会社員大家さんの確定申告、「20万円以下なら不要」は所得税だけ。住民税の申告、医療費控除で申告するとき、同族会社から家賃を受け取る人の例外まで（2025年分）

東雲結子：石井先生、年末調整の書類を会社に出してきました！保険料の控除証明書も、ぜんぶ台紙に貼りました。これで今年の税金は、すべて終わりです！

税理士石井：おつかれさまでした。ところで、春から貸しているワンルームの家賃は、その書類のどこに書きました？

東雲結子：あっ……。家賃は年間120万円です。「副業は20万円まで申告不要」と聞いたので、6倍ですね。確定申告、決定です（汗）。

税理士石井：ふふ、まだ慌てなくて大丈夫です。その20万円は「収入」ではなく「所得」の話。家賃から管理費やローンの利息、減価償却費などの必要経費を引いた後の金額で判定するんです。

東雲結子：引いてみます……15万円でした！じゃあ何もしなくていいんですね。年末調整、完全勝利です！

税理士石井：うーん、勝利宣言は半分だけにしておきましょう。20万円以下で申告がいらないのは、所得税の確定申告だけ。住民税にはこの線引きがないので、市区町村への住民税の申告は必要なんです。

東雲結子：えっ、所得税の門番は通してくれたのに、住民税の門番に呼び止められました……。お城の門が二つあるなんて、聞いていません！

税理士石井：ははは。しかも、医療費控除を受けるために確定申告をするなら、その15万円も含めて申告します。年末調整は、勤務先が「お給料の分」を精算してくれる仕組み。アパートの帳簿までは見てくれないんですよ。

東雲結子：なるほど……。会社に出した書類は、私の税金の「半分」だけだったんですね。

税理士石井：そういうことです。会社員大家さんの確定申告が必要かどうかを4つの質問で判定し、住民税の申告と、住民税を「自分で納付」にする選び方まで、順番に見ていきましょう。

「会社員で、ワンルームを一部屋だけ貸しています。年末調整も済んだし、確定申告はしなくていいですよね？」

会社員大家さんの確定申告で、いちばんよく聞かれる質問です。答えは、家賃から経費を引いた「所得」がいくらか、そして、ほかに申告をする理由があるかどうかで変わります。しかも、所得税の確定申告がいらない人でも、住民税の申告は原則として別に必要になります。

「20万円以下なら申告不要」という言葉はとても有名です。ところが、その20万円が家賃の収入なのか所得なのか、所得税と住民税のどちらの話なのかまで正確に覚えている方は、意外と多くありません。年末調整が終わったこの時期に一度整理しておけば、年明けの申告シーズンを落ち着いて迎えられます。この記事では、会社員大家さんの確定申告の要否から、住民税の申告、住民税の納め方の選び方までを確認していきます。

※この記事は2025年12月時点の法令と国税庁・総務省などの公表資料にもとづいています。

会社員大家さんの確定申告は「給与以外の所得20万円」が分かれ目、住民税は別に考える

ポイント	内容
確定申告が不要な人	給与が2,000万円以下で、1か所から受けて全部が源泉徴収の対象、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下（所得税法121条）
20万円の意味	家賃収入ではなく所得（収入−必要経費）。副業の所得などと合計して判定する
20万円以下でも申告が必要な人	同族会社の役員やその親族などで、その会社から給与のほかに家賃・地代や貸付金の利子などを受け取っている人
申告をするなら	医療費控除などのために確定申告をするときは、20万円以下の所得も含めて申告する
住民税	確定申告をしない場合も、給与以外の所得があれば原則として住民税の申告が必要（2026年は3月16日まで）
住民税の納め方	確定申告書の第二表で、給与以外の所得にかかる住民税を「自分で納付（普通徴収）」にできる

表の上の四行が所得税の話、下の二行が住民税の話です。会社員大家さんがつまずきやすいのは、この二つを一つのルールだと思い込んでしまうところ。所得税の「申告不要」は、住民税の申告まで免除してくれるわけではありません。

会社員大家さんの確定申告は、4つの質問で判定できる

判定の流れを、一枚のフローチャートにまとめました。対象は、給与を1か所から受けている会社員の方です。上から順に、給与の収入金額が2,000万円を超えるか、同族会社の役員やその親族などで、その会社から給与のほかに家賃・地代などを受け取っているか、不動産所得など給与・退職所得以外の所得の合計が20万円を超えるか、医療費控除・ふるさと納税・赤字の損益通算などのために確定申告をするか、という4つの質問をたどります。

