東雲結子：先生、最終回にふさわしい大発明です！ うちのアパートにタイヤを付けます。空室が出たら、お客さんのいる街まで建物ごと引っ越せばいいんです！
税理士石井：おっと（汗）。アパートが国道をゆっくり走っていたら、ニュースになるのは空室対策ではなく、渋滞情報のほうですね。
東雲結子：えーっと……「渋滞の先頭は東雲ハイツです」と言われるのは困ります。
税理士石井：ふふ。それに、動く家の本場の米国でも、家を動かすのは大ごとなんです。米国の不動産投資信託（REIT）、Equity LifeStyle（ELS）の年次報告書には、「工場で作った家を別の場所へ動かすには、かなりの費用と手間がかかる」と書かれています。
東雲結子：動く家なのに、動かすのが大変……。名前に裏切られた気分です。
税理士石井：ところが、その動かしにくさが、どうやら強みなんです。ELSの既存物件では、工場で作る住宅（MH）の区画の賃料収入が、2019〜2024年に毎年4.6〜6.8%伸びました。一方、1泊ごとに貸すRV（キャンピングカーなど）の区画の収入は、2025年1〜9月に前年同期より8.4%減っています。
東雲結子：毎晩入れ替わるお客さんより、腰を据えて住む人の地代のほうが堅い……。それ、うちのアパートと同じ話じゃないですか！
税理士石井：ええ。動く宿も、立地と需要、お金を払ってくれる相手の信用、修繕、利回りの読み方、規制と税金と、大家業と同じところでつまずきます。「車両だから税金が得」と飛びつくと、なおさらです。
東雲結子：じゃあ、タイヤは外して、教訓だけ積んで帰ります！
税理士石井：ははは。それがいちばん燃費のいい投資です。最終回は、9回分の「動く宿」から大家さんが持ち帰れるものを、一緒に棚卸ししましょう。
移動式ホテルの連載も、今回で最終回です。第1〜5回では、コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」のデベロップ、トレーラーハウスの客室を投資家に売って借り上げる事業者、RVパーク、米国のRVリゾートREITやRVメーカーを、会社の名前を挙げて読んできました。第6・7回で法律と税金を押さえ、第8回では賃貸経営との違いを並べています。
違いを見たあとは、共通点です。大家がホテル投資に関心を持ったとき、いちばん頼りになるのは、新しい知識よりも、賃貸経営で身につけてきた物差しのほうだと私は感じています。今回は、立地と需要、誰が払うのか、修繕と更新、利回りの読み方、規制、税金の順に「動く宿」と賃貸業を重ね、災害のときの役割と米国の教訓を加えて、最後に投資の前に自分に問いかけたいことをまとめます。
数字は2025年11月30日までに公表された資料によるもので、事業者が自社の資料や広告記事で説明している数字は「事業者の説明」「会社の説明」と書き分けています。特定の投資商品や銘柄を勧める記事ではありません。
動く宿でも、立地と需要からは逃げられない
HOTEL R9 The Yardは、2025年11月1日時点で116店・4,370室を運営しています（会社の発表。運営中の店舗・客室の数）。1店あたりにならすと約37.7室です（4,370÷116、当ブログの計算）。標準的な店は33〜49室で、駐車場は客室と同じ数だけ用意されています。報道によれば、出店先は工業団地の周辺、インターチェンジの近く、国道沿いの郊外。会社は平時の姿を「ロードサイドのビジネスホテル」と説明しています。
客室と同じ数の駐車場は、泊まる人の顔ぶれをよく表していると私は見ています（当ブログの見方）。車で移動し、仕事で泊まる人がいる場所に、1台＝1室のコンテナを並べる。駅からの徒歩分数で入居者層を読む賃貸の発想と、まったく同じです。
RVパークも同じ形をしています。日本RV協会が認定する車中泊の施設で、2019年の144か所から、2025年11月1日には588か所（報道による）へ、約4.1倍に増えました（当ブログの計算）。認定の要件には、電源、24時間使えるトイレ、車で15分圏内の入浴施設などが並び、実際に区画を出しているのは温泉、旅館、道の駅などです。需要をゼロから作るのではなく、すでに人が来ている場所の空いた土地に、区画を足しているわけです。
裏を返せば、「動かせる」ことは「需要を探さなくてよい」ことを意味しません。ユニットを動かすには費用と手間がかかり、デベロップのコンテナも、平時は置かれた場所でホテルとして営業しています。置いた場所で稼げなければ、空室を抱えたアパートと何も変わりません。
| 物差し | 数字 | 時点・定義 |
| 空き家率（全国） | 13.8% | 2023年。総住宅数に占める空き家の割合 |
| 賃貸用の空き家 | 443万6千戸 | 2023年。総住宅数の6.8% |
| 客室稼働率（宿泊施設全体） | 59.6% | 2024年 |
| 客室稼働率（ビジネスホテル） | 73.7% | 2024年 |
| 客室稼働率（簡易宿所） | 29.0% | 2024年 |
※空き家は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、稼働率は観光庁「宿泊旅行統計調査」（2024年の確定値）。空き家率は住宅の数に対する割合、稼働率は販売できる客室のうち売れた割合で、定義が違うため直接は比べられない。
定義は違っても、どちらの数字も「建てた（置いた）だけでは埋まらない」ことを語っています。2024年の延べ宿泊者数は6億5,906万人泊と2019年を10.6%上回ったのに、全体の稼働率は2019年より3.1ポイント低いままでした。お客さんが増えても、それ以上に部屋が増えれば稼働率は上がらない。そんな可能性を感じさせる数字です（客室の供給の増え方までは確かめていません）。
誰が持ち、誰が運営し、誰が払ってくれるのか
賃貸経営では、家賃を払うのは入居者です。ところがサブリース（借上げ）にすると、大家に家賃を払うのはサブリース会社に変わります。部屋がどれだけ埋まっていても、その会社が払えなくなれば家賃は止まる。大家が見るべき信用の相手が、入居者から会社に移るわけです。
トレーラーハウスの客室投資は、この構図とよく似ています。第3回で取り上げたヒーローライフカンパニーの「Trail inn」では、投資家が客室を1室単位で買い、同社に貸して固定賃料を受け取ります（2021年の説明）。2025年の出展ページでは、1室640万円（税別）から、利回り約8.5%、10年間の固定賃料での借上げ、10年目に買取または売却のあっせん、と説明されています（事業者の説明）。宿泊料は事業者に入り、投資家に入るのは事業者からの賃料。ホテルの売上の浮き沈みは、形の上では事業者が引き受けます。ただ、その事業者が払えなくなれば、浮き沈みはそのまま投資家に戻ってきます。
デベロップも、2021年のセミナー告知で、土地の所有者がホテルを建てる「土地有活型」（表面利回り9%以上）など、地主や投資家向けの三つの形を示していました（会社の説明）。ただ、同社は非上場で、直近の売上や利益は公表されていません。H.I.S.が20.2%を持つ持分法適用会社なので、上場会社の開示から資本関係は見えても、決算の数字までは見えないのです。
