東雲結子：先生、大発見です！ アパートの家賃は月に1回しか入りませんが、ホテルの宿泊料は毎晩入ります。ざっと30倍。ホテル経営のほうが、賃貸経営より30倍もうかります！
税理士石井：うーん、その電卓、「満室」のボタンしか付いていないようですね。2024年の全国の簡易宿所の客室稼働率は、29.0%でした。
東雲結子：えっ……30倍のつもりが、3割。「倍」がいつの間にか「割」に化けました。
税理士石井：ははは。しかも、毎晩入れ替わるのはお客さんだけではありません。シーツもタオルも、予約サイトに払う手数料も、毎晩やってきます。
東雲結子：アパートの入居者さんは、毎朝チェックアウトしませんものね……。わが家の洗濯機なら、三日で辞表を出します。
税理士石井：だからこそ、プロの投資家もホテルには高めの利回りを求めます。日本不動産研究所の2025年10月の調査では、東京の宿泊特化型ホテルが4.2%、城南のワンルームが3.7%。差は0.5ポイントです。
東雲結子：0.5ポイント！ ホテルを選んだ人への、ごほうびですね。
税理士石井：いえいえ、ごほうびというより「揺れ」と「手間」の保険料です。大家さんの言葉でいえば、入居者が毎晩退去して、毎晩募集し直す物件を持つようなものですから。
東雲結子：毎晩、空室募集……。仲介会社さんへのごあいさつの菓子折りだけで、家計が傾きます。
税理士石井：ふふ、その役目は予約サイトが引き受けてくれますが、手数料はしっかり取られます。今日は移動式ホテルとアパートを、契約・稼働・値付け・コスト・利回り・リスク・税金・出口の順に、大家の目線で並べてみましょう。
連載の第8回です。第1回から第5回では、コンテナホテル、トレーラーハウスの宿、車中泊のRVパーク、米国のRVリゾートを持つREIT（不動産投資信託）と、「動く宿」の事業者を一社ずつ見てきました。第6回と第7回では、その宿が法律と税金の上でどう扱われるのかを確かめました。今回は、私たち大家にとって本題ともいえる問い、ホテル経営と賃貸経営の違いに正面から向き合います。
部屋を人に使ってもらい、その対価を受け取る。形だけ見れば、移動式ホテルもアパートも同じ商売です。ところが、契約の単位、稼働の測り方、値付けの速さ、コストの中身、投資家が求める利回り、景気や災害への反応、税金、そして売るときの出口まで並べてみると、驚くほど性格が違います。アパート経営と比較しながら、その違いを一つずつ数字で確かめていきます。
先にお断りしておくと、移動式ホテルだけを取り出した稼働率や期待利回りは、今回の調査では見つかりませんでした。そこで、全国の宿泊統計、宿泊特化型ホテルの期待利回り、上場している運営会社や米国REITの開示を「代わりの物差し」として使います。代用している箇所は、そのつど書き添えます。
ホテル経営と賃貸経営の違いを、まず一枚の比較表で
図は、左に賃貸住宅（アパート）、右に移動式ホテル（宿泊業）を置き、契約と許可、稼働の指標、単価の決まり方、主なコスト、期待利回り、税金の主な違いの6つの行で並べたものです（2025年11月までの公表資料による当ブログの整理）。右の列のうち、期待利回りは移動式ホテルの値がないため宿泊特化型ホテル（東京）で代用し、運営費の割合は、宿泊特化型を中心に運営するポラリス・ホールディングスの2024年の開示を一例として使っています。
ひと目でわかるのは、賃貸が「月単位・許可なし」の商売で、宿が「1泊単位・許可あり」の商売だということです。この先は、図の行を上から順に掘り下げていきます。
宿泊は1泊ごとの契約、賃貸は「住まい」を貸す契約
最初の違いは、何を売っているかです。旅館業法は、旅館・ホテル営業を「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」（簡易宿所営業と下宿営業を除く。旅館業法2条2項）と定め、「宿泊」を寝具を使って施設を利用することとしています。宿が売っているのは、寝具の整った部屋の「一晩」です。お客さんは翌朝チェックアウトし、部屋はその日のうちに次の一晩の売り物に戻ります。
賃貸住宅が売っているのは「住まい」です。消費税の取扱いの言葉を借りれば、「人の居住の用に供する家屋」を貸す商売。入居者はそこで暮らし、大家は家賃を月ごとに受け取ります。
この差は、帳簿の上では「売上の粒の細かさ」になって現れます。コンテナホテルのHOTEL R9 The Yard（デベロップ）は、2025年11月1日時点で運営中の店舗が116店、客室が4,370室で、1店あたり平均37.7室です（当ブログの計算）。客室は13㎡で、ベッドとユニットバス、冷凍冷蔵庫、電子レンジが備わっています。こうした宿は、毎晩、客室の数だけ小さな契約を結び直しているようなものです。
大家業を長く続けていると、良い入居者が決まった日の安堵感をよく知っています。そこから先の何か月、何年かは、その一件の契約が家賃を運んでくれるからです。宿には、その「安堵の貯金」がありません。毎晩、ゼロから売り直す。ホテル経営と賃貸経営の違いを一言でいえば、まずここにあると私は考えています（当ブログの見方）。
税金の世界でも、線ははっきり引かれています。住宅の貸付けは消費税が非課税ですが、貸付期間が1か月未満のものや旅館業の施設の貸付けは非課税にならず、旅館・ホテルなどは1か月以上利用しても課税です（第7回）。
宿は旅館業の許可から始まり、建てられる場所も違う
普通にアパートを人に貸すのに、営業の許可は要りません。宿は、旅館業の許可を取るところから始まります。旅館業法施行令は、旅館・ホテル営業なら1客室の床面積7㎡以上（寝台を置く客室は9㎡以上）、簡易宿所営業なら客室の延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満として申請する場合は3.3㎡×宿泊者数以上）といった基準を定めています。2018年6月15日施行の改正では、玄関帳場をICT（情報通信技術）の設備などで代えられるようになった一方、無許可営業の罰金の上限が3万円から100万円に引き上げられました。
