賃貸経営と消費税：住宅の家賃は非課税、駐車場・店舗は課税。個人の届出は2025年12月31日まで、2割特例は2026年分まで

東雲結子：石井先生、実家の裏の空き地を、月極駐車場にすることにしました！アスファルトを敷いて、白線を引いて、フェンスもつけます。駐車場代も家賃と同じで、消費税はかかりませんよね？

税理士石井：うーん、東雲さん。アスファルトと白線とフェンスがそろったところで、消費税のほうも「では、お邪魔します」と入ってきます。舗装や区画などの設備がある月極駐車場の賃料は、課税なんです。

東雲結子：えっ、白線を引いたら、消費税まで駐車しに来るんですか？

税理士石井：ははは、しかも月極で、毎月きちんと。消費税がかからないのは、設備がなく車両の管理もしない青空駐車場のような「土地の貸付け」です。それに、住宅の家賃でも、1か月未満の貸付けや民泊などの旅館業は課税になります。

東雲結子：おっと（汗）。でも、家賃収入が1,000万円を超えたら課税事業者になるって聞いたことがあります。うちは住宅も合わせるともう超えているので、どのみち対象ですね……。

税理士石井：実はですね、判定に使うのは「課税売上高」なんです。住宅の家賃は非課税なので入りません。この記事の例では、家賃収入が2,724万円あっても、課税売上高は924万円。基準期間の課税売上高が1,000万円以下なら、原則として免税事業者です。

東雲結子：2,724万円が924万円に……。住宅の家賃は、消費税の集合写真には写らないんですね。

税理士石井：ふふ、うまいことを言いますね。同じ建物でも、1階の店舗と2階の住宅では、入居審査で確かめることが違いますよね。消費税も同じで、「何を貸しているか」で賃料ごとに分けて考えるんです。

東雲結子：なるほど……。じゃあ、課税事業者を選ぶかどうかは、年が明けてからゆっくり考えます。

税理士石井：それがですね、個人が2026年分から課税事業者や簡易課税を選ぶ届出は、12月31日が締切なんです。インボイス登録を2026年1月1日からやめるなら、12月17日まで。賃料の区分から年内の届出まで、順番に整理していきましょう。

「うちはアパートだから、消費税は関係ないですよね？」

半分正解です。住宅の家賃は非課税ですが、同じ大家さんでも、1階の店舗や月極駐車場の賃料には消費税がかかります。そして、来年から課税事業者になるか、簡易課税を使うかの届出は、個人なら12月31日が締切です。

賃貸経営と消費税の関係は、住宅だけを貸している大家さんほど、ふだん意識する機会が少ないものです。ところが、空き地を駐車場にした、1階にテナントが入った、店舗付きの建物を買った。そんなきっかけひとつで、消費税は急に身近な話になります。しかも、年内が締切の届出は、2026年分から使いたいなら、年が明けてからでは間に合いません。

この記事では、賃料ごとの課税・非課税の区分、免税事業者かどうかの判定、建物を買うときの仕入税額控除の制限、インボイス制度と2割特例、年内の届出を順に整理します。

※この記事は2025年12月時点の法令と国税庁の公表資料にもとづいています。

住宅の家賃は非課税、店舗と駐車場は課税。個人の届出は12月31日まで

ポイント	内容
住宅の家賃	非課税（契約で居住用と明らか、または状況から居住用と明らかな場合）。ただし1か月未満の貸付けや旅館業（民泊を含む）は課税
店舗・事務所・駐車場	課税。駐車場でも、舗装・区画などの設備がなく車両の管理もしない「土地の貸付け」なら非課税
免税事業者の判定	個人は前々年（基準期間）の課税売上高が1,000万円以下なら原則免税。前年1〜6月（特定期間）の判定もある
建物を買うとき	2020年10月1日以後に取得する税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物は、仕入税額控除ができない
2割特例	インボイス登録をきっかけに課税事業者になった個人は2026年分まで
届出の期限	個人は12月31日（2026年分から適用）。インボイス登録の取消しは12月17日。法人は事業年度開始の日の前日

