東雲結子：先生、ホテルの客室を1室だけ買えるんです！ トレーラーハウスの客室が640万円（税別）から、利回りは約8.5%。10年間は事業者が固定賃料で借り上げて、10年目には買い取りか売却のお世話までしてくれるそうです。
税理士石井：うーん、いい話にタイヤがつくと、走り出すのも速いですね。その8.5%、何を何で割った数字か、資料に書いてありましたか？
東雲結子：えーっと……割り算の中身は、どこにも。でも「車両扱いだから固定資産税がかからない、償却も短い」とありました。車なら、週末はドライブにも使えますよね？
税理士石井：ははは。それをやったら、那須塩原のお客さんが朝カーテンを開けたとき、海が見えていますよ。
東雲結子：目覚めたらオーシャンビューに無料でアップグレード……むしろ口コミが増えませんか？
税理士石井：ふふ、増えるのはフロントへの電話のほうでしょうね。冗談はさておき、その「車両扱い」も「短期償却」も売る側の説明です。国税庁の資料や国税不服審判所の公表裁決、判決を探しても、裏付けは見つかっていないんです。
東雲結子：えっ、税金のおまけは、まだ箱に入っていなかったんですね……。
税理士石井：もう一つあります。アパートなら建物が古びても土地が残りますが、今回の売り物は客室そのもので、土地の話は資料に出てきません。仮に8.5%を額面どおり受け取っても、10年分の賃料を足して640万円の85%です。
東雲結子：あっ……じゃあ大事なのは、利回りより「10年目にいくらで買い取ってもらえるか」なんですね。その金額、資料のどこにも見当たりませんでした。
税理士石井：そこなんです。今日は事業者の公表資料を並べて、トレーラーハウス投資の「8.5%」の中身と、買う前に聞いておきたいことを一緒に整理しましょう。
連載の第3回は、トレーラーハウスを使ったホテルへの投資です。第2回では、コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」を全国に広げるデベロップを見ました。今回は同じ「動く宿」でも、客室を1室ずつ投資家に売る話が中心になります。投資家向けのウェブメディアには、「1室640万円（税別）〜」「利回り約8.5%」「10年借上げ」「車両扱いで短期償却」といった言葉が並びます。トレーラーハウス投資に関心を持った方なら、どこかで目にしたことがあるかもしれません。
ただ、これらの数字はすべて、売る側が出した資料に載っているものです。多くは幻冬舎ゴールドオンラインのスポンサード記事（事業者が広告として載せる記事）や投資イベントの出展社紹介で、第三者が確かめた数字ではありません。この記事では数字に「事業者の公表値」「事業者の主張」という札を付け、大家が募集図面を読むときの目で、何が書いてあり、何が書いていないのかを読んでいきます。
税金の検証は第7回でじっくり行います。今回は、売る側の税金の説明のどこに確認が必要なのか、その場所に付箋を貼るところまでです。特定の商品をすすめたり、逆に否定したりするものではないことも、最初にお断りしておきます。
トレーラーハウスでホテルをつくる理由は、「建築物でなければ」の立地の自由にある
そもそも、なぜホテルをトレーラーハウスでつくるのか。鍵は、建築基準法の「建築物」に当たるかどうかです。
建設省の通知（住指発第170号、1997年3月31日）は、トレーラーハウスのうち、規模、形態、設置の状況（給排水・ガス・電気・冷暖房などが固定された配管・配線でつながっていないか、移動の支障になる階段・ポーチ・ベランダなどがないか）から判断して「随時かつ任意に移動できるもの」は、建築物に当たらないものとして扱うとしています。自治体の取扱基準には、車検を受けてナンバーを付けていること（神奈川県、上尾市）、配管・配線が工具を使わずに外せる方式であること、敷地から公道まで動かせる通路があること（上尾市、沖縄県など）といった目安が並びます。
建築物に当たらないことの意味は、ホテルがどこに建てられるのかを並べるとよく分かります。
| 用途地域 | ホテル・旅館 | 住宅・共同住宅 |
| 第一種・第二種低層住居専用 | × | ○ |
| 第一種・第二種中高層住居専用 | × | ○ |
| 第一種住居 | 3,000㎡以下なら○ | ○ |
| 第二種住居・準住居 | ○ | ○ |
| 田園住居 | × | ○ |
| 近隣商業・商業・準工業 | ○ | ○ |
| 工業 | × | ○ |
| 工業専用 | × | × |
※東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」をもとに当ブログ作成。建築物に当たる場合の制限。