借上げの相手の体力を考えるうえで、参考になる数字があります。宿泊特化型を中心にホテルを運営するポラリス・ホールディングスの開示では、2024年1〜12月のGOP比率は51.9%、営業利益は売上の13.5%でした（管理会計ベースで本社費を除く。13.5%は当ブログの計算）。
用語メモ：GOP（Gross Operating Profit、営業総利益）＝ホテルの売上から、人件費・手数料・水道光熱費などの運営費を差し引いた利益。そこから賃料などを払った残りが、運営会社の営業利益になります。
売上の半分近くが運営費に消え、賃料などを払ったあとに手元に残るのは1割強。固定の賃料を約束する側の余裕は、思うほど厚くないと私は見ています（当ブログの見方）。サブリースの家賃保証を聞いたときの「この会社は本当に払い続けられるのか」という問いを、動く宿の借上げにも向けてほしいのです。
米国の土地賃貸（ランドリース）は、払う人の顔ぶれが違います。ELSの年次報告書は、自社のモデルを「土地を所有し、それを工場で作った住宅やコテージを所有する顧客に貸す」と説明しています。払うのは多数の居住者で、しかも家を動かすには費用と手間がかかる。区画の賃料が毎年伸びてきた背景には、この構図があるのだと思います（当ブログの見方）。
| 項目 | 賃貸住宅のサブリース（借上げ） | トレーラーハウス客室の借上げ（Trail innの例） | 米国REITの土地賃貸（ELSの例） |
| 建物・ユニットを持つ人 | 大家 | 投資家（1室単位） | 居住者（家を自分で所有） |
| 運営する人 | サブリース会社 | 事業者 | REIT（区画と共用施設） |
| 投資家にお金を払う人 | サブリース会社 | 事業者（固定賃料） | 多数の居住者（区画の賃料） |
| 投資家が確かめたいこと | 借上げ会社の財務、賃料の見直しと解約の条件 | 事業者の財務、借上げが終わるときの扱い、10年目の買取の条件 | 賃料の伸びと稼働の安定（家の移設には費用と手間がかかる） |
※Trail innは事業者の2021年・2025年の説明、ELSは2024年12月期の年次報告書（10-K）による。表は当ブログの整理。
コンテナもトレーラーも年をとる。修繕と更新は最初から計画に入れる
大家業を長く続けていると、修繕は「いつか」ではなく「必ず」来るものだと身にしみます。HOTEL R9 The Yardの客室には、ベッド、ユニットバス、冷凍冷蔵庫、電子レンジ、空気清浄機が入っています。耐用年数省令の別表第一では、電気冷蔵庫などは6年、冷房用・暖房用の機器も6年、建物附属設備の給排水・衛生設備は15年です。税金を計算するための年数で、実際にもつ年数とは別物ですが、箱より中身が先に入れ替わるという感覚は、アパートのエアコンや給湯器とまったく同じです。
動く宿に特有なのは、更新のしかたに「移す」「使い回す」という選択肢があることでしょう。2017年に開業したHOTEL R9 SANOFUJIOKAは、石巻で復興作業員の宿舎に使われていたコンテナを移したものでした（報道による）。長野のカンバーランド・ジャパンは、仮設住宅として2年間リースしたトレーラーハウスを、住んでいた人に安く売る形を説明しています（会社の説明）。
ただ、使い回せることと、高く売れることは別の話です。Trail innの「10年目の買取」も、値段の決め方は今回の資料では確認できませんでした。相続税の評価でも、家屋に当たらないトレーラーハウスは一般動産として、売買実例価額や精通者意見価格などを参酌して評価することになると考えられます（財産評価基本通達128〜130）。中古のユニットにいくらの値がつくかは、最後は市場が決めるのです。
米国でも、宿の更新にはお金がかかります。国立公園の近くでテントの宿を営むUnder Canvasは、2025年の営業期に向けて過去最大の5,000万ドルの設備投資を発表しました（2025年3月18日、会社の発表）。対照的に、ELSの年次報告書には、顧客はたいてい自分の家を所有している、とあります。家の修繕を負うのは主に居住者で、REITが持つのは土地と共用施設。建物の修繕から離れる代わりに、地代を長く受け取る形だといえます（当ブログの見方）。
アパートでも動く宿でも、修繕と更新の財布は、家賃や宿泊料の中から先に分けておくしかありません。ユニットに投資するなら、修繕や交換を誰が負担するのかを、契約書で確かめてから買いたいところです。
利回りは「何を引く前の数字か」を確かめてから比べる
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割っただけの数字です。管理費、修繕費、固定資産税、空室の損などを引いた手取りを、物件価格（購入時の諸費用を足すこともあります）で割ったものが、いわゆる実質利回り。大家さんなら、表面の数字だけで物件を決めることはないはずです。
動く宿の資料にも、ヒーローライフカンパニーの約8.5%（2025年）、デベロップの「表面利回り9%以上」（2021年）と、利回りが並びます。どちらも事業者の説明です。仮に約8.5%を「税別の購入価格に対する1年分の賃料」と読むと、640万円（税別）の客室で年約54.4万円、10年で約544万円になります（当ブログの計算）。10年分を足しても、税別の価格にまだ約96万円届きません（消費税は含めていません）。元本が戻り、利益が出るかどうかは、10年目の買取や売却の値段しだいという計算です。同社は客室が車両扱いで自動車税がかかると説明していますが、8.5%がその税金を引く前の数字か後の数字かは、資料からはわかりませんでした。
手数料も利回りを削ります。RVパークの予約サイト「RV-Park.jp」の手数料は、利用者の税込の支払額の25%とされています（日本RV協会の開設説明資料）。報道で紹介された料金の例は1泊1区画3,000円からで、3,000円がこのサイト経由で支払われれば、750円が手数料になります（当ブログの計算）。賃貸の広告料と同じで、客付けの費用を引いた手取りで考えたいところです。
稼働率の前提も、結果を大きく動かします。ソラナリゾートは、参考にしている近隣の施設の稼働率を約90%と紹介していました（2024年、会社の説明。どんな種類の施設の、どの期間の数字かは今回の資料では確かめていません）。一方、全国の簡易宿所の客室稼働率は2024年に29.0%です。1施設の紹介値と全国平均なので、そのまま比べられる数字ではありませんが、同じ客室数・同じ単価で稼働率だけを入れ替えると、売上は約3.1倍違います（90÷29.0、当ブログの計算）。どちらが正しいかという話ではありません。前提を一つ置き換えるだけで、電卓の答えが何倍も変わるということです。
| アセット（地域） | 期待利回り |
| 賃貸住宅 ワンルーム（東京・城南） | 3.7% |
| 賃貸住宅 ファミリー（東京・城南） | 3.8% |
| 宿泊特化型ホテル（東京） | 4.2% |