用語メモ：簡易宿所＝旅館業法の営業の種類の一つ。旅館・ホテル営業とは構造設備の基準が違い、客室の延床面積33㎡以上などが求められます。
トレーラーハウスも、業として人を泊める限り旅館業法の対象です。熊本県の旅館業法事務処理要領は、トレーラーの台数によって許可の業種が変わり、車輪を固定させるなどの措置が必要で、建築確認の検査済証の提出は要らないとしています（コンテナの建物なら検査済証の写しが必要）。国土交通省の資料（三浦市の事例）には、車検のたびに旅館業の再申請が必要になるという指摘も載っています。
もう一つの大きな違いは、建てられる場所です。住宅・共同住宅は工業専用地域以外なら建てられますが、ホテル・旅館は、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では建てられず、第一種住居地域では3,000㎡以下に限られます。アパートが建つ住宅地の多くに、宿は建てられないのです。
建築物に当たらないトレーラーハウスには用途地域の制限が及ばない、という整理もあります（当ブログの解釈）。ただ、旅館業の許可で求められる「車輪の固定」と、建築物に当たらないための「随時かつ任意に移動できる」状態は引っ張り合う関係にあり、建築物かどうかは特定行政庁の個別の判断です。このねじれは第6回で詳しく見ました。
両者の中間にあるのが、住宅宿泊事業法（民泊新法）です。届出をすれば住宅で人を泊められますが、日数は4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で180日まで。「住まい」の器のまま、一部だけを「宿」として使う制度です。
宿泊業の稼働率と賃貸の空き家率は、同じ物差しでは比べられない
宿の稼働は「客室稼働率」で測ります。観光庁の宿泊旅行統計調査から、施設タイプ別に並べてみます。
| 客室稼働率 | 全体 | ビジネスホテル | シティホテル | リゾートホテル | 旅館 | 簡易宿所 |
| 2019年 | 62.7% | 75.8% | 79.5% | 58.5% | 39.6% | 33.4% |
| 2023年 | 57.0% | 69.2% | 68.8% | 51.9% | 36.7% | 25.1% |
| 2024年（確定値） | 59.6% | 73.7% | 72.3% | 54.1% | 36.1% | 29.0% |
| 2025年10月（第1次速報） | 67.4% | 81.3% | 81.2% | 62.2% | 43.4% | 31.6% |
※観光庁「宿泊旅行統計調査」。全国の年間値と、2025年10月の第1次速報値（速報値は後で改定されることがあります）。
用語メモ：客室稼働率＝販売できる客室のうち、実際に利用された客室の割合。宿泊業の「埋まり具合」を示す、いちばん基本の物差しです。
2024年の簡易宿所は29.0%で、施設タイプの中で最も低く、ビジネスホテルの73.7%の4割ほどにとどまります（当ブログの計算）。季節の揺れも大きく、簡易宿所は2025年1月が25.4%、8月が38.5%でした（第2次速報）。また、2024年は延べ宿泊者数が2019年を10.6%上回ったのに、全体の稼働率は2019年を3.1ポイント下回っています。客室の供給が増えたことをうかがわせますが、裏付けまでは取れていません。駅の周りにアパートが次々と建ったときの大家の実感と、よく似た話です。
賃貸の側でよく引き合いに出されるのは「空き家」の数字です。
| 住宅・土地統計調査 | 2018年 | 2023年 |
| 総住宅数 | 6,240万7千戸 | 6,504万7千戸 |
| 空き家 | 848万9千戸 | 900万2千戸 |
| 空き家率 | 13.6% | 13.8% |
| うち賃貸用の空き家 | 432万7千戸 | 443万6千戸 |
| 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家 | 348万7千戸 | 385万6千戸 |
| 民営借家（居住世帯のある住宅） | 1,529万5千戸 | 1,568万4千戸 |
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」（2023年は10月1日時点）。2023年の賃貸用の空き家は、総住宅数の6.8%、空き家全体の49.3%。
ここで気をつけたいのは、空き家率13.8%は「賃貸住宅の空室率」ではないということです。13.8%は、空き家900万2千戸を総住宅数6,504万7千戸で割った割合で、分母には持ち家も、分子には売却用の住宅や二次的住宅、どれにも当たらない空き家（385万6千戸）も入っています。賃貸に関係が深いのは「賃貸用の空き家」443万6千戸のほうで、総住宅数の6.8%です。これを「民営借家＋賃貸用の空き家」で割れば空室率に近い数字が出そうですが、賃貸用の空き家が民営の借家だけを数えたものかを概要の資料では確かめられないため、当ブログでは「賃貸の空室率」と呼ぶのは控えます。
物差しの性質も違います。客室稼働率は1年間に売れた「部屋×泊」の割合で、流れを測る数字。空き家は2023年10月1日という一日の時点の戸数で、在庫を測る数字です。宿の29.0%と賃貸用の空き家の6.8%を並べて、どちらが空いているかを比べるのは、物差しの取り違えになります。
大家の実感に引き寄せるなら、宿の空室は一晩単位で消えていき、取り戻せません。今夜売れなかった部屋を、明日2回売ることはできないからです。宿は小さな空振りを毎晩重ね、賃貸はときどき月単位の大きな空振りをする。そんな違いだと私は見ています（当ブログの見方）。
稼働率29.0%の部屋は、家賃にすると月いくらになるのか
物差しの違いを承知のうえで、あえて同じ「1か月の売上」に引き直してみます。
| 前提：1泊6,200円、1か月30泊 | 1か月の売上（1室） |
| 稼働率29.0%（簡易宿所の2024年平均） | 53,940円 |
| 稼働率73.7%（ビジネスホテルの2024年平均） | 137,082円 |