住宅を貸しているつもりでも、貸し方ひとつで扱いが変わる。いちばん上の行は、そのことを教えてくれています。そして、いちばん下の行も見ておいてください。個人の届出は12月31日ですが、インボイス登録の取消しだけは12月17日と、ひと足早く締切がやってきます。

礼金も駐車場代も、「何を貸しているか」で課税と非課税に分かれる

収入の種類	消費税	ポイント
住宅の家賃・共益費	非課税	1か月未満の貸付け、旅館業法の旅館業に係る施設（ホテル、ウィークリーマンション、住宅宿泊事業法の民泊など）は課税
住宅の礼金・更新料、返さない敷金	非課税	住宅の貸付けの対価に含まれる
店舗・事務所の家賃・共益費	課税	敷地分の地代を分けて書いても、全体が建物の貸付けとして課税
店舗・事務所の礼金・更新料、返さない保証金	課税	権利の設定などの対価
契約終了時に返す敷金・保証金	対象外（不課税）	預り金なので対価ではない
月極駐車場（舗装・区画・フェンスなどあり）	課税	施設の利用に伴う土地の使用
青空駐車場（整備なし・車両の管理なし）	非課税	土地の貸付け（1か月未満は課税）
入居者用の駐車場（1戸1台以上を、車の保有の有無にかかわらず割り当て、家賃と別に料金を受け取らないもの）	非課税	住宅の貸付けに含まれる
借地の地代など土地の貸付け	非課税	1か月未満は課税

住宅に付けて貸す家具・照明・冷暖房設備なども、住宅と一体で貸していれば非課税です（家賃と別に料金を決めて貸す場合は課税）。また、専有部分の電気・ガス・水道の利用料を家賃と別に受け取る場合は、非課税の家賃には含まれず、課税の対象になります。

同じ「礼金」「更新料」でも、住宅なら非課税、店舗・事務所なら課税。お金の名前ではなく、何の貸付けに対するお金なのかで決まるわけです。契約終了時に返す敷金・保証金は預り金なので、大家さんにとっても売上げの仲間には入りません。

とくに判断が分かれやすいのが駐車場です。設備のある月極駐車場、整備のない青空駐車場、入居者用の駐車場と、表の中だけでも駐車場の行が三つあります。空き地の活用を考えるときは、どんな設備をつけ、どう貸すのかを、消費税の目でも最初に確かめておきたいところです。

住宅かどうかは、契約と貸付けの状況で判定する

2020年4月1日以後は、契約で用途が明らかでなくても、貸付けの状況から居住用と明らかなら非課税です。たとえば、借主が個人で、住宅として使われていないことを大家さんが把握していない場合です。サブリースのように借主が転貸する場合も、借主と入居者の契約で居住用と明らかなら非課税になります。逆に、契約当事者の間で住宅以外の用途に変えた場合、変更後の貸付けは課税です。

契約書に用途を書いていなかったからといって、それだけで課税になるわけではない、ということですね。とはいえ、判定の手がかりがいちばんはっきりするのは、やはり契約書だと私は思います。更新のタイミングなどで、用途の書き方を一度見直しておくと安心です。

ここまでの区分を、上から順に「はい・いいえ」でたどるフローチャートにまとめました。最初に貸付期間が1か月未満かどうか、次に旅館業法の旅館業に係る施設の貸付けかどうかを確かめ、どちらかが「はい」なら課税です。そのうえで、住宅として貸していれば非課税。店舗・事務所など住宅以外の建物の貸付けなら課税。駐車場などで舗装・区画・フェンスなどの設備がある、または車両を管理しているなら課税。どれにも当たらなければ、青空駐車場や借地の地代のような「土地の貸付け」として非課税、という流れです。

質問の順番にも意味があります。「住宅として貸しているか」より先に、期間と旅館業の確認が来るので、住宅でも1か月未満の貸付けや民泊は、その段階で課税に振り分けられるのです。

