東雲結子：石井先生、見てください！ 資産管理法人の名刺を刷ってきました。肩書きは「代表取締役社長」です。これで、アパートの家賃はぜんぶ法人のものですね！

税理士石井：おお、立派な名刺ですね。うーん、ただ、名刺を刷っただけでは、家賃は今までどおり東雲さん個人に入ってきます。移し方は、管理委託、サブリース、建物を法人に売る、の3つ。法人に移る収入は、それぞれ「管理料」「家賃と借上げ賃料の差額」「家賃のほぼ全部」です。

東雲結子：じゃあ、いちばん大きい「建物を売る」にします！ 売る私も買う社長も同じ私ですから、値段は帳簿に残っている金額で、お安く……。

税理士石井：ははは、自分どうしの取引ほど、値段には気をつけたいところなんです。売買価格は「時価」が基本。時価2,000万円・未償却残高1,600万円の建物を1,600万円で売ると、法人には時価との差額400万円の受贈益が出ますし、個人の側も時価で計算される場合があります。

東雲結子：えっ、自分に売るのに、自分に遠慮が要るんですか？ 社長の私と大家の私で、値引き交渉はできないんですね……。

税理士石井：ええ。それに、移すときには税金もかかります。記事の例では、個人の譲渡所得の税金に、法人の登録免許税（固定資産税評価額の2%）と不動産取得税（住宅なら3%、2027年3月31日まで）を合わせて、1,412,600円です。

東雲結子：おっと（汗）。名刺の印刷代とは、桁がいくつも違いますね……。

税理士石井：ふふ、もう一つあります。建物だけを法人に移すと、土地は個人のまま。法人が個人の土地を借りる、借地の上のアパートの形になるんです。借地権の取引慣行がある地域で、権利金も相当の地代も払わないと、法人に借地権相当額の受贈益が認定されることがあります。

東雲結子：なるほど……。名刺より先に、移し方と値段と、土地の貸し方を決めないといけないんですね。

税理士石井：そういうことです。3つの方法を比べたうえで、建物を売るときの税金と、「時価」「諸費用」「土地の無償返還届出」の押さえどころを整理していきましょう。

「家賃収入が増えてきて、そろそろ法人に移したほうがいいと言われたんですが、何から考えれば……」

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる累進課税です。そこで検討されるのが、家賃収入を資産管理法人に移して、ご家族への給与などで所得を分けたり、ご本人の財産が増え続けるのを抑えたりする方法です。

ただし、法人への移し方は1つではありません。どの方法を選ぶかで、移すときにかかる税金も、法人に移せる収入も大きく変わります。この記事では、資産管理法人に物件を移す3つの方法を比べたうえで、法人に移せる収入がいちばん大きい「建物を法人に売る方法」の税金と注意点を整理します。

法人化の話になると、どうしても「法人にしたら税金がいくら下がるか」に目が向きがちです。けれど、その手前の「どうやって移すか」で、最初にかかるお金も、その後の毎年の数字も変わってきます。売るのも買うのも身内という取引だからこそ、外から見て筋の通った形にしておくこと。そこが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。

※この記事は2025年12月時点の法令と国税庁・財務省などの公表資料にもとづいています。令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日公表）の内容は、改正案として紹介しています。

建物を法人に売るなら、時価・諸費用・消費税・土地の貸し方まで見ておく

ポイント 内容
移し方は3つ 管理委託方式、サブリース方式、建物を法人に売る方式。法人に移る収入は、それぞれ「管理料」「家賃と借上げ賃料の差額」「家賃のほぼ全部」
建物を売るときの個人の税金 売買価格から未償却残高などを差し引いた譲渡所得に、長期20.315%・短期39.63%。時価の2分の1未満で売ると、時価で売ったものとみなされる
法人の諸費用 登録免許税は建物の固定資産税評価額の2%。不動産取得税は住宅なら3%（2027年3月31日まで）、住宅以外は4%。法人には中古住宅の軽減はない
消費税 個人が課税事業者なら建物代金に10%。法人は居住用賃貸建物の仕入税額控除ができない
土地を個人に残すなら 借地権の認定課税を避けるため、「相当の地代」か「土地の無償返還に関する届出書」で手当てする