| （参考）民営借家（木造）の1か月の家賃（2023年） | 54,409円 |
| （参考）民営借家（非木造）の1か月の家賃（2023年） | 68,548円 |
※当ブログの単純計算（6,200円×30泊×稼働率）。6,200円はHOTEL R9 The Yardの1名料金の下限（2025年11月）で、平均の客室単価ではありません。家賃は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の全国平均で、広さや立地はそろえていません。どちらも費用を引く前の金額です。
稼働率が簡易宿所並みの29.0%なら、1室の売上は月53,940円で、木造の民営借家の平均家賃とほぼ同じ。ビジネスホテル並みの73.7%なら、その約2.5倍です（当ブログの計算）。東雲さんの「30倍」は、稼働率3割では、ほぼ「1倍」だったことになります。しかも宿の売上からは、人件費や清掃、予約サイトの手数料が毎晩引かれていきます。稼働率というつまみ一本で売上が2.5倍も動く。ここに、宿の怖さと面白さが詰まっています。
事業者が示す稼働率は、全国平均より高いことがよくあります。デベロップは2021年のセミナー告知の注記で、2019年12月までに開業したホテルの2020年の平均客室稼働率を80%と説明していました（会社の説明で、検証されたものではありません）。上場しているポラリス・ホールディングスの2024年の稼働率は82.5%です。施設の種類も立地も違うので簡易宿所の29.0%とは比べられませんが、計画を見るときは、事業者の数字と全国統計の幅を両方並べておきたいところです（当ブログの見方）。
宿泊料は毎晩でも動かせ、家賃はゆっくりしか動かない
| 時点（店舗） | ダブル1名 | ダブル2名 | ツイン2名 |
| 2021年2月（津山） | 5,000円〜 | 7,000円〜 | 8,000円〜 |
| 2022年8月（飯塚） | 5,000円〜 | 7,000円〜 | 8,000円〜 |
| 2023年11月（長浜） | 6,200円〜 | 8,700円〜 | 9,700円〜 |
| 2025年11月（全店） | 6,200円〜 | 8,700円〜 | 9,700円〜 |
※HOTEL R9 The Yardの1泊の料金で、「〜」は最低料金。2021年2月と2025年11月はデベロップの発表、2022年8月と2023年11月は報道による。
HOTEL R9 The Yardの1名料金は、5,000円から6,200円へ約24%上がりました（当ブログの計算）。2022年8月にはまだ5,000円〜で、2023年11月には6,200円〜ですから、その間のどこかで料金表が書き換えられたことになります。1泊ごとの契約なので、理屈の上では毎晩でも値段を変えられます。
ただ、値上げがそのまま売上増になるとは限りません。ジャパン・ホテル・リート投資法人（変動賃料などを導入している25ホテル）は、2023年のADRが18,234円で2019年比+11.6%、稼働率78.4%、RevPARは14,305円で2019年比+1.4%でした。RevPARはADRと稼働率のかけ算なので、単価が1割以上上がってもRevPARがほとんど増えていないのは、稼働率が2019年を下回っていたことを意味します（当ブログの計算による読み方。稼働率が下がった理由までは、この開示からは分かりません）。
用語メモ：ADR（Average Daily Rate）＝販売した客室1室あたりの平均単価。RevPAR（Revenue Per Available Room）＝販売できる客室1室あたりの売上で、ADR×客室稼働率で決まります。
家賃はどうでしょうか。住宅・土地統計調査では、2023年の民営借家の1か月の家賃は木造で54,409円、非木造で68,548円で、2018年からの5年間でそれぞれ+4.5%、+7.0%でした。三井住友信託銀行のコラムによると、総務省の消費者物価指数で、東京都区部の民営家賃は2025年8月（中旬速報）に前年同月比+1.7%と、31年ぶりの上昇率でした。31年ぶりでも1.7%。宿の1名料金が2022年8月から2023年11月までの間に24%上がったのとは、時間の流れ方がまるで違います。
家賃の粘り強さは両刃の剣です。物価が上がる局面ではなかなか追いつかない一方、需要が冷えても、入居中の部屋の家賃が一晩で下がることはまずありません。宿の値付けは、物価高の局面で味方になり、需要が落ちる局面では真っ先に崩れる側に回ります（当ブログの見方）。
コストの中身が違う。人件費・清掃・予約手数料か、管理委託か
宿の費用の重さを、上場会社の開示で見てみます。ポラリス・ホールディングス（宿泊特化型が中心）の2024年の数字（本社費を除く管理会計ベース）では、GOP比率が51.9%。裏返すと、人件費や手数料、水道光熱費などの運営費が売上の約48%を占めます（100%−51.9%、当ブログの計算）。営業利益は売上の13.5%で、GOPとの差の38.4%は、調査の整理では主に賃料などです。
用語メモ：GOP（Gross Operating Profit）＝ホテルの売上から、人件費・手数料・水道光熱費などの運営の費用を差し引いた利益。建物の賃料などを引く前の段階の利益です。
売上を100とすると、約48が日々の運営に、約38が賃料などに回り、運営会社に残るのは13.5。ホテルの建物を運営会社に貸す大家は、この「約38」の側に立つことになり、賃料が固定なら売上の揺れはまず運営会社が受け止めます。宿を自分で営むのか、宿を営む会社に貸すのか。同じ宿でも背負うものがまるで変わる点は、第9回でもう一度取り上げます（当ブログの見方）。
