個人事業税は不動産所得にもかかる？大家さんは東京都の基準で「一戸建以外10室以上」から対象、税額は（所得−290万円）×5%。青色申告特別控除は引けません

東雲結子：先生、叔父から電話がありました。アパート2棟で12室を貸しているんですが、夏に届いた「個人事業税」の納税通知書を見返して、「事業なんかしていない、ただの大家だ！」とカンカンなんです。

税理士石井：うーん、お気持ちはよく分かります。でも東京都の基準では、一戸建以外の住宅を10室以上貸していると、不動産貸付業として事業税の対象になるんです。

東雲結子：えっ、部屋数で決まるんですか？じゃあ叔父に、2部屋を物置にしてもらえば10室未満に……。

税理士石井：ふふ、事業税を減らすために2部屋分の家賃をあきらめるのは、本末転倒ですよ。ちなみに、たまたま空いている部屋も、空室として数に入ります。

東雲結子：たしかに……。税金より先に、叔父の家計が倒れますね。

税理士石井：それに、事業税は家賃全体にかかるわけではありません。所得から事業主控除の290万円を引いた残りに、5%です。

東雲結子：290万円も引いてくれるんですか！叔父の眉間のしわが、3本から1本に減りそうです。

税理士石井：ははは。ただ、所得税で引いた青色申告特別控除の65万円は、事業税では引けません。それに、所得税の「5棟10室」と、事業税の規模の基準も、同じ物差しではないんです。

東雲結子：同じアパートなのに、税金ごとに物差しが違うんですね……。

税理士石井：ええ。賃貸でいえば、同じ部屋でも、家賃の査定額と固定資産税の評価額が違うのと同じです。規模の基準、税額の計算、確定申告書の事業税の欄まで、順番に確認していきましょう。

「アパートの家賃にも、個人事業税がかかるんですか？事業をしているつもりはないのですが……」

物件の数が増えてきた大家さんから、よく聞かれる質問です。個人事業税は、八百屋さんや工場のように「お店や会社をやっている人」だけの税金だと思われがちです。ところが地方税法は、不動産貸付業と駐車場業を、事業税がかかる事業として名指ししています。つまり、不動産所得であっても、一定の規模を超えて貸していれば、個人事業税の対象になるのです。

ただし、すべての大家さんにかかるわけではありません。まず、貸している規模が都道府県の基準に届くかどうか。届いたとしても、所得が事業主控除の290万円を超えなければ、税額は0円です。この記事では、東京都の基準を例に、大家さんに個人事業税がかかるかどうかの判定、税額の計算、そして確定申告書の事業税の欄の書き方までを確認します。

※この記事は2025年12月時点の法令と、東京都主税局・国税庁の公表資料にもとづいています。

大家さんの個人事業税は「規模の基準」と「事業主控除290万円」の2段階で決まる

ポイント	内容
課税されるのは	不動産貸付業・駐車場業に当たる規模で貸している個人（地方税法72条の2第3項・第8項）
規模の基準（東京都）	住宅：一戸建10棟以上、一戸建以外10室以上／住宅以外：独立家屋5棟以上、独立家屋以外10室以上／土地：契約件数10以上（住宅用は貸付総面積2,000㎡以上も）など
税額	（事業の所得−事業主控除290万円）×5%（地方税法72条の49の14・72条の49の17）
青色申告特別控除	事業税の所得の計算では引かない（所得金額に加算する）
申告	所得税の確定申告をすれば、事業税の申告をしたものとみなされる。確定申告書第二表の事業税の欄を記入する
納期（東京都）	原則8月・11月の年2回
所得税では	納めた事業税は必要経費。納期の開始の日または納付した日の年分に算入できる

表のとおり、関門は二つです。一つめの「規模」を越えなければ、そもそも事業税はかかりません。二つめの「290万円」を越えなければ、規模の基準に当たっても税額は出ません。両方を越えた部分にだけ、5%がかかる仕組みです。

