古家の取壊しは年明けまで待つ？固定資産税は1月1日の状態で決まります。更地にした翌年度、200㎡以下の住宅用地の固定資産税は「6倍」ではなく最大約4.2倍に

東雲結子：石井先生、ポストに解体業者さんのチラシが入っていました！大きく「年内限定割引」ですって。相続した実家の古家、年末のうちに壊して、すっきり新年を迎えましょう！

税理士石井：割引の文字は、たしかに目立っていますね。うーん、ただそのチラシ、来年度の固定資産税のことはどこにも書いていないと思います。固定資産税は、1月1日の状態で1年分が決まるんです。

東雲結子：えっ、1月1日ですか？元日の朝に、役所の方が見回りに来るんでしょうか。

税理士石井：ふふ、見回りは来ません。でも、1月1日に住宅が建っていなければ、その土地は住宅用地の特例を受けられないんです。200㎡以下の部分の課税標準を評価額の6分の1にしてくれていた特例が、年内に壊すと2026年度にはなくなります。

東雲結子：6分の1がなくなったら……6倍！割引チラシの裏に、6倍の請求書が刷ってあったなんて（汗）。

税理士石井：そこまで怖がらなくて大丈夫です。負担調整措置で、更地の課税標準は評価額の70%が上限。特例が満額で効いていた小規模住宅用地でも、固定資産税は「6倍」ではなく最大約4.2倍です。記事の数値例では、2026年度の税金が年明けに壊す場合より13万9,300円〜18万100円多くなります。

東雲結子：4.2倍なら、ひと安心……いえ、ちっとも安心できる数字じゃありませんでした。じゃあ、年明けまで壊さずに置いておけば、ずっと安泰ですね！

税理士石井：それがですね、年明けに壊して更地のままにしておけば、2027年度からは特例がなくなります。待って得をするのは1年分だけなんです。それに、使う見込みがなく取り壊す予定の空き家や、管理されずに傷んだままの空き家は、そもそも「住宅」と認められないこともあります。大家さんの感覚でいえば、きれいに整えて募集している空室と、雨漏りしたまま放ってある部屋は、同じ「空き部屋」でも別物ですよね。

東雲結子：なるほど……。チラシの割引より先に、1月1日にその家がどんな姿でいるかを考えないといけないんですね。

税理士石井：そういうことです。住宅用地の特例のしくみから、「6倍」にならない理由、建替え中の扱い、空き家の注意点まで、解体の日程を決める前に整理しておきましょう。

「相続した実家の古家、年末の休みのうちに解体してしまおうと思っていて」

ちょっと待ってください。家を取り壊す日が12月か1月かで、来年度の固定資産税が大きく変わることがあります。理由は、固定資産税の1年分が1月1日の状態、つまり元日に建物が建っているかどうかで決まるからです。

古家の取壊しは、気持ちのうえでは「年内にけりをつけたい」と思うのが自然です。年末年始は親族が集まりやすく、実家の片づけも進めやすい時期ですから。だからこそ、解体の日付が固定資産税にどう響くのかを、日程を決める前に一度だけ確かめておいてほしいのです。数日の違いで、翌年度の税金の結論が変わることがあります。

この記事では、住宅用地の特例のしくみと、「更地にすると6倍」が正しくない理由、建替え中の土地や空き家の扱いを、数値例とあわせて大家さん・地主さん向けに整理します。

※この記事は2025年12月時点の法令と総務省・国土交通省・自治体の公表資料にもとづいています。

年内に壊すと特例が外れる。ただし税金は「6倍」ではなく最大約4.2倍

ポイント	内容
いつの状態で決まる？	毎年1月1日（賦課期日）の土地・家屋の状況と所有者で、その年度（4月〜翌年3月）の1年分が決まる
住宅用地の特例	住宅の敷地は、200㎡以下の部分が評価額の6分の1、200㎡を超える部分が3分の1（都市計画税は3分の1・3分の2）
年内に取り壊すと？	2026年1月1日に住宅がないので、2026年度は特例がなくなる。年明けの取壊しなら2026年度は特例が続く
本当に6倍？	負担調整措置で、更地の課税標準は評価額の70%が上限。小規模住宅用地で特例が満額で効いていた土地なら、固定資産税は最大約4.2倍、都市計画税は最大約2.1倍
建替えなら？	1月1日に新築工事に着手しているなど一定の要件を満たせば、建替え中も特例が続く
空き家は？	空家法の勧告を受けると特例の対象外。取り壊す予定で使う見込みのない空き家は、そもそも「住宅」と認められないこともある