アパートなら工業専用地域を除いてどこでも建てられるのに、ホテルは住居系の地域の多くで建てられません。トレーラーハウスが建築物に当たらなければ、この用途の制限は及ばない、というのが調査の整理です。立地を選べるこの自由こそが「建築物ではないこと」の経済的な価値だと、当ブログは見ています。
用語メモ：用途地域＝都市計画で定める土地の使い方の区分。区分ごとに、建てられる建物の種類や規模が決まっています。
市街化調整区域も同じ構図です。浜松市は、建築物に当たるトレーラーハウスについて、用途地域の規定に合わないものや、市街化調整区域で建築の許可などが得られないものは設置できないとしています。ただ、建築物でなければ規制の外、とまでは言い切れません。市街化調整区域にトレーラーハウスの別荘が増えたため、富士宮市が景観の条例で長期の設置を規制した例が、国土交通省の委託調査に業界団体の話として記録されています。
事業者の資料にも、この自由ははっきり表れています。BLANCは、山梨県富士吉田市の建築できない土地にトレーラーハウスの宿「BLANC FUJI」を置いていると紹介されました（THE BRIDGE、2024年2月）。福岡のLONG VACATION TRAILER HOUSEは、2,000万円以上の高級トレーラーハウスを、市街化調整区域でも使えるとうたっています（事業者の主張）。
もう一つの理由は早さです。ホテルの例ではありませんが、能登半島地震の応急仮設住宅について、報道によると、財務省の資料では平均の工期がプレハブ60日に対してトレーラーハウス32日でした（秋田魁新報、2025年8月）。
ただし、建築物に当たるかどうかに全国一律の基準はありません。国土交通省も、規模だけでは決められず、規模・形態・設置状況・用途などから物件ごとに総合的に判断するもので、一律の具体的な基準は定めにくいと答えています（構造改革特区の提案への回答）。判断するのは、その土地を受け持つ特定行政庁です。しかも宿として営業するには旅館業法の許可が要り、熊本県の要領は、トレーラーハウスも旅館業法の対象とし、許可の際に車輪を固定させるなどの措置を求めています。建築物に当たらないためには「動かせること」が求められる建築基準法と、熊本県の要領のように「固定すること」を求める旅館業の許可。このねじれは第6回で詳しく見ます。
用語メモ：特定行政庁＝建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外では都道府県知事のことで、建築基準法の許可や違反の是正などの建築行政を受け持ちます。トレーラーハウスが建築物に当たるかどうかも、最終的にはここが判断します。
事業者の公表資料を並べると、「誰が客室を持つか」で型が分かれる
では、どんな会社がトレーラーハウスの宿に関わっているのか。公表資料から読める範囲で並べてみます。
| 事業者 | していること | 客室（ユニット）を持つのは | 公表されている主な数字 | 資料の性質 |
| ヒーローライフカンパニー（東京・港区） | トレーラーホテル「Trail inn」の運営。本業はフランチャイズ型マンションの建設 | 投資家（1室ずつ買い、同社が借り上げる） | 1室640万円（税別）〜、利回り約8.5%、10年借上げ | 同社のスポンサード記事・出展社紹介（事業者の主張） |
| ソラナリゾート | トレーラーハウスの製造と宿の運営（2022年8月〜） | オーナー（投資家）がいる前提の説明 | 初期投資約1,000万円、成田空港の近くに30台の予定 | 同社のスポンサード記事（2024年10月、事業者の主張） |
| トレーラーハウスデベロップメント（東京・中央区） | 栃木県の自社工場で製造・販売するメーカー | 買い手 | トイレのトレーラー350万円・480万円（税抜、2025年11月） | 同社のリリース |
| カンバーランド・ジャパン（長野県） | 製造・販売、災害時の貸出し | 同社と販売店（災害用150台、2022年） | 仮設住宅として2年リースした後、住んだ人に安く売る形 | 内閣官房の事例集（内容は事業者の提出） |
| BLANC | トレーラーハウスで自然共生型のホテルを展開 | 記事からは分からない | 沖縄・来間島、山梨・富士吉田 | 報道（2024年2月） |
| アースボート（Earthboat） | サウナ付きトレーラーハウスの宿を直営 | 同社（土地は借りるか取得） | 2.5億円を調達（2025年3月）、7拠点目（2025年1月） | 報道（2025年3月） |