予約サイト（OTA）の手数料も、宿ならではの費用です。各社の公式の料率は調査で確認できませんでしたが、2016年の衆議院の質問主意書には、国内は「宿泊料金の10%程度」、海外からの送客は15〜25%とあります（質問した議員の記載で、政府の統計ではありません）。2014年のコラムには、楽天トラベルやじゃらんなどで「概ね予約額の8〜10%程度」とあります（古い資料）。車中泊の世界では、日本RV協会の資料（公表日の記載なし。施設数は2023年11月時点）によると、RVパークの予約サイト「RV-Park.jp」の手数料は利用者の税込支払額の25%です（2024年4月まではキャンペーンで10%）。報道で紹介された1泊1区画3,000円〜の例でいえば、このサイト経由の予約なら、4分の1が手数料になる計算です。
用語メモ：OTA（Online Travel Agent）＝楽天トラベルやじゃらんのように、インターネットで宿泊予約を仲介するサイト。
人件費の比率を業界全体で示す資料は、調査では見つかりませんでした。それでも、1泊ごとに寝具を替えて部屋を整え、宿泊者を確認する手間は、宿という商売の性質から避けられません。1泊ごとの売上には、1泊ごとの費用がついてくるのです（当ブログの見方）。
賃貸の側は、国土交通省の資料（2009年12月）に、2008年の調査で管理を一部または全部委託している家主が約73%とあります。2005年の調査では、上位800社が管理する約530万戸のうち約155万戸、約30%がサブリース（借上げ）でした。いずれも古い調査で、委託の料率は2025年11月までに公表された一次資料を確かめられなかったため、数字は挙げません。賃貸のコストは維持管理・修繕・固定資産税といった「建物を保つ費用」が中心で、入居者が入れ替わらない限り、毎日のように出ていく費用は多くありません。
期待利回りの差0.5ポイントは、何に払われているのか
| 期待利回り（2025年10月1日時点） | 利回り | 前回（2025年4月）から |
| 賃貸住宅 ワンルーム（東京・城南） | 3.7% | 横ばい |
| 賃貸住宅 ファミリー（東京・城南） | 3.8% | 横ばい |
| 宿泊特化型ホテル（東京） | 4.2% | 横ばい |
| 宿泊特化型ホテル（大阪） | 4.5% | −0.1ポイント |
| 宿泊特化型ホテル（京都） | 4.6% | 横ばい |
| 宿泊特化型ホテル（福岡） | 4.8% | 横ばい |
| 宿泊特化型ホテル（札幌・那覇） | 5.0% | 横ばい |
| （参考）オフィス Aクラス（丸の内・大手町） | 3.2% | 横ばい |
※日本不動産研究所「第53回 不動産投資家調査」（2025年11月27日公表）。
用語メモ：期待利回り＝投資家がその種類の物件を買うときに求める利回り。日本不動産研究所が投資家への調査で集めている値です。物件の値段は「純収益（家賃や宿泊の売上から運営の費用などを引いた手取り）÷利回り」で考えるので、求める利回りが高いほど、同じ純収益に払う値段は安くなります。
東京で比べると、宿泊特化型ホテルの4.2%は、城南のワンルームの3.7%より0.5ポイント高い水準です。投資家は、ホテルに賃貸住宅より高い利回りを求めているわけです。なお、2019年時点の同じ調査の値は手元になく、コロナ禍の前とは比べられていません。
0.5ポイントは、値段に直すと小さくありません。年1,000万円の純収益を生む物件に、利回り3.7%なら約2億7,000万円、4.2%なら約2億3,800万円を払う計算で、ホテルの値札は約12%安くなります（当ブログの試算。1,000万円÷3.7%、1,000万円÷4.2%）。同じ1円の純収益に、賃貸住宅なら約27倍、ホテルなら約24倍の値段しかつかない、ということです。
この約12%の値引きは、何の対価なのか。当ブログの見方では、まず毎晩動く稼働率と単価の揺れ、次に売上の半分近くが日々の運営費に消える運営の重さ、そして建物の使い道の狭さです。耐用年数の表でもホテル用は住宅用より短く（木造で住宅用22年に対してホテル用17年、鉄筋コンクリート造で47年に対して39年）、建てられる用途地域も限られます。
移動式ホテルには、この調査の区分そのものがありません。そのうえ、法律上の扱いのねじれ（第6回）、税務の不確かさ（第7回）、ユニットの売り先の見えにくさが加わります。求める上乗せは0.5ポイントより大きくてもおかしくない、と私は考えています（当ブログの見方）。
事業者が示す利回りは、もっと高い数字です。ヒーローライフカンパニーはトレーラーハウスの客室を1室640万円（税別）から販売し、利回り約8.5%、10年間の固定賃料での借上げをうたっています（2025年、会社の主張）。デベロップも2021年のセミナー告知で、地主がホテルを建てる「土地有活型」の表面利回りを9%以上と説明していました（会社の説明）。これらは借上げの賃料や表面利回りで、調査の期待利回りとは定義が違います。4.2%との開きには、借上げ先の信用、中途解約、売却先、移設の費用、税務の不確かさといった、第3回で見たリスクの値段が含まれていると読むのが自然です（当ブログの見方）。利回りの数字の高さだけで比べないでください。
景気・災害・感染症に、宿と賃貸はどう反応するか
宿の需要は、月ごとの統計で追えるほど速く動きます。2025年は、日本人の延べ宿泊者数が1月から10月まで毎月、前年同月を下回りました（10月は第1次速報）。外国人も1月の前年同月比+34.8%から伸びが鈍り、7月は−4.2%と前年を割っています。全体では1〜9月で前年並み（約+0.2%、当ブログの概算）でした。一方、賃貸用の空き家は、2018年の432万7千戸から2023年の443万6千戸へ、5年で10万9千戸の増加です（当ブログの計算）。宿の需要は月ごとの統計で追えますが、賃貸用の空き家は5年ごとの調査でしか追えません（当ブログの見方）。物差しの目盛りからして違うのです。
感染症のときはどうだったか。日本の宿泊業の客室稼働率は、2023年が57.0%、2024年が59.6%で、2019年の62.7%を下回ったままです。ただ、延べ宿泊者数は2023年の時点で2019年を上回っており（6億1,747万人泊と5億9,592万人泊）、この差がコロナ禍の名残なのか客室の増加によるものなのかは、この統計だけでは分かりません。一方、日本の賃貸住宅の家賃がコロナ禍にどう動いたかを示す資料は、今回の調査には入っていません。そこで、同じ会社の中で「土地の賃料」と「1泊単位の売上」を両方開示している米国のREIT、エクイティ・ライフスタイル・プロパティーズ（Equity LifeStyle Properties、ELS）の数字を見てみます。
| 年（暦年） | コアMH基本賃料の伸び | RVトランジェント収入（百万ドル） |
| 2019年 | +5.3% | 59.4 |
| 2020年 | +4.6% | 55.7 |
| 2021年 | +4.7% | 83.9 |
| 2022年 | +5.8% | 84.6 |
| 2023年 | +6.8% | 75.6 |
| 2024年 | +6.1% | 73.5 |
| 2025年1〜9月 | +5.5% | 前年同期比−8.4%（コア） |
※ELSの決算発表。コアは、比べられる同じ物件どうしの前年比。RVトランジェント収入は連結の金額で、物件の増減を含む。2025年1〜9月のトランジェントだけはコアの前年同期比。
用語メモ：MH（マニュファクチャードハウス）＝工場でつくる住宅。ELSでは、REITが土地（区画）を持ち、居住者が自分の家を置いて区画を借ります。RV（レクリエーショナル・ビークル）＝キャンピングカーなど、寝泊まりできる車。トランジェント＝1泊単位の短期滞在。
コロナ禍の2020年も、MHの区画の基本賃料はコアで+4.6%伸びました。これに対して、1泊単位のRVトランジェント収入は59.4百万ドルから55.7百万ドルへ約6.2%減り、2021年には83.9百万ドルへ跳ね上がっています（当ブログの計算）。その後は2022年から2024年に13.1%減り、2025年1〜9月もコアで8.4%減。同じ米国のサン・コミュニティーズ（Sun Communities、SUI）でも、RV部門のトランジェント収入（部門全体）は2024年に10.0%減、2025年1〜9月に8.6%減でした（当ブログの計算）。ただしSUIはトランジェント用の区画数そのものを2023年末の28,490から2024年末の24,830へ減らしており、この減収には区画の減少も含まれます。土地の賃料が毎年4.6〜6.8%の伸びで、ほとんど表情を変えないのとは対照的です。
ELSは年次報告書（10-K）で、工場でつくった家を別の物件へ動かすには相当な費用と手間がかかる、と書いています。動かすのが大変だから居住者は落ち着き、土地の賃料は安定する。第5回で見た「1泊単位の売上は減り、土地の賃料は伸びる」という対照は、動く宿の会社でいちばん安定していたのが、動かない土地の賃料だったことを示しています。ホテル経営と賃貸経営の違いを考えるうえで、とても示唆に富む話だと私は感じています（当ブログの見方）。
日本の移動式ホテルには、別の顔もありました。デベロップの「レスキューホテル」は、コロナ禍に客室を移して使われ、2020年4月に長崎市のクルーズ船への対応で50室、2021年12月に栃木県の臨時医療施設として126室などが出動しています（会社の発表）。非常時に客室を別の用途へ振り向けられるのは、動かせない賃貸住宅にはない選択肢です（当ブログの見方）。
災害でも、動くユニットは使われています。2024年の能登半島地震では、財務省の資料によると、建設型の応急仮設住宅6,882戸のうち、ムービングハウス・トレーラーハウス等が667戸（10%）でした（これはレスキューホテルとは別の話で、レスキューホテルの能登への出動は、会社の資料・報道とも確認できていません）。2025年6月1日には、トレーラーハウスなどを平時に登録しておく内閣府の「災害対応車両登録制度」も始まり、災害救助法が適用された災害では、自治体が車両の提供を受けた費用を国が負担します。
賃貸住宅は土地に固定された資産なので、災害は「逃げられない資産」に直接降りかかります。移動式の宿には「動かす」という選択肢があります。ただ、ELS自身が書いているとおり、動かすにも費用と手間がかかる。逃げ道があることと、逃げ道がタダであることは、別の話です（当ブログの見方）。
税金と法律の違いは、第6・7回の要点をこの表で
| 論点 | アパート（住宅の賃貸） | 移動式ホテル（コンテナ・トレーラーハウス） | 詳しくは |
| 建築基準法 | 建築物 | コンテナは、随時かつ任意に移動できないものは建築物（国住指第2174号、2004年）。トレーラーハウスは、随時かつ任意に移動できるものに限り建築物に該当しない（住指発第170号、1997年）。特定行政庁が個別に判断 | 第6回 |
| 用途地域 | 住宅・共同住宅は工業専用地域以外で建てられる | ホテル・旅館は住居専用系・田園住居・工業・工業専用の各地域で不可、第一種住居地域は3,000㎡以下。建築物に当たらないトレーラーハウスには及ばないとの整理（解釈） | 第6回 |
| 営業の許可 | 不要 | 旅館業の許可。トレーラーハウスも対象（熊本県の要領では車輪の固定などが条件） | 第6回 |
| 固定資産税 | 家屋と土地に課税 | アンカーボルトで基礎に接合したコンテナは、容易に移設できるものでも、一定期間の利用が見込まれれば定着性ありとして家屋とする取扱い（熊本市、トランクルーム・倉庫等の例）。トレーラーハウスは、家屋の3要件を満たせば家屋、ナンバー付きの登録車両なら自動車税（種別割）、どちらでもない事業用は償却資産（解釈） | 第7回 |
| 法定耐用年数 | 住宅用：木造22年、金属造19・27・34年、鉄筋コンクリート造47年 | ホテル用：木造17年、金属造17・24・29年。トレーラーハウスの「車両として4年」は売る側の主張で、公式の裏付けは見つかっていない。貸与資産は借り手の用途で判定するのが原則（耐用年数通達1-1-5） | 第7回 |
| 消費税（売上） | 住宅の貸付けは非課税 | 宿泊は課税。旅館業の施設の貸付けも非課税にならない | 第7回 |