表を上から読むと、この記事の筋道がそのまま見えてきます。決め手は1月1日。年内に壊せば特例が外れ、年明けなら1年分は特例が続く。そして特例が外れても、よく耳にする「6倍」までは上がらない。ただし、建替えや空き家には、それぞれ別の確認ポイントがあります。順番に見ていきましょう。

固定資産税は「1月1日の状態」で1年分が決まる

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）に土地や家屋を持っている人に、その年度の1年分がかかります（地方税法359条・702条の6）。2026年度分なら、2026年1月1日の状態で決まります。

ここから言えることは、二つあります。まず、1月1日に家屋が建っていれば、その家屋には1年分の税金がかかります。1月2日に取り壊しても、月割りで戻ってくることはありません。もう一つは土地の話で、1月1日に住宅が建っていなければ、その土地は住宅用地の特例を受けられません。

つまり年内の取壊しは、「家屋の税金を1年分払わずにすむこと」と「土地の特例を失うこと」を、天秤にかける選択になります。どちらが重いかは、この先の数値例で確かめます。

年の途中で売買したときの日割りの精算は、売主と買主の取り決めです。納税義務者は、あくまで1月1日の所有者です。

物件を買ったとき、決済日を境に固定資産税を日割りで精算した経験のある方も多いと思います。あれは、売主と買主のあいだで負担を公平にするための約束ごと。税金を納めるのは、あくまで1月1日の所有者です。日割りに慣れていると、つい取壊しの日にも同じ感覚を当てはめたくなりますが、固定資産税そのものは元日の一回で1年分が決まる、と覚えておいてください。

住宅用地の特例は、200㎡以下の部分の課税標準を評価額の6分の1にする

住宅やアパートの敷地には、課税標準（税金を計算するもとになる金額）を下げる特例があります（地方税法349条の3の2、702条の3）。

区分	範囲	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200㎡以下の部分（アパートなどは戸数×200㎡以下の部分）	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額×1/3	評価額×2/3
住宅用地以外（更地など）	－	特例なし	特例なし

住宅用地として扱われる面積は、家屋の床面積の10倍が上限です。アパートの敷地も対象で、10戸のアパートなら2,000㎡まで小規模住宅用地になります。アパートを持つ大家さんの土地ほど、この特例の効果は大きくなります。

表の「戸数×200㎡」がポイントです。一戸建てなら200㎡までの部分にとどまる6分の1の区分が、アパートでは戸数の分だけ広がります。ふだんの納税通知書ではあまり意識しない数字かもしれませんが、建物が建っているおかげで、土地の税金がこれだけ抑えられている。裏を返せば、建物を取り壊したときに手放すものも、それだけ大きいということです。

古家の取壊しを年内にするか年明けにするかで、2026年度の固定資産税が変わる

では、ご自分の土地に2026年度の特例がつくかどうかを、フローチャートでたどってみましょう。いちばん上の問いは「2026年1月1日に、その土地に住宅が建っているか」です。「はい」なら、次にその家屋が「住宅」と認められ、空家法の勧告も受けていないかを確かめます。ここも「はい」なら特例あり。200㎡以下の部分は評価額×1/6（都市計画税は1/3）で、家屋にも1年分の税金がかかります。

