東雲結子：先生、大掃除の手を止めて、今年の「大家さん重大ニュース」を勝手に選びました！ 第1位は、日経平均の5万円突破です！

税理士石井：ふふ、雑巾を持ったまま発表するんですね。たしかに10月31日には、終値52,411円34銭で史上最高値を更新しました。ただ、大家さんにとっての第1位は、私は別のところにあると思います。

東雲結子：えっ、では金ですか？ 金の小売価格が1グラム2万円を超えたって聞きました。押し入れの奥から延べ棒が出てこないかと、さっきから探しているんですが……。

税理士石井：ははは、出てきたら真っ先に教えてください。私が選ぶなら、金利です。日本銀行は1月に政策金利を0.5%程度に、12月19日には0.75%程度に引き上げました。

東雲結子：0.25%ずつなら、大したことなさそうですけど……。

税理士石井：借入1億円の金利が0.25%上がれば、利息は年25万円増えます。家賃でいえば、月2万円ちょっとの部屋が1室、1年間ずっと空いているのと同じくらいの重さですね。

東雲結子：空室1室分……。重大ニュースの順位が、いま目の前で入れ替わりました（汗）。

税理士石井：税金も動きました。2025年分から基礎控除が見直されて、12月の年末調整で精算されます。そして12月19日には、令和8年度の税制改正大綱も公表されました。こちらはまだ改正案ですけどね。

東雲結子：なるほど……。株や金の派手なニュースより、金利と税金のほうが、大家さんの通帳には直接効いてくるんですね。

税理士石井：そういうことです。2025年の出来事を大家さんと投資家の目線で振り返りながら、2026年に備えておきたいことを整理していきましょう。

「今年はいろいろありすぎて、何が大事だったのか分からなくなりました」

年末になると、そんな声をよく耳にします。2025年は、株価や金の最高値のように目を引くニュースが続いた一方で、大家さんの毎月の収支に効いてくる変化も、静かに積み重なった一年でした。

この記事では、2025年の出来事を、金利・税制・不動産・市場の四つに分けて振り返ります。日本銀行の2回の利上げ、2025年分から変わった基礎控除、4年連続で上がった地価、建築と区分所有のルールの変更、そして12月19日に公表された令和8年度税制改正大綱です。私なりに、大家さんにとっての意味もあわせて書いてみました。2025年を振り返りながら、不動産と税金の両面で2026年に何を準備しておくかを考えるきっかけにしていただければうれしいです。

※この記事は2025年12月時点の法令と、日本銀行・財務省・国土交通省・法務省・国税庁などの公表資料にもとづいています。令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日、自由民主党・日本維新の会）の内容は改正案で、法律の成立はこれからです。

2025年の出来事を、月ごとに振り返る

まずは一年を一枚の図にまとめました。縦に1月から12月までの出来事を並べ、左の色つきの札で、金利（青）、税制（オレンジ）、不動産（緑）、市場（赤）に分けています。1月24日の日本銀行の利上げから始まり、3月と9月の地価の公表、4月の建築のルールの変更、5月23日の改正区分所有法の成立、秋の金と株の最高値、11月の10年国債の入札、12月の年末調整、そして12月19日の日本銀行の利上げと令和8年度税制改正大綱の公表まで、11の出来事が並んでいます。

こうして並べると、年の初めと終わりを金利の出来事がはさんでいるのが分かります。間には不動産と市場の出来事が続き、年末に税制が集まる。大家業の一年としては、借入の条件を見直し、物件の価値を確かめ、最後に税金の準備をする、という流れにそのまま重なって見えます。

日本銀行は1月に0.5%程度、12月に0.75%程度へ利上げした

日本銀行は、2025年1月24日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を0.5%程度で推移するよう促すことを決めました。1月27日から適用され、決定は賛成8反対1でした。

そして12月19日の会合で、これを0.75%程度に引き上げました。12月22日から適用され、決定は全員一致。あわせて、基準貸付利率を1.0%としています。

用語メモ：政策金利とは、日本銀行が金融政策の目標にしている金利のことで、現在は「無担保コールレート（オーバーナイト物）」という、金融機関どうしが翌日まで資金を貸し借りするときの金利です。

長い期間の金利も上がりました。財務省の10年国債の入札結果を見ると、2024年11月7日の入札では平均利回り（募入平均利回り）が0.997%、2025年11月5日の入札では1.658%でした。1年で0.6ポイントあまり上がったことになります。

大家さんにとって大切なのは、これが借入金利にどう伝わるかです。変動金利の借入れなら、金融機関が基準となる金利を見直したときに、返済額や利息が変わります。いつ、どの金利を基準に見直されるかは、金銭消費貸借契約や金融機関からの通知で確かめるしかありません。

