東雲結子：先生、年末調整の保険料控除の申告書、書けました！ 地震保険料の欄には、自宅の分と、私のアパートの分をまとめて書いておきました。これで控除もたっぷりです！

税理士石井：うーん、その申告書、会社の経理の方が二度見しそうですね。地震保険料控除の上限は所得税で5万円ですし、そもそも対象になるのは、自分や生計を一にする家族が常に住んでいる家の分だけなんです。

東雲結子：えっ、アパートにも入居者さんが毎日ちゃんと住んでいますよ？

税理士石井：ええ、地震保険の世界では、アパートも立派な「居住用の建物」です。でも、税金の控除でいう居住用は「あなたやご家族が住んでいるか」。保険の書類と税金の書類で、同じ「居住用」という言葉がまったく違う意味で使われているんですよ。

東雲結子：同じ言葉なのに、保険会社と税務署で別人格なんですね……。じゃあ、アパートの地震保険料は、ただの払い損ですか？

税理士石井：いえいえ、そちらは不動産所得の必要経費になります。控除と違って5万円の上限もありません。ただし、5年分をまとめて払った保険料は、払った年に全部ではなく、期間に応じて毎年に分けて経費にするんです。

東雲結子：あっ……。5年分を今年まとめて経費にして、今年だけ大赤字にする作戦を考えていたんですけど。

税理士石井：ははは、保険はこれから5年かけて建物を守ってくれるものですから、経費も5年かけて少しずつ、です。2025年10月に5年分30万円を払ったなら、2025年分の経費は3か月分の1万5,000円になります。

東雲結子：1万5,000円……。30万円の大きな傘を買ったのに、今年さしたのは3か月分だけなんですね。

税理士石井：うまいことを言いますね。自宅の分は控除、アパートの分は経費、長い契約は按分。賃貸併用住宅なら、一枚の保険証券を自宅と賃貸に分けます。年末調整と確定申告の前に、一つずつ仕分けていきましょう。

年末調整の書類に向かうこの時期、保険会社から届いた控除証明書を前に「この地震保険料、どこに書けばいいんだろう」と手が止まる大家さんは少なくないと思います。自宅の保険と、賃貸物件の保険。どちらも同じ「地震保険」なのに、税金の上ではまったく別の場所に書くものだからです。

整理すると、地震保険料控除の対象は、自分や生計を一にする家族が常に住む家と家財の分だけです。大家さんがアパートやマンションにかけた地震保険の保険料は、控除ではなく、不動産所得の必要経費になります。経費のほうには5万円の上限がない一方で、何年分かをまとめて払った保険料は、期間に応じて各年に分けて経費にします。

大家業を続けていると、この季節は保険証券と控除証明書を物件ごとに並べ直すのが恒例になります。仕分けの方法さえ分かってしまえば、迷うことはありません。この記事では、地震保険の仕組みをおさらいしたうえで、自宅・賃貸物件・賃貸併用住宅のそれぞれで、地震保険料をどう扱うかを整理します。

※この記事は2025年12月時点の法令と、国税庁・財務省・損害保険料率算出機構の公表資料にもとづいています。

地震保険料は、自宅なら控除、賃貸物件なら経費

保険をかけた建物 個人の大家さんの扱い ポイント
自宅（自分や生計を一にする家族が常に住む家）と家財 地震保険料控除 所得税は最高5万円、住民税は最高2万5,000円。年末調整か確定申告で
賃貸アパート・マンション 不動産所得の必要経費 金額の上限はない。1年を超える期間の分をまとめて払ったら、期間に応じて各年に按分
賃貸併用住宅 自宅の部分は控除、賃貸の部分は経費 床面積の割合などで按分。居住用がおおむね90%以上なら全額を控除の対象にできる
資産管理法人が持つ物件 法人の費用 地震保険料控除は個人の所得税の制度なので、法人にはない

