東雲結子：石井先生、年末の家族会議の議題が決まりました！「おじいちゃんの名義のままになっている畑をどうするか」です。といっても、亡くなって20年、だれも困っていないので、そのうちやればいいかなって。

税理士石井：うーん、その「そのうち」に、2024年4月から期限がつきました。相続登記の義務化です。

東雲結子：えっ、20年前の相続にも期限があるんですか？ 時効どころか、いきなり締切が生えてきました……。

税理士石井：ええ。2024年4月1日より前に相続を知った不動産でも、まだ登記をしていなければ、2027年3月31日までに相続登記が必要です。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。

東雲結子：10万円……。でも、おじいちゃんの相続人は父と叔母たちで、父ももう亡くなっているので、親戚が10人を超えるんです。全員のハンコを集めているうちに、紅白歌合戦が何回終わるか……。

税理士石井：ははは。そういうお家のために、相続人が一人でも法務局に申し出られる「相続人申告登記」があります。期限内にこれをすれば、申し出た人は義務を果たしたことになりますし、登録免許税もかかりません。

東雲結子：なんだ、じゃあそれで一件落着ですね！

税理士石井：そこが落とし穴です。相続人申告登記は「私は相続人の一人です」と申し出るだけで、だれがその土地を持つのかまでは登記簿に示されません。売るときや、遺産分割がまとまったときは、あらためて相続登記が必要です。賃貸でいえば、入居申込書は出したけれど、まだ賃貸借契約書を交わしていない状態ですね。

東雲結子：申込書だけで、住んだ気になってはいけない、と……。

税理士石井：そういうことです。期限の数え方から、登録免許税の免税措置、どうしても使い道のない土地を国に引き取ってもらう制度まで、順番に見ていきましょう。

年末年始、家族が集まると、ふと「そういえば、あの土地の名義って…」という話になることがあります。親や祖父母が亡くなったあと、不動産の名義を相続人に変える手続（相続登記）は、これまで期限がなく、後回しにされがちでした。登記簿を見ても今の持ち主がすぐにはわからない土地が増えたことが、義務化の背景にあります。

そこで2024年4月1日から、相続登記の義務化が始まりました。相続を知った日から3年以内に登記をすることが法律上の義務になり、それより前に知った相続も、2027年3月31日という期限の対象になっています。

大家さんにとって、相続登記は「いつかやる事務手続」ではなく、賃貸物件を売る、担保に入れて借りる、建て替えるといった次の一手の前提になる手続です。この記事では、相続登記の義務化の期限、過料、期限に間に合わないときの相続人申告登記、登録免許税と免税措置、そして相続土地国庫帰属制度までを、期限の順に整理します。

※この記事は2025年12月時点の法令と、法務省・法務局・国税庁の公表資料にもとづいています。具体的な登記の手続は、法務局や司法書士にご確認ください。

相続登記の義務化は2024年4月1日から。期限は「知った日から3年以内」

相続登記の義務は、不動産登記法76条の2に定められています。1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、その相続で所有権を取得した人は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に」、所有権の移転の登記を申請しなければならない、としています。相続人に対する遺贈で取得した人も同じです。

ポイントは、3年を数え始めるのが「亡くなった日」ではなく、「相続の開始と、自分が所有権を取得したことを知った日」だということです。遠くに住む親族の相続で、亡くなったことを後から知ったような場合は、知った日から数えます。亡くなった方が遠方に山林や畑を持っていたことを、ずっと後になって知る人もいるでしょう。その場合も、その土地を取得したことを知った日から3年です。

期間の数え方は民法のルールによります。初日は算入せず（民法140条）、年で定めた期間は、最後の年の起算日に応当する日の前日に満了します（民法143条）。たとえば、2025年12月15日に父が亡くなり、その日に相続の開始と土地の取得を知った場合、3年の期限は2028年12月15日です。

もう一つ、遺産分割のルールもあります。法定相続分どおりの相続登記をした後に遺産分割がまとまり、法定相続分を超えて取得した人は、遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請しなければなりません（同条2項）。つまり、遺産分割の話し合いが3年以内にまとまらないときは、いったん法定相続分どおりに登記をしておき、まとまった後にあらためて登記をする、という進め方も条文の上で想定されているわけです。

