈夫ですよね？」 税理士石井：「家賃が入る間は、ですね。では10年後、誰が買いますか？」 東雲結子：「その時の投資家さんが……」 税理士石井：「その投資家さんに、何 …
借り手は減るのではなく、変わる。単身高齢者・外国人・小世帯に選ばれる物件へ
2025年11月4日 不動産投資
東雲結子：「人口が減るなら、とにかく若いファミリー向けを増やしたほうがいいでしょうか」 税理士石井：「若いファミリーは大切です。ただ、その層だけを全大家さんで奪い合うと競争が厳しくなります」 東雲結子：「では、誰を想定す …
同じ市でも、勝つ場所と負ける場所が分かれる。人口減少時代の「15分生活圏」
2025年11月4日 不動産投資
東雲結子：「この市は県庁所在地です。市内ならどこでも、それなりに需要がありますよね？」 税理士石井：「そうですねえ……その“市内ならどこでも”が、人口減少時代には少し危ない言葉です」 東雲結子：「同じ市でもそんなに違いま …
人口減少時代のエリア選定。都道府県ランキングより「誰が住みに来るか」を見る
2025年11月4日 不動産投資
東雲結子：「人口が増える県だけを買えばいいんですよね。ランキング上位を探します！」 税理士石井：「うーん、県単位では少し大きすぎます。同じ県でも、人が集まる街と流出する街があります」 東雲結子：「では市の人口ですか？」 …
人口が減るのに、不動産投資を続けて大丈夫？ 私は「人口」より「世帯」を見る
2025年11月4日 不動産投資
東雲結子：「日本の人口、また減ったそうですね。うーん……もう不動産投資は控えたほうがいいんでしょうか」 税理士石井：「心配になるのは分かります。ただ、人口が減った、だから賃貸需要も同じ割合で減る、と一気に結論づけるのは少 …
アパートローンの金利上昇を銀行株でヘッジできる？ 大家さんの逆風を株で和らげる方法
2025年11月2日 不動産投資
東雲結子：先生、ローン金利が上がりそうで心配です。返済額が増えたら、家賃はすぐ上げられませんよね。 税理士石井：そうですね。金利上昇は大家さんには先に効きます。 東雲結子：銀行は金利が上がると儲かると聞きました。銀行株を …
【メガ大家向け】A社に現金5,000万円、B社に修繕8,000万円。複数法人の資金偏在をどう直す？
2025年10月29日 不動産投資
東雲結子：グループ全体では現金があるなら、B社の修繕も安心ですよね。 メガ大家・黒田：そのつもりでしたが、現金はA社にあり、修繕する物件はB社なんです。 税理士石井：A社のお金は、グループ名が同じでも、当然にB社のお金で …
【メガ大家向け】1億円の大規模修繕、実行か売却か。NOIと出口価格で判断する
2025年10月28日 不動産投資
東雲結子：修繕見積り1億円ですか……。もう、建物に新しい建物をプレゼントする金額ですね。 メガ大家・黒田：正直、これほど費用がかかるなら、売却も考えています。 税理士石井：修繕後に、NOIはいくら増える見込みですか？ メ …
【メガ大家向け】銀行は多いほど安心？ 4行取引のメリットと、担保・保証が絡む落とし穴
2025年10月27日 不動産投資
東雲結子：黒田さんは4つの銀行と取引しているんですか。選び放題で安心ですね。 メガ大家・黒田：そう思っていました。でも、売りたい物件に別物件の共同担保が付いていて、話が止まりまして。 税理士石井：融資残高だけでなく、どの …
【メガ大家向け】10棟のうち、どれを売る？ 売却益ではなく「眠っている自己資本」で決める
2025年10月27日 不動産投資
東雲結子：10棟もあれば、家賃がたくさん入って安心ですね。売る必要なんてないのでは？ メガ大家・黒田：そう思っていたんですが、最近は修繕と借換えが重なって、現金が思ったほど増えません。 税理士石井：今、一番多く自己資本が …