不動産貸付業に当たるかは、物件の種類と数で判定する（東京都の基準）

地方税法72条の2は、個人が行う第一種事業に事業税を課すとし、第一種事業の一つとして「不動産貸付業」（第8項4号）と「駐車場業」（同項13号）を挙げています。ただ、法律には「何室から不動産貸付業か」という数字は書かれていません。実際の判断は、事業税を課す都道府県が行います。

東京都主税局の「ガイドブック都税2025」は、不動産貸付業の認定基準を次のように示しています。部屋数などは空室も含めて数えます。

区分	種類	不動産貸付業と認定される規模
住宅	一戸建	棟数が10以上
住宅	一戸建以外	室数が10以上
住宅以外	独立家屋	棟数が5以上
住宅以外	独立家屋以外	室数が10以上
土地	住宅用	契約件数が10以上又は貸付総面積が2,000㎡以上
土地	住宅用以外	契約件数が10以上
複数の種類	上の6つを併せて持つ	総合計が10以上、またはいずれかの基準を満たす
基準未満でも	規模などから認定	貸付用建物の総床面積が600㎡以上で、かつ、その賃貸料収入金額が年1,000万円以上（権利金・名義書換料・更新料・礼金・共益費・管理費等は除く）

※出典：東京都主税局「ガイドブック都税2025」（令和7年4月1日現在）。同じ表には、このほか「一定規模の旅館、ホテル、病院など特定業務の用途に供される建物」と「競技、遊技、娯楽、集会等のために基本的設備を施した不動産（劇場、映画館、ゴルフ練習場など）」も挙げられています。こうした用途の建物を貸している場合は、棟数・室数だけで判断せず、都税事務所に確認してください。

細かな注記も大事です。同じガイドブックは、独立的に区画された2以上の室がある建物は、一棟貸しでも室数で認定するとしています。アパート1棟12室をサブリース会社に一括で貸していても、「1棟」ではなく「12室」として数えるということです。また、共有の物件は、持分にかかわりなく共有物件全体の貸付状況で認定し、税額は持分に応じて計算するとされています。きょうだいで相続したアパートを共有で持っている場合でも、規模は建物全体で判定されるわけです。

なお、これは東京都の基準です。個人事業税は都道府県の税金なので、ほかの道府県の基準が東京都と同じとは限りません。物件や事務所のある道府県の案内で確かめてください。

駐車場は「駐車場業」として、別の基準で判定する

駐車場の貸付けは、不動産貸付業とは別に「駐車場業」として判定します。東京都の基準では、建築物・機械式などの駐車場や、車両の寄託を受けて保管する駐車場は、駐車可能台数が1台以上（台数を問わない）、それ以外の駐車場は駐車可能台数が10台以上で駐車場業と認定されます。

アパートの敷地の一角を月極駐車場にしている場合などは、台数を数えておきましょう。なお、土地を駐車場用地として一括で貸し、借りた相手が自分では駐車せず第三者に駐車させている場合は、住宅用以外の土地の貸付けとして認定するとされています。

所得税の「5棟10室」と、事業税の基準は同じではない

大家さんにとって紛らわしいのが、所得税の「事業的規模」との違いです。

所得税では、貸間・アパートなどは貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとされます（所得税基本通達26-9、タックスアンサーNo.1373）。いわゆる「5棟10室」です。青色申告特別控除65万円を受けられるかどうかなどに関わる基準です。

一方、東京都の事業税の基準では、住宅の一戸建は10棟以上です。たとえば、一戸建を6棟貸している大家さんは、所得税ではおおむね5棟以上として事業的規模に当たり得ますが、事業税の基準（一戸建10棟以上）には届きません（先ほどの「基準未満でも」の行に当たる場合を除きます）。反対に、アパートの室数は、所得税も事業税も「10室」が目安で、ここは重なります。