用語メモ：相続登記…亡くなった人の名義になっている土地・建物の登記を、相続した人の名義に移す手続です。法務局（登記所）に申請します。

2024年3月以前に知った相続も対象。期限は2027年3月31日

「義務化は2024年からだから、それより前の相続は関係ない」と思っていた方は、ここをぜひ読んでください。

法務省のＱ＆Ａは、「令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります」とし、そうした不動産は「令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります」と説明しています。冒頭の東雲さんの、20年前から祖父の名義のままの畑も、この対象です。施行日より前に開始した相続は、「知った日」と施行日（2024年4月1日）のいずれか遅い日から3年を数える経過措置（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則5条6項）があり、2024年4月1日から数えた3年の終わりが2027年3月31日です。

期限まで、もう時間はたっぷりあるとは言えません。古い相続ほど、手続は重くなります。祖父の相続の後に父が亡くなっていれば、相続人は父の兄弟姉妹や、父の相続人である子どもたちへと広がっていきます。戸籍を集め、全員の意向を確かめ、遺産分割をまとめる。この作業には、思った以上に時間がかかるものです。

大家業の目線でいえば、これは長年手を入れていない空室のようなものだと私は感じています。放っておくほど、片づけるべきものが増えていく。期限が決まった今こそ、動き出すきっかけにしたいところです。

正当な理由なく放置すると10万円以下の過料。ただし、いきなり科されるわけではない

相続登記の申請義務がある人が、正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。

法務省の説明によれば、過料はいきなり科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握すると、まず義務違反者に登記をするよう催告します。それでも期限内に登記がされない場合に、登記官が裁判所に通知し、裁判所が過料を科するかどうかを判断する、という流れです。

また、「正当な理由」があれば過料の対象にはなりません。法務省は、一般に正当な理由があると認められる例として、相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務者自身に重病などの事情がある場合、DV（配偶者からの暴力）の被害者などで避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮していて登記費用を負担する能力がない場合を挙げています。これら以外でも、個別の事情によって認められる可能性があるとしています。

用語メモ：過料…法律上の義務に違反したときに科される金銭の制裁です。刑事罰の「罰金」や「科料」とは別のものです。

過料の金額よりも、私が気になるのは、登記をしないまま時間が過ぎることで、次の相続が重なり、関係者が増えていくことのほうです。過料は、「手を付けるなら今のうち」という合図だと受け止めるのがよいと思います。

期限に間に合わないときは「相続人申告登記」。ただし売却には使えない

遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人が多くて書類がそろわない。そうした事情で3年以内に相続登記ができないときのために用意されたのが、相続人申告登記です。

法務省の説明では、相続人申告登記は、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを、期限内（3年以内）に登記官に申し出ることで、義務を履行できる制度です。相続人が単独で申し出ることができ（他の相続人の分も含めた代理の申出も可）、添付するのは自分が相続人であることがわかる戸籍の証明書などです。法務省の「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープラン」（2023年3月）では、申出に係る登録免許税は非課税とされています。

一方で、限界もはっきりしています。法務省のＱ＆Ａは、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定をするときには相続登記が必要だとしています。また、申し出た相続人についてだけ義務を履行したものとみなされるので、相続人全員が義務を果たすには、それぞれが申し出るか、一つの申出書でまとめて申し出る必要があります。そして、遺産分割がまとまった後は、遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があり、この義務は相続人申告登記では果たせません。

冒頭の対話で、私は相続人申告登記を「入居申込書」にたとえました。申込書を出せば、ひとまず「住む意思がある」ことは伝わります。けれど、契約書を交わすまでは、部屋の鍵は渡せません。相続人申告登記も同じで、期限を守るための大切な手段ですが、物件を動かすには、その先の相続登記が欠かせないのです。

登録免許税は0.4%。2027年3月31日までの免税措置も確認を

相続登記には、登録免許税がかかります。国税庁のタックスアンサーNo.7191によれば、相続による所有権の移転登記の税率は、土地・建物とも1,000分の4（0.4%）です。課税標準となる「不動産の価額」は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則としてその価格です。