表のいちばん上の行といちばん下の行を比べると、同じ地震保険料でも、誰の、どの建物の保険かで行き先が変わることが分かります。とくに、個人で自宅と賃貸物件の両方を持っている大家さんは、一人で上の三つの行すべてに当てはまることもあります。

地震保険の仕組み：火災保険の30〜50%、建物5,000万円・家財1,000万円が上限

税金の話の前に、地震保険そのものをおさらいしておきましょう。財務省の「地震保険制度の概要」によると、地震保険の対象は居住用の建物と家財で、火災保険に付帯する方式で契約します。地震保険だけを単独で契約することはできず、火災保険への加入が前提です。

ここでいう居住用の建物には、住居のみに使われる建物と店舗併用住宅が含まれ、工場や事務所専用の建物にはつけられません（総務省消防庁「防災・危機管理eカレッジ」）。住居のみに使われる賃貸アパートやマンションも、地震保険の対象になるということです。

項目 内容
保険金額 火災保険の保険金額の30〜50%の範囲。上限は建物5,000万円、家財1,000万円
保険金の支払い（2017年1月以降に始まる契約） 全損100%、大半損60%、小半損30%、一部損5%（いずれも時価が限度）
保険期間 1年の短期と、2年〜5年の長期
割引 免震建築物50%、耐震等級10%・30%・50%、耐震診断10%、建築年10%（1981年6月1日以降の新築）。重複はできない

たとえば火災保険の保険金額が4,000万円の建物なら、地震保険の保険金額は1,200万円から2,000万円の範囲で決めることになります。地震保険だけで建物を元どおりに建て直す設計にはなっていない、という点は、大家として覚えておきたいところです。私は、地震保険を「建て直しの全額」ではなく、「被災した直後に手元に入る資金」を厚くする保険だと考えています。一棟のアパートで、上限の5,000万円が建物全体にかかるのか住戸ごとにかかるのかは、保険会社や代理店に確認してください。

保険金額2,000万円なら、一部損で受け取れるのは100万円

地震保険の保険金は、損害の程度を4段階に区分して支払われます。先ほどの例で、建物の地震保険の保険金額を上限いっぱいの2,000万円にした場合、受け取れる保険金は次のとおりです（いずれも時価が限度）。

損害の区分 支払割合 保険金額2,000万円の場合
全損 100% 2,000万円
大半損 60% 1,200万円
小半損 30% 600万円
一部損 5% 100万円

大家の目線でこの表を見ると、考えさせられることがあります。地震で建物が傷んでも、アパートローンの返済は止まりません。入居者が退去すれば、家賃も入らなくなります。地震保険の保険金は、修理費の実額ではなく、損害の区分に応じた保険金額の割合で支払われます。返済と空室が重なる時期に、使い道を縛られないお金が入ることの意味は、数字以上に大きいものです。一方で、一部損なら保険金額の5%ですから、地震保険だけで修繕費のすべてをまかなえるとは限りません。手元の修繕積立と組み合わせて考えるのが現実的だと私は思います。

保険料は、建物の構造と所在地によって決まる基準料率をもとに計算されます。損害保険料率算出機構の公表によると、直近の地震保険基準料率は2021年6月10日に金融庁長官へ届け出られたもので、2022年10月1日以降に保険期間が始まる契約に適用されています。2025年12月の時点で、これより新しい届出はありません。

地震保険料控除は「自分や家族が常に住む家」の分だけ

地震保険料控除は、所得税法77条の所得控除です。対象になるのは、自分または自分と生計を一にする配偶者その他の親族が持っている家屋で常にその居住の用に供しているものと、これらの人が持つ生活用の家具などの資産（家財）にかけた地震保険の保険料です。

控除額は、国税庁タックスアンサーNo.1145のとおり、次のようになります。

支払った保険料 所得税の控除額
地震保険料が年5万円以下 支払った全額
地震保険料が年5万円超 一律5万円
旧長期損害保険料が1万円以下 支払った全額
旧長期損害保険料が1万円超2万円以下 支払った金額×1/2＋5,000円
旧長期損害保険料が2万円超 一律1万5,000円
両方を払っている場合 それぞれの計算の合計で、最高5万円