※当ブログの整理。数字の時点は各資料の公表時点。
大きく分けると、「つくって売る」メーカー、「自分で持って運営する」直営型、そして「客室を投資家に売り、自分は借りて運営する」型があります。個人の投資家にいちばん近いのは三つ目で、ヒーローライフがこの形です。BLANCとアースボートは、客室を個人に売る仕組みかどうかが記事からは読み取れません（アースボートは第4回で取り上げます）。
ちなみにヒーローライフは、コンテナホテルでも国内11棟251室（2021年6月時点、うち自社運営2棟106室）の実績があると説明しています（事業者の主張）。コンテナホテルとトレーラーホテルは、同じ会社の中で地続きなのです。第2回のデベロップも、2021年のセミナーの告知で、土地の所有者がホテルを建てる型に「表面利回り9%以上」を掲げていました（会社の説明）。この「表面」という二文字が、あとで効いてきます。
Trail innは、1室を投資家に売って借り戻すリースバックの形
ヒーローライフのトレーラーホテル「Trail inn」は、2021年6月の同社のスポンサード記事によると、那須塩原（栃木県那須塩原市、36室、2021年3月1日開業）、常陸大宮（茨城県常陸大宮市、14室、2021年6月1日開業）、稲敷（茨城県稲敷市、24室、2021年9月開業予定）の3か所、計74室（当ブログの合計）でした。客室は13㎡です。2025年時点の拠点数は、今回の資料では確かめられていません。
仕組みはこうです。投資家が客室を1室単位で買い、運営者であるヒーローライフに貸します。ヒーローライフはホテルを運営して宿泊客から宿泊料を受け取り、投資家には固定賃料を半年ごとに後払いで払います（2021年の記事）。投資イベント「THE GOLD ONLINE フェス 2025」の出展社紹介では、1室640万円（税別）から、利回り約8.5%、10年間は固定賃料で借り上げ、10年目に買い取るか売却をあっせんし、途中で売ることもできる、と説明されています（いずれも事業者の公表値・主張）。
図は、この仕組みを大家の目で描き直したものです。お金と客室の流れを矢印で、投資家が負うリスクの位置を赤い丸で示しました（当ブログの整理）。1の借上げ先の信用から5の税務の不確かさまで、あとで一つずつ見ていきます。
事業者から見れば、つくった客室を投資家に売って借り戻す、リースバックに近い仕組みです。宿を広げるお金の一部を、投資家に客室を買ってもらうことで集めているとも読めます（当ブログの見方）。
用語メモ：リースバック＝持っている資産を売ったあと、買い手からそれを借りて使い続けること。借上げ＝事業者が所有者から物件（ここでは客室）をまとめて借り、決まった賃料を払う形で、賃貸住宅のサブリースと似た構図です。
販売の実績について、2021年の記事は、那須塩原の36室を14の事業者が買い、いちばん大口の法人は10室をまとめて買ったとしています。稼働は開業以来ほぼ満室で、36室のうち16室は1か月単位の長期滞在、当初の想定は75%以上だった、というのが同社の説明でした。
価格は、2021年の記事の530万円（税別）から、フェスの紹介の640万円（税別）〜へ、110万円、約21%上がっています（当ブログの計算）。ただ、値上げなのか、仕様が違うのかは資料からは分かりません。
ここで大家として立ち止まりたいのは、固定賃料の意味です。契約どおりなら、ホテルの稼働が上下しても投資家の受け取りは変わりません。安心材料ですが、裏を返せば、稼働の波はすべて事業者の財布で受け止めることになります。2021年の「ほぼ満室」は、事業者の体力を測る材料にはなっても、投資家の利回りを決める数字ではないのです。サブリースのアパートで、入居率より借上げ会社の決算書が気になるのと同じ理屈ですね。
トレーラーハウス投資の「利回り約8.5%」は、何を何で割った数字なのか
大家さんが利回りという言葉を聞いて、まず確かめるのは「表面か、実質か」でしょう。表面利回りは、年間の家賃を物件価格で割っただけの数字。実質利回りは、そこから管理費や修繕費、固定資産税、保険などを差し引き、購入時の諸費用も分母に足して計算します。募集図面に大きく載るのは、たいてい表面のほうです。
用語メモ：表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格。実質利回り＝（年間の家賃収入−管理費・修繕費・税金などの経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）。