同じ「規模」という言葉でも、税金ごとに物差しが違う。だからこそ、一つの基準を満たしたからといって、もう一つも自動的に当てはまると思い込まないことが大切です。事業的規模で変わる所得税の扱いは、当ブログの「賃貸経営の事業的規模と業務的規模の論点」（2025年8月1日）、「確定申告の準備に：不動産所得の必要経費「なるもの・ならないもの」一覧。按分が必要な費用と、「5棟10室」の事業的規模で変わる5つの扱い」（2025年12月18日）もご覧ください。

判定の流れは、3つの質問で整理できる

ここまでの話を、東京都の基準にそってフローチャートにしました。

いちばん上の質問1は、貸している不動産が東京都の認定基準のどれかに当たるか（空室も含めて数える）です。当たらない場合は右へ進み、質問2で、貸付用建物の総床面積600㎡以上かつ賃貸料収入が年1,000万円以上かを確かめます。ここも「いいえ」なら、不動産貸付業には当たらず、事業税はかかりません。

不動産貸付業に当たる場合は、質問3へ。事業の所得（青色申告特別控除を引く前）が事業主控除の290万円を超えるかで、左のオレンジの枠（事業税がかかる。税額は（所得−290万円）×5%、東京都は原則2026年8月・11月に納付）と、右の灰色の枠（所得が290万円以下なら控除で0円）に分かれます。いちばん下には、アパート2棟・計12室、所得500万円の例を載せました。図の下の注記には、駐車場業の基準と、確定申告をすれば事業税の申告をしたものとみなされることを書いています。

税額は（所得−290万円）×5%。青色申告特別控除は引かない

個人事業税の所得は、所得税の不動産所得や事業所得の計算の例によって計算します（地方税法72条の49の12）。そこから事業主控除として年290万円を引き（同72条の49の14）、残りに標準税率5%を掛けます（同72条の49の17）。

用語メモ：事業主控除…個人事業税の計算で、事業の所得から差し引く年290万円の控除です（地方税法72条の49の14）。事業を行った期間が1年に満たない年は月割りになります。

注意したいのが、青色申告特別控除です。東京都の「ガイドブック都税2025」は、「個人の事業税には青色申告特別控除の適用はありませんので、所得金額に加算します。」としています。所得税の申告書に載っている不動産所得は、青色申告特別控除を引いた後の金額ですから、事業税ではそこに控除額を足し戻して計算することになります。

具体的な数字で見てみましょう。いずれも東京都で、個人で住宅を貸している大家さんの2025年分の例です。

ケース	規模の判定（東京都の基準）	事業税の所得	個人事業税
A：アパート2棟・計12室。不動産所得（青色申告特別控除65万円を引いた後）435万円	一戸建以外10室以上で当たる	435万円＋65万円＝500万円	（500万円−290万円）×5%＝10万5,000円
B：同じ12室で、所得（青色申告特別控除を引く前）250万円	当たる	250万円	0円（290万円以下）
C：一戸建6棟（総床面積600㎡以上かつ年1,000万円以上には当たらない）	一戸建10棟未満で当たらない	−	かからない

Aさんの場合、所得税の申告書に書く不動産所得は435万円でも、事業税の計算は500万円から始まります。65万円の控除で所得税・住民税が軽くなっていることは変わりませんが、事業税の計算では、その分が戻ってくるイメージです。

Bさんのように、規模の基準に当たっていても、所得が290万円以下なら税額は出ません。物件を買って間もない時期は、減価償却費や借入金の利子で所得が小さくなりやすいので、規模の基準を満たしていても事業税がかからない年もあるでしょう。

事業を年の途中から始めた場合は、事業主控除は月割りです。290万円に事業を行った月数を掛けて12で割り、1か月未満の端数は1か月とします（地方税法72条の49の14第2項・第3項）。たとえば7月から12月までの6か月なら、290万円×6/12＝145万円です。

不動産所得が赤字の年は、事業税はかかりません。青色申告の承認を受けていて、損失が出た年分から連続して申告をしていれば（所得税の確定申告をすれば事業税の申告をしたものとみなされます）、事業税の計算でも、損失を翌年以後3年間繰り越して差し引けます（地方税法72条の49の12第6項）。