たとえば、固定資産税評価額300万円の土地なら、300万円×0.4%＝12,000円が登録免許税の目安です。

そのうえで、土地については、2027年3月31日まで、次の二つの免税措置があります（租税特別措置法84条の2の3第1項・第2項）。

免税措置 対象 期間
登記をしないまま亡くなった人の分 相続で土地を取得した人が、その相続の登記をしないまま亡くなった場合に、その亡くなった人を登記名義人にするための登記 2018年4月1日〜2027年3月31日
価額100万円以下の土地 不動産の価額が100万円以下の土地の、相続による所有権の移転登記 2018年11月15日〜2027年3月31日（表題部所有者の相続人が受ける所有権保存登記は2021年4月1日〜2027年3月31日）

一つめの措置は、冒頭の東雲さんのような「祖父→父→自分」と相続が重なったケースで効いてきます。祖父の土地を父の名義にする登記を経由する場合、その父の分の登記は免税の対象になります。二つめは、山林や地方の小さな土地など、価額の小さい土地で使える措置です。

注意したいのは、免税は自動的には適用されないことです。登録免許税が免除される場合は、申請書に免除の根拠となる法令の条項を書かなければなりません（不動産登記規則189条2項）。申請書を作るときは、法務局の記載例を確認してください。

使い道のない土地は「相続土地国庫帰属制度」。審査手数料は1筆14,000円、負担金は原則20万円

相続登記を進めるうちに、「この土地は正直、持っていても困る」という土地が見つかることもあります。そうした土地のために、2023年4月27日から相続土地国庫帰属制度が始まっています。

申請できるのは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限ります）で土地を取得した人です。共有の土地は、共有者全員で申請します。法務省の「相続土地国庫帰属制度の概要」によれば、費用は次のとおりです。

費用 金額
審査手数料 土地1筆につき14,000円
負担金（10年分の土地管理費相当額） 宅地は面積にかかわらず20万円（市街化区域などの一部の宅地は面積に応じて算定）、雑種地・原野などその他の土地は20万円。農地も原則20万円で例外あり。森林は面積に応じて算定

負担金は、承認の通知とあわせて額が通知され、その通知を受けた日から30日以内に納めないと、承認は効力を失います（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律10条）。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。建物がある土地、担保権や使用・収益を目的とする権利が設定されている土地、通路など他人による使用が予定される土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地や所有権に争いがある土地は、申請そのものが却下されます。また、一定の勾配・高さの崖があって管理に過分の費用がかかる土地、管理を妨げる工作物や樹木が地上にある土地、除去が必要なものが地下にある土地、隣地の所有者との争訟が必要な土地なども、承認されません。

大家さんの目線でいえば、アパートや貸家が建っている土地は、建物があるので対象外です。この制度は、収益を生まず、売ることも難しい土地を手放すための最後の選択肢だと考えておくのがよいでしょう。売却や活用の道があるうちは、そちらを先に検討したいところです。

それでも、費用の目安を知っておくことには意味があります。たとえば面積にかかわらず20万円の負担金になる宅地1筆なら、審査手数料14,000円と合わせて214,000円です。毎年の固定資産税、草刈りや見回りの手間、遠方なら交通費。持ち続ける費用を10年、20年の単位で並べてみると、この金額をどう見るかが、ご家族ごとに見えてくると思います。

期限と制度を、一枚のタイムラインで確かめる

ここまでの期限と制度の開始日を、一枚のタイムラインにまとめました。上から、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度、2024年3月以前に知った相続の登記（期限2027年3月31日）、2024年4月以後に知った相続の登記（例：2025年12月15日に知った場合は3年以内の2028年12月15日）、2018年から2027年3月31日までの登録免許税の免税措置、そして2026年4月1日に始まる住所等変更登記の義務化を並べています。縦の点線が、相続登記の義務化が始まった2024年4月1日です。

いちばん下の住所等変更登記についても、ひと言だけ触れておきます。2026年4月1日からは、登記簿上の所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になります（法務省「住所等変更登記の申請義務化」）。相続登記とあわせて、登記簿の住所が今の住所と合っているかも確かめておくとよいでしょう。

タイムラインを見ると、2027年3月31日に、2024年3月以前に知った相続の登記の期限と、免税措置の期間の終わりが重なっているのがわかります。古い相続の登記を片づけるなら、この日付を一つの目標にするのがわかりやすいと思います。