注意したいのは、控除の対象が「地震等損害部分」の保険料に限られることです。自宅の火災保険と地震保険をまとめて払っていても、控除の対象になるのは地震保険の部分だけで、火災保険の部分は控除になりません（次に述べる旧長期損害保険料を除きます）。賃貸物件なら火災保険料も地震保険料もそろって必要経費になりますから、自宅と賃貸物件とで、扱いの差はここでも開きます。

旧長期損害保険料は、2006年12月31日までに結んだ、保険期間10年以上で満期返戻金のある長期の損害保険契約の保険料です（2007年1月1日以後に契約を変更したものなどは除きます）。住民税の控除は、最高2万5,000円です。どの区分の保険料かは、保険会社が発行する控除証明書に表示されています。

ここで、冒頭の東雲さんのような書き間違いが起きやすいのです。会社員の大家さんが年末調整で出す保険料控除の申告書には、自宅と家財の地震保険料だけを書きます。アパートの地震保険料は、確定申告で不動産所得の必要経費に入れるものです。同じ保険料を、年末調整で控除にして、確定申告で経費にもする、という二重の使い方はできません。保険会社から届く控除証明書は、物件ごとに封筒を分けて保管しておくと、取り違えを防げます。

会社員の大家さんは、年末調整のあとに、不動産所得の申告のために確定申告をすることが多いと思います。その確定申告書には、年末調整で受けた地震保険料控除も含めて、所得控除をあらためて書き込みます。もし年末調整で賃貸物件の分まで控除に入れてしまっていたら、確定申告のときに自宅の分だけに直し、賃貸物件の分は不動産所得の必要経費に移す。手間はかかりますが、春の申告の前に気づければ、きちんと正せます。

アパートの地震保険料は、不動産所得の必要経費

賃貸物件にかけた地震保険料は、火災保険料と同じく損害保険料として、不動産所得の必要経費になります（国税庁タックスアンサーNo.1370）。所得控除ではないので、5万円の上限はありません。

ただし、経費にできるのは、その年に対応する分です。所得税基本通達37-30の2は、継続的に役務の提供を受けるための費用のうち、12月31日時点でまだ提供を受けていない分（前払費用）は、その年の必要経費にならないとしています。保険でいえば、まだ来ていない期間の分の保険料です。例外として、支払った日から1年以内に提供を受ける分を、継続して支払った年の必要経費にしているときは、それが認められます。

5年分をまとめて払った場合で計算してみます。保険期間が2025年10月1日から2030年9月30日までの5年、地震保険料を一括で30万円払った（積立部分のない）賃貸アパートの例です。

年分 対象の月数 必要経費になる地震保険料
2025年分 3か月（10〜12月） 15,000円
2026年分 12か月 60,000円
2027年分 12か月 60,000円
2028年分 12か月 60,000円
2029年分 12か月 60,000円
2030年分 9か月（1〜9月） 45,000円
合計 60か月 300,000円

1か月あたり300,000円÷60か月＝5,000円で、2025年分の経費は1万5,000円です。支払った2025年に30万円の全額を経費にすることはできません。残りの28万5,000円は、翌年以後に順番に経費になっていきます。

通帳からは一度に30万円が出ていくのに、2025年の帳簿に載る経費は1万5,000円。まとめて払っても、払った年の経費が大きくなるわけではありません。資金繰りと税金のタイミングがずれることを、知っておいてください。

1年契約でも、年の途中に払えば原則は按分。ただし短期の前払費用の例外がある

5年契約ほど目立ちませんが、1年契約でも同じ考え方が出てきます。たとえば、保険期間が2025年10月1日から2026年9月30日までの1年契約で、地震保険料6万円を2025年10月に払ったとします。原則どおりに期間で按分すると、2025年分は3か月分の1万5,000円、2026年分が残りの4万5,000円です。