10万5,000円の事業税、実質的な負担はもう少し小さい

事業税は、納めた後に所得税の必要経費になります（詳しくは後の見出しで確認します）。Aさんの10万5,000円は2026年に納めるので、2026年分の不動産所得の必要経費です。仮に、2026年分の所得税の税率が20%（復興特別所得税を含めて20.42%）、住民税の所得割が10%で、税率の区分が変わらないとすると、10万5,000円×30.42%＝31,941円ほど、2026年分の所得税・住民税が軽くなります。実質的な負担は、10万5,000円−31,941円＝73,059円、約7万3,000円という計算です。

もちろん、だから事業税は気にしなくていい、という話ではありません。ただ、通知書の金額だけを見て慌てるより、翌年の経費になる分まで含めて、手元から出ていくお金を見ておく。資金繰りを預かる大家さんには、この見方が役に立つと思います。

所得税の確定申告書を出せば、事業税の申告も済む。第二表の事業税の欄を忘れずに

個人事業税のために、別の申告書を出す必要は原則としてありません。「ガイドブック都税2025」は、「所得税の確定申告や住民税の申告をした方は、個人の事業税の申告をしたものとみなされます。」としています。その代わり、確定申告書の第二表にある「事業税に関する事項」の欄を正しく書くことが大切です。

国税庁の「令和6年分確定申告の手引き」によると、この欄には、非課税所得など、損益通算の特例適用前の不動産所得、不動産所得から差し引いた青色申告特別控除額、事業用資産の譲渡損失など、前年中の開（廃）業、他都道府県の事務所等といった項目があります。大家さんが特に気をつけたいのは、次の二つです。

一つめは「不動産所得から差し引いた青色申告特別控除額」です。ここに65万円などの控除額を書いておくと、都道府県はそれを不動産所得に足し戻して事業税を計算します。

二つめは「損益通算の特例適用前の不動産所得」です。不動産所得が赤字で、その中に土地等を取得するための借入金の利子がある場合、所得税ではその利子の部分を給与などと損益通算できません。手引きは、この欄に「その負債の利子の額を必要経費に算入して算定した金額（所得税における損益通算の特例適用前の不動産所得の金額）」を書くよう案内しています。所得税の損益通算の制限は、当ブログの「不動産所得の赤字100万円、給与と通算できるのは70万円だけ？「土地の借入金利子」の制限を会社員大家さんの数値例で計算しました（2025年分）」（2025年12月16日）で取り上げています。

そして、年の途中で物件を買って貸し始めた、あるいはすべて売却した場合は、「前年中の開（廃）業」の欄に「開始」か「廃止」かと、その月日を書きます。先ほどの事業主控除の月割りは、この記載が手がかりになります。

正直なところ、第二表の下のほうにあるこの欄は、所得税の計算には直接関係しないので、つい空欄のまま出してしまいがちです。けれど、都道府県にとっては、ここが事業税を計算するための大切な情報源です。書き漏れがあると、問い合わせが来たり、計算をやり直したりする手間が増えかねません。

納めた事業税は、所得税では納期の開始の日か納付した日の年分の経費になる

納めた個人事業税は、所得税の計算で必要経費になります。事業税は、都道府県が税額を決めて通知する「賦課課税方式」の税金で、納期が分かれています。所得税基本通達37-6は、こうした税金について、各納期の税額を、納期の開始の日または実際に納付した日の属する年分の必要経費に算入できるとしています。

つまり、2025年分の所得に対する事業税は、2026年に納めるので、2026年分の不動産所得の必要経費になります。言い換えると、2025年分の確定申告で経費にできるのは、2025年に納期が来た、または納めた事業税（2024年分の所得に対するもの）です。

例外として、事業をやめた年は、その年の所得に対する事業税の見込額を、やめた年分の必要経費に入れることができます（所得税基本通達37-7）。物件をすべて売却して大家業を終える年などに関係します。