| 消費税（建物の購入） | 税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物は仕入税額控除ができない（2020年10月1日以後） | ホテル用の建物はこの制限の対象外（消費税法基本通達11-7-1） | 第7回 |
| 個人の所得区分 | 不動産所得 | 運営会社に建物（コンテナの建築物）を貸すなら不動産所得。車両（トレーラーハウス）の貸付けは不動産所得に当たらず、事業所得か雑所得（解釈）。雑所得なら損益通算できない | 第7回 |
| 個人が売るとき | 土地・建物は分離課税 | 建物なら分離課税。車両なら総合課税の譲渡所得（50万円の控除、所有5年超は2分の1が課税の対象） | 第7回 |
| 相続税の評価 | 貸家・貸家建付地として評価が下がる。小規模宅地等の特例は貸付事業用で200㎡まで50%減額 | 家屋なら左と同じ。家屋でないトレーラーハウスは一般動産として評価（売買実例価額などを参酌）。敷地に貸家建付地や小規模宅地等の特例が使えない可能性（当ブログの見方） | 第7回 |
※「解釈」は、法令・通達・自治体資料で確かめたルールを当てはめた整理で、公的な見解ではありません。
大家さんにまず響くのは、消費税の向きです。アパートは家賃が非課税で、そのかわり税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は仕入税額控除ができません。ホテルは宿泊料が課税で、ホテル用の建物はこの制限の外。同じ「部屋を貸す」商売でも、消費税の流れは逆向きです。
次に所得区分です。所得税法26条の不動産所得は、土地や建物などの不動産、不動産の上に存する権利、船舶・航空機の貸付けによる所得で、車両は入っていません。車両として扱われるトレーラーハウスを運営会社に貸す個人の所得は、事業所得か雑所得と考えられ（当ブログの解釈。建物と認定される実態なら不動産所得になり得ます）、雑所得なら赤字を給与所得などと損益通算できません。「アパートと同じく赤字で税金が戻る」と考えると、ここで計算が狂います。
そして耐用年数。「車両扱いで4年償却」は売る側の主張で、国税庁の質疑応答や公表裁決、判決といった公式の裏付けは、調査では見つかっていません。貸している資産の耐用年数は原則として借り手の用途で判定するため（耐用年数通達1-1-5）、固定して宿泊施設として使うなら建物として扱われる可能性がある、というのが当ブログの見方です。短い年数を前提に収支を組むなら、前提が崩れたときの姿も試算しておいてください。建築物かどうかは特定行政庁、税務は税務署、固定資産税は市町村が最終的に判断します。
出口は「誰が買うか」で決まる。不動産として売るか、ユニットとして動かすか
アパートを売るとき、私たちは土地と建物をまとめて「不動産」として売り、買い手は次の大家です。大家の実感として、少なくとも「次の大家」という買い手の姿は見えています（当ブログの見方）。移動式ホテルの出口は、そう単純ではありません。調査で確かめられた出口の形は、事業者ごとにばらばらでした。
まず、売った事業者自身が出口になる形。ヒーローライフカンパニーは、客室を買った投資家から10年間固定賃料で借り上げ、10年目に買い取るか売却をあっせんし、途中で売ることもできるとしています（会社の主張）。出口の確かさは、そのまま売った会社の信用にかかっています。
リースのあとで使った人に売る形もあります。トレーラーハウスのメーカー、カンバーランド・ジャパンは、仮設住宅として2年間リースしたあと、住んでいた人に安く売って再建に役立ててもらえる、と説明しています（会社の説明、内閣官房の事例集）。能登の応急仮設住宅は、石川県がすべてリース契約で調達しました。
ユニットを別の場所へ移して使い直す形もあります。報道によると、2017年に開業したHOTEL R9 SANOFUJIOKAは、石巻の作業員宿舎のコンテナを移設したものでした。デベロップは、仮設住宅との比較資料で、輸送約1日、配管1〜2日で使えるとも説明しています（事業者の説明）。ただ、建築物かどうかは特定行政庁ごとの個別の判断なので、移した先で建築と旅館業の扱いをもう一度確かめる必要があります（当ブログの見方）。
関係の深い会社が買い手になる例もあります。デベロップが議決権の33.96%を持つ上場会社ストレージ王は、2023年4月にデベロップから兵庫県加西市のホテル物件（延床601.64㎡）を販売用不動産として取得しました（価格は非開示）。米国では、小型キャビンの宿のPostcard Cabins（旧Getaway）について、2024年12月にマリオットがブランドを買収したと発表されましたが（価格は非公表）、各拠点の不動産を誰が持っているのかは確認できませんでした。
資金の集め方にも違いが出ます。宮城県名取市のバリュー・ザ・ホテル（報道では2012年開業、314室で、国内初のコンテナホテルとされる）は、2017年12月に価値開発（現ポラリス・ホールディングス）の子会社が信託受益権を取得し、横浜銀行から12億円を借り入れました（現在の保有・運営の状況は未確認）。コンテナホテルでも、不動産の器に入れて銀行借入を使った例です。一方で、ユニットそのものに金融機関がアパートと同じような条件で融資するのかどうかは、今回の調査では確かめられませんでした。
出口は税金とも結びついています。個人がトレーラーハウスを売れば総合課税の譲渡所得になり、相続では一般動産として、売買実例価額や精通者意見価格などを参酌して評価します。売買の実例が少ないものほど、値段の根拠はつくりにくい。買う前に「10年後、これを誰が、いくらで引き取ってくれるのか」を契約書の言葉で確かめておくこと。私が移動式ホテルの資料を読むとき、いちばん時間をかけるのがここです（当ブログの見方）。
同じ「部屋を貸す商売」でも、宿は毎晩売り直し、賃貸は一度決めて長く守る
並べてみると、ホテル経営と賃貸経営の違いは、結局「売上の粒の細かさ」から生まれていました。宿は1泊ごとの契約で、許可を取り、稼働は毎晩測られ、値段も毎晩動かせる一方、1泊ごとの売上には1泊ごとの費用がついてきます。賃貸は「住まい」を貸す契約で、家賃はゆっくりとしか動かず、費用の中心は建物を保つ費用です。米国のELSでは、コロナ禍の2020年も土地の賃料は伸び、揺れたのは1泊単位の売上でした。