試しに、残高1億円の借入れで金利が0.25%上がった場合を考えると、利息は1億円×0.25%＝年25万円増えます。月にすると約2万円です。冒頭の会話のとおり、家賃2万円ほどの部屋が1室、1年間空いているのと同じ重さです。金利の上昇にどこまで耐えられるかの計算は、当ブログの「表面利回り7％のアパート、実際いくら残る？ 7,000万円物件を金利3.5％までストレステスト」（2025年10月10日）で詳しく試算しています。

私自身、金利が上がる局面で大切なのは、上がった後に慌てることではなく、上がる前提で一度収支を組み直しておくことだと考えています。2025年は、その準備を始める合図が二度鳴った年だったのではないでしょうか。

もう一つ気をつけたいのは、金利が上がったからといって、手元のお金をすべて繰上返済に回してしまうことです。利息は減っても、空室や急な修繕に備えるお金が足りなくなれば、別の借入れが必要になりかねません。返済と手元資金のバランスの考え方は、当ブログの「アパートローンを100万円繰上返済。 借金は減ったけれど、通帳までやせすぎていませんか？」（2025年10月1日）で取り上げています。

2025年分から基礎控除が見直され、12月の年末調整で精算される

税制の大きな変化は、令和7年度の税制改正による基礎控除などの見直しです。国税庁の案内では、改正は原則として2025年12月1日に施行され、2025年分以後の所得税に適用されます。会社員や、家族に給与を払っている資産管理法人では、12月の年末調整で改正後の控除を精算します。

本人の合計所得金額 2025年分の基礎控除（改正前は48万円）
132万円以下 95万円
132万円超336万円以下 88万円
336万円超489万円以下 68万円
489万円超655万円以下 63万円
655万円超2,350万円以下 58万円

※132万円超655万円以下の3段（88万円・68万円・63万円）は、2025年分・2026年分の上乗せで、2027年分以後は58万円とされています（2025年12月時点の法令）。合計所得金額2,350万円超の基礎控除は改正されていません。

たとえば合計所得金額が500万円の人なら、基礎控除は48万円から63万円へ15万円増えます。所得税の税率が10%の段にいる人なら、所得税は1万5,000円、復興特別所得税を含めると1万5,315円減る計算です。大きな額ではありませんが、ほとんどの人に関係する改正です。

ほかにも、給与所得控除の最低保障額が55万円から65万円に引き上げられ、扶養親族などの合計所得金額の要件が48万円以下から58万円以下になりました。さらに、生計を一にする19歳以上23歳未満の親族で、合計所得金額が58万円超123万円以下の人を対象に、最高63万円の特定親族特別控除が新しくできています。

給与収入だけの家族なら、合計所得金額58万円に給与所得控除の最低保障額65万円を足した、給与収入123万円までが扶養の目安になります。資産管理法人から配偶者や子どもに給与を払っている大家さんは、年末調整の前に、家族の給与の年額がこの目安とどう関係するかを確かめておきましょう。

大家さんにとってのポイントは、基礎控除の段が、不動産所得を含めた合計所得金額で決まることです。家賃収入から経費を引いた不動産所得は、修繕の多い年と少ない年で上下します。段の境目に近い方は、2025年分の確定申告の前に、ご自分の合計所得金額がどこに入るかを確かめておきましょう。2025年分の確定申告の期限は、2026年3月16日（3月15日が日曜日のため）です。年明けの手続の期限は、当ブログの「2026年1月〜3月の大家さんの税務カレンダー：1月20日・2月2日・3月16日・3月31日、期限と対象者を一覧に」（2025年12月18日）でまとめています。

地価は公示も調査も、4年連続の上昇

国土交通省が3月に公表した令和7年地価公示では、全国の全用途平均が前年比2.7%の上昇でした。9月に公表された令和7年都道府県地価調査でも、全国の全用途平均は1.5%の上昇です。全国では、どちらも全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し、上昇幅が拡大したとされています。

区分 地価公示（3月公表） 全用途平均／住宅地／商業地 都道府県地価調査（9月公表） 全用途平均／住宅地／商業地
全国 ＋2.7%／＋2.1%／＋3.9% ＋1.5%／＋1.0%／＋2.8%
三大都市圏 ＋4.3%／＋3.3%／＋7.1% ＋4.3%／＋3.2%／＋7.2%
地方圏 ＋1.3%／＋1.0%／＋1.6% ＋0.4%／＋0.1%／＋1.0%

表を見ると、三大都市圏の商業地が7%台と大きく上がる一方で、地方圏の住宅地は、地価公示で1.0%、都道府県地価調査では0.1%にとどまっています。同じ「4年連続の上昇」でも、どこに物件を持っているかで実感はまったく違うはずです。