表のいちばん上の行は「どの方法を選ぶか」、二行目から下は、建物を売る方式を選んだときに押さえておきたい論点です。どれも、売買契約を結んでしまってからでは直しにくいものばかり。順番に見ていきましょう。

資産管理法人に物件を移す3つの方法。収入を多く移せる方法ほど、移すときの税金もかかる

下の図は、3つの方法のお金の流れを並べたものです。オレンジの枠が法人です。管理委託方式では、入居者の家賃は個人（貸主）に入り、個人から法人（管理会社）へ管理料が流れます。サブリース方式では、家賃はまず法人（借上げ・転貸）に入り、法人から個人（建物・土地の所有者）へ借上げ賃料が支払われます。建物を法人に売る方式では、家賃は法人（建物の所有者）に入り、個人（土地の所有者）には地代が流れます。図の下の段を左から右へ見ると、法人に移る収入が「管理料だけ」から「家賃のほぼ全部」へと大きくなるにつれて、移すときの税金も「ほぼなし」から「譲渡所得の税金・登録免許税・不動産取得税（消費税）」へと増えていくのがわかります。

管理委託方式 サブリース方式 建物を法人に売る方式
しくみ 個人が法人に管理を委託し、管理料を払う 法人が個人から一括で借り上げ、入居者に転貸する 法人が建物を買い、貸主になる
法人に移る収入 管理料 家賃と借上げ賃料の差額 家賃のほぼ全部（個人には地代）
移すときの税金 ほぼなし ほぼなし 譲渡所得の税金、登録免許税、不動産取得税（消費税）
主な注意点 管理の実態と、それに見合った管理料 借上げ賃料の水準、入居者との契約の切替え 時価での売買、借入金・敷金の引継ぎ、土地の借地権

管理委託方式とサブリース方式は手軽ですが、法人に移せる収入は限られます。また、管理料や借上げ賃料が、実際の管理の内容や第三者の管理会社の水準に見合わない金額だと、同族会社との取引として所得税の計算上否認されるおそれがあります（所得税法157条）。

自分の法人に払う管理料だからこそ、「よその管理会社に同じ仕事を頼んだら、いくらで、どこまでやってくれるか」という物差しで考えておくことが大切です。法人が実際にどんな管理をしているのか、その実態が伴っていてはじめて、管理料にも説明がつきます。

建物を売ると、個人には譲渡所得の税金がかかる

建物の譲渡所得は「売買価格 −（未償却残高＋譲渡費用）」です。売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば長期（20.315%）、5年以下なら短期（39.63%）。売却損が出ても、給与や家賃などのほかの所得とは相殺できません。

長期と短期では、税率がおよそ2倍違います。しかも判定の基準は「売った年の1月1日」ですから、買ってから5年を少し過ぎた程度では、まだ短期にあたることもあります。売る時期を決める前に、取得した日と、売る年の1月1日を並べて確かめておきましょう。

売買価格は「時価」が基本。帳簿価額で売れば済むわけではない

未償却残高（帳簿価額）で売れば譲渡所得はほぼゼロですが、帳簿価額が時価と違う場合は注意が必要です。時価2,000万円、未償却残高1,600万円の建物で比べます。

売買価格 個人の譲渡所得 法人
2,000万円（時価） 400万円 問題なし
1,600万円（時価の2分の1以上） 0円。ただし、同族会社の行為計算の否認（所得税法157条）で、時価で計算される場合がある 時価との差額400万円が受贈益
900万円（時価の2分の1未満） 時価2,000万円で売ったものとみなされ（所得税法59条）、400万円 時価との差額1,100万円が受贈益