ただ、この保険料は支払った日から1年以内に提供を受ける分ですから、所得税基本通達37-30の2の例外が使えます。毎年継続して支払った年の経費にしているなら、6万円の全額を2025年分の経費にできます。ポイントは「継続して」という言葉です。利益が多い年だけ全額を経費にし、少ない年は按分する、という使い分けはできません。どちらの方法にするかを決めたら、毎年同じ方法で処理してください。

一方、5年契約の一括払いは、支払った日から1年を超える分が含まれていますから、この例外は使えません。1年契約と5年契約が混ざっている大家さんほど、契約ごとに扱いを書き分けておくと安心です。

なお、保険期間が3年以上で満期返戻金のある長期の損害保険契約（積立型）の場合は、保険料のうち積立保険料に当たる部分は、満期や解約までは資産として扱い、それ以外の部分を期間の経過に応じて必要経費にします（所得税基本通達36・37共-18の2）。積立部分の金額は、保険料の払込案内書や保険証券の添付書類などで確かめます。

用語メモ：前払費用……まだ受けていないサービスの分を先に払った費用。保険料なら、翌年以後の期間に対応する部分がこれに当たり、払った年の経費にはなりません。

賃貸併用住宅は、一枚の保険証券を自宅と賃貸に分ける

自宅と賃貸部分が一つの建物にある賃貸併用住宅では、地震保険料を自宅の部分と賃貸の部分に分けます。所得税基本通達77-5によると、一つの契約で居住用と事業用などの資産をまとめて保険の対象にしている場合、地震保険料控除の対象は居住用の資産に係る保険料だけです。保険料が区分されていなければ保険金額の割合で分け、一つの建物の中に自宅と賃貸がある場合は、居住用の部分の割合で按分します。店舗併用住宅などは、床面積の割合を使うことができます。

たとえば、床面積で自宅60%・賃貸40%の建物に、1年契約で地震保険料4万円を払った場合です。

部分 計算 扱い
自宅の部分 40,000円×60%＝24,000円 地震保険料控除（5万円以下なので全額が控除額）
賃貸の部分 40,000円×40%＝16,000円 不動産所得の必要経費

一方、家屋の全体のおおむね90%以上を居住の用に供しているときは、その家屋の保険料の全額を、地震保険料控除の対象にできます（所得税基本通達77-6）。この場合も、同じ保険料を控除と経費の両方に使うことはできません。

賃貸併用住宅の按分で大家さんに知っておいてほしいのは、控除と経費では「効き方」が違うことです。自宅の部分は所得控除なので、地震保険料が年5万円を超えても、控除は5万円で頭打ちになります。賃貸の部分は必要経費なので上限はなく、そのまま不動産所得を減らします。賃貸の割合が大きい建物ほど、保険料の多くが経費の側に入ることになります。床面積の割合は、建築時の図面や登記事項証明書で確かめ、毎年同じ根拠で按分しておくと、説明もしやすくなります。賃貸併用住宅のほかの税金の按分は、当ブログの「賃貸併用住宅の税金、「自宅60%・賃貸40%」で何が変わる？ 経費の按分、住宅ローン控除（2025年入居）、相続の小規模宅地、固定資産税を一つの数値例で整理しました」（2025年12月17日）で詳しく取り上げています。

ここまでを一枚のフローチャートにまとめました。質問1で保険をかけた建物が「自宅だけ」なら地震保険料控除（所得税は最高5万円、住民税は最高2万5,000円）へ、「賃貸用だけ」なら不動産所得の必要経費へ進みます。「併用」なら質問2で居住用の部分がおおむね90%以上かを確かめ、はいなら全額を控除の対象に、いいえなら床面積の割合などで按分します（例：保険料4万円、自宅60%なら控除2万4,000円・経費1万6,000円）。経費にする部分は、質問3で1年を超える期間の保険料をまとめて払ったかを確かめ、はいなら期間に応じて按分（5年分30万円の例）、いいえなら支払日から1年以内の分を継続して支払った年の経費にしている場合に限り、支払った年の経費にできます。