地価が上がっても、家賃がすぐに同じだけ上がるわけではありません。大家業の実感としては、家賃は契約の更新や入居者の入れ替わりのときに少しずつしか動かず、修繕費や金利のほうが先に上がることもあります。この「時間差」の考え方は、当ブログの「不動産はインフレに強い？ 家賃・修繕費・金利の「時間差」を読まなければ負ける」（2025年11月9日）でも取り上げています。

そのうえで、私は、地価の上昇を「含み益が増えた」とだけ受け止めるのは少し危ういと感じています。地価が上がれば、いずれ相続税の評価や固定資産税の評価にも影響が及びうるからです。物件の値段が上がった年こそ、相続の準備や持ち方を見直す材料がそろった年だと考えてみてはいかがでしょうか。

建築と区分所有のルールも、2025年に変わった

2025年4月からは、改正された建築基準法と建築物省エネ法が施行され、原則としてすべての建築物について省エネ基準への適合が義務づけられました。あわせて、いわゆる「4号特例」と呼ばれてきた審査省略の制度が縮小され、建築確認の申請手続きなども変わっています。

用語メモ：4号特例とは、一定の小規模な建物について、建築確認の審査の一部を省略してきた制度（審査省略制度）のことです。

新築を考えている大家さんはもちろん、木造アパートの大規模な改修を考えている方も、設計者や施工会社と早めに手続を確かめておきたいところです。改修の見積りと建築確認の関係は、当ブログの「木造2階建ての改修、安い見積りで即決して大丈夫？ 建築確認と「貸せない期間」まで比べよう」（2025年10月5日）でも取り上げています。建築費の動きを大家さんの視点で考えた「建設費高騰を株で取り返す？ 大家さんが「毎月払っている会社」から銘柄を探す」（2025年10月25日）もあわせてどうぞ。

区分所有のルールも動きました。老朽化したマンションの管理と再生を進めやすくするための「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が、2025年5月23日に成立し、5月30日に公布されています。区分所有法の改正部分は2026年4月1日に施行され、建物更新決議などの新たな多数決による決議が設けられます。国土交通省の発表では、同じ日に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の名前が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に変わり、住宅金融支援機構がマンションの更新などに必要な資金を貸し付ける制度もできます。区分マンションを貸している大家さんは、管理組合の動きに、これまで以上に目を配っておきましょう。

株価と金は最高値。資産全体の中での位置づけを見直す年

市場では、最高値の話題が続きました。日本経済新聞社の公表によると、日経平均株価は10月27日に初めて5万円を上回り、10月31日には終値52,411円34銭で史上最高値を更新しました。10月の1か月で、前月末より7,478円71銭（16.64%）上がっています。

金も高くなりました。共同通信の報道によると、田中貴金属工業の金の店頭小売価格は、9月29日に1グラム2万円を超え、10月には2万3,254円と、初めて2万3千円を超え、当時の過去最高値を更新しました。

最高値のニュースを見ると、持っている人は売りたくなり、持っていない人は買いたくなるものです。けれど私は、値段の高い安いを当てようとするより、不動産・株・金・現金が、資産全体の中でそれぞれどれくらいの割合になっているかを確かめるほうが大切だと考えています。株高・不動産高の中での資産の見直し方は、当ブログの「株高・不動産高のリバランス｜どちらを売り、どちらを残すかを数字で決める」（2025年11月8日）で取り上げています。金を売ったときの税金は、金の売却を取り上げる記事で詳しく扱います。

12月19日の令和8年度税制改正大綱は、まだ「改正案」

年の締めくくりに、自由民主党と日本維新の会が、12月19日に令和8年度税制改正大綱を公表しました。大家さんに関係しそうな項目を、いくつか挙げておきます。いずれも改正案で、内容が決まるのは来年の国会での法律の成立などの後です。

基礎控除は、合計所得金額2,350万円以下の人の控除額を4万円引き上げて62万円に、給与所得控除の最低保障額は65万円から69万円にする案です。2026年分・2027年分については、合計所得金額489万円以下の人の基礎控除に42万円（合わせて104万円）、489万円超655万円以下の人に5万円を加算し、給与所得控除の最低保障額も5万円上乗せする特例を設ける案になっています。

住宅ローン控除は、適用期限（2025年12月31日）を2030年12月31日まで5年延長する案です。相続税・贈与税については、関係団体等の意見を聴きつつ、貸付用不動産の評価方法の見直しを行うとしています。暗号資産については、国民の資産形成に資する暗号資産の現物取引などから生じる所得を、分離課税の対象とする方向が示されました。