いちばん上が「いいえ」なら、建替え中で、前年度の1月1日に住宅用地だったこと、1月1日に住宅の建設に着手して翌年度の1月1日までに完成すること、同じ敷地であること、土地と住宅の所有者が原則同じであること、といった要件をすべて満たすかを問います。満たせば、建替え中の特例で特例あり。満たさなければ、空き家などで「住宅」と認められなかった場合と同じく、真ん中の「特例なし」の枠に行き着きます。その枠には、固定資産税は最大約4.2倍、都市計画税は最大約2.1倍で、評価額の70%が上限なので「6倍」にはならない、と添えてあります。

取り壊す時期	2026年1月1日の状態	2026年度の土地	2026年度の家屋
2025年12月中（建替えなし）	更地	特例なし	かからない
2026年1月2日以後	住宅あり	特例あり	1年分かかる
2025年中に取り壊し、2026年1月1日に新築工事に着手（建替え）	建替え中	要件を満たせば特例あり	かからない

年明けに取り壊して更地のままにしておけば、2027年度からは特例がなくなります。つまり「年明けまで待つ」で得をするのは、1年分だけ。それでも、次で見るように差は小さくありません。

表の一行目と二行目の違いは、解体の日付が元日をまたぐかどうか、それだけです。業者さんの都合で工期が数日ずれただけでも、2026年度の結論が入れ替わることがあります。解体の契約を結ぶときは、着工日だけでなく「いつ建物がなくなるのか」まで、日付で確かめておくと安心です。

「更地にすると6倍」にならないのは、負担調整措置で70%が上限だから

小規模住宅用地の特例は「評価額の6分の1」なので、特例がなくなると税金が6倍になる、と思われがちです。実際には、住宅用地以外の宅地（商業地等）には負担調整措置があり、2024〜2026年度は次のように課税標準が決まります。

負担水準（前年度の課税標準額÷今年度の評価額）	今年度の課税標準額
70%超	評価額の70%（上限）
60%以上70%以下	前年度の課税標準額に据え置き
60%未満	前年度の課税標準額＋評価額の5%（評価額の60%〜20%の範囲）

住宅用地から住宅用地以外に変わった土地は、「前年度の課税標準額」を、前年度も更地だったとした場合の額（比準課税標準額）に置き換えて計算します。そのため、取り壊した翌年度から、はじめから更地だった土地と同じような水準で課税されます（毎年5%ずつ上がっていくのではありません）。

ここは誤解の多いところです。「負担調整があるなら、少しずつ上がるのだろう」と考えたくなりますが、取り壊した土地は、前年度も更地だったものとして計算し直されます。じわじわではなく、翌年度にいきなり更地並みの水準になる、と考えておいてください。

上限は評価額の70%なので、小規模住宅用地で特例が満額で効いていた土地なら、固定資産税は最大で約4.2倍（6分の1→70%）、都市計画税は最大で約2.1倍（3分の1→70%）です。一般住宅用地の部分なら、固定資産税は最大で約2.1倍（3分の1→70%）です。なお東京23区では、都の条例で上限を65%に引き下げる措置が、毎年度続けられています（2026年度分も続けるかは、例年1月ごろに都が発表します）。

「6倍」という数字がひとり歩きしやすいのは、特例の「6分の1」だけがよく知られていて、その裏にある負担調整措置まではあまり語られないからだと私は感じています。6倍にはならない。けれど、4倍を超えることはある。どちらの数字も、正しく知っておくことが大切です。

評価額そのものの決まり方は、当ブログの「なぜ、土地は上下するのに、建物は上下しないのか？」（2025年8月3日）もご覧ください。

数値例では、12月に取り壊すと2026年度は13万9,300円〜18万100円多くなる

次の前提で試算します。土地は160㎡で、全部が小規模住宅用地、評価額は2,400万円です。住宅用地としての課税標準額は評価額の6分の1（負担水準100%）とします。古い木造家屋の評価額は150万円。市街化区域内の土地で、税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%です（都市計画税の税率は市区町村によって異なります）。更地になった後の課税標準額は、評価額の60%（据置の下限）と70%（上限）の2通りで計算します。