保険金を受け取ったら、そして資産管理法人の物件なら

建物の損害に対する保険金と家賃の補償の違いなど、保険金を受け取ったときの税金の扱いは、冬の設備トラブルを取り上げる記事で詳しく扱います。損失を経費にするときは保険金で補塡される部分を差し引く、という考え方は、地震保険でも同じです。

資産管理法人が持つ物件の地震保険料は、法人の費用として処理します。地震保険料控除は個人の所得税の制度なので、法人には関係ありません。個人の物件と法人の物件が混ざっている大家さんは、保険証券の契約者と被保険者が誰になっているかも、あわせて確かめておきましょう。法人の物件の保険料を個人で払っている、といったねじれがあると、経費の整理が難しくなります。

年内に確かめておきたいこと

まずは、保険会社から届いた地震保険料の控除証明書を、自宅の分と賃貸物件の分に仕分けてください。年末調整の申告書に書くのは、自宅と家財の分だけです。旧長期損害保険料の区分があるかどうかも、証明書の表示で確かめておきます。

次に、賃貸物件ごとに保険証券を開いて、保険期間、支払日、支払った保険料、積立部分の有無を一覧にしましょう。複数年分をまとめて払った契約は、2025年分に入る月数を数えて、経費にする金額を計算しておきます。賃貸併用住宅をお持ちなら、自宅と賃貸の床面積の割合も手元に用意しておくと、確定申告がぐっと楽になります。

最後に、保険金額そのものも見直してみてください。地震保険の保険金額は火災保険の30〜50%の範囲で決まり、上限は建物5,000万円です（一棟のアパートでの当てはめは保険会社に確認してください）。物件を買ったときのまま、一度も見直していないなら、補償の厚さが今の物件と借入の状況に合っているかを考える、よい機会だと思います。

地震保険料は「誰が住む家か」と「何年分か」で仕分ける

地震保険料控除の対象は、自分や生計を一にする家族が常に住む家と家財の分だけで、所得税は最高5万円、住民税は最高2万5,000円です。賃貸アパートやマンションの地震保険料は、不動産所得の必要経費になり、上限はありませんが、1年を超える期間の分をまとめて払ったら、期間に応じて各年に分けて経費にします。賃貸併用住宅は床面積の割合などで按分し、居住用がおおむね90%以上なら全額を控除の対象にできます。

地震保険は、使わずに済むのがいちばんの保険です。それでも、万一のときに物件と暮らしを立て直すための備えとして、大家にとって欠かせないものだと私は思っています。毎年の保険料を正しい場所に書くことも、その備えを長く続けるための小さな手入れの一つです。

当事務所では、自宅と賃貸物件の保険料の仕分けから、長期契約の按分、賃貸併用住宅の確定申告まで、大家さんの申告をお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

 

出典・参考

  • 「地震保険制度の概要」（財務省）https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm
  • 「防災・危機管理eカレッジ 3-13 損害保険の種類 地震保険(1)」（総務省消防庁）https://www.fdma.go.jp/relocation/e-college/cat65/cat63/cat41/3-13.html
  • 「地震保険基準料率」（損害保険料率算出機構）https://www.giroj.or.jp/ratemaking/earthquake/
  • タックスアンサー1145「地震保険料控除」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1145.htm
  • タックスアンサー1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
  • 所得税基本通達77-2・77-5・77-6（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/16/04.htm
  • 所得税基本通達37-30の2（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/09.htm
  • 所得税基本通達36・37共-18の2（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/15.htm
  • 所得税法第77条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033
  • 地震保険に関する法律施行令第2条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/341CO0000000164