| 宿泊特化型ホテル（大阪） | 4.5% |
| 宿泊特化型ホテル（京都） | 4.6% |
| 宿泊特化型ホテル（福岡） | 4.8% |
| 宿泊特化型ホテル（札幌・那覇） | 5.0% |
※日本不動産研究所「第53回不動産投資家調査」（2025年10月1日時点、2025年11月27日公表）。
用語メモ：期待利回り＝投資家が、その種類の物件に投資するときに求める利回りの目安。この調査では、不動産投資家への調査をもとにした値です。
プロの投資家は、東京の宿泊特化型ホテルに、ワンルームより0.5ポイント高い利回りを求めています（4.2−3.7、当ブログの計算）。それだけ宿の収入は揺れる、と見られているのでしょう。事業者の示す8.5%や9%は計算の土台が違う数字なので、この表とそのまま比べることはできません。それでも、差が大きいほど「この差は、どのリスクの対価なのか」を考える価値は大きくなる、と私は思います（当ブログの見方）。
資金の借り方も、共通の論点です。2017年には、コンテナホテルとして報じられたバリュー・ザ・ホテル仙台名取の信託受益権を、当時の価値開発の子会社が取得し、横浜銀行から12億円を借り入れています（同社の開示）。不動産と同じ形で持てば、不動産と同じ土俵で資金を集められる、という一つの例だと受け止めています（当ブログの見方）。個人がトレーラーハウスの客室を買うなら、金融機関がそれを何として見るのか、担保として認めるのかを、先に確かめておくべきでしょう。
規制は「どこに置けるか」と「どう営業できるか」を先に決める
アパートの大家さんは、用途地域をあまり意識しないかもしれません。住宅・共同住宅は、工業専用地域を除くすべての用途地域で建てられるからです。ところがホテル・旅館になると、話がまるで違います。
| 用途地域 | 住宅・共同住宅 | ホテル・旅館 |
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | ○ | × |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | ○ | × |
| 第一種住居地域 | ○ | 3,000㎡以下なら○ |
| 第二種住居地域・準住居地域 | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | ○ | × |
| 近隣商業地域・商業地域・準工業地域 | ○ | ○ |
| 工業地域 | ○ | × |
| 工業専用地域 | × | × |
※東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」から当ブログが整理。建築物に当たる場合の制限。
コンテナについては、随時かつ任意に移動できないものは建築物に当たる、というのが国の技術的助言です（国住指第2174号、2004年）。トレーラーハウスは、随時かつ任意に移動できるものに限って建築物に当たらないものとして扱われます（住指発第170号、1997年）。自治体の基準では、車検やナンバーがあるか、配管・配線が工具なしで外せる方式か、移動の邪魔になる階段やポーチがないか、公道まで動かせる通路があるかなどを見て、特定行政庁が個別に判断します。建築物に当たれば、用途地域の制限も市街化調整区域の許可もそのままかかります。浜松市は、建築物扱いのトレーラーハウスのうち、用途地域の規定に合わないものや、市街化調整区域の許可が得られないものは設置できないと案内しています。
営業の許可も同じです。アパートを貸すのに許可は要りませんが、人を泊める営業には、原則として旅館業法の許可が必要で、旅館・ホテル営業なら1客室7㎡以上（寝台を置くなら9㎡以上）、簡易宿所なら客室の延べ床面積33㎡以上などの基準があります（旅館業法施行令1条）。2018年の改正で、無許可営業の罰金の上限は3万円から100万円に上がりました。そして熊本県の事務処理要領は、トレーラーハウスの旅館業の許可に、車輪を固定させるなどの措置が必要としています。建築基準法では「動けること」が建築物から外れる条件なのに、旅館業では「固定」が求められうる。第6回で見た「ねじれ」です。
建築物でないことの価値は、置ける場所の自由度にあります。ただ、その自由度は特定行政庁の判断ひとつで消えうる、と知っておく必要があります（当ブログの見方）。賃貸でも、建てられない土地にアパートは建ちません。宿の場合は、確かめる窓口が、建築、保健所、市町村の税務と増えるだけなのです。
税金は「結果」であって、目的にすると足をすくわれる
第3回では、トレーラーハウスを売る側が車両扱いで短期（4年）に償却でき、固定資産税もかからない、という趣旨の説明をしていることを紹介しました。ソラナリゾートは「高利回りな節税商品」という言葉まで使っています（2024年、会社の説明）。第7回で確かめた要点を、ここで振り返ります。
耐用年数省令の別表第一では、車両のうち「被けん引車その他のもの」（運送事業用など）も、一般用の「その他のもの（自走能力なし）」も4年で、数字そのものは本当です。ただ、耐用年数通達1-1-5は、貸している減価償却資産の耐用年数は、別表で貸付業用として特掲されているものを除き、原則として、貸与を受けている者の資産の用途等に応じて判定するとしています。今回の調査では、トレーラーハウスの耐用年数の区分を示した国税庁の質疑応答や文書回答、国税不服審判所の公表裁決、判決は、どれも見つかりませんでした。土地に定着して建物と認められる実態なら、ホテル用の建物（金属造17〜29年、木造17年）として扱われる余地がある、というのが当ブログの見方です。固定資産税でも、熊本市はコンテナを使った倉庫などについて、家屋の要件である定着性は「容易に移動できるかどうかのみで適否を判断するものではありません」と説明しています。
個人で持つなら、所得の区分にも壁があります。所得税法26条が不動産所得として挙げるのは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶・航空機の貸付けによる所得で、車両は入っていません。そのため、車両として扱われるトレーラーハウスを貸す所得は、事業所得か雑所得になると考えられます（トレーラーハウスについての国税庁の個別の見解は見つかっておらず、建物と認められる実態なら不動産所得になり得ます）。そして雑所得の損失は、給与所得などと損益通算できません（国税庁タックスアンサーNo.2250）。1〜2室を運営会社に預けるだけの投資が「事業」と言えるかは、規模や帳簿などの事実で決まります。雑所得とされれば、4年で償却して出した赤字は、給与所得と損益通算できず、給与の税金は減りません。
用語メモ：損益通算＝ある所得の赤字を、ほかの所得の黒字と差し引きすること。不動産所得や事業所得の赤字は原則としてできますが（土地を取得するための借入金の利子に当たる部分などは除きます）、雑所得の赤字はできません。