さらに、時価より著しく低い価格で売ると、法人の株式の価値が上がった分を、ほかの株主（ご家族など）が売主から贈与を受けたものとして扱われることもあります（相続税法基本通達9-2）。不動産鑑定などで、その価格が時価だと説明できる資料を残しておきましょう。

表を見ると、時価の2分の1以上で売れば安心、というわけではないことがわかります。個人の譲渡所得が0円でも、法人の側には時価との差額が受贈益として出てくるからです。売り手と買い手が身内どうしの取引は、外から見れば、値段をいくらにでも決められる取引です。だからこそ「その値段は本当に時価か」が問われます。第三者に物件を売るとき、買主が価格の根拠を確かめるのと同じように、自分の法人に売るときこそ、根拠になる資料を手元に残しておきたいところです。

法人の側には、登録免許税2%と不動産取得税がかかる

法人の建物の取得価額は、購入代金に付随費用を加えた金額です。登録免許税と不動産取得税は、取得価額に含めずに損金にすることもできます（法人税基本通達7-3-3の2）。中古の建物なので、耐用年数は中古資産の簡便法を使える場合があります。中古資産の簡便法の考え方は、中古アパートの減価償却を取り上げる記事で、数字を使って整理します。

税金 税率（2025年12月時点） 法人が建物だけ買う場合
登録免許税（売買による所有権移転） 建物2%、土地1.5%（2026年3月31日まで） 建物の固定資産税評価額×2%。住宅用家屋の軽減（0.3%）は個人が自分で住む家の特例なので使えない
不動産取得税 本則4%、住宅と土地は3%（2027年3月31日まで） アパートなど住宅は3%、店舗・事務所は4%。中古住宅の控除は個人が自分で住む場合だけ

表の右の列にあるとおり、個人が自分で住む家を買うときの軽減は、法人には使えません。同じ「住宅」でも、法人がアパートとして買う場合は、登録免許税は0.3%ではなく2%、不動産取得税も中古住宅の控除を使わずに計算することになります。

時価2,000万円のアパートの例では、移すときの税金は合計1,412,600円

建物の時価2,000万円、未償却残高1,600万円、固定資産税評価額1,200万円のアパート（所有期間5年超）を、時価で法人に売る場合です。個人は消費税の免税事業者とします。

項目 金額 負担する人
譲渡所得の税金（400万円×20.315%） 812,600円 個人
登録免許税（1,200万円×2%） 240,000円 法人
不動産取得税（1,200万円×3%） 360,000円 法人
合計 1,412,600円 －

※司法書士の報酬や鑑定費用などは別にかかります。ほかの所得や端数処理は考慮していない概算です。

「負担する人」の列にも目を向けてみてください。登録免許税と不動産取得税は法人の負担です。建物の代金とは別に、法人の手元にこの分のお金を用意しておく必要があります。法人を作ったばかりの時期は、とくに資金繰りに気を配りたいところです。

個人が課税事業者なら、建物代金に消費税10%がかかる

個人が消費税の課税事業者（インボイス登録をしている場合を含む）なら、建物の売却は課税売上げになり、例では2,000万円×10%＝200万円の消費税がかかります（土地は非課税）。一方、法人がアパートなどの居住用賃貸建物（税抜1,000万円以上）を買っても、仕入税額控除はできません。個人と法人を合わせると、原則としてその分が負担になります（法人がその後一定の期間内に建物を売った場合などの調整の規定はあります）。

免税事業者でも、建物の売却額は課税売上高に入ります。2年後の課税事業者の判定に影響することがあるので、あわせて確認しましょう。

インボイス登録をきっかけに課税事業者になった大家さんは、ここを見落としやすいところです。上の数値例は「個人は免税事業者」という前提ですから、課税事業者の方は、個人と法人を合わせて、原則として消費税の分の負担が加わると考えてください。そして免税事業者の方も、売った年の数字が2年後に響くことがある。建物の売却は、消費税の面でも、その年だけでは終わらない取引です。