【メガ大家向け】借入5億円、金利0.5％上昇で年250万円。メガ大家の「借換え集中」をどうほどく？
2025年10月27日 不動産投資
東雲結子：「借入5億円」と聞くと、数字だけで少し息が止まりそうです。黒田さんは、もう慣れましたか？ メガ大家・黒田：うーん、慣れたつもりではいます。ただ、毎月の返済日は今でも少し緊張しますね。 税理士石井：5億円がすべて …
【サラリーマン大家向け】3年後の頭金500万円を株で増やす？ 副業大家が相場に任せてはいけないお金
2025年10月26日 不動産投資
東雲結子：佐藤さん、次の物件の頭金500万円を株で運用するんですか？ 副業大家・佐藤：はい。3年間寝かせるより、少しでも増やしたくて。 税理士石井：3年後に株が30％下がっていたら、物件はどうしますか？ 副業大家・佐藤： …
【サラリーマン大家向け】管理料5％は高い？ 本業を守るための「時間単価」で考える
2025年10月26日 不動産投資
東雲結子：管理料5％って、家賃のたびに引かれると大きく見えますね。 副業大家・佐藤：年間24万円なので、自分で管理しようかと思っています。 税理士石井：一年で何時間くらい使う見込みですか？ 副業大家・佐藤：入金確認、修理 …
【サラリーマン大家向け】不動産の赤字で税金が戻る？ 土地の利息と減価償却を知らないと計算が狂う
2025年10月26日 不動産投資
東雲結子：佐藤さん、不動産で120万円赤字なら、給与から120万円引けるんですよね？ 副業大家・佐藤：そのつもりで、税金の還付も資金計画へ入れています。 税理士石井：赤字の中に、土地を買うための借入利息はいくら入っていま …
【サラリーマン大家向け】2棟目を急ぐ前に。1棟目の「本当の手残り」が分かるのはいつ？
2025年10月26日 不動産投資
東雲結子：佐藤さん、1棟目を買って半年。もう2棟目を探しているんですか？ 副業大家・佐藤：はい。今のところ毎月5万円残っていますし、勢いがあるうちにと思いまして。 税理士石井：固定資産税と不動産取得税は、もう払いましたか …
【サラリーマン大家向け】給与があるから赤字でも大丈夫？ 1棟目で見落としやすい「給料補填経営」
2025年10月26日 不動産投資
東雲結子：佐藤さん、1棟目を買ったんですね。おめでとうございます！ 副業大家・佐藤：ありがとうございます。ただ、毎月2万円くらい持ち出しなんです。給与があるので大丈夫かなと。 税理士石井：その2万円は、何のための持ち出し …
建設費高騰を株で取り返す？ 大家さんが「毎月払っている会社」から銘柄を探す
2025年10月25日 不動産投資
東雲結子：給湯器も外壁も値上がりです。大家さんばかり損していませんか？ 税理士石井：その値上げで売上が増えている会社を調べてみましょう。 東雲結子：えーっと、請求書の相手を、今度は株主として見るんですか？ 税理士石井：そ …
大家さんの経営ダッシュボード。毎月見る数字は7つでいい
2025年10月24日 不動産投資
東雲結子：通帳残高が増えているので、経営は順調です！ 税理士石井：未払修繕、滞納、借入残高はどうですか？ 東雲結子：うーん、通帳が教えてくれない情報ばかりです。 税理士石井：そうですね。だから毎月7つだけ別に見ます。 東 …
資産管理法人の3,000万円、株にいくら回せる？ 先に引く3つのお金
東雲結子：法人預金が3,000万円になりました。2,000万円くらい株へ回しても良いでしょうか？ 税理士石井：固定資産税、修繕、借入返済、次の物件の自己資金は？ 東雲結子：えーっと……預金残高が急に他人のお金に見えてきま …