2026年度の税額	年明けに取壊し（1月1日に家屋あり）	年内に取壊し（60%の場合）	年内に取壊し（70%の場合）
土地の固定資産税	56,000円	201,600円	235,200円
土地の都市計画税	24,000円	43,200円	50,400円
家屋の固定資産税・都市計画税	25,500円	0円	0円
合計	105,500円	244,800円	285,600円

家屋の税金がなくなる分を差し引いても、2026年度は年明けに取り壊す場合より13万9,300円〜18万100円多くなります。土地の固定資産税だけで見ると3.6倍〜4.2倍です。「6倍」なら336,000円ですから、そこまでは上がりません。

※実際の課税標準額は、市区町村が算定する比準課税標準額によります。前年度も更地だったとした場合の負担水準が60%未満になる土地では、上の試算より低くなります。端数処理は考慮していません。

表の三行目を見てください。年内に壊せば、家屋の税金25,500円はたしかにゼロになります。ところが、その節約をはるかに上回る金額が、土地の側で増えてしまう。先ほどの天秤は、この例でははっきり「年明け」に傾いています。

更地のまま持ち続けるなら、この差がつくのは2026年度の1年分です。それでも、解体の日付を年明けにずらすだけで済むのなら、見過ごすには惜しい金額だと私は思います。

建替えなら、1月1日に「着手」しているかで特例が続く

アパートや自宅を建て替える場合は、1月1日に住宅が建っていなくても、次の要件をすべて満たせば住宅用地として扱われます（「住宅建替え中の土地に係る固定資産税及び都市計画税の課税について」平成6年2月22日自治固第17号）。

要件は五つです。まず、前年度の1月1日に住宅用地だったこと。次に、今年度の1月1日に住宅の建設に着手していて、翌年度の1月1日までに完成すること。三つめに、建替え前と同じ敷地で建て替えること。そして、前年度と今年度の1月1日で、土地の所有者が原則として同じであること。最後に、前年度と今年度の1月1日で、住宅の所有者も原則として同じであることです。

東京都の案内では、「着手」は基礎工事に現に着手している状態をいい、造成工事や地盤改良、地鎮祭は含まれません。一方で東京都（23区）では、1月1日までに建築確認申請書が受領されていて（事前審査用の申請は含みません）、3月末までに新築工事に着手すれば認める運用もあります。工期が長い建物の扱いも市区町村によって異なります。

建替えの段取りは、工務店やハウスメーカーに任せることが多いと思います。けれど「1月1日に工事がどこまで進んでいるか」は、税金の面ではとても大切な日付です。東京都の案内のように、地鎮祭や地盤改良を済ませただけでは「着手」と認められない扱いもあります。工程表を受け取ったら、元日をまたぐ時点で何の工事をしている予定なのかを、ぜひ確かめてみてください。

また総務省の通知では、完成した建物が住宅でなかった場合や、翌年度の1月1日までに住宅が完成しなかった場合などは、その年度分を住宅用地以外として課税し直すとしています。申告書の提出を求める自治体もあるので、工事の日程を決める前に、土地のある市区町村（東京23区は都税事務所）に確認しましょう。

空き家は、1月1日に「住宅」と認められないこともある

「年明けまで壊さなければ特例が続く」は、その家が1月1日に住宅と認められることが前提です。総務省の通知では、人が住んでいない家屋のうち、構造上住宅と認められない状況にある場合や、使用の見込みがなく取壊しを予定している場合、居住のために必要な管理を怠っている場合などで、今後人が住む見込みがないと認められるものは、住宅に該当しないとしています。

建物が立っていさえすれば特例がつく、というわけではないのです。見られているのは、「今後、人が住む見込みがあるかどうか」。解体を決めて家財も運び出した家を、税金のためだけに年明けまで残しておく、という作戦は、ここでつまずくおそれがあります。

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」も、市区町村長の勧告を受けると住宅用地の特例の対象外になりました（特定空家等は2016年度分から）。空き家のまま年を越すなら、きちんと管理しておきましょう。