大家さんへの影響は、当ブログの「令和8年度税制改正大綱、大家さんに関係するのはここ。基礎控除62万円、青色申告特別控除75万円、買って5年以内の賃貸物件の評価見直し（いずれも改正案）」（2025年12月17日）で詳しく整理しています。暗号資産の税金と大綱の改正案は、暗号資産を取り上げる記事で扱います。

2026年に向けて、大家さんが備えておきたいこと

まずは、借入れの金利を確かめることです。借入れごとに、変動か固定か、いつ見直されるか、残高はいくらかを一覧にし、金利が上がった場合の利息の増え方を計算しておきましょう。12月の利上げが借入金利に反映されるかどうか、反映されるならいつからかは、借入れごとに違います。

次に、2025年分の確定申告の準備です。基礎控除の見直しは、合計所得金額によって控除額が変わります。不動産所得の見込みを出して、どの段に入るかを確かめておきましょう。期限は2026年3月16日です。

そして、2026年に施行される改正と、大綱の行方です。区分所有法の改正は2026年4月1日に施行されます。また、2026年1月1日以後に受け取るiDeCoの一時金からは、退職金との受取順のルールが変わります。こちらは、iDeCoの一時金と退職金の受取順を取り上げる記事で詳しく扱います。大綱の改正案は、国会の審議を経て内容が固まっていきます。決まる前に慌てて動くのではなく、決まったときにすぐ動けるように、ご自分に関係する項目だけ書き出しておくのが安心です。

派手な数字より、金利と税金の小さな変化が通帳に効く

2025年は、日本銀行が1月に0.5%程度、12月に0.75%程度へと政策金利を引き上げ、10年国債の利回りも上がった年でした。税制では2025年分から基礎控除などが見直され、地価は地価公示・都道府県地価調査ともに4年連続で上昇しました。建築と区分所有のルールも変わり、株価と金は最高値をつけました。そして12月19日には、令和8年度税制改正大綱の改正案が公表されています。

振り返ってみると、ニュースの見出しの大きさと、大家さんの通帳への効き方は、必ずしも一致しません。日経平均の5万円より、借入金利の0.25%のほうが、毎月の手残りに確実に響くこともあります。大掃除で棚の奥から書類を引っぱり出すように、年末のひとときに、ご自分の借入れと税金の書類を一度机に並べてみてください。来年の判断は、そこから始まると私は思います。

当事務所では、金利の見通しや税制改正を踏まえた、大家さんの来年の収支と税金の試算をお手伝いしています。一年の締めくくりに、お気軽にご相談ください。

 

※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士などの専門家にご確認ください。

出典・参考

  • 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年1月24日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k250124a.htm
  • 金融市場調節方針の変更について（日本銀行、2025年12月19日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/state_2025/k251219a.htm
  • 利付国庫債券（10年）（第376回）の入札結果（財務省、2024年11月7日入札）https://www.mof.go.jp/jgbs/auction/calendar/nyusatsu/resul20241107.htm
  • 利付国庫債券（10年）（第380回）の入札結果（財務省、2025年11月5日入札）https://www.mof.go.jp/jgbs/auction/calendar/nyusatsu/resul20251105.htm
  • 令和７年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について（国税庁）https://www.nta.go.jp/users/gensen/2025kiso/index.htm
  • 令和7年度税制改正の大綱の概要（財務省、令和6年12月27日閣議決定）https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2025/07taikou_gaiyou.pdf
  • 令和7年地価公示の概要（国土交通省、2025年3月）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001877216.pdf
  • 令和7年都道府県地価調査の概要（国土交通省、2025年9月）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001910030.pdf
  • 2025年4月から建築基準法及び建築物省エネ法が変わります（山梨県、2025年3月29日更新）https://www.pref.yamanashi.jp/kenchikujutaku/sinsa/kaisei.html
  • 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について（法務省）https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html
  • 改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定（国土交通省、2025年11月21日）https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000254.html
  • 2025年10月の日経平均株価（日本経済新聞社 日経平均プロフィル、2025年11月5日）https://indexes.nikkei.co.jp/atoz/2025/11/202510.html
  • 金価格、初の1グラム2万3千円（共同通信、OANDA証券サイト掲載）https://www.oanda.jp/lab-education/?p=98502
  • 金価格推移（月次）（田中貴金属工業）https://gold.tanaka.co.jp/commodity/souba/m-gold.php
  • 「強い経済」への決断と実行 令和8年度与党税制改正大綱を決定（自由民主党、2025年12月19日）https://www.jimin.jp/news/policy/212129.html
  • 令和8年度税制改正大綱（自由民主党・日本維新の会、2025年12月19日）https://storage2.jimin.jp/pdf/news/policy/212129_1.pdf