では、Trail innの「約8.5%」はどちらなのか。今回読んだ公表資料には、その定義が書かれていません。デベロップのセミナーの告知が「表面利回り9%以上」と、表面であることを明記していたのとは対照的です。公表資料で分かることと分からないことを、表にしてみました。
| 項目 | 公表資料に書かれていること | 今回の資料からは分からないこと |
| 価格 | 1室640万円（税別）〜（2021年は530万円・税別） | 「〜」の上の価格帯、価格に含まれるもの |
| 利回り | 約8.5% | 表面か実質か、分母は税別か税込か、賃料は税込か税別か |
| 賃料 | 固定賃料、10年間の借上げ、半年ごとの後払い（2021年） | 賃料を見直す条件、中途解約の条件 |
| 費用 | 車両なので自動車税がかかる（2021年、事業者の主張） | 修繕・保険・自動車税・車検の費用を誰が負担するか |
| 出口 | 10年目に買取、または売却のあっせん。途中売却も可 | 買取価格の決め方、途中で売るときの買い手と価格 |
| 税金 | 車両扱いで不動産取得税・固定資産税がかからない、短期償却ができる（事業者の主張） | 公的な裏付け（見つかっていない） |
※当ブログが読んだ範囲（ヒーローライフのスポンサード記事〈2021年6月23日・24日〉と「THE GOLD ONLINE フェス 2025」の出展社紹介）での整理。
いちばん気になるのは、費用の行です。建築物でないとされる目安の一つに、車検を受けてナンバーが付いていることがありました。車両として扱われ続けるには車検を切らさないことが前提になるはずで、その手間と費用を誰が持つのかは、利回りの「実質」を左右します（当ブログの見方）。国土交通省の事例資料でも、三浦市でトレーラーハウスの宿を営む事業について、車検のたびに旅館業の営業を申請し直す必要があることが、調整事項に挙がっています。
税込か税別かも小さな話ではありません。価格は税別なので、実際に払う額は消費税の分だけ大きく、8.5%が税別の価格で割った数字なら、払った額に対する利回りはそれより低くなります。
10年で受け取る賃料は、単純計算で価格の85%。残りは出口が決める
仮に、8.5%を「年間の固定賃料÷税別の販売価格」と読んでみます。640万円の1室なら、年間の賃料は約54.4万円、半年ごとに約27.2万円。10年間で約544万円です（当ブログの計算）。
544万円は、640万円の85%にあたります。つまり、税金や費用を一切考えなくても、10年分の賃料だけでは税別の価格に96万円届きません。この差を埋め、さらに利益を生むかどうかは、10年目の買取価格にかかっています。
| 10年目の買取価格（仮定） | 640万円に対する割合 | 10年間の賃料の合計 | 受け取りの合計 | 640万円との差 | 1年あたり（単純平均） |
| 0円 | 0% | 544万円 | 544万円 | −96万円 | −1.5% |
| 96万円 | 15% | 544万円 | 640万円 | 0円 | 0.0% |
| 192万円 | 30% | 544万円 | 736万円 | ＋96万円 | ＋1.5% |
| 320万円 | 50% | 544万円 | 864万円 | ＋224万円 | ＋3.5% |
| 640万円 | 100% | 544万円 | 1,184万円 | ＋544万円 | ＋8.5% |
※当ブログの単純計算。1室640万円（税別）、利回り8.5%を「年間の固定賃料÷税別の販売価格」と仮定し、賃料は10年間一定とした。買取価格は説明のための仮定で、事業者が示した金額ではない。消費税・所得税、修繕などの費用、お金の時間的な価値は考えていない。1年あたり＝640万円との差÷640万円÷10年。
表のいちばん下の行を見てください。8.5%という数字がそのまま10年間の「もうけの率」になるのは、10年目に、買ったときと同じ640万円で買い取ってもらえる場合だけです。買取価格が半分なら、単純平均で年3.5%。ゼロなら、元本が欠けます。
大家の感覚でいえば、アパートの家賃の一部は、建物が古くなっていく分の「払い戻し」のようなものだと私は考えています。それでも土地は残るので、売るときにはある程度の値段が付きます。トレーラーの1室には、その土地がありません。年8.5%の受け取りのうち、どこまでが「もうけ」で、どこからが「払ったお金が少しずつ返ってきているだけ」なのか。その線を引くのが、10年目の価格です。
途中で売る場合も同じで、買い手と価格は、そのときの事業者と市場しだいです。中古のトレーラー客室がいくらで取引されているのかを示す資料は、今回集めた資料の中にはありませんでした。
ソラナリゾートは「可動産」と呼び、初期投資を約1,000万円と説明する
投資家向けの記事を出しているもう一社が、ソラナリゾートです。2024年10月21日の同社のスポンサード記事によると、同社はトレーラーハウスを自ら製造し、2022年8月から宿泊施設として運営しています。トレーラーハウスを「動く不動産＝可動産」と表現しているのが特徴です。
この「可動産」という言葉を、調べた範囲で使っていたのは、ソラナリゾートと、車中泊のCarstay（2023年の報道で、新しい「可動産」の開発を計画）で、第2回のデベロップの資料には出てきません。法律や税金に「可動産」という区分があるわけではなく、事業者の言い方だと受け止めておくのがよいと思います（当ブログの見方）。税金で問われるのは、建築物か、家屋か、車両か、です。
記事に出てくる数字を拾っていきます。成田空港の近くで、新しい業態の施設に30台を置き、2025年2月に開業する予定（記事の時点）。リゾート用のユニットは11m×3.4mで、既存のリゾート1か所に4〜8台。同社が参考にしている近隣の施設は、稼働率が約90%、1泊が約7,000円だとしています。そして初期投資は約1,000万円です（いずれも事業者の主張）。成田の新業態が実際に開業したかどうかは、今回の資料では確かめられていません。
ただ、約1,000万円が1台あたりなのか、何を含むのかは記事から読み取れません。Trail innの客室は13㎡、ソラナのリゾート用ユニットは外寸を掛けると約37㎡で、大きさも商品の性格も違うので、640万円と単純に比べるのは避けたほうがよさそうです。
税金については、「2012年の法改正に伴い法的な自動車のカテゴリーに加わったので、減価償却期間は4年」という趣旨の説明と、「高利回りな節税商品」という言葉が並びます（事業者の主張）。この説明の根拠は、当ブログの調査では確かめられていません。
もう一つ、ソラナはすべてのユニットを災害時用に登録していて、要請があればオーナーの了承を得て被災地へ動かし、仮設住宅として使ってもらう（使用料は自治体が払う）と説明しています。「オーナー」とあるので、ユニットを投資家が持つ前提の説明だと読めます。2025年6月に始まった内閣府の「災害対応車両登録制度」（第1回で紹介）と、2024年10月の記事がいう登録との関係は分かりません。投資家としては、ユニットが被災地へ出ているあいだの賃料と、運ぶ費用の負担を確かめておきたいところです。
トレーラーハウスデベロップメントとカンバーランド・ジャパンは「つくって売る」側にいる
宿を運営する会社の後ろには、トレーラーハウスをつくるメーカーがいます。
東京・中央区のトレーラーハウスデベロップメントは、栃木県内の自社工場ですべての製品をつくるメーカーです。同社のリリースの見出しによると、東証プライムに上場する阪和興業から一部出資を受け入れたこと（2025年2月17日）と、栃木第三工場の竣工（2025年11月14日）が発表されています。出資の比率や金額は、見出しからは分かりません。展示会への出展を知らせる2025年11月のリリースでは、トイレのトレーラー2機種が350万円と480万円（いずれも税抜）で、シャワーのトレーラーは2025年7月に内閣府の「災害対応車両」に登録されたとしています。宿泊用の「カプセルキューブ」は、ナンバー付きの自動車扱いで、正しく設置すれば建築確認申請は要らない、と同社は説明しています（事業者の主張）。
長野県のカンバーランド・ジャパン（従業員32名）は、内閣官房の国土強靱化の事例集（2023年、内容は事業者の提出）で紹介されています。熊本地震では、トレーラーハウスを河口湖周辺から約1,200km、2日で運んだといいます。2022年時点で、同社と販売店で災害用に150台を持ち、仮設住宅として2年間リースしたあと、住んだ人に安く売って生活の再建に使ってもらう形も示しています（事業者の主張）。
工場の増設や上場企業の出資という2025年の見出しからは、作り手の側にお金と期待が集まり始めている様子がうかがえ、カンバーランドの例は、宿のあとに「住まい」として使われる道も示しています。ただ、作り手が増えることと、10年後に中古の客室が値崩れせずに売れることは別の話です。新しい客室が次々に出てくれば、中古の客室は新品との競争にさらされます。出口を考えるなら、むしろ気にしておきたい点です（当ブログの見方）。
売る側の税金の説明は「主張」。国税庁・裁決・判決の裏付けは見つかっていない