賃貸物件を相続した大家さんが、相続登記で気をつけたいこと

アパートや貸家を相続した場合、相続登記は「売るとき」だけの問題ではありません。物件を担保に借り換えをする、建て替えのために融資を受ける、管理会社や入居者との関係を整理する。こうした場面で、登記簿上の所有者が亡くなった親のままだと、話が前に進みにくくなります。

遺産分割がまとまるまでの家賃をどう申告するかは、当ブログの「賃貸物件を相続したら「4か月」がひとつの山場。準確定申告、青色申告の承認申請、消費税の届出と、遺産分割前の家賃の申告のしかた」（2025年12月19日）で整理しています。相続登記と申告は、どちらも「だれがこの物件を持つのか」を決めるところから始まります。遺産分割の話し合いを先延ばしにしないことが、両方を軽くする近道です。

また、相続した物件を売る予定がある場合は、古い契約書や取得時の資料が取得費の計算に影響することがあります。当ブログの「相続したアパートを売る前に、押し入れを捜索。 古い契約書が手残りを変えます」（2025年10月2日）もあわせてご覧ください。

親が元気なうちにできる備えは、家族信託と成年後見を取り上げる記事で詳しく扱います。

年末年始の家族会議で、確かめておきたいこと

まずは、家族が持っている土地・建物を洗い出すところから始めてください。毎年届く固定資産税の課税明細書を集めると、どこにどんな不動産があるかの手がかりになります。

次に、それぞれの登記簿上の名義を確かめます。法務局で登記事項証明書を取れば、所有者がだれになっているかがわかります。亡くなった親や祖父母の名義のままのものがあれば、それが相続登記の対象です。2024年3月以前に相続を知ったものなら、期限は2027年3月31日です。

そのうえで、だれが相続するかを話し合います。すぐにまとまりそうになければ、期限内に相続人申告登記をしておくことも考えましょう。登録免許税の免税措置が使える土地かどうか（登記をしないまま亡くなった人の分、価額100万円以下の土地）も、2027年3月31日までに確かめておきたいところです。どうしても使い道がなく、売ることも難しい土地は、相続土地国庫帰属制度の要件に当てはまるかを調べてみてください。

相続登記は「そのうち」から「期限のある手続」に変わった

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まりました。相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記をしなければならず、2024年3月以前に知った相続は2027年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると、催告を経て、10万円以下の過料の対象になります。

期限に間に合わないときは、相続人が単独でできる相続人申告登記で義務を果たせますが、売却や抵当権の設定、遺産分割後の登記には使えません。登録免許税は0.4%で、2027年3月31日までは一定の土地に免税措置があります。使い道のない土地は、相続土地国庫帰属制度（審査手数料1筆14,000円、負担金は原則20万円）という選択肢もあります。

家族が集まる場で、相続登記の話を切り出すのは、少し気が重いかもしれません。けれど、それは亡くなった方が遺してくれたものを、次の世代へきちんと引き継ぐための話し合いでもあります。名義を整えることは、遺された土地や建物に、もう一度「持ち主の顔」を与えることだと、私は思います。

当事務所では、賃貸物件を相続した大家さんの相続税の申告や、相続後の不動産所得の申告をお手伝いしています。相続登記の手続は司法書士の業務ですが、その前後の税務も含めて、お気軽にご相談ください。

 

出典・参考

  • 不動産登記法 第76条の2・第164条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
  • 民法 第140条・第143条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
  • 法務省「相続登記の申請義務化について（Q&A）」（2025年3月27日更新）https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
  • 法務省「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープラン」（2023年3月22日）https://www.moj.go.jp/content/001393077.pdf
  • 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」https://www.moj.go.jp/content/001401147.pdf
  • 法務省「住所等変更登記の申請義務化」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html
  • 国税庁 タックスアンサー7191「登録免許税の税額表」（2025年12月時点の内容を参照）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
  • 高松法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2025年6月9日更新）https://houmukyoku.moj.go.jp/takamatsu/static/souzokutoukimenzeisoti.html
  • 租税特別措置法 第84条の2の3（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
  • 不動産登記規則 第189条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/417M60000010018
  • 法務省「相続土地国庫帰属制度について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html
  • 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」https://www.moj.go.jp/content/001396637.pdf
  • 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 第10条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/503AC0000000025