ここには皮肉な構図があります（当ブログの見方）。「車両」と言えば所得区分の壁が立ち、「建物」と認められれば、4年の償却も「固定資産税がかからない」という説明も崩れる。ソラナリゾートはトレーラーハウスを「動く不動産＝可動産」と表現していますが、税金を決めるのは呼び名ではなく、置き方と使い方の実態です。
売るときの税金もあります。車両の譲渡は総合課税の譲渡所得で、50万円の特別控除があり、5年を超えて持てばその2分の1が課税の対象です。減価する資産の取得費は減価償却費に相当する額を差し引いた金額なので、早く償却した分だけ、売ったときの利益は大きく出ます。短期の償却は税金が消える仕組みではなく、課税の繰延べと税率の差の組み合わせだ、というのが当ブログの整理です。
賃貸の世界にも、よく似た歴史があります。中古の建物に簡便法で大きな償却費を計上し、不動産所得の赤字を給与所得と通算して、5年を超えてから売る。税務大学校の論文（税大論叢96号。国税庁の公式見解ではありません）は、こうした手法を「節税と租税回避の境界付近」と位置づけていました。その後、令和2年度の改正で、国外中古建物の簡便法などによる償却費に相当する損失は、令和3年分以後、損益通算できなくなっています。税金の効果を売りにした手法は、いずれ手当てされることがあるのです。
住宅の貸付けは消費税が非課税で、宿泊は課税、というように、税金は事業の形を決めたあとについてくる結果です。税金から逆算して形を決めると、どこかで無理が出ます。実際の扱いは、建築は特定行政庁、固定資産税は市町村、所得税・消費税は税務署が判断します。個別のケースは、必ず税理士などの専門家に確認してください。
感染症や災害のとき、動くユニットも賃貸住宅も役に立った。ただし事実は分けて読む
デベロップは、平時はロードサイドのホテル、災害時は協定を結んだ自治体の要請で客室を移す「レスキューホテル」を掲げています。会社が挙げる出動の実績は、コロナ禍のものです。2020年4月には長崎市でクルーズ船への対応として50室を受注から3日以内に納め、医療従事者やDMAT（災害派遣医療チーム）の待機所などに使われました。2021年12月には栃木県の臨時医療施設に126室、2022年2月以降は千葉県・東京都の臨時医療施設の付帯施設に計21室。災害協定は、2022年8月に100例目を数えています。一方で、2024年の能登半島地震への出動は、2025年11月21日までの会社の発表にも、報道にも見当たりませんでした。
能登で「動く住まい」が使われたのは、別の担い手の話です。財務省の資料では、能登半島地震の建設型応急仮設住宅6,882戸のうち、ムービングハウス・トレーラーハウス等が667戸（10%）でした（ほかにプレハブ4,636戸、木造1,579戸）。内閣府も、移動型車両等が、被災者の住まいや災害対応従事者等の宿泊場所の確保などに有効に活用されたと記しています。費用は、報道によると1戸あたりの平均でトレーラーハウスが1,170万円・工期32日、プレハブが1,701万円・60日とされます。ただ、財務省の資料では1,701万円が「能登半島地震における1戸あたり平均単価」と書かれており、型ごとの数字との対応は確認できていません。
| 項目 | 内容 | 出典 |
| 建設型応急仮設住宅（能登半島地震） | 6,882戸（2024年12月23日に全戸完成） | 財務省・石川県 |
| うちムービングハウス・トレーラーハウス等 | 667戸（10%） | 財務省 |
| 賃貸型応急住宅（みなし仮設） | 2,981戸（6,590人） | 石川県（2025年4〜5月時点のデータ） |
| レスキューホテル（デベロップ）の出動実績 | コロナ禍の長崎50室、栃木126室、千葉・東京で計21室。能登への出動は確認できない | 会社の発表 |
| 災害対応車両登録制度 | 2025年6月1日に運用開始。災害救助法の適用災害では、自治体が車両の提供を受けた費用を国が負担 | 内閣府 |
大家さんにぜひ見てほしいのは、みなし仮設の行です。石川県の資料（2025年4〜5月時点のデータ）では、賃貸型応急住宅が2,981戸、6,590人の住まいになっています。空いている賃貸住宅も、災害のときには暮らしの受け皿になる。正直に言うと、この数字を見て、賃貸業の社会的な役割をあらためて考えさせられました。国も、トレーラーハウスなどを平時に登録しておく災害対応車両登録制度を2025年6月1日に始め（提供の義務はありません）、10月20日には、この制度を使った初めての応急仮設住宅の整備が発表されています。
それでも、線は引いておきたいと思います（当ブログの見方）。社会の役に立つことと、事業計画に災害の需要を織り込むことは、別の話です。投資の判断は平時の稼ぎで行い、有事の役割は「備え」として持っておく。空室をみなし仮設に提供できるのも、平時の経営が健全だからこそです。
米国の数字が教える「地代は堅く、1泊の売上は揺れる」
第5回で読んだ米国の上場企業の数字は、この連載でいちばん大家業に近い教訓をくれました。ELSとSun Communities（SUI）は、土地と共用施設を持ち、工場で作る住宅（MH）やRVの持ち主に、主に区画を貸すREITです。同じ会社の中に、年単位で長く貸す区画と、1泊単位で貸すRVの区画（トランジェント）が同居しています。
| 年 | ELSのMH基本賃料の伸び（既存物件） | ELSのRVトランジェント収入（連結） |
| 2019年 | +5.3% | 59.4百万ドル |
| 2020年 | +4.6% | 55.7百万ドル |
| 2021年 | +4.7% | 83.9百万ドル |
| 2022年 | +5.8% | 84.6百万ドル |
| 2023年 | +6.8% | 75.6百万ドル |
| 2024年 | +6.1% | 73.5百万ドル |
| 2025年1〜9月 | +5.5% | 60.9百万ドル（前年同期62.4百万ドル）。既存物件ベースでは前年同期比−8.4% |
※ELSの各年の決算発表（暦年）。MH基本賃料の伸びは既存物件（コア）ベースの前年比。2025年1〜9月は2025年10月22日の発表による。
ELSのMH区画の賃料収入は、コロナ禍の2020年も含めて、毎年4.6〜6.8%伸びました。一方、1泊ごとのRVの収入は、2022年の84.6百万ドルから2024年の73.5百万ドルへ13.1%減り（当ブログの計算）、2025年1〜9月も既存物件ベースで8.4%減っています。SUIも同じ形で、2025年1〜9月の同一物件のNOIは、北米のMHが+8.9%、北米のRVが−2.8%でした。2024年のNOIマージンも、MHの67.2%に対して、RV（年契約とトランジェントの合計）は51.5%です（当ブログの計算）。
用語メモ：NOI（Net Operating Income）＝賃料などの収入から、運営費を差し引いた純収益。借入の利息や減価償却費を引く前の数字です。NOIマージンは、NOIを収入で割った割合です。