右側のオレンジの枠に進めば、確定申告が必要です。青い枠は、義務ではないけれど自分から確定申告をする場合で、このときは20万円以下の所得も含めて申告し、それが住民税の申告も兼ねます。そして、4つの質問すべてに「いいえ」で進んだ人が行き着くのが、いちばん下の緑の枠。所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告が必要です。図の中の例は、家賃収入120万円から必要経費105万円を引いた不動産所得15万円のケースで、住民税の所得割はおおむね10%なので、15万円×10%＝1万5,000円が目安になります。

つまり、どの道をたどっても、何かしらの申告は残ります。「何もしなくていい」に着く矢印は、この図には一本もありません。

「20万円以下なら申告不要」は所得税法121条のルール

所得税法121条1項は、その年中の給与の金額が2,000万円以下の会社員で、給与を1か所から受け、その給与の全部が源泉徴収の対象となっている人は、給与所得と退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下なら、確定申告書を出さなくてよいと定めています。国税庁のタックスアンサーNo.1900も、裏返しの形で「各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超える人」は確定申告が必要としています。

給与を2か所以上から受けている人は、判定が少し違います。年末調整をされなかった給与の収入金額と、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円を超えると、確定申告が必要です（給与の収入金額の合計から、雑損控除・医療費控除・寄附金控除・基礎控除以外の所得控除を引いた残りが150万円以下で、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円以下なら不要）。

もうひとつ、給与の収入金額が2,000万円を超える人は、ほかの所得の金額にかかわらず確定申告が必要です。この場合は勤務先での年末調整そのものが行われない（所得税法190条）ので、勤務先の書類だけでは1年が終わりません。

20万円は家賃収入ではなく「所得」で判定する

20万円は、家賃の収入ではなく所得の金額です。不動産所得は「総収入金額−必要経費」で計算します（タックスアンサーNo.1370）。総収入金額には、家賃のほか、更新料や、返還しない敷金・保証金、共益費の名目で受け取る電気代・水道代・掃除代なども入ります。

たとえば、家賃収入が年120万円でも、管理費・ローンの利息・固定資産税・減価償却費などの必要経費が105万円なら、不動産所得は15万円です。20万円以下なので、所得税の確定申告は不要です。ところが、同じ家賃収入でも必要経費が95万円なら、不動産所得は25万円。20万円を超えるので、確定申告が必要になります。

家賃収入	必要経費	不動産所得	所得税の確定申告
120万円	105万円	15万円	不要（住民税の申告は必要）
120万円	95万円	25万円	必要

経費が10万円違うだけで、申告が必要かどうかが入れ替わります。ですから、「たぶん20万円以下だろう」という感覚ではなく、帳簿をつけて所得の金額を確かめておくことが出発点になります。申告をしない年でも、住民税の申告には所得の金額が必要ですから、帳簿はどちらにしても欠かせません。

なお、20万円は「給与所得と退職所得以外の所得」の合計で判定します。不動産所得のほかに、副業の原稿料などの所得があれば合わせて考えます。一方で、源泉徴収ありの特定口座で確定申告をしないことを選んだ上場株式等の譲渡による所得や、確定申告をしないことを選んだ上場株式等の配当、源泉分離課税の預貯金の利子などは、この合計に含めません（タックスアンサーNo.1900）。

同族会社から家賃を受け取る人は、20万円以下でも確定申告が必要

所得税法121条には、ただし書があります。給与を払っている会社の事業に不動産などを使わせて、その対価を受け取る場合には、20万円以下でも申告不要にはならないのです。具体的な範囲は所得税法施行令262条の2が定めていて、同族会社の役員、その親族などが、その会社から給与のほかに、貸付金の利子や、不動産・動産などをその会社の事業に使わせた対価を受け取る場合が当たります。

同族会社は、株主の3人以下とその親族などの特殊関係者が、株式の50%超を持っている会社です（法人税法2条10号）。家族だけで株式を持つ資産管理法人なら、同族会社に当たるのが一般的でしょう。

大家さんにとって身近なのは、次のような形です。資産管理法人から役員報酬を受け取りながら、自分の名義の土地をその法人に貸して地代を受け取っている。あるいは、自分の名義の建物をその法人に一括で貸して、法人から家賃を受け取っている。こうした場合は、地代や家賃から経費を引いた所得が20万円以下でも、確定申告が必要です。

逆に、勤務先がまったく別の会社で、資産管理法人からは給与を受け取っていないなら、このただし書の対象にはなりません。決め手は、同じ同族会社から「給与」と「家賃・地代や利子」の両方を受け取っているかどうか。法人の設立と同時に家族を役員にしたり、オーナーの土地を法人に貸したりするのはよくある組み立てですから、一度ご自分の形に当てはめてみてください。

