東雲結子：先生、寒波のニュースのとおりになりました。管理会社さんから「204号室、給湯器が動かなくてお湯が出ません」と電話です。業者さんは年末で1週間待ちだそうですけど……まあ1週間くらい、お水で頑張ってもらえますよね！
税理士石井：うーん、この寒さで1週間の水シャワーは、もう入居というより滝行ですね。大家さんには、部屋を使えるように修繕する義務があるんです。それに、お湯が使えない間の家賃は、そのままとはいきません。
東雲結子：えっ、家賃も関係あるんですか？ 入居者さんから「減らしてください」とは、まだ一言も言われていないんですけど……。
税理士石井：そこが2020年4月1日施行の民法改正のポイントです。入居者さんの責任で壊れたのでなければ、使えなくなった部分の割合に応じて、家賃は請求がなくても当然に減額されます（民法611条）。日本賃貸住宅管理協会の目安だと、家賃10万円の部屋でガスが6日間使えなかった計算例で、減額は1,000円です。
東雲結子：1,000円なら、思ったより小さいですね。それなら修理は、年明けにのんびりでも……。
税理士石井：ははは、そこが落とし穴です。大家さんが相当の期間内に直さないときや、急ぎの事情があるときは、入居者さんが自分で業者を呼んで修理して、その費用を大家さんに直ちに請求できるんです。
東雲結子：あっ……。のんびりしていたら、知らない業者さんの請求書が、年賀状より先に届くんですね。
税理士石井：ええ。それに、寒い中でお湯の出ない1週間を過ごした入居者さんは、春の引っ越しを考えるかもしれません。減額の金額より、信頼の目減りのほうがずっと高くつく、と私は思っています。
東雲結子：じゃあ、すぐ直して、修理代は経費にして……あれ、火災保険が下りたら、税金はどうなるんでしょう？
税理士石井：いい流れですね。修繕義務と家賃の減額、そして修理費・減った家賃・保険金の税金の扱いまで、壊れたときの順番で見ていきましょう。
寒さが厳しくなると、給湯器の故障や水道管の凍結、漏水の連絡が大家さんのもとに届きやすくなります。年末年始は業者さんの予定も埋まりがちで、「直るまで少し待ってもらうしかない」と考えてしまう場面もあるかもしれません。
けれど、給湯器の故障で家賃が減額されるのかどうかは、2020年4月1日に施行された改正民法で、はっきりルールが変わりました。今の民法では、入居者に責任がないのに部屋の一部や設備が使えなくなったときの家賃は、入居者が請求しなくても「当然に」減額されます。大家さんの修繕義務、入居者が自分で修理できる場合、そして修理費や保険金の税金の扱いまで、一度に押さえておきたいところです。
私自身、大家として冬の設備トラブルには何度も気をもんできました。故障そのものは防ぎきれなくても、壊れたあとの動き方は、前もって決めておけます。この記事では、壊れたときの順番に沿って、法律と税金の両方を整理します。
※この記事は2025年12月時点の法令と、法務省・国土交通省・国税庁などの公表資料にもとづいています。民法の規定は、2020年4月1日以後に結んだ（または合意で更新した）賃貸借契約を前提にしています。
冬の設備トラブルで、大家さんに関係するルールの一覧
| 場面 | 2025年12月時点のルール | 根拠 |
| 修繕するのは誰か | 使用・収益に必要な修繕は大家さん。入居者の責めに帰すべき事由で必要になったときは除く | 民法606条1項 |
| 入居者の連絡 | 修繕が必要なときは、遅滞なく大家さんに知らせる | 民法615条 |
| 入居者が修繕できるとき | 知らせた（または大家さんが知った）のに相当の期間内に修繕しないとき、急迫の事情があるとき | 民法607条の2 |
| 入居者が払った修理費 | 大家さんが負担すべき必要費は、大家さんに直ちに請求できる | 民法608条1項 |
| 家賃 | 入居者の責めに帰することができない事由で一部が使えなくなれば、その割合に応じて当然に減額 | 民法611条1項 |
| 修理費の税金 | 1つの修理が20万円未満などなら修繕費。12月31日までに修理が終わり金額が確定すれば、その年の必要経費 | タックスアンサーNo.1379・No.2210 |
| 保険金の税金 | 資産の損害の保険金は原則非課税。損失は保険金で補塡される部分を除いて計算。家賃の補償は収入 | 所得税法51条、同施行令30条・94条 |
上の五つの行が民法、下の二つの行が税金のルールです。法律の側では「誰が、いつまでに直すか」と「その間の家賃」、税金の側では「直したお金」と「受け取ったお金」の扱いが問題になります。
給湯器が壊れたら、修繕するのは大家さん（民法606条）
民法606条1項は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。大家さんが部屋に備え付けた給湯器や水道の設備が壊れて、お湯や水が使えなくなったなら、直すのは原則として大家さんです。
今の条文には、「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」というただし書があります。入居者の使い方に原因があって壊れたときは、大家さんに修繕の義務はありません。ただ、冬の凍結や漏水は、原因が建物の配管にあるのか、入居者の使い方にあるのか、すぐには分からないことも多いものです。原因の判断は事情によって分かれますから、まずは業者さんに状況と原因を記録してもらうことをおすすめします。
入居者の側にも義務があります。修繕が必要になったときは、遅滞なくそのことを大家さんに知らせなければなりません（民法615条）。また、大家さんが建物の保存に必要な工事をしようとするとき、入居者はこれを拒めません（民法606条2項）。
凍結は、寒い地域ほど「起きるもの」として備えておきたいトラブルです。冬の前に、水抜きの方法や、長く留守にするときの注意を入居者に案内しておくと、故障そのものを減らせるだけでなく、万一のときの話し合いもしやすくなると私は感じています。
大家さんが直さないと、入居者が修理して費用を請求できる（民法607条の2・608条）
改正民法では、入居者が自分で修繕できる場合も、はっきり定められました。民法607条の2によれば、入居者が修繕の必要を大家さんに知らせた（または大家さんがそれを知った）のに、大家さんが相当の期間内に必要な修繕をしないとき。あるいは、急迫の事情があるとき。このどちらかなら、入居者は自分で修繕できます。
そして、入居者が大家さんの負担に属する必要費を払ったときは、大家さんに対して直ちにその償還を請求できます（民法608条1項）。真冬にお湯が出ない、水が漏れ続けている、といった状況は、急迫の事情に当たると判断される可能性があります。つまり、年末で業者が見つからないからと様子を見ているうちに、入居者が呼んだ業者の修理代の請求が、大家さんのもとに届くことがありうるのです。
大家さんにとってつらいのは、金額そのものより、業者も見積りも自分で選べないことかもしれません。管理会社に任せているなら、年末年始の緊急連絡の体制と、いくらまでなら管理会社の判断で修理を進めてよいかを、事前に決めておくと安心です。
民法611条で、家賃は「請求がなくても」減額される
民法611条1項は、こう定めています。賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合で、それが入居者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、「賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」。
改正前の611条1項は、入居者が「賃料の減額を請求することができる」という書き方でした。2020年4月1日からは、入居者が請求するかどうかに関係なく、使えない部分の割合に応じて家賃が当然に減る、という仕組みに変わったわけです。今の条文は「滅失その他の事由」と定めていますから、給湯器の故障でお湯が使えない、といった設備の不具合も含めて考えることになります。残った部分だけでは借りた目的を達せられないときは、入居者は契約を解除できます（同条2項）。
ただし、2020年4月1日より前に結んだ契約には、原則として改正前の民法が適用されます。施行日後に合意で契約を更新した場合は、改正後の民法が適用されます。古くからの入居者がいる大家さんは、契約書の日付と更新の形を一度確かめておきましょう。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）の第12条も、同じ考え方で、一部が使えなくなったときは賃料が「減額されるものとする」としたうえで、「減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする」と定めています。減ることは決まっていても、いくら減るかは話し合いで決める。これが実務の出発点です。
上の階からの漏水は、下の階の家賃の問題にもなる
冬の漏水でややこしいのは、被害が一つの部屋で終わらないことです。たとえば、上の階の部屋の給水管が凍結して破裂し、下の階の天井から水が落ちてきて、寝室が数日使えなくなったとします。
このとき、611条1項の条件は「入居者の責めに帰することができない事由」で使えなくなったことです。下の階の入居者に落ち度がなければ、原因が建物の配管であっても、上の階の入居者の使い方であっても、下の階の家賃は使えなくなった部分の割合に応じて減ることになります。大家さんに落ち度があるかどうかは、この条件に入っていません。
下の階の天井や内装は、下の階の入居者に落ち度がない以上、大家さんが直すことになります。一方、上の階の部屋の修繕は、原因が建物の配管なら大家さんの義務ですが、上の階の入居者の責めに帰すべき事由で必要になったのなら、大家さんには修繕の義務がありません（民法606条1項ただし書）。その場合に誰がどこまで費用を負担するかは、契約の内容と原因しだいで、話し合いが長引くこともあります。だからこそ、最初の連絡を受けた時点で、業者さんに原因の写真と所見を残してもらうことが、あとで大家さん自身を守ることにつながります。空室の部屋も油断はできません。誰も住んでいない部屋の配管が凍れば、その修繕も、まわりの部屋への影響への対応も、大家さん自身が引き受けることになるからです。
用語メモ：当然減額……入居者が請求しなくても、法律の定めによって家賃が自動的に減ること。2020年4月1日施行の改正民法611条で、一部が使えなくなったときの家賃がこの扱いになりました。
減額の目安は、日管協ガイドラインの「家賃×割合×（日数−免責日数）÷30日」
では、話し合いの目安はどこにあるのか。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）は、改正民法611条への対応として、2020年3月19日に「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を公開しました。協会自身が、このガイドラインは減額割合の「目安」を示すもので、必ず使わなければならないものではないと説明しています。エアコンの故障を例に、修理業者の選び方と減額をあわせて計算した例は、当ブログの「賃貸のエアコン故障、安い修理業者で決まり？ 家賃減額も電卓に入れてみましょう」（2025年10月3日）で取り上げています。
計算は日割りで行います。協会が示している計算例は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
| 状況 | ガスが6日間使えなかった |
| 月額賃料 | 10万円 |
| 賃料減額割合 | 10% |
| 免責日数 | 3日 |
| 計算 | 10万円×10%×（6日−3日）÷30日 |
| 減額 | 1,000円（1日あたり約333円） |
免責日数は、使えなかった日数から差し引く日数です。計算例では、6日間から免責日数の3日を差し引いた残りの3日分が、減額の対象になっています。
金額だけを見ると、1部屋1,000円です。同じ条件（家賃10万円、ガスが6日間使えない）の部屋が8室あれば8,000円。大家さんの家計を揺るがす額ではありません。だからこそ私は、減額の計算に時間をかけるより、直る見込みの日をすぐに入居者へ伝え、ガイドラインの考え方を添えて減額の扱いを提案するほうが、結果としてずっと安くつくと考えています。冬の不便を我慢してくれた入居者に、こちらから声をかける大家さんは、更新の時期にきっと覚えていてもらえます。
ここまでの流れを、一枚のフローチャートにまとめました。いちばん上は入居者からの連絡（民法615条）。質問1は入居者の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったかで、はいなら大家さんに修繕義務はなく、家賃の当然減額の対象にもなりません。いいえなら大家さんが修繕し（606条1項）、相当の期間内に修繕しないときや急迫の事情があるときは、入居者が修繕して必要費を請求できる（607条の2・608条1項）ことを横に添えています。質問2は直るまでの間に一部が使えなくなっているかで、はいならオレンジの枠の当然減額（611条1項）と日管協の計算例へ。いちばん下の緑の枠は、帳簿での修理費・家賃・保険金の扱いです。
修理費は修繕費か資本的支出かを判定、減額した家賃は収入が減るだけ
ここからは税金の話です。まず、修理費。通常の維持管理や修理のための支出は、不動産所得の必要経費になります。一方、建物や設備の使える期間を延ばしたり、価値を高めたりする部分は資本的支出として、減価償却で少しずつ経費にします。区別は名目ではなく実質で判定しますが、一つの修理などの金額が20万円未満のときや、おおむね3年以内の周期で行われるものは修繕費として扱えます（国税庁タックスアンサーNo.1379）。資本的支出か修繕費か明らかでないものは、60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10%以下なら修繕費にできます。給湯器の交換を例にした判定の流れは、当ブログの「修繕費か資本的支出か？「20万円・3年・60万円・10%」の判定フローと、外壁塗装・給湯器・エアコン交換の具体例」（2025年12月13日）で詳しく取り上げています。
入居者が自分で修理して、その必要費を大家さんが払った場合も、大家さんの建物の修理であることに変わりはありません。自分で業者に頼んだときと同じように、修繕費か資本的支出かを判定することになります。
年末の故障で気になるのが、どの年の経費になるかです。必要経費は、その年の12月31日までに債務が成立し、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生し、金額を合理的に算定できるものです（国税庁タックスアンサーNo.2210）。12月中に修理が終わって金額が確定していれば、支払いが1月になっても、その年の必要経費になります。逆に、年内に前払いしても、修理が年明けなら翌年の経費です。
次に、減った家賃です。家賃が当然に減額されたなら、その月に受け取るべき家賃が減ったということですから、減額した後の金額がその月の収入になります。減った分を、別に経費として計上するものではありません。帳簿の上では静かな変化ですが、空室と同じく、家賃収入そのものが少し減るのだと受け止めておけば十分です。
保険金を受け取ったら、「何の補償か」で扱いが分かれる
建物にかけている火災保険で、水濡れや破損による損害がどこまで補償されるかは、契約によって違います。故障や漏水が起きたら、まず保険証券と約款を確かめ、保険会社や代理店に連絡してください。免責金額の選び方は、当ブログの「火災保険の免責10万円と50万円、保険料だけで選ぶとどちらが高い？」（2025年10月21日）で取り上げています。保険料そのものの経費の扱いは、地震保険を取り上げる記事で詳しく扱います。
保険金を受け取ったときの税金は、その保険金が何を補償したものかで分かれます。条文の位置づけを、個人の大家さんの場合で整理すると次のとおりです。
| 保険金の中身 | 個人の大家さんの扱い | 根拠 |
| 建物など資産の損害に基因して受け取る保険金 | 原則として非課税 | 所得税法9条1項18号、同施行令30条2号 |
| 損害で生じた損失を必要経費にするとき | 保険金などで補塡される部分を除いて計算 | 所得税法51条1項・4項 |
| 業務を休んだ間の経費を補塡する保険金 | 非課税にならない | 同施行令30条、所得税基本通達9-19 |
| 家賃が入らなかった分の補償（収益の補償） | 不動産所得の総収入金額 | 同施行令94条1項2号 |
ここで押さえておきたいのは、保険金で埋め合わされた損害まで、経費として差し引くことはできない、という考え方です。建物の損害の保険金は非課税でも、損失を経費にするときは保険金で補塡される部分を除きます。なお、業務的規模の大家さんの資産の損失は、その年の不動産所得の金額が限度になります（所得税法51条4項）。
実際の保険金は、建物の損害、修理の費用、家賃の補償などが一つの支払いにまとまっていることがあります。どの部分がどれに当たるかで処理が変わりますから、保険会社から届く支払いの明細は、確定申告まで必ず保管しておいてください。保険金の中身の見分け方は、当ブログの「保険金100万円。その中身、家賃まで混ざっていませんか？」（2025年9月14日）も参考になると思います。具体的な処理は個別の事情で変わるので、税理士や税務署に確認しながら進めるのが安全です。
年内に確かめておきたい、冬の設備トラブルへの備え
まずは、管理会社との間で、年末年始の緊急連絡の窓口と、管理会社の判断で修理を進めてよい金額の上限を確かめてください。入居者が自分で業者を呼ぶ前に、大家さん側が動ける体制があるかどうかが、冬のトラブルではいちばん効いてきます。
次に、賃貸借契約書を開いて、契約を結んだ日（2020年4月1日の前か後か）と、修繕や賃料の減額についてどう定めているかを確認しましょう。あわせて、建物の火災保険の証券を出して、補償の範囲と免責金額、連絡先を手元に控えておきます。
そのうえで、寒さが厳しくなる前に、入居者へ凍結を防ぐための案内を届けておくこと。故障が起きたら、業者さんに原因と状況を記録してもらい、直る見込みの日を入居者に伝え、減額の扱いを早めに話し合うこと。修理費の請求書と保険金の明細は、年をまたいでも同じ封筒にまとめておくこと。ここまでできていれば、冬の電話にも落ち着いて対応できるはずです。
設備が壊れたら、家賃の計算より先に「直す早さ」で信頼を守る
大家さんには、部屋を使えるように修繕する義務があります（民法606条1項）。相当の期間内に直さないときや急迫の事情があるときは、入居者が自分で修理し、その必要費を大家さんに直ちに請求できます（民法607条の2・608条1項）。そして、入居者の責めに帰することができない事由で一部が使えなくなれば、家賃はその割合に応じて当然に減額されます（民法611条1項）。目安としては、日管協のガイドラインの日割りの計算が参考になります。
税金の面では、修理費は修繕費か資本的支出かを判定し、12月中に修理が終わればその年の経費。減額した家賃は、減った後の金額が収入です。保険金は、資産の損害の補償なら原則非課税ですが、損失は保険金で補塡される分を除いて計算し、家賃の補償は収入になります。
冬の設備トラブルは、大家業の中でも、入居者の暮らしにいちばん近いところで起きる出来事です。減額のわずかな金額を惜しむより、お湯が出るまでの日数を1日でも縮めること。その積み重ねが、長く住んでもらえる物件をつくるのだと、私は信じています。
当事務所では、設備の修理費の経費処理や保険金を受け取った年の申告、修繕の時期の相談まで、大家さんの実務に寄り添ってお手伝いしています。お気軽にご相談ください。
出典・参考
- 民法第606条・第607条の2・第608条・第611条・第615条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（法務省民事局参事官室、2019年2月）https://www.moj.go.jp/content/001289628
- 「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 ～賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について～」（賃貸借トラブルに係る相談対応研究会、国土交通省、2018年3月）https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf
- 「「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を一般公開」（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、2020年3月19日）https://www.jpm.jp/topics/2553
- 「賃貸物件の修繕及び原状回復に関するトラブルについて」（東京都住宅政策本部）https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/pdf/tokyo_douga_2310_07.pdf
- タックスアンサー1379「修繕費とならないものの判定」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm
- タックスアンサー2210「必要経費の知識」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm
- 所得税法第9条・第51条、所得税法施行令第30条・第94条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033
- 所得税基本通達9-19（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/02/04.htm