もっと大きく揺れたのは、ユニットを作って売る側でした。米国RV産業協会（RVIA）の卸出荷台数は、2021年の600,240台（過去最高）から2023年の313,174台へ47.8%減り、RVメーカーのThor Industriesの純利益（同社の株主に帰属する分）は、2022年7月期の1,137.8百万ドルから2025年7月期の258.6百万ドルへ77.3%減りました（減少率はいずれも当ブログの計算）。
借入の重さも、REITの大きなテーマです。SUIは2025年2月にマリーナ事業を全額現金の56.5億ドルで売ると発表してMHとRVに絞り、純有利子負債÷EBITDA（利払い・税金・減価償却費を引く前の利益）は、2024年9月末の6.0倍から2025年9月末の3.3倍へ下がりました。物件を入れ替えて返済を軽くする大家さんの考え方と、根っこは同じです。
大家さんの言葉に置きかえると、MHの区画は長く住む入居者の家賃、RVのトランジェントはマンスリーや民泊のような短期の売上、RVメーカーは新しい建物を作って売る会社にあたります。日本の賃貸住宅に宿泊の要素を足すことは、ELSでいえばトランジェントの部分を足すことに近い、と私は考えています（当ブログの見方）。
大家がホテル投資の前に、自分に聞いておきたいこと
ここまでの話を、宿泊系の投資の話が来たときに使える形にしておきます。移動式ホテルへの投資に限らず、民泊でも、ホテルの一棟貸しでも、客室の区分販売でも、同じ順番でリスクを洗い出せるはずです。
最初に問いたいのは、「この場所に、なぜ泊まる人がいるのか」です。工業団地やインターチェンジ、温泉や道の駅のように、人が来る理由を一文で言えるでしょうか。「だめなら移せばいい」という答えしか浮かばないなら、いったん立ち止まってください。移すにも費用と手間がかかり、移した先の需要もまた一から読み直しです。
その次が、「毎月のお金を払ってくれるのは誰か」。宿泊客なのか、運営会社なのか、借上げの会社なのか。相手が会社なら、その決算を読めるかどうか。数字が公表されていないなら、読めないこと自体をリスクとして数えるべきだと私は思います。見落としがちなのが、「契約が終わるとき、途中で終わるとき、ユニットはどうなるのか」という問いです。満期の買取の値段の決め方、運営会社が撤退したときの売り先、移すときの費用の負担。どれも、入口の資料にはなかなか書かれていないところです。
利回りの話は、そのあとです。自動車税や固定資産税、修繕、予約サイトの手数料、空き室を引いて手取りに直し、東京の宿泊特化型ホテルで4.2%、ワンルームで3.7%という期待利回りと並べてみる。上乗せされた利回りがどのリスクの対価なのかを、自分の言葉にしてみてください。
規制と税金では、「その形の営業が、その場所で認められるか。誰に確かめたか」を問います。建築物に当たるかは特定行政庁、旅館業の許可は保健所、固定資産税は市町村、所得税や消費税は税務署。そのうえで、「税金の効果をゼロにしても、この投資は成り立つか」。4年で償却できる、固定資産税がかからない、という説明が崩れたときに計画まで崩れるなら、それは投資ではなく、税金の計画です。
そして最後に、「1泊ごとの売上の揺れに、何年耐えられるか」。米国の数字のとおり、1泊単位の売上は、長く貸す地代よりずっと揺れます。その揺れに見合う手元資金と借入の余力を残せるか。ここまで答えられて、ようやく電卓を出す順番が来るのだと思います。
全9回で読んできたこと
最後に、連載の一覧をまとめておきます。
| 回 | タイトル | 主なテーマ |
| 第1回 | 移動式ホテルとは？ コンテナホテル・トレーラーハウス・車中泊の違いと、いま広がる理由 | 移動式の宿の4つの型、主な事業者、宿泊市場の今、災害と「動く宿」 |
| 第2回 | コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」の経営分析 デベロップは116店・4,370室までどう伸びたか | 店舗・客室の推移、資本関係、平時と有事、地主・投資家向けのモデル |
| 第3回 | トレーラーハウスのホテル投資を事業者の資料から読む 1室640万円〜・利回り約8.5%の中身 | 客室を買って借り上げてもらう仕組み、売る側の主張、投資家のリスク |
| 第4回 | 車中泊・RVパーク・グランピングのビジネスモデル Carstay、日本RV協会、スノーピーク住箱、Earthboat | キャンピングカー市場、RVパーク、プラットフォーム型と場所貸し型 |
| 第5回 | 米国の上場企業で読む「動く宿」の経済学 RVリゾートREITとRVメーカーの決算 | 土地を貸すモデル、一時滞在の収入と土地の賃料、RVメーカーの景気循環 |
| 第6回 | トレーラーハウスやコンテナは「建物」か「車」か 建築基準法・旅館業法・都市計画法のねじれ | 国交省の通知、旅館業法、市街化調整区域、民泊新法 |
| 第7回 | トレーラーハウスの税金 固定資産税・減価償却（耐用年数4年は本当か）・消費税・所得区分・相続税 | 家屋の要件、耐用年数と耐通1-1-5、所得区分、消費税、相続税評価 |
| 第8回 | 移動式ホテルと賃貸経営の違い 収益・稼働・コスト・リスク・出口を大家目線で比べる | 契約の形、稼働率、コスト構造、期待利回り、出口 |
| 第9回 | 移動式ホテルと賃貸業の共通点 大家がホテル投資の前に「動く宿」から学べること | 立地と需要、払う相手の信用、修繕と更新、利回りの読み方、規制と税金、災害の役割、米国の教訓 |
※全9回とも2025年12月の掲載です。
宿が動いても、大家の物差しは動かない
9回にわたって、「動く宿」を追いかけてきました。書き始める前、私はタイヤのついた宿を、賃貸業とは別の世界の商売だと思っていました。読み終えてみると、印象は逆です。動く宿から学べることの多くは、賃貸経営の学びそのものでした。
HOTEL R9 The Yardが客室と同じ数の駐車場を用意するのは、立地と需要を読む大家の発想そのものでした。トレーラーハウスの客室投資で問われるのは、サブリースと同じ「払ってくれる相手の信用」。ユニットも年をとり、利回りは何を引く前の数字かで意味が変わり、置ける場所と営業の形は規制が決め、税金は事業の形を決めたあとについてくる。米国の数字は、長く貸す地代が堅く、1泊ごとの売上とユニットの販売が大きく揺れることを示していました。コロナ禍の医療の現場へ運ばれたコンテナの客室、能登の仮設住宅になったムービングハウスやトレーラーハウス、みなし仮設として被災した方を迎えた賃貸住宅。担い手も時期も違う話ですが、どれも平時の経営が健全だからこそ担える役割です。
大家業を長く続けていると、新しい投資の話ほど、使い慣れた物差しが役に立つと感じます。宿が動いても、物差しは動かない。「動く」という言葉に気を取られたときこそ、立地、相手の信用、修繕、手取りの利回り、規制、税金を、ひとつずつ当て直してみてください。
年末のお忙しいなか、9回の連載に最後までお付き合いいただき、本当にありがとうございました。東雲さんのアパートにタイヤが付く日は来ないと思いますが、「動く宿」から持ち帰った物差しが、皆さまの次の一手を考える小さな道具になれば、これ以上うれしいことはありません。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
- 「HOTEL R9 The Yard 上市」2025年12月20日開業（富山県2店舗目）（財経新聞〈@Press、株式会社デベロップ〉、2025年11月21日）https://www.zaikei.co.jp/releases/3194096/
- 「HOTEL R9 The Yard 笠間」2025年10月29日開業（@Press〈株式会社デベロップ〉、2025年10月2日）https://www.atpress.ne.jp/news/547545/print
- 甲賀市に「動くコンテナホテル」9月開業予定！同市と“100例目”の「レスキューホテル」災害協定を2022年8月23日に締結（NEWSCAST〈株式会社デベロップ〉、2022年8月10日）https://newscast.jp/news/4913659
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和3年）052 レスキューホテル（内閣官房 国土強靱化推進室、2021年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r3_minkan/pdf/052.pdf
- 被災地に“動くホテル” デベロップ（市川市）（ニュースイッチ〈日刊工業新聞〉、2021年7月15日）https://newswitch.jp/p/27988
- デベロップ、上毛町にコンテナホテル（データ・マックス〈NetIB-News〉、2022年1月18日）https://www.data-max.co.jp/article/45689
- コンテナホテル業界最大チェーン HOTEL R9 The Yard（瀧澤信秋氏コメント）（ねとらぼ〈ITmedia〉、2024年4月21日）https://nlab.itmedia.co.jp/cont/articles/3376234/
- 無料オンラインセミナー告知（デベロップ×幻冬舎ゴールドオンライン）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年9月28日）https://gentosha-go.com/articles/-/37624
- 非上場の親会社等の決算に関するお知らせ（親会社等：株式会社デベロップ）（株式会社ストレージ王、2025年4月30日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120250430527989.pdf
- コンテナホテルを全国に展開する株式会社デベロップの株式取得（持分法適用会社化）に関するお知らせ（株式会社エイチ・アイ・エス、2024年8月30日）https://www2.infomart.co.jp/web/jp/images/upload/2836/140120240830578766_18697774.pdf
- デベロップ、佐野市に「HOTEL R9 SANOFUJIOKA」オープン（トラベルボイス、2017年9月28日）https://www.travelvoice.jp/20170928-97458
- 独自の出店戦略！『トレーラーホテル』が“満室”を維持する理由（第2回）（Sponsored）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年6月24日）https://gentosha-go.com/articles/-/35062
- THE GOLD ONLINE フェス 2025 出展社紹介：ヒーローライフカンパニー（幻冬舎ゴールドオンライン、2025年）https://gentosha-go.com/articles/-/65821
- トレーラーハウス＝可動産 投資（Sponsored、ソラナリゾート）（幻冬舎ゴールドオンライン、2024年10月21日）https://gentosha-go.com/articles/-/64004
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和5年）033 カンバーランド・ジャパン（内閣官房 国土強靱化推進室、2023年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r5_minkan/pdf/033.pdf
- 中間市にレスキューホテル開業／移動式住宅と災害（データ・マックス、2024年1月26日）https://data-max.co.jp/article/68948
- 連結子会社における固定資産（信託受益権）の取得及び資金の借入れに関するお知らせ（バリュー・ザ・ホテル仙台名取）（価値開発株式会社、2017年12月22日）https://www2.jpx.co.jp/disc/30100/140120171220439260.pdf
- 日本RV協会 広報誌 2025 SPRING p26-29（一般社団法人日本RV協会、2025年）https://jrva.com/media/koho2025/2025spring_p26-29.pdf
- RVパーク開設説明資料（一般社団法人日本RV協会 RVパーク推進部、公表日の記載なし〈施設数は2023年11月時点〉）https://www.kurumatabi.com/about/images/rvpark_material202403.pdf
- 日本RV協会、RVパーク24か所を新規認定（7月末時点）（トラベル Watch、2025年8月13日）https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/2038179.html
- 全国588カ所に拡大! 話題の「RVパーク」（ベストカーWeb、2025年11月24日）https://bestcarweb.jp/news/1368832
- 宿泊旅行統計調査（2024年・年間値（確定値））報道発表資料（観光庁、2025年6月27日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/002026765.pdf
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（総務省統計局、2024年9月25日）https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
- 第53回 不動産投資家調査（2025年10月現在）（一般財団法人日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202510.pdf
- 運営形態別 KPI・売上高・GOP・営業利益（2024年12月までの直近12ヶ月）（ポラリス・ホールディングス、2025年2月13日）https://www2.jpx.co.jp/disc/30100/140120250213573947.pdf
- 令和7年度予算執行調査 総括調査票「災害救助費等負担金（仮設住宅の早期供与等）」（財務省、2025年）https://www.mof.go.jp/policy/budget/topics/budget_execution_audit/fy2025/sy0706/01.pdf
- 令和6年能登半島地震・奥能登豪雨 応急仮設住宅の建設について（石川県土木部建築住宅課、2025年〈データは2025年4〜5月時点〉）https://thedocs.worldbank.org/en/doc/73d3548948fef61ec8a33e0d1742c148-0360012025/original/Construction-of-emergency-temporary-housing-for-the-2024-Noto-Peninsula-earthquake-and-Oku-Noto-heavy-rains-Japanese.pdf
- 資料3「被災者生活再建関係」（内閣府〈防災担当〉、公表日の記載なし〈データは2024年7月23日時点〉）https://www.bousai.go.jp/kaigirep/hisaisha_shien/dai8kai/pdf/shiryo3.pdf
- 災害時、移動仮設住宅の利用促進 政府、工期が短く低コスト（秋田魁新報〈電子版〉、2025年8月18日）https://www.sakigake.jp/news/article/20250818CO0081/
- 広報誌「ぼうさい」第113号 防災の動き：災害対応車両登録制度の運用開始（内閣府〈防災担当〉、2025年）https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/r07/113/news_03.html
- 災害対応車両調整法人が派遣する災害対応車両を活用して応急仮設住宅が整備されます～災害対応車両登録制度開始後初めての事例～（内閣府政策統括官〈防災担当〉、2025年10月20日）https://www.bousai.go.jp/pdf/251020_siryo.pdf
- ELS Form 10-K for FY2024（Equity LifeStyle Properties、2025年2月）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/895417/000089541725000013/els-20241231.htm
- ELS Form 8-K Ex.99.1 Q4 2019 earnings release（Equity LifeStyle Properties、2020年1月27日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/895417/000089541720000004/elsex9914q19.htm
- ELS Form 8-K Ex.99.1 Q4 2020 earnings release（Equity LifeStyle Properties、2021年1月25日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/895417/000089541721000003/elsex9914q20.htm
- ELS Reports Fourth Quarter Results（Q4 2021）（Equity LifeStyle Properties／Business Wire、2022年1月24日）https://www.businesswire.com/news/home/20220123005127/en
- ELS Reports Fourth Quarter Results（Q4 2022）（Equity LifeStyle Properties／Business Wire、2023年1月30日）https://markets.financialcontent.com/worldnow.waow/article/bizwire-2023-1-30-els-reports-fourth-quarter-results
- ELS Form 8-K Ex.99.1 Q4 2023 earnings release（Equity LifeStyle Properties、2024年1月29日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/895417/000089541724000030/elsex9914q23.htm
- ELS Reports Fourth Quarter Results（Q4 2024）（Equity LifeStyle Properties、2025年1月27日）https://stocktitan.net/news/ELS/els-reports-fourth-quarter-lgq9h4a049kn.html
- ELS Reports Third Quarter Results（Q3 2025）（Equity LifeStyle Properties、2025年10月22日）https://finviz.com/news/200962/els-reports-third-quarter-results
- Sun Communities Form 8-K Ex.99.1 Q4/FY2024 press release and supplemental（Sun Communities、2025年2月26日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/912593/000091259325000079/exhibit991pressreleaseands.htm
- Sun Communities, Inc. Announces Sale of Safe Harbor Marinas to Blackstone Infrastructure（Sun Communities、2025年2月24日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/912593/000119312525032906/d919977dex991.htm
- Sun Communities Form 8-K Ex.99.1 Q3 2025 press release and supplemental（Sun Communities、2025年10月29日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/912593/000091259325000258/exhibit991pressreleaseands.htm
- 2022 RV Shipment Surpass 493,000 For Third Best Year On Record（RVIA、2023年1月）https://www.rvia.org/reports-trends/rv-shipment-reports/2022-12/2022-rv-shipment-surpass-493000-third-best-year-record
- RV Shipments Top 313,000 for 2023（RVIA、2024年1月）https://www.rvia.org/reports-trends/rv-shipment-reports/2023-12/rv-shipments-top-313000-2023
- THOR Industries 8-K Ex.99.1 fiscal 2023 results（THOR Industries、2023年9月25日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/730263/000117184323005852/exh_991.htm
- THOR Industries 8-K Ex.99.1 fiscal 2025 Q4 and full-year results（THOR Industries、2025年9月24日）https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/730263/000117184325006047/exh_991.htm
- Under Canvas Announces Record $50 Million Capital Investment（Under Canvas、2025年3月18日）https://www.undercanvas.com/press-releases/under-canvas-announces-record-50-million-capital-investment-to-further-elevate-guest-experience-and-enhance-access-to-the-outdoors/
- トレーラーハウスの建築基準法上の取扱いについて（平成9年3月31日 住指発第170号）（建設省住宅局建築指導課長、1997年3月31日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/h90331.pdf
- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（技術的助言）（平成16年12月6日 国住指第2174号）（国土交通省住宅局建築指導課長、2004年12月6日）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
- 車両を利用した工作物の取扱い（神奈川県建築行政連絡協議会、2010年11月17日）https://www.pref.kanagawa.jp/documents/24926/378702.txt
- 車両を利用した工作物（トレーラーハウス等）の取扱い（上尾市）https://www.city.ageo.lg.jp/uploaded/life/329725_837369_misc.pdf
- 沖縄県建築基準法取扱基準 1-3 トレーラーハウスの取扱いについて（沖縄県特定行政庁連絡協議会、2020年6月10日）https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/013/382/200610toriatsukaikijyun.pdf
- トレーラーハウスについて（浜松市、2023年10月16日更新）https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kensido/trailerhouse.html
- 用途地域による建築物の用途制限の概要（東京都都市整備局）https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
- 旅館業法施行令 第1条（厚生労働省 法令等データベース）https://www.mhlw.go.jp/web/t_doc?dataId=79089000
- 旅館業法及び同法政省令の改正について（主な内容）（高松市、2018年）https://www.city.takamatsu.kagawa.jp/jigyosha/kankyo_eisei/kankyo_eisei/kankyo_eisei/ryokan/ryokangyo-kaisei.files/gaiyo.pdf
- 熊本県旅館業法事務処理要領（令和6年3月29日改正）（熊本県、2024年3月29日）https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/220023_603392_misc.pdf
- コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて（熊本市、2022年4月1日更新）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00324670/index.html
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（写し、令和7年3月31日改正）（千葉県掲載、2025年4月1日施行版）https://www.pref.chiba.lg.jp/keisei/zaisei/documents/taiyounensuu.pdf
- 耐用年数の適用等に関する取扱通達 第1章第1節（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_01.htm
- タックスアンサー1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- タックスアンサー2250 損益通算（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
- タックスアンサー3152 譲渡所得の計算のしかた（総合課税）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3152.htm
- タックスアンサー6226 住宅の貸付け（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6226.htm
- 財産評価基本通達 第6章第1節 一般動産（128〜130）（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/06/01.htm
- 中古不動産の貸付けを行う個人に対する課税関係（税大論叢96号）（税務大学校 上田正勝）https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/96/02/index.htm