住民税には「20万円以下なら申告不要」の線引きがない

ここからが、会社員大家さんにいちばん知っていただきたいところです。

住民税の申告は地方税法317条の2で定められていて、1月1日に住んでいる市区町村に、3月15日までに申告書を出します。申告がいらないのは、前年中に給与所得（または公的年金等に係る所得）以外の所得がなかった人などに限られます。ですから、少額でも不動産所得がある会社員は、この例外に当たりません。

広島市のよくある質問でも、「給与所得以外の所得が20万円以下のため所得税の確定申告が不要の人も市民税・県民税の申告書の提出が必要です」と案内しています。2025年分の所得について出す住民税の申告は、2026年1月1日に住んでいる市区町村へ。期限の3月15日は2026年は日曜日なので、地方税法20条の5第2項により、3月16日（月）までになります。

住民税の所得割の税率は、おおむね10%（市町村民税6%、道府県民税4%）です。不動産所得15万円なら、住民税は1万5,000円ほど増える計算です。所得税の申告がいらないからといって、その所得に税金がまったくかからないわけではないのです。

なお、所得税の確定申告書を出せば、住民税の申告書を出したものとみなされます（地方税法317条の3）。確定申告をする人は、住民税の申告を別に出す必要はありません。

正直に言うと、ここは私も、会社員の大家さんと話していて一番「えっ」と言われるところです。所得税の申告をしなくていいと聞いた瞬間に、すべての手続から解放された気分になる。その気持ちはよく分かります。でも、市区町村の側から見れば、あなたの家賃の話は、申告がなければ届かないのです。

医療費控除などで確定申告をするなら、20万円以下の所得も含めて申告する

20万円以下で申告がいらない人でも、医療費控除やふるさと納税の寄附金控除などのために、自分から確定申告をすることがあります。このときは、20万円以下の不動産所得も含めて申告します。

国税庁の質疑応答（タックスアンサーNo.1900の関連）は、「この規定は確定申告を要しない場合について規定しているものであり、確定申告を行う場合にも、この20万円以下の所得を申告しなくてもよいという規定ではありません」としています。

たとえば、所得税の税率が10%の人が、不動産所得15万円を含めて申告すると、税率の区分が変わらない限り、所得税と復興特別所得税（所得税額の2.1%）は15万円×10%×1.021＝15,315円増えます。医療費控除で戻ってくる金額だけを見込んでいると、「思ったより戻らなかった」となりかねません。申告書を作る前に、家賃の分も含めて計算しておきましょう。

還付を受けるための申告（還付申告）は、確定申告期間とは関係なく、その年の翌年1月1日から5年間出すことができます（タックスアンサーNo.2030）。2025年分なら、2026年1月1日から提出できます。

ふるさと納税と不動産所得の関係は、当ブログの「ふるさと納税、大家さんの上限はいくら？給与600万円＋家賃収入の計算例で「黒字の年・赤字の年」を比べました（2025年分は12月31日までに支払い完了）」（2025年12月12日）もご覧ください。

不動産所得が赤字なら、確定申告で給与と損益通算できる

物件を買った最初の年などは、減価償却費やローンの利息で不動産所得が赤字になることがあります。赤字なら20万円を超える所得はないので、確定申告は義務ではありません。それでも、確定申告をすれば、不動産所得の赤字を給与所得と差し引き（損益通算）して、給与から源泉徴収された所得税の一部が戻ってきます。

この申告は還付申告なので、2025年分は2026年1月1日から出せます。確定申告書を出せば住民税の申告も兼ねるので、住民税もその赤字を反映して計算されます。

ただし、赤字のうち土地を取得するための借入金の利子に当たる部分は、損益通算できません。計算の具体例は、当ブログの「不動産所得の赤字100万円、給与と通算できるのは70万円だけ？「土地の借入金利子」の制限を会社員大家さんの数値例で計算しました（2025年分）」（2025年12月16日）で取り上げています。

赤字の年こそ、申告をするかどうかで手取りが変わります。「申告しなくていい年」と「申告したほうがいい年」は別物だと覚えておいてください。

住民税は確定申告書の第二表で「自分で納付（普通徴収）」を選べる

会社員の住民税は、ふつう給与から天引きされます（特別徴収）。給与以外の所得にかかる住民税も、市区町村が条例で定めれば、給与の分に足して天引きできます。ただし、申告書に給与所得以外の所得に係る所得割額を普通徴収の方法で徴収してほしい旨の記載があれば、その部分は天引きにしないことになっています（地方税法321条の3第2項）。

確定申告書では、第二表の「住民税・事業税に関する事項」で選びます。国税庁の「令和6年分確定申告の手引き」は、給与・公的年金等に係る所得以外（65歳未満の方は給与所得以外）の所得に対する住民税について、給与から差し引くなら「特別徴収」に○、自分で納付するなら「自分で納付」に○を記入すると案内しています。市区町村の住民税の申告書で申告する場合も選べます（たとえば西宮市は、市・県民税申告書の「自分で納付（普通徴収）」にチェックするよう案内しています）。

選べるのは、不動産所得など給与以外の所得にかかる住民税の部分です。給与の分は、これまでどおり給与から天引きされます。また、不動産所得が赤字で、給与以外の所得にかかる住民税が生じない年は、自分で納付する分もありません。具体的な扱いは市区町村によって案内が異なることもあるので、迷ったらお住まいの市区町村に確認してください。

自分で納付を選ぶと、家賃の分の住民税は、納付書などで自分で納めることになります。給与から自動で引かれない分、納め忘れには気をつけたいところです。家賃の入金口座に、住民税の分をとっておく。大家業の資金繰りと同じ感覚で管理すれば、慌てずに済みます。

年内に確かめておきたいのは、2025年分の不動産所得の見込み

まずは、2025年1月から12月までの家賃収入と必要経費を集計して、不動産所得の見込みを出してください。12月分の家賃や、年内に終わる修繕の費用まで入れて考えます。そのうえで、副業などほかの所得があれば合計し、20万円を超えるかどうかを確かめましょう。

次に、資産管理法人などの同族会社から給与を受け取っている方は、同じ会社から地代や家賃、貸付金の利子を受け取っていないかを確認します。受け取っていれば、金額にかかわらず確定申告が必要です。

医療費の領収書や、ふるさと納税の寄附金受領証明書がある方は、確定申告をするかどうかを決めておきましょう。申告するなら、不動産所得も含めて申告します。不動産所得が赤字になりそうな方は、還付申告を2026年1月1日から出せることも覚えておいてください。

最後に、確定申告をしない方は、2026年3月16日（月）までに住民税の申告を。確定申告をする方は、第二表で住民税の納め方を選びます。確定申告の期限も、2026年は3月15日が日曜日なので3月16日（月）です。年明けの期限を一覧で確認したい方は、当ブログの「2026年1月〜3月の大家さんの税務カレンダー：1月20日・2月2日・3月16日・3月31日、期限と対象者を一覧に」（2025年12月18日）もあわせてご覧ください。

「20万円以下」は所得税だけの線引き。住民税の申告まで済ませて、1年が締まる

会社員大家さんの確定申告は、給与が2,000万円以下で1か所から受けて全部が源泉徴収の対象、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円以下なら不要です。20万円は家賃の収入ではなく、必要経費を引いた所得で判定します。ただし、同族会社から給与のほかに家賃・地代や利子を受け取る人は、20万円以下でも確定申告が必要です。

医療費控除などで確定申告をするなら、20万円以下の不動産所得も含めて申告します。確定申告をしない場合も、給与以外の所得があれば原則として住民税の申告が必要で、2026年は3月16日（月）が期限です。確定申告をする人は、第二表で給与以外の所得にかかる住民税を「自分で納付」にすることを選べます。

年末調整の書類を出したときの「これで終わり」という感覚は、会社員として一年を走り切った証でもあります。けれど、大家さんにはもう一つの帳簿がある。家賃の一年をきちんと締めくくってはじめて、本当の意味で一年が終わるのだと私は思います。

当事務所では、会社員大家さんの確定申告の要否の判定から、不動産所得の計算、住民税の納め方の選択まで、まとめてお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

出典・参考

所得税法第120条（確定所得申告）、第121条（確定所得申告を要しない場合）（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033
所得税法施行令第262条の2（給与所得以外の所得が少額であつても確定申告書の提出を要する場合）（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/340CO0000000096
法人税法第2条第10号（同族会社）（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000034
地方税法第20条の5、第317条の2、第317条の3、第321条の3（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
地方税法施行令第6条の18（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000245
国税通則法第10条（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000066
国税庁タックスアンサー1900「給与所得者で確定申告が必要な人」（2025年12月時点の内容を参照）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1900.htm
国税庁質疑応答「確定申告を要しない場合の意義」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1900_qa.htm
国税庁タックスアンサー1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
国税庁タックスアンサー2030「還付申告」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2030.htm
国税庁タックスアンサー2260「所得税の税率」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
国税庁「令和6年分確定申告の手引き」確定申告が必要な方 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2024/01/1_06.htm
国税庁「令和6年分確定申告の手引き」住民税に関する事項 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2024/03/order6/3-6_02.htm
総務省「個人住民税」https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_06.html
広島市「個人の市民税・県民税（住民税）の申告が必要なのは、どのような人ですか。」（2025年2月24日更新）https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/juminzei/1923.html
西宮市「副業分を納付書（普通徴収）で納めたい場合」（2024年9月6日更新）https://www.nishi.or.jp/kurashi/shizei/kojinshiminzei/nouzeihouhou/Heicyou.html