東雲結子：先生、見てください、このカタログ！ 今年のふるさと納税はカニに決めました。サイトのシミュレーションに年収を入れたら、上限は8万円くらいでした！

税理士石井：おいしそうですね。ただ、うーん、そのシミュレーション、給与だけで計算していませんか？ 大家さんの場合、上限は家賃収入（不動産所得）で大きく変わるんです。

東雲結子：えっ、カニの数が家賃で決まるんですか？

税理士石井：ええ。たとえば給与600万円の会社員大家さんなら、給与だけで計算した上限の目安は約7.7万円。ところが不動産所得が200万円の黒字だと、約14.5万円まで上がります。

東雲結子：ほぼ2倍！ じゃあ、ズワイガニに加えてタラバガニも……！

税理士石井：ふふ、黒字の年ならそれもいいかもしれません。でも、不動産所得が150万円の赤字の年だと、上限は約3.7万円まで下がります。黒字の年と同じ14万5,000円を寄附すると、自己負担は約9万3,300円です。

東雲結子：9万円……！ それだとカニをもらったというより、自腹で漁船をチャーターしたようなものです（汗）。

税理士石井：ははは。賃貸でいえば、満室の年の家賃を前提に買い物の予算を組んで、空室の多い年にも同じ買い物をしてしまうようなものですね。しかも大家さんは確定申告をするので、ワンストップ特例は使えません。

東雲結子：あっ……。カタログを開く前に、まず今年の不動産所得を見ないといけないんですね。

税理士石井：そういうことです。今回は、上限の決まり方を総務省の説明にそって整理して、黒字の年と赤字の年を数字で比べてみましょう。

「サイトのシミュレーションに年収を入れたら、上限は8万円くらいでした」

ちょっと待ってください。そのシミュレーション、給与だけで計算していませんか？ 大家さんのふるさと納税の上限は、家賃収入（不動産所得）で大きく変わります。黒字なら上がり、赤字なら下がる。しかも、確定申告をするのでワンストップ特例は使えません。

ふるさと納税は、楽しみながら税金の使い道を選べる、とても人気のある制度です。けれど大家さんの場合、「会社員向けのやり方」をそのまま当てはめると、思わぬところで自己負担がふくらむことがあります。不動産所得は、物件の稼働や修繕の有無で年ごとに表情を変えるもの。その動きが、ふるさと納税の上限にもそのまま映るのです。

2025年分の寄附は12月31日まで。この記事では、上限の決まり方を総務省の説明にそって整理し、会社員の大家さんの例で黒字の年と赤字の年を比べます。2025年10月から始まった「ポイント付与の禁止」もあわせて確認しましょう。

※この記事は2025年12月時点の法令と総務省・国税庁の公表資料にもとづいています。

大家さんの上限は、不動産所得が黒字か赤字かで大きく動く

ポイント 内容
上限を決めるのは？ 住民税の所得割額の20%と、所得税の税率。不動産所得が黒字なら上限は上がる
計算例（給与600万円） 給与だけ：約7.7万円／不動産所得200万円の黒字：約14.5万円／150万円の赤字：約3.7万円
赤字の年は？ 損益通算で住民税の所得割額が下がり、上限も下がる。黒字の年と同じ額を寄附すると自己負担が増える
ワンストップ特例は？ 確定申告をすると無効。不動産所得がある大家さんは確定申告で寄附金控除を受ける
ポイントは？ 2025年10月1日から、寄附に伴いポイント等を付与する者を通じた募集が禁止
いつまで？ 2025年分にするには、12月31日までに支払いを完了

同じ給与600万円でも、家賃収入の黒字・赤字しだいで、上限の目安は約3.7万円から約14.5万円まで開きます。会社員としての年収は変わらないのに、です。ここに、大家さんならではのふるさと納税の難しさがあります。

上限は「住民税の所得割額の20%」で決まる

ふるさと納税をすると、寄附額から2,000円を引いた金額が、次の3つに分かれて控除されます。

控除の種類 計算 上限
①所得税 （寄附額−2,000円）×所得税の税率 寄附額のうち総所得金額等の40%までが対象
②住民税（基本分） （寄附額−2,000円）×10% 寄附額のうち総所得金額等の30%までが対象
③住民税（特例分） （寄附額−2,000円）×（90%−所得税の税率） 控除額は住民税の所得割額の20%まで

※所得税の税率は、復興特別所得税を加えた率（税率×1.021）です。

①〜③を足すとちょうど「寄附額−2,000円」になるので、③が所得割額の20%に収まっていれば、自己負担は2,000円だけです。ここから、自己負担2,000円で済む寄附額の上限は次の式で求められます。

上限の目安＝住民税の所得割額×20%÷（90%−所得税の税率×1.021）＋2,000円

式だけを見ると身構えてしまいますが、言っていることはシンプルです。鍵になるのは③の住民税の特例分で、ここには「控除額は所得割額の20%まで」という天井がついています。ですから、上限を知りたければ、まず住民税の所得割額を知ること。大家さんにとっては、家賃収入から経費を引いた不動産所得が、この所得割額を通じて上限を左右することになります。

③の割合（90%−所得税の税率×1.021）は、次のとおりです。

所得税の税率 5% 10% 20% 23% 33%
③の割合 84.895% 79.79% 69.58% 66.517% 56.307%

※③の割合は、住民税の課税総所得金額から人的控除差調整額を引いた金額で区分します。土地・建物を売った年など分離課税の所得がある場合は、決め方が異なります。

所得税の税率が高い人ほど③の割合は小さくなり、同じ天井の中に、より多くの寄附額が収まります。物件を売却した年のように分離課税の所得がある年は、※のとおり決め方そのものが変わりますから、普段の年の感覚で計算しないよう気をつけてください。

給与600万円の会社員大家さんで、黒字の年と赤字の年を比べる

前提は、給与収入600万円（給与所得436万円）、社会保険料90万円の会社員大家さんです。独身で、配偶者控除・扶養控除はなく、ほかの所得控除もありません。2025年分の所得税の基礎控除は合計所得金額に応じて63万〜88万円、住民税の基礎控除は43万円です。住民税の税率は10%、調整控除は2,500円とします。この条件で、不動産所得がない場合・黒字の場合・赤字の場合を比べます。

  A 給与だけ B 不動産所得200万円の黒字 C 不動産所得150万円の赤字
合計所得金額 436万円 636万円 286万円
所得税の基礎控除 68万円 63万円 88万円
所得税の税率 10% 20% 5%
住民税の課税所得 303万円 503万円 153万円
住民税の所得割額 30万500円 50万500円 15万500円
③の割合 79.79% 69.58% 84.895%
上限の目安 約7.7万円 約14.5万円 約3.7万円

※千円未満切捨て。住民税の均等割・森林環境税は所得割額に含みません。実際の上限は、ほかの所得控除や端数処理で変わります。

表の数字をグラフにすると、違いがはっきり見えてきます。灰色のAが給与だけの場合、青いBが不動産所得200万円の黒字、オレンジのCが150万円の赤字の場合で、それぞれの棒の上に、所得税の税率と住民税の所得割額を添えています。

同じ会社員でも、家賃収入の黒字が200万円あると上限はほぼ2倍です。所得割額が増えるうえ、所得税の税率が10%から20%に上がって③の割合が下がる（＝同じ所得割額でも多く寄附できる）ためです。

Bさんが上限の目安どおり14万5,000円を寄附すると、①所得税で約2万9,200円（2025年分の確定申告で精算）、②住民税の基本分で1万4,300円、③特例分で約9万9,500円（上限の10万100円の範囲内）が控除され、自己負担は2,000円です。

黒字の大家さんにとっては、うれしい話ですね。給与だけでシミュレーションしていた方は、本来の枠よりずっと控えめに寄附していた、ということもありえます。ただし、それはあくまで「その年の不動産所得が見込みどおり黒字だったら」の話。ここから先が、大家さんにとって本当に気をつけたいところです。

赤字の年は、上限が大きく下がる

不動産所得の赤字は、給与所得などと損益通算できます（土地を取得するための借入金の利子にあたる部分などは除きます）。所得税が戻ってくるのはうれしいのですが、その分、住民税の所得割額も下がり、ふるさと納税の上限も下がります。

損益通算は、大家さんにとって心強い仕組みです。物件で出た赤字が給与の所得と相殺されて、税金の負担が軽くなるのですから。けれど、その「軽くなった住民税」こそが、ふるさと納税の天井を決める数字でもあります。片方でほっとしているあいだに、もう片方の天井が低くなっている。ここが見落とされやすいところです。

赤字のCさんが、黒字の年と同じ感覚で14万5,000円を寄附すると、次のようになります。

控除の種類 金額
①所得税 約7,300円
②住民税（基本分） 1万4,300円
③住民税（特例分） 3万100円（所得割額の20%で頭打ち）
控除の合計 約5万1,700円
自己負担 約9万3,300円

自己負担は2,000円どころか9万円を超えます。大規模な修繕をした年や、物件を買って初年度の経費が大きい年は、寄附の前に今年の不動産所得の見込みを出しておきましょう。

返礼品は届いても、手元から出ていったお金の大半は戻ってこない。これは、ふるさと納税の楽しさとはほど遠い結果です。毎年同じ自治体へ、同じ金額を寄附するのが習慣になっている方ほど、今年は一度、帳簿を開いてから申し込んでみてください。

大家さんは、ワンストップ特例が使えないと考えておく

ワンストップ特例は、確定申告の不要な給与所得者などが、寄附先が5団体以内の場合に、寄附先への申請だけで控除を受けられる制度です。

ところが、確定申告をすると、ワンストップ特例の申請は無効になります。医療費控除などのために住民税の申告をした場合も同じです。会社員でも、給与以外の所得が20万円を超えれば確定申告が必要で、20万円以下でも住民税の申告が必要です。つまり、不動産所得がある大家さんは、ワンストップ特例は使えないと考えておくのが安全です。

確定申告では、まず、ワンストップ特例を申請した寄附も含めて、その年のすべての寄附を申告します。申請書を出したからといって、その分を申告から外してしまわないようにしてください。次に、確定申告書第二表の「住民税・事業税に関する事項」の「都道府県、市区町村への寄附（特例控除対象）」欄にも金額を書きます（書き漏れると、住民税で控除されない場合があります）。そして、寄附金受領証明書（または、ポータルサイトなどが発行する寄附金控除に関する証明書）を用意しておきます。

なかでも、第二表の住民税の欄は、つい見落としがちな場所です。先ほどの計算例でいえば、控除の大部分は②と③の住民税で受けるものでした。その住民税の控除が、欄ひとつの書き漏れで受けられなくなるかもしれない。そう考えると、申告書を出す前にもう一度だけ見直す価値は十分にあります。

ふるさと納税の注意点は、当ブログの『ふるさと納税の意外な盲点とは?』（2018年1月2日）もご覧ください。

2025年10月から、ポイント付与を伴う募集は禁止に

総務省は、ふるさと納税の対象となる自治体の指定基準（平成31年総務省告示第179号）を改正し（令和6年総務省告示第203号）、2025年10月1日から、寄附に伴いポイント等を付与する者を通じた募集を禁止しました。これに反して募集した自治体は、指定の取消しの対象となり得ます。

ただし、通常の商取引の決済に伴って付与されるものに相当するポイント（クレジットカードの通常のポイントなど）は対象外です。この禁止は自治体の募集のルールなので、寄附した人の控除の計算は変わりません。