投資家は、この違いを東京で0.5ポイントの利回りの差、値段にして約12%の差として値札に織り込んでいます。移動式ホテルには、さらに法律のねじれ、税務の不確かさ、出口の見えにくさが加わります。高い利回りの数字を見たときほど、その上乗せが何の対価なのかを、一度立ち止まって考えてみてください。
大家業を長く続けていると、派手な利回りより、静かに続く家賃のありがたさが身にしみる場面が何度もあります。それでも、毎晩の値付けと稼働で売上を組み立てる宿の数字には、正直わくわくさせられます。どちらが良い悪いではなく、性格が違う。その違いを知ったうえで、自分の資産にどちらの性格を持たせるかを選ぶことが、大家の経営なのだと思います。
次回の第9回では、ここまで見てきた違いの裏側にある共通点に目を向け、大家が「動く宿」から学べることを整理して、連載を締めくくります。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
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- 宿泊旅行統計調査（2025年1月・第2次速報、2月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年3月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996836.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年2月・第2次速報、3月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年4月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996834.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年3月・第2次速報、4月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年5月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996832.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年4月・第2次速報、5月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年6月27日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996830.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年5月・第2次速報）報道発表資料（観光庁、2025年7月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996824.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年6月・第2次速報、7月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年8月29日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996822.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年7月・第2次速報、8月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年9月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996820.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年8月・第2次速報、9月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年10月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996814.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年9月・第2次速報、10月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年11月28日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996811.pdf
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（総務省統計局、2024年9月25日）https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
- 第53回 不動産投資家調査（2025年10月現在）（日本不動産研究所、2025年11月27日）https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2025/11/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202510.pdf
- 東京都区部の家賃が31年ぶりの上昇率に（マーケットコラム）（三井住友信託銀行、2025年9月25日）https://www.smtb.jp/personal/column/market-column/sera-column_73