借入金・敷金・入居者との契約も、法人へ引き継ぐ段取りがいる

まず借入金です。建物に抵当権がついていれば、売るには金融機関の承諾が必要です。売却代金で返済するか、法人が借り換えるかを早めに相談しましょう。建物を売った後も個人が返済を続ける借入金の利子は、建物の部分について不動産所得の必要経費にできなくなる点にも注意が必要です。

次に敷金です。貸主が法人に代わると、入居者に敷金を返す義務も法人に引き継がれます（民法605条の2）。売買代金から差し引くなど、精算の方法を契約書で決めておきます。

そのほか、入居者への貸主変更の通知、管理会社・火災保険の契約の切替えも必要です。入居者さんから見れば、ある日、貸主の名前が変わる出来事です。住まいの安心にかかわることですから、通知はていねいに、早めに届けてあげてください。

土地を個人に残すなら、借地権の課税に「相当の地代」か「無償返還届出」で備える

建物が法人、土地が個人になると、法人が個人の土地を借りる形になります。借地権の取引慣行がある地域で、権利金も相当の地代も払わないと、法人に借地権相当額の受贈益が認定されることがあります。

大家さんの言葉に置きかえるなら、自分の土地の上に、法人のアパートが建っている状態です。借地権の取引慣行がある地域では、土地を借りて建物を建てるときに権利金をやり取りするのがふつうですから、それを払わずに土地を使うと、法人が借地権をただで手に入れたように見えてしまう。その手当てを、次の表のどれかで行います。

土地の貸し方 法人の借地権の認定課税 土地の相続税評価
権利金を払う なし（個人に権利金の収入） 自用地評価から借地権を差し引いた額
相当の地代（土地の更地価額の年6%程度）を払う なし 自用地評価の80%
土地の無償返還に関する届出書を出し、通常の地代を払う なし 自用地評価の80%
土地の無償返還に関する届出書を出し、無償で貸す（使用貸借） なし 自用地評価（100%）

※自用地評価の80%となる場合、被相続人が同族関係者である法人の株式の評価では、土地の自用地評価の20%が借地権として純資産価額に加わります。

土地の無償返還に関する届出書は、将来土地を無償で返すことを契約書に定めたうえで、法人と個人の連名で、遅滞なく、土地所有者（個人）の納税地の税務署長に提出します。

土地は自用地評価の80%になっても、法人の株式の純資産価額に20%が加わるため、合わせると元の貸家建付地の評価（借地権割合60%・借家権割合30%・満室なら自用地評価の82%）より高くなることもあります（使用貸借なら土地だけで100%）。相続対策としての効果は、主に「これからの家賃収入が個人に貯まらなくなる」点にあります。無償で貸す場合のデメリットは、当ブログの「土地の無償貸与のデメリット」（2025年8月18日）もご覧ください。

正直に言うと、ここは意外に思われる方が多いところです。建物を法人に移すと、土地まわりの評価だけを見れば、かえって上がる場合もあるのですから。それでも、相続対策としての意味は、これから入ってくる家賃が個人に積み上がらなくなるところにあります。法人化を「評価を下げる手段」ではなく、「財産の増え方を変える手段」として考えると、判断がぶれにくくなると私は思います。

令和8年度税制改正大綱では、登録免許税と貸付用不動産の評価に改正案が出ている

令和8年度税制改正大綱では、次の点が改正案として示されています。大綱の段階で、法律や通達の改正はこれからです。

ひとつは、土地の売買による所有権の移転登記などの登録免許税の軽減措置（1.5%、現行は2026年3月31日まで）の適用期限を3年延長する案です。土地も法人に移す場合に関係します。

もうひとつは、相続税などの財産評価の適正化として、相続や贈与の前5年以内に対価を払って取得・新築した一定の貸付用不動産は、通常の取引価額で評価する案です（2027年1月1日以後の相続などから）。個人で最近買った貸付用不動産がある場合は、相続税の試算に影響します。

どちらもまだ案の段階ですが、法人化の試算は何年も先まで見通して行うものですから、方向だけは頭に入れておきたいところです。大綱のうち大家さんに関係する改正案の全体は、令和8年度税制改正大綱を取り上げる記事でまとめて整理します。

建物を売ったあと、個人の側は事業的規模でなくなることがある

建物を売って、個人の不動産所得が法人からの地代だけになると、貸付けが事業的規模でなくなることがあります。その場合、青色申告特別控除は最高10万円になり、青色事業専従者給与も払えなくなります。ご家族への給与は法人から払う形に組み替えることを検討しましょう。

法人に移したことで、個人の側でこれまで使えていた仕組みが外れてしまう。これは、移したあとになって気づくことの多い変化です。移す前の試算に、この点もきちんと入れておいてください。

移す前に、3つの方法の比較と建物の時価から確かめる

まずは、3つの方法それぞれで、法人に移る収入と移すときの税金を比べてみてください。建物を売る方式を選ぶなら、建物の時価を不動産鑑定などで確認し、個人の未償却残高と、長期・短期の区分も確かめます。

そのうえで、登録免許税と不動産取得税の見込み額を、固定資産税評価額から計算しておきましょう。個人が消費税の課税事業者（インボイス登録を含む）かどうかの確認も欠かせません。

借入金があるなら、抵当権と借入金の扱いを金融機関に相談します。そして最後に、土地の貸し方（相当の地代か、無償返還届出か）を決め、契約書と届出書を準備しておけば、移す前の段取りはひととおり整います。

資産管理法人への移行は、「時価」と「土地の貸し方」を決めてから

法人への移し方は、管理委託・サブリース・建物の売却の3つです。建物を売れば、家賃のほぼ全部が法人の収入になります。建物は時価で売るのが基本で、時価の2分の1未満なら時価で売ったものとみなされ、2分の1以上でも否認や受贈益の問題があります。法人には、建物の登録免許税2%と不動産取得税（住宅3%）がかかり、中古住宅の軽減は使えません。土地を個人に残すなら、相当の地代か土地の無償返還届出で、借地権の課税に手当てをしておきます。

名刺や登記で法人ができあがっても、それだけで家賃が法人のものになるわけではありません。どの方法で、いくらで、土地をどう貸すか。その一つひとつに筋が通っていてはじめて、資産管理法人は家族の財産を守る器として働き始めます。焦らず、数字を並べて比べるところから始めてみてください。

資産管理法人への移行は、移すときの税金だけでなく、その後の家賃収入、ご家族への給与、相続まで含めて試算すると判断しやすくなります。当事務所では、大家さんの法人化の比較試算から、売買契約・届出・申告までお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

 

出典・参考

  • 所得税法 第33条、第59条、第157条、所得税法施行令 第169条、所得税基本通達 59-3（同族会社等に対する低額譲渡）
  • 相続税法基本通達 9-2（株式又は出資の価額が増加した場合）
  • 法人税法 第22条、法人税基本通達 7-3-3の2（固定資産の取得価額に算入しないことができる費用の例示）、13-1-2（使用の対価としての相当の地代）、13-1-7（権利金の認定見合せ）
  • 国税庁 個別通達「法人税の借地権課税における相当の地代の取扱いについて」（平成元年3月30日 直法2-2）
  • 国税庁「土地の無償返還に関する届出」（手続案内）、「土地の無償返還に関する届出書の記載要領等」
  • 国税庁 個別通達「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和60年6月5日 直資2-58・直評9）
  • 国税庁 タックスアンサー3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」、No.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」、No.3261「建物の取得費の計算」（タックスアンサーはいずれも2025年12月時点の内容を参照）
  • 国税庁「消費税法改正のお知らせ」（令和2年4月）
  • 登録免許税法 別表第一、租税特別措置法 第72条
  • 地方税法 第73条の14、第73条の15、附則第11条の2
  • 民法 第605条の2
  • 令和8年度税制改正大綱（自由民主党・日本維新の会、2025年12月19日公表）