免税事業者かどうかは、家賃収入ではなく「課税売上高」で決まる

判定に使う期間	個人	法人
基準期間	前々年（2026年分なら2024年）	原則として前々事業年度
特定期間	前年1月1日〜6月30日（2026年分なら2025年1〜6月）	原則として前事業年度開始の日以後6か月

基準期間の課税売上高が1,000万円以下なら、原則として免税事業者です。ただし、特定期間の課税売上高も1,000万円を超えると課税事業者になります（特定期間は、課税売上高の代わりに給与等の支払額で判定することもできます）。

個人の場合、2026年分を判定するときにまず見るのは、今年ではなく2024年の数字です。ここで戸惑う方は多いのですが、表の2つの物差しを順に当てていけば迷いません。

ポイントは「課税売上高」で判定すること。住宅の家賃は非課税なので入りません。

2024年の収入（例）	金額	課税売上高に入る？
住宅の家賃	1,800万円	入らない（非課税）
1階の店舗の家賃	660万円	入る
舗装した月極駐車場	264万円	入る
合計	2,724万円	課税売上高は924万円

※2024年が免税事業者なら、課税売上高は税抜きにせずそのまま判定します。

家賃収入が2,724万円あっても、課税売上高は924万円。2025年1〜6月の課税売上高（または給与等の支払額）も1,000万円以下なら、2026年分は免税事業者です（インボイス登録や課税事業者の選択をしていない場合）。基準期間の課税売上高が1,000万円を超えたときは、「消費税課税事業者届出書」を速やかに提出します。

家賃収入の合計だけを見て「1,000万円を超えたから課税事業者だ」と思い込むのも、「住宅が中心だから関係ない」と安心しきるのも、どちらも早とちりです。空き地を駐車場にする、空いた1階をテナントに貸す。そんな判断をするときは、家賃がいくら増えるかと一緒に、課税売上高がどれだけ増えるかも見ておいてください。

居住用賃貸建物を買うときは、建物の消費税を仕入税額控除できない

2020年10月1日以後に取得する「居住用賃貸建物」は、課税事業者でも、建物の購入代金にかかる消費税を仕入税額控除できません（2020年3月31日までに結んだ契約に基づくものを除く）。

対象になるのは、住宅の貸付けに使わないことが明らかな建物（全部が店舗の建物など）以外の建物で、税抜1,000万円以上のもの（高額特定資産など）です。裏を返せば、税抜1,000万円以上の建物で「住宅に使わないことが明らか」とまでは言えないものは、この制限の対象に入ってくるということです。

ただし、1階が店舗の建物などは、床面積の割合など合理的な基準で区分すれば、店舗部分は控除できます。店舗付きの建物を検討している方にとっては、ここがひとつの救いになるはずです。

控除できなかった消費税の一部を、あとから控除できる場合もあります。取得した課税期間の初日から3年を経過する日の属する課税期間（第三年度の課税期間）の末日まで持っていて、その間に店舗など課税される貸付けに使った場合や、その間に売った場合は、控除できなかった消費税の一部を後から控除できます。

そして、いちばん見落としやすいのが次の点です。控除はできなくても、原則課税の期間に高額特定資産を取得したときの「一定期間は免税事業者に戻れず、簡易課税も選べない」ルールは適用されます。控除という恩恵は受けられないのに、縛りのほうはしっかり残る。正直に言うと、大家さんにとっては少し割り切れない仕組みだと感じます。建物の購入を考えている方は、居住用賃貸建物にあたるかと取得の時期を、契約の前に必ず確かめておいてください。

住宅の家賃が非課税であることによる負担の話は、当ブログの『消費税における「損税」とは？』（2025年8月12日）もご覧ください。

店舗テナントの控除は、大家さんのインボイスの有無で変わる

店舗や事務所のテナントが原則課税（一般課税）の課税事業者なら、大家さんのインボイス（適格請求書）がないと、テナントは家賃の消費税を全額は控除できません。免税事業者からの仕入れには経過措置があり、2026年9月30日までは80%、2026年10月1日から2029年9月30日までは50%を控除できます。来年10月に割合が下がる点は、テナントとの話し合いの前に押さえておきましょう。