- 運営形態別 KPI・売上高・GOP・営業利益（2024年12月までの直近12ヶ月）（ポラリス・ホールディングス、2025年2月13日）https://www2.jpx.co.jp/disc/30100/140120250213573947.pdf
- 2023年12月度の月次開示に関するお知らせ（ジャパン・ホテル・リート投資法人、2024年1月23日）https://jhrth.co.jp/file/news-979d41c8b963201fd5f398378c83dd6c7c29d957.pdf
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- 宿泊施設はなぜ「最安値保証」を打ち出すのか？（トラベルボイス、2014年10月9日）https://www.travelvoice.jp/20141009-28350
- RVパーク開設説明資料（日本RV協会 RVパーク推進部、公表日の記載なし〈施設数は2023年11月時点〉）https://www.kurumatabi.com/about/images/rvpark_material202403.pdf
- 日本RV協会、RVパーク24か所を新規認定（7月末時点）（トラベル Watch、2025年8月13日）https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/2038179.html
- 賃貸住宅管理業の適正化について（参考資料）（国土交通省、2009年12月25日）https://www.mlit.go.jp/common/000055952.pdf
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- デベロップのセミナー告知（幻冬舎GOLD ONLINE、2021年9月28日）https://gentosha-go.com/articles/-/37624
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- 国土強靱化 民間の取組事例033（カンバーランド・ジャパン）（内閣官房、2023年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r5_minkan/pdf/033.pdf
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- HOTEL R9 The Yard 中間・移動式住宅に関する記事（データ・マックス、2024年1月26日）https://data-max.co.jp/article/68948
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- 旅館業法（厚生労働省掲載）https://www.mhlw.go.jp/content/11130500/000835692.pdf
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- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（技術的助言）（国住指第2174号）（国土交通省住宅局建築指導課長、2004年12月6日）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
- コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて（熊本市、2022年4月1日）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00324670/index.html
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（写し）（千葉県掲載、2025年4月1日施行の改正版）https://www.pref.chiba.lg.jp/keisei/zaisei/documents/taiyounensuu.pdf
- 耐用年数の適用等に関する取扱通達 1-1（1-1-5）（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_01.htm
- タックスアンサー1370 不動産所得（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- タックスアンサー2250 損益通算（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
- タックスアンサー3152 譲渡所得（総合課税）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3152.htm
- タックスアンサー6226 住宅の貸付け（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6226.htm
- 消費税法基本通達 第11章第7節 居住用賃貸建物（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm
- 消費税のあらまし（居住用賃貸建物）（国税庁）https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi_kojin/r06/pdf/01-14.pdf
- 財産評価基本通達 第6章第1節 一般動産（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/06/01.htm
- 財産評価基本通達 第3章 家屋（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/03/01.htm
- タックスアンサー4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