部屋を買い増すときは、「10室目」から事業税も収支計画に入れる

ここからは、当ブログの見方です。東京都の基準でいえば、一戸建以外の住宅を9室貸している大家さんが10室目を買うと、それまでの9室も含めた全体が不動産貸付業として判定されます。たとえば、9室で所得450万円だった大家さんが、10室目を買って所得500万円になったとします（総床面積600㎡以上かつ年1,000万円以上の基準には当たらない前提）。9室のときは事業税がかかりませんが、10室になると、（500万円−290万円）×5%＝10万5,000円の事業税が毎年かかるようになります。

1室分の家賃の増加だけを見て収支を組むと、この差は見落としがちです。もちろん、事業税がかかるからといって買い増しをためらう必要はありません。規模が大きくなれば、所得税では事業的規模の青色申告特別控除などの扱いも変わってきます。大切なのは、次の物件の収支計画に、事業税という固定費が一行増えることを最初から書き込んでおくことです。

年内に確かめておきたいのは、物件の数え方と2025年分の所得の見込み

まずは、貸している物件を、住宅の一戸建、一戸建以外（アパート・マンションの室数）、住宅以外、土地、駐車場に分けて数えてください。空室も含め、共有の物件は建物全体で数えます。一棟貸しの建物も、区画された室数で数えます。

次に、2025年分の不動産所得の見込みを、青色申告特別控除を引く前の金額で出してみましょう。規模の基準に当たる方は、そこから290万円を引いた残りの5%が、2026年に納める事業税の目安になります。

そして、2025年に納めた事業税（2024年分の所得に対するもの）の金額を、納税通知書や領収書で確認しておきます。2025年分の必要経費に入れる分です。最後に、確定申告書の第二表の事業税の欄に何を書くか、青色申告特別控除額や開業・廃業の月日をメモしておけば、申告書を作るときに迷いません。

個人事業税について以前に書いた当ブログの「YouTuberに個人事業税は掛かるのか？」（2025年8月8日）もあわせてご覧ください。

個人事業税は「規模」と「290万円」の二つの関門。第二表の事業税の欄が、都道府県への申告になる

大家さんの不動産所得にも、不動産貸付業・駐車場業に当たる規模なら個人事業税がかかります。東京都の基準では、住宅の一戸建10棟以上、一戸建以外10室以上、住宅以外の独立家屋5棟以上などで、空室も含めて数えます。所得税の「5棟10室」とは、一戸建の棟数などで違いがあります。

税額は、所得（青色申告特別控除を引く前）から事業主控除290万円を引いた残りの5%です。所得税の確定申告書を出せば事業税の申告をしたものとみなされるので、第二表の事業税の欄、とくに青色申告特別控除額と損益通算の特例適用前の不動産所得を正しく書いておきましょう。納めた事業税は、所得税では納期の開始の日または納付した日の年分の必要経費になります。

物件が増えて事業税がかかるようになるのは、言ってみれば、大家業が一段大きくなった証でもあります。夏に届く納税通知書に驚かないよう、規模と所得の見込みを年末のうちに確かめておく。それが、次の一棟を考えるときの落ち着いた判断にもつながると私は思います。

当事務所では、大家さんの個人事業税の見込みの計算から、確定申告書第二表の記載まで、所得税・住民税とあわせてお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

出典・参考

地方税法第72条の2（事業税の納税義務者等）、第72条の49の12（個人の事業の所得の計算）、第72条の49の14（事業主控除）、第72条の49の17（個人の事業税の標準税率等）（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
東京都主税局「ガイドブック都税2025」（令和7年4月1日現在）個人の事業税 https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tax/guidebook2025_03
国税庁「令和6年分確定申告の手引き」事業税に関する事項 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2024/03/order6/3-6_03.htm
国税庁所得税基本通達37-6（その年分の必要経費に算入する租税）、37-7（事業を廃止した年分の所得につき課税される事業税の見込控除）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/06.htm
国税庁タックスアンサー1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」（2025年12月時点の内容を参照）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm