東雲結子：先生、大掃除をしていたら、棚の奥から書類の山が出てきました！ ついでに手帳を開いたら、12月のページはまだ真っ白です。節税は、年が明けてからゆっくり相談すればいいですよね？

税理士石井：うーん、その真っ白な12月に、実は締切がいくつも隠れているんです。

東雲結子：えっ、白紙なのに締切が？ あぶり出しで書いてあったんでしょうか。

税理士石井：ふふ、火であぶらなくても見えますよ。修繕費がいつの経費になるか、共済の掛金が今年の控除になるか。どれも「12月31日までに何をしたか」で決まります。インボイス登録を2026年1月1日からやめる届出なんて、12月17日が期限です。

東雲結子：大晦日より先に締切が来るんですか（汗）。じゃあせめて、小規模企業共済は今夜スマホで申し込みます。パジャマのまま節税完了です！

税理士石井：それがですね……。11月以後のオンライン申込みは、口座振替が翌年1月以後になるので、今年の控除にはならないんです。今年の分にするなら、委託機関の窓口で加入手続きをして、掛金を現金でその場で納める必要があります。

東雲結子：あっ……。パジャマから着替えて、窓口まで出かけないといけないんですね。

税理士石井：ええ。大家業でいえば、退去後の原状回復と同じです。「年明けでいいか」と先延ばしにしているうちに、募集の時期に部屋が間に合わなくなる。節税にも、動ける時期が決まっているんです。

東雲結子：なるほど……。手帳が白いのは余裕があるからじゃなくて、まだ何も書き込んでいないだけだったんですね。

税理士石井：そういうことです。今回は、年内にやっておきたい8つのことを「いつまでに・誰が・効果」で一覧にしました。締切の早いものから、一緒に手帳を埋めていきましょう。

「節税は、年が明けてから税理士さんと相談すればいいですよね？」

そう思っていた方にこそ、読んでいただきたい記事です。実は、年が明けてからでは動かせないものがたくさんあります。修繕費がいつの経費になるか、共済の掛金が今年の控除になるか。どれも「12月31日までに何をしたか」で決まり、いくつかは締切がもっと早いのです。

確定申告は、終わった1年を「書き記す」作業です。それに対して、年末の節税は、その1年の中身を「決める」作業。だからこそ、大家さんの年末の節税は、12月のうちに手を打つことがすべてだと私は考えています。

この記事では、大家さんが年内に決めておきたいことを「いつまでに・誰が・効果」で一覧にし、迷ったときの判断の目安をまとめました。12月の手帳を開いて、締切を書き込みながら読んでいただけたらうれしいです。

※この記事は2025年12月時点の法令と国税庁・中小企業基盤整備機構などの公表資料にもとづいています。

締切の基本は12月31日、ただしいちばん早いものは12月17日

ポイント 内容
いちばん早い締切 インボイス登録を2026年1月1日からやめる届出は12月17日（水）まで
12月31日（水）が締切 修繕の完了、30万円未満の資産の使用開始、ふるさと納税の支払い、医療費の支払い、個人の消費税の届出
小規模企業共済 11月以後のオンライン申込みは今年の控除に間に合わない。年内に委託機関の窓口で加入手続きをし、掛金を現金でその場で納める
税務署の窓口 年内は12月26日（金）まで（12月29日〜1月3日は閉庁）。届出書は郵送なら消印の日が提出日。e-Taxでも提出できる

年末の締切というと12月31日を思い浮かべがちですが、表のいちばん上の行は、それよりひと足早くやってきます。税務署の窓口も12月26日（金）で年内の受付を終えますから、「仕事納めのあとに持っていけばいい」は通用しません。郵送やe-Taxという手立てが残っているのは救いですが、窓口で相談しながら出したい方は、日程に余裕をもっておきましょう。

大家さんの年末の節税・手続8項目を、いつまでに・誰が・効果で一覧に

年内にやることを、ひとつの表にまとめました。対象は行ごとにかなり違いますから、「誰が」の列を見ながら、ご自分に関係する行だけを拾ってみてください。

やること いつまでに 誰が 効果の目安
修繕の時期を決める 12月31日までに工事完了 すべての大家さん 修繕費にあたる部分は、完了した年の経費（支払いが翌年でも可）
30万円未満の資産を買う 12月31日までに取得して使い始める 青色申告の大家さん（中小事業者） 取得価額の全額をその年の経費に（合計300万円まで）
小規模企業共済に入る 委託機関の窓口で、年内最終営業日までに加入手続きをし、掛金を現金でその場で納める 事業的規模、または青色申告特別控除55万・65万円の大家さん 掛金の全額が所得控除（月1,000円〜7万円）
iDeCo（個人型確定拠出年金） 年内に引き落とされた掛金が今年の分 国民年金の被保険者など 掛金の全額が所得控除
ふるさと納税 12月31日までに支払いを完了 所得税・住民税を払っている人 2,000円を超える部分が控除（上限あり）
消費税の届出 12月31日（インボイス登録の取消しは12月17日） 2026年から課税事業者・簡易課税を選ぶ（やめる）個人 2026年分から適用
年末調整 12月の最後の給与を払うとき 家族などに給与を払う大家さん・資産管理法人 2025年分の改正（基礎控除など）を精算
医療費の支払い 12月31日まで 生計を一にする家族の分もまとめて 10万円（総所得金額等が200万円未満なら5%）を超えた部分を控除（上限200万円）

同じ内容を日付の順に並べ直すと、次のカレンダーのようになります。いちばん上が12月17日のインボイス登録の取消し、いちばん下が年明け2026年1月26日のiDeCoの引落しです。オレンジの点は「この日を過ぎると今年の分にならない」締切、青い点は手続の目安、灰色の点は年明けの参考として載せています。

オレンジの点が12月の後半に集まっているのが、ひと目でわかると思います。年末は大家業そのものも慌ただしい時期だからこそ、早いものから順に片づけていきましょう。

修繕は「年内に終わるか」で今年の経費が決まる

必要経費になるのは、その年の12月31日までに、①債務が成立し、②工事の完了など具体的な給付の原因となる事実が発生し、③金額を合理的に算定できるものです。年内に工事が終わって金額が確定していれば、支払いが1月でも今年の経費。逆に、年内に代金を前払いしても、工事が年明けなら来年の経費です。

見るべきなのは振込の日ではなく、工事が終わった日です。業者さんと日程を詰めるときは、「いつ払うか」より先に「いつ終わるか」を確かめておきましょう。

今年の所得が多ければ年内に完了、今年がすでに赤字なら年明けに回す、という調整ができます。ただし、建物の価値を高める「資本的支出」の部分は減価償却になるので、見積りの段階で区分を確認しておきましょう。

修繕には「壊れたからすぐ直す」ものだけでなく、「いつ直すかを選べる」ものもあります。時期を選べる工事なら、税金の面からも完了の時期を考えておきたいところです。

30万円未満の資産は、年内に「使い始める」ところまで

青色申告をしている中小事業者の大家さんは、取得価額30万円未満の減価償却資産を、使い始めた年に全額経費にできます（年の合計300万円まで。2026年3月31日までに取得し、事業に使ったものが対象）。買っただけで設置が年明けなら、来年の分です。

「買った」と「使い始めた」は、税金の世界では別の出来事です。年末に駆け込みで買うなら、届く日と設置の日まで確認しておくと安心です。

なお、2022年4月1日以後に取得した資産で「貸付けの用」に使うもの（主要な業務として行う貸付けを除く）は対象外です。国税庁の通達は、不動産貸付業者が建物の賃借人に家具や電気機器などを貸し付けることを「主要な業務として行われる貸付け」の例に挙げています。入居者向けの家具・家電は、この例にあたるかを確認しましょう。

「貸付けの用」と聞くとドキッとしますが、通達の例示に挙がっているのは、まさに大家さんが入居者に家具や電気機器を貸す姿です。慌てずに、ご自分のケースを当てはめてみてください。

小規模企業共済は「加入できるか」と「いつ払い込むか」

掛金（月1,000円〜7万円、500円単位）の全額が所得控除になる、個人事業主のための退職金制度です。ただし、不動産所得だけで申告している大家さんが加入できるのは、次のどちらかの場合です（中小機構の案内）。ひとつは、事業的規模で貸している場合（貸家5棟以上、アパートなど10室以上、駐車場などの土地は契約件数50件以上）。もうひとつは、青色申告で55万円または65万円の青色申告特別控除を受けている場合です。

会社員（給与所得者）は、アパート経営をしていても加入できません。事業的規模のメリットについては、当ブログの『賃貸経営を事業的規模にするメリット』（2025年7月31日）もご覧ください。

自分の退職金を積み立てながら、掛金がそのまま所得控除になる。素直でありがたい制度ですが、加入できる条件は細かく決まっています。部屋や棟の数、受けている青色申告特別控除の額を、手元の申告書で確かめておきましょう。

今年の控除になるのは、今年払い込んだ掛金です。中小機構の案内では、11月以後のオンライン申込みは口座振替が翌年1月以後になり、2025年分の控除になりません。11月・12月に申し込んで今年の控除にするには、委託機関（団体や金融機関などの代理店）の窓口で12月の最終営業日までに加入手続きをし、掛金を現金でその場で納める必要があります。窓口でも口座振替を選ぶと、最初の引落しは翌年です。前納した掛金も、前納期間が12か月以内なら払った年の控除になります。

正直に言うと、年末の対策の中で、ここがいちばん「知らなかった」で損をしやすいところだと感じています。手続の方法ひとつで、今年の控除がそっくりなくなってしまうのですから。窓口の12月の最終営業日も、早めに確かめておいてください。

iDeCoは「引き落とされた月」で年が決まる

iDeCoの掛金は翌月26日に引き落とされ、1月〜12月に引き落とされた分がその年の控除になります。12月分の掛金は2026年分なので、今からの加入は2025年分の控除に間に合いません。

少しややこしく感じますが、カレンダーをひと月ずらして見ると整理しやすくなります。2025年中に引き落とされるのは、2024年12月分から2025年11月分まで。掛金が「何月分か」ではなく、「いつ口座から引き落とされたか」で年が決まる、と覚えておくとわかりやすいと思います。

加入者の区分（2025年12月時点） 掛金の上限（月額）
自営業者など（国民年金の第1号被保険者） 6万8,000円（国民年金基金・付加保険料と合算）
会社員（企業年金なし）・専業主婦（夫） 2万3,000円
会社員（企業年金あり）・公務員 2万円（事業主の掛金などとの合計で5万5,000円以内）

上限は、令和7年度税制改正の大綱（2024年12月）で引上げの方針が示されていますが、2025年12月1日時点では、引上げの時期を定める政令はまだ出ていません。iDeCoは原則として60歳まで引き出せない点も踏まえて、金額を決めましょう。

急な修繕や空室に備える手元資金は、いつでも動かせるお金であってほしいもの。所得控除の魅力だけで掛金を決めず、手元に残したいお金とのバランスで考えてみてください。

ふるさと納税は、12月31日までに支払いを終える

寄附金控除の対象は、その年に支払った寄附金です。不動産所得がある大家さんは、確定申告（20万円以下なら住民税の申告）をするので、ワンストップ特例（確定申告をしない人向けの手続）の申請は無効になります。寄附はすべて確定申告で控除を受けると考えておきましょう。不動産所得が赤字の年は上限が下がる点にも注意が必要です。

寄附先にワンストップ特例の申請書を送って安心してしまう。大家さんの場合は、そこに落とし穴があります。そして、大きな修繕や物件の購入で不動産所得が赤字になりそうな年は、例年と同じ感覚で寄附する前に、一度立ち止まってほしいと思います。

個人の消費税の届出は12月31日、インボイス登録の取消しは12月17日

個人の消費税は1月〜12月が課税期間です。2026年分から、課税事業者になる（消費税課税事業者選択届出書）・やめる（同 選択不適用届出書）、あるいは簡易課税制度を使う（消費税簡易課税制度選択届出書）・やめる（同 選択不適用届出書）。こうしたことをしたい人は、12月31日までに届出書を出します。

期限が休日でも延長はありませんが、郵送なら消印の日が提出日です。e-Taxでも提出できます。選択や不適用には「原則2年間は続ける」などの制限があります。

大晦日は窓口が閉まっていますから、郵送かe-Taxで余裕をもって出しておくのがおすすめです。ただ、こうした制限がある以上、「とりあえず出しておく」ものでもありません。来年だけでなく、その先の見通しまで考えてから決めたい届出です。

インボイス登録をきっかけに課税事業者になった個人は、納税額を売上げの消費税額の2割にできる「2割特例」を2026年分まで使えます（届出は不要）。2割特例を使った翌年に簡易課税へ移る場合は、その年中に届出書を出せばよい特例があるので、今年あわてて出す必要はありません。インボイス登録を2026年1月1日からやめるなら、取消しの届出書は12月17日までです（登録の時期によっては、すぐには免税事業者に戻れません）。

12月17日は、年末の締切の中でいちばん早く、それだけに見落としやすい日付です。インボイス登録をしている大家さんは、続けるかやめるかを早めに決めておきましょう。

家族に給与を払っているなら、12月は年末調整の月

青色事業専従者給与や、資産管理法人から家族への給与を払っている場合は、12月の最後の給与で年末調整をします。2025年分は、基礎控除の引上げや扶養の所得要件（給与収入123万円）などの改正を、この年末調整でまとめて精算します。源泉所得税の納期の特例を受けていれば、7月〜12月分の納付期限は2026年1月20日（火）です。

ふだん家賃を「受け取る側」でいるぶん、給与を「払う側」の手続は後回しになりがちです。今年は改正の精算も重なりますから、少し早めに準備を始めておきましょう。

医療費は「12月31日までに払ったもの」が今年の分

医療費控除の対象は、1月1日〜12月31日に支払った医療費です（未払いの分は払った年の対象）。生計を一にする家族の分も合算でき、10万円（総所得金額等が200万円未満の人はその5%）を超えた部分を最高200万円まで控除できます。健康診断などの一定の取組をしている人は、市販薬（対象の医薬品）が中心なら、セルフメディケーション税制（1万2,000円を超える部分、最高8万8,000円）を選ぶこともできます（通常の医療費控除とどちらか一方）。

基準になるのは、受診した日ではなく払った日です。生計を一にする家族の分も合算できますから、領収書は年内のうちに、ひとつの封筒へまとめておきましょう。

迷ったら、経費は税率の高い年へ、締切は早いものから

どれから手をつければいいか迷ったときは、次のように考えてみてください。

まずは、経費は「税率の高い年」へ。修繕や資産の購入は、今年と来年の所得の見込みを比べて時期を決めます。

次に、所得控除は「所得がある年」に。共済・iDeCo・医療費などの所得控除は、所得から引ききれない分を翌年に繰り越せません。所得が小さい年に所得控除を積み上げても、引ききれなかった分は翌年へ持ち越せない、ということです。

そして、締切の早いものから。インボイス登録の取消し（12月17日）と共済の窓口での加入を先に片づけます。

物件の修繕計画と同じで、時期を選べるものはいちばん効き目のある時期に、期限が決まっているものは早いものから。順番さえ間違えなければ、取りこぼしはぐっと減らせます。

年内に確かめておきたいことは、所得の見込みから順番に

まずは、今年と来年の所得（税率）の見込みを出すところから始めてください。ここが決まらないと、修繕を年内に終えるか年明けに回すかも、決めようがありません。そのうえで、修繕工事の完了日と、修繕費・資本的支出の区分を見積りで確認します。

次に、小規模企業共済に加入できるか（事業的規模・青色申告特別控除）と、窓口の営業日を確認しましょう。iDeCoに入っている方は、今年の引落し額（2024年12月分〜2025年11月分）を確かめておきます。ふるさと納税の上限は、不動産所得を入れて試算してください。

消費税の届出やインボイス登録の取消しが必要かどうかも、12月17日・12月31日という日付とあわせて確認を。家族に給与を払っている方は、年末調整の準備も進めておきましょう。ここまで済めば、真っ白だった12月の手帳にも、やるべきことがきちんと書き込まれているはずです。

年末の節税は、12月31日より早い締切から手帳を埋めていく

経費・所得控除・届出の多くは「12月31日まで」に決まります。ただし、インボイス登録の取消しは12月17日、税務署の窓口は12月26日まで。修繕と少額資産は「年内に完了・使用開始」で今年の経費になり、小規模企業共済は加入できる条件と払い込む時期、iDeCoは引落しの月がポイントです。不動産所得がある大家さんは、ふるさと納税も確定申告で控除を受けます。そして、消費税の2割特例は、個人なら2026年分までです。

大家業を長く続けていると、12月の過ごし方で翌年の数字がかなり変わってしまうことを、毎年のように実感します。大掃除で出てきた書類の山と同じで、ひとつずつ手をつければ、年末の節税も必ず片づきます。どうか、締切の早いものから順番に。

当事務所では、大家さんの今年の所得の見込みをもとに、どの対策を年内に行うかの試算をお手伝いしています。12月の早いうちにお気軽にご相談ください。

 

出典・参考

  • 国税庁 タックスアンサー2210「必要経費の知識」、No.2100「減価償却のあらまし」、No.1135「小規模企業共済等掛金控除」、No.1120「医療費を支払ったとき（医療費控除）」、No.1129「特定一般用医薬品等購入費を支払ったとき（医療費控除の特例）」、No.1155「ふるさと納税（寄附金控除）」、No.2505「源泉所得税及び復興特別所得税の納付期限と納期の特例」、No.6629「消費税の各種届出書」（タックスアンサーはいずれも2025年12月時点の内容を参照）
  • 国税庁 租税特別措置法関係通達（所得税編）28の2-1の4（主要な業務として行われる貸付けの例示）
  • 国税庁 確定申告書等作成コーナー（令和6年分）「中小企業者の少額減価償却資産の取得価額の必要経費算入の特例制度とは」、同「消費税の各種届出書」（令和6年4月1日現在の情報）
  • 財務省「令和4年度税制改正の解説」（所得税法等の改正：少額の減価償却資産の見直し）、「令和7年度税制改正の大綱」（令和6年12月27日閣議決定）、「令和7年度税制改正」パンフレット（令和7年3月）
  • 中小企業基盤整備機構「小規模企業共済 加入資格」「小規模企業共済の掛金」「よくあるご質問」（ID:627・ID:698・ID:724・ID:836）、「オンライン手続きによる加入申込について【令和7年分の所得控除の対象は10月申込分まで】」（2025年10月10日）
  • 厚生労働省 リーフレット「2024年12月から、iDeCoの拠出限度額が変わります」、国民年金基金連合会 iDeCo公式サイト「よくあるご質問」
  • 国税庁「2割特例用 消費税及び地方消費税の確定申告の手引き」（令和7年11月版）、「消費税の届出書等について」（インボイス発行事業者の登録の取りやめ）
  • 総務省 ふるさと納税ポータルサイト「ふるさと納税のしくみ（税金の控除について）」、令和6年総務省告示第203号
  • 行政機関の休日に関する法律