相続した実家は、思い出があるぶん、手をつけにくいものです。すぐに使い道が決まらないこともあるでしょう。それでも、きちんと管理を続けることは、建物を守るだけでなく、税金の面で特例を失わないための備えにもなります。

倒壊の危険や更地での引渡しなら、年内の取壊しが合うこともある

ここまで読むと、「とにかく年明けまで待てばいい」と感じるかもしれません。けれど、年内に取り壊したほうがよい場合もあります。

たとえば、倒壊などの危険があり、すぐに取り壊す必要があるとき。売却が決まっていて、買主が更地での引渡しを求めているとき。建て替える予定で、1月1日に新築工事に着手できるとき（建替え中の特例）。そして、空き家の状態から、すでに特例の対象外になっているとき。安全や売買の約束が税金より優先される場面、年内に壊しても特例が続く場面、待っても特例が戻らない場面です。特に危険な建物は、税金のために年を越させるのでは本末転倒だと私は思います。

取り壊したら、1か月以内に建物の滅失登記をする必要があります（不動産登記法57条）。登記していない家屋は、市区町村（東京23区は都税事務所）に取壊しの届出をしましょう。解体が終わってほっとしたところで忘れやすい手続ですから、解体の段取りと一緒に決めておくのがおすすめです。

解体の日程を決める前に、納税通知書と工程を確かめておく

まずは、取り壊す家屋の解体日と、2026年1月1日の時点で建物が残るかを確かめてください。すべてはここから始まります。そのうえで、土地の面積・評価額・住宅用地の区分を、今年度の納税通知書（課税明細書）で確認し、取り壊した場合の2026年度の税額を試算しておきましょう。

建て替える場合は、1月1日に「着手」と認められる工程かどうかを、市区町村に確認しておくことが大切です。空き家の場合は、市区町村から指導・勧告を受けていないかを確認してください。

売却予定なら、取壊しの時期と固定資産税の精算方法を、買主と決めておきます。そして最後に、取り壊した後の滅失登記（または市区町村への届出）の段取りまでつけておけば、年末の解体も落ち着いて進められるはずです。

取壊しの日付は、税金と建替え・売却の予定をあわせて決める

固定資産税は、1月1日の状態で1年分が決まります。年内に取り壊すと、翌年度は住宅用地の特例がなくなります。ただし、更地になった土地の課税標準は評価額の70%が上限です。小規模住宅用地で特例が満額で効いていた土地なら、固定資産税は最大約4.2倍で、6倍にはなりません。

建替えなら、1月1日に新築工事に着手しているなどの要件で特例が続きます。そして、取り壊す予定で放置している空き家は、そもそも住宅と認められないことがあります。

取壊しの時期は、税金だけでなく、建替えや売却の予定、建物の安全性もあわせて決めるのが大切です。「年内限定」の文字に背中を押されそうになったら、カレンダーの1月1日に、もう一度だけ目をやってみてください。

当事務所では、古家の取壊しや建替え、土地の売却にかかる税金の試算をお手伝いしています。解体の日程を決める前に、お気軽にご相談ください。

出典・参考

地方税法第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）、第359条（固定資産税の賦課期日）、第702条の3（住宅用地に対する都市計画税の課税標準の特例）、第702条の6（都市計画税の賦課期日）
総務省「固定資産税の概要」（2025年12月時点の内容を参照）
総務省通知「『地方税法第三百四十九条の三の二の規定における住宅用地の認定について』等の一部改正について」（平成27年5月26日総税固第42号）
旧自治省通知「住宅建替え中の土地に係る固定資産税及び都市計画税の課税について」（平成6年2月22日自治固第17号）
東京都主税局「住宅建替え中の土地に係る固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例」案内、「商業地等（住宅用地以外の宅地等）の固定資産税・都市計画税の負担調整措置」案内
東京都「都税に係る軽減措置の継続について」（2024年1月26日）
町田市「宅地の負担調整措置」
国土交通省「改正・空家特措法の施行について」（令和5年12月13日）、「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
不動産登記法第57条（建物の滅失の登記の申請）