「控除の計算まで変わったのでは」と心配された方もいるかもしれません。でも、変わったのは自治体の側の募集のルール。寄附する側の上限の考え方は、ここまで見てきたとおりです。

2025年分にするには、12月31日までに支払いを完了する

寄附金控除の対象は、その年に支払った寄附金です。年末の申込みは、支払いの方法によって入金や決済の完了が年明けになると、2026年分の寄附になってしまうことがあります。寄附先やサイトの案内で、年内の受付の締切を確認しておきましょう。

申し込んだ日ではなく、支払いが完了した日。大晦日の夜に駆け込みで申し込むつもりの方は、ここだけは忘れないでください。

なお、返礼品は一時所得で、受け取った年の収入になります。ほかの一時所得（生命保険の満期金から払込保険料を引いた額など）と合わせて、年50万円の特別控除の範囲内なら課税されません。

寄附の前に、今年の不動産所得の見込みを出しておく

年内にやっておきたいことは、まず、2025年の不動産所得の見込み（黒字か赤字か）を出すことです。そのうえで、不動産所得を含めて上限の目安を試算します。大規模修繕・物件の購入・売却があった年は、個別に試算しておくと安心です。

申込みの段階では、12月31日までに支払いが完了するよう、寄附先の締切を確認しましょう。申告に向けては、ワンストップ特例を申請した寄附も含めて寄附金受領証明書をまとめ、確定申告書の「住民税・事業税に関する事項」の寄附金の欄を忘れないよう、メモを残しておいてください。

家賃収入が動けば、ふるさと納税の上限も動く

ふるさと納税の上限の目安は、「住民税の所得割額×20%÷（90%−所得税の税率×1.021）＋2,000円」で求められます。給与600万円の例では、給与だけなら約7.7万円、不動産所得200万円の黒字で約14.5万円、150万円の赤字で約3.7万円。赤字の年に黒字の年と同じ額を寄附すると、自己負担が大きく増えます。

不動産所得がある大家さんは、ワンストップ特例ではなく確定申告で控除を受けます。2025年10月からはポイント付与を伴う募集が禁止になりましたが、控除の計算は変わりません。そして、寄附は12月31日までに支払いを完了してください。

カタログをめくる時間は、ふるさと納税のいちばん楽しいところです。その楽しさを最後まで味わうためにも、ページを開く前に、今年の家賃収入と経費を一度だけ見ておく。大家さんのふるさと納税は、そのひと手間で、ずっと安心なものになると私は思います。

当事務所では、家賃収入・修繕・売却の予定を踏まえた、ふるさと納税の上限の試算をお手伝いしています。寄附の前に、お気軽にご相談ください。

 

出典・参考

  • 総務省 ふるさと納税ポータルサイト「ふるさと納税のしくみ（税金の控除について）」「よくある質問」
  • 総務省 リーフレット「ワンストップ特例を申請する皆様へ」
  • 令和6年総務省告示第203号（平成31年総務省告示第179号の改正、令和6年6月28日公表）、総務省「ふるさと納税に係る指定制度の運用についてのＱ＆Ａについて（通知）」（総税市第65号、令和6年6月28日）、総務省「ふるさと納税制度の適正な運用について」（総税市第124号、令和7年9月26日）、地方財政審議会議事要旨（令和6年6月21日）
  • 国税庁 タックスアンサー1155「ふるさと納税（寄附金控除）」（2025年12月時点の内容を参照）
  • 国税庁 質疑応答事例「ふるさと納税の返礼品の収入計上時期」
  • 地方税法 第37条・第314条の6（調整控除）、第37条の2・第314条の7（寄附金税額控除）、所得税法 第78条（寄附金控除）・第121条（確定申告を要しない場合）、地方税法 第317条の2（住民税の申告）、租税特別措置法 第41条の4（不動産所得に係る損益通算の特例）・第41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）
  • 国税庁「令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について」特設ページ