テナントの側に立ってみると、家賃にかかる消費税のうち控除できない部分は、そのままテナントの負担として残ります。割合が80%から50%に下がれば、その部分はさらに大きくなる。インボイス登録をするかどうかは、大家さんの税金だけでなく、テナントとの関係にもかかわる判断なのです。

2割特例は、個人なら2026年分まで使える

インボイス登録をきっかけに課税事業者になった個人は、納税額を売上げの消費税額の2割にできる「2割特例」を2026年分まで使えます（法人は2026年9月30日を含む事業年度まで）。事前の届出は不要で、申告書に付記するだけです。ただし、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える年などは使えません。

店舗の家賃が年660万円（税込）の場合の納税額	金額
2割特例	12万円
簡易課税（不動産業はみなし仕入率40%）	36万円

※国と地方の消費税の合計。原則課税は実際の経費の消費税で計算しますが、住宅の家賃（非課税売上げ）に対応する経費の消費税は控除できません。

同じ660万円の店舗の家賃でも、2割特例なら12万円、簡易課税なら36万円。2割特例は売上げの消費税額の2割を納める計算、簡易課税は不動産業のみなし仕入率40%を使う計算なので、この例では2割特例のほうが納税額がぐっと小さくなります。

2割特例を使った翌年（2027年分）から簡易課税を使う場合は、2027年12月31日までに簡易課税制度選択届出書を出せば、2027年分から使えます。

2割特例は期限のついた特例ですが、その先の切り替えには、こうした猶予が用意されています。とはいえ、どれが有利かは賃料や経費しだいですから、早めに試算しておくに越したことはありません。

個人の届出は12月31日まで、インボイス登録の取消しは12月17日まで

2026年分から課税事業者や簡易課税を選ぶ（やめる）個人が出す届出と、インボイス登録の取消しの届出を、ひとつの表にまとめました。

届出書	出すと	注意点
消費税課税事業者選択届出書	2026年分から課税事業者	店舗用建物の取得などで還付を受けたいときなど。原則2年間はやめられない（調整対象固定資産を取得した場合などは3年）
消費税課税事業者選択不適用届出書	2026年分から免税事業者に戻れる（基準期間の課税売上高1,000万円以下なら）	選択した最初の課税期間の初日から2年を経過する日の属する課税期間の初日以後でないと出せない。インボイス登録中は免税にならない
消費税簡易課税制度選択届出書	2026年分から簡易課税	基準期間の課税売上高5,000万円以下が条件。原則2年間は続ける
消費税簡易課税制度選択不適用届出書	2026年分から原則課税	適用を始めた課税期間の初日から2年を経過する日の属する課税期間の初日以後に提出
適格請求書発行事業者の登録の取消しを求める旨の届出書	2026年1月1日から登録をやめる	期限は12月17日（18日以後だと2027年1月1日から）。登録の時期によっては、すぐには免税に戻れない

期限が日曜日などにあたっても延長はありませんが、郵送なら消印の日（通信日付印の日）が提出日になります。2025年12月31日は水曜日ですが、税務署の窓口は12月26日（金）が年内最後の開庁日です。

大晦日に税務署へ駆け込もうとしても、窓口はもう閉まっています。段取りは先に決めておきましょう。

表の「注意点」の列には、「原則2年間はやめられない」「原則2年間は続ける」といった言葉が並んでいます。届出書は紙一枚でも、その効き目は1年では終わらないのです。賃貸借契約を結ぶときに、いつ解約できるかを確かめておくのと同じで、出す前に「いつ、どうやってやめられるか」まで見ておきたい書類です。

資産管理法人の届出期限は、事業年度が始まる日の前日

法人の基準期間は原則として前々事業年度、特定期間は前事業年度開始の日以後6か月です。届出の期限は「適用を受けようとする事業年度開始の日の前日」なので、4月1日に始まる事業年度（3月決算）なら3月31日、1月1日に始まる事業年度（12月決算）なら12月31日です。基準期間がない事業年度（設立当初など）でも、その事業年度の開始の日の資本金が1,000万円以上なら課税事業者です。

個人は暦年なので12月31日、法人は事業年度なので決算月しだい。個人と法人の両方で賃貸をしている方は、12月決算の法人でないかぎり、締切がそれぞれ別の日にやってきます。手帳には、個人の分と法人の分を分けて書いておくと取り違えにくくなります。

年内に、賃料を分けて課税売上高を出すところから始める

まずは、賃料を住宅・店舗・駐車場・土地に分けて、課税売上高を計算してみてください。駐車場があれば、設備（舗装・区画・フェンス）があるかと、住宅とセットで貸しているかもあわせて確認します。そのうえで、2024年の課税売上高と、2025年1〜6月の課税売上高（給与等の支払額）を確かめましょう。インボイス登録や課税事業者の選択をしていなければ、2026年分が免税事業者かどうかは、この2つの数字で見えてきます。

建物の購入予定がある方は、居住用賃貸建物にあたるかと、取得の時期を確認してください。あわせて、2割特例・簡易課税・原則課税のどれが有利かを一度試算しておくと、届出を出すかどうかの判断がぶれなくなります。

届出は、締切の早いものから順に片づけます。インボイス登録をやめるなら、12月17日までに取消しの届出書を出します。選択・不適用の届出書は12月31日までに提出してください（郵送は消印の日）。

賃貸経営の消費税は、アパートの大家さんでも「賃料ごと」に確かめておきたい

住宅の家賃は非課税、店舗・事務所・設備のある駐車場は課税です。住宅でも、1か月未満の貸付けと民泊などの旅館業は課税になります。免税事業者の判定は課税売上高で行い、住宅の家賃は入りません。2020年10月1日以後に取得する税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物は、仕入税額控除ができません。2割特例は個人なら2026年分まで、免税事業者からの仕入れの控除割合は2026年10月から50%になります。そして、個人の届出は12月31日、インボイス登録の取消しは12月17日までです。

冒頭の「うちはアパートだから、消費税は関係ない」は、住宅の家賃に限っていえば正解です。けれども、駐車場をひとつ始める、店舗付きの建物を買う、それだけで答えは変わります。大家業を長く続けていると、物件の使い方が少しずつ広がっていくものです。そのたびに「この賃料は、何を貸しているお金だろう」と立ち止まる習慣があれば、消費税で慌てることはぐっと減るはずです。

当事務所では、賃料の課税区分の確認から、課税事業者・簡易課税・2割特例の有利判定、届出書の作成までお手伝いしています。年内の届出が必要か迷ったら、お早めにご相談ください。

出典・参考

国税庁タックスアンサー6226「住宅の貸付け」、No.6225「地代、家賃や権利金、敷金など」、No.6213「駐車場の使用料など」、No.6502「高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除等の特例」、No.6505「簡易課税制度」、No.6629「消費税の各種届出書」（タックスアンサーはいずれも2025年12月時点の内容を参照）
消費税法第6条・第9条・第9条の2・第12条の2・第12条の4・第30条第10項・第35条の2・別表第二、消費税法施行令第8条・第16条の2、消費税法基本通達 6-1-5、6-13-1〜11
国税庁「消費税法改正のお知らせ」（令和2年4月）
国税庁質疑応答事例「特定期間の判定」（令和7年8月1日現在の法令・通達による）、「建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除の制限」
国税庁確定申告書等作成コーナー（令和6年分）「消費税の各種届出書」（令和6年4月1日現在の情報）
国税庁「2割特例用消費税及び地方消費税の確定申告の手引き」（令和7年11月版）
国税庁「消費税の届出書等について」（インボイス発行事業者の登録の取りやめ）、「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するＱ＆Ａ」
行政機関の休日に関する法律