ここからは税理士として、売る側の税金の説明に付箋を貼っていきます。詳しい検証は第7回に回し、ここでは「どこを確かめるべきか」に絞ります。ヒーローライフは2021年の記事で、トレーラーハウスは不動産ではないので不動産取得税・固定資産税はかからず、そのかわり自動車税がかかると説明し、フェスの紹介では車両扱いによる短期償却などの税制面の利点をうたっています。ソラナリゾートは「減価償却期間は4年」「節税商品」、LONG VACATION TRAILER HOUSEは「減価償却による節税効果」です。どれも事業者の主張です。当ブログの調査では、トレーラーハウスの耐用年数の区分について国税庁が示した質疑応答や文書回答、国税不服審判所の公表裁決、判決のいずれも見つかりませんでした。
| 売る側の説明 | 調査で確認できたルール | 判断を分けるもの（当ブログの見方） |
| 車両なので短期で償却できる（4年） | 耐用年数省令の別表第一で、「被けん引車その他のもの」（運送事業用・貸自動車業用など）と、一般用の「その他のもの」（自走能力のないもの）は、どちらも4年。ただし、貸している資産の耐用年数は原則として借り手の用途で判定し（耐用年数通達1-1-5）、特定の相手に長期間貸すリースの車両は、貸自動車業用ではなく貸与先の実際の用途で判定する（同2-5-7） | 宿泊事業者に10年貸し、固定してホテルとして使う実態なら、建物（ホテル用は木造17年、金属造17〜29年）として扱われる余地がある |
| 不動産取得税・固定資産税がかからない | 固定資産税の「家屋」は不動産登記法の建物と同じ意味で、外気分断性・土地への定着性・用途性で判断する。熊本市は、定着性は「容易に移動できるかどうかのみ」で判断しないとしている | 建築基準法で建築物でなくても、固定資産税では家屋とされる余地がある。家屋でなくナンバー付きなら自動車税（種別割）、どちらでもない事業用の資産なら償却資産。判断するのは市町村 |
| 節税になる | 個人の不動産所得は、不動産・不動産の上に存する権利・船舶・航空機の貸付けによる所得（所得税法26条）。雑所得の損失は、ほかの所得と損益通算できない | 車両の貸付けは不動産所得に当たらず、事業所得か雑所得になる。1〜2室を預けるだけなら雑所得とされる可能性があり、その場合は償却で出た赤字を給与と相殺できない |
※耐用年数・通達・所得税法などの内容は、国税庁・自治体などの一次資料で確認したもの。右の列は確認できたルールからの当ブログの当てはめで、公的な見解ではない。家屋でなければ不動産取得税がかからない点は、条文を直接確認できていない。
用語メモ：償却資産＝土地・家屋以外の、事業に使う資産。固定資産税の対象で、市町村への申告が必要です。自動車税（種別割）がかかる資産は対象から除かれます。損益通算＝ある所得の赤字を、ほかの所得の黒字と差し引きすること。雑所得の赤字ではできません。
売る側が「4年」にこだわる理由は、数字にするとはっきりします。640万円を単純に4で割れば年160万円、ホテル用の木造建物の17年なら年約37.6万円です。先ほどの年約54.4万円の賃料（仮定）と並べると、4年なら帳簿の上では賃料より償却費のほうが大きくなり、赤字が出ます。この赤字をほかの所得と相殺できれば税金が減る、というのが「節税」の中身でしょう（当ブログの見方）。
ところが、個人が持つ場合、車両の貸付けは不動産所得に当たりません。事業所得と認められれば損益通算できますが、雑所得なら赤字はそこで止まり、給与の税金は戻りません。売るときも、車両なら総合課税の譲渡所得になり（5年を超えて持てば2分の1が課税の対象）、取得費は償却した分を差し引いた額になります。早く償却した分だけ、売るときの所得は大きくなる。全体としては、税金を「消す」というより、課税を先へ送ることと、売るときの課税のしかたの違いとの組み合わせだ、というのが当ブログの整理です。
どの論点も、最後に判断するのは税務署や市町村で、建築物かどうかは特定行政庁です。実際に買う場合は、契約の前に税理士へ、設置の前に建築士や行政の窓口へ、必ず確かめてください。
投資家が負うリスクは、固定賃料の契約の外側にある
図の赤い丸に、立地と許認可を加えて、投資家の側から見たリスクを整理しておきます。
まず、借上げ先の信用です。固定賃料も10年目の買取も、事業者が払い続けられることが前提です。ヒーローライフは上場しておらず、今回の調査では同社の決算の数字を確認できていません。アパートのサブリースなら、借上げ会社が傾いても建物と土地は手元に残り、住宅として貸すこと自体に営業の許可は要りません。ホテルの1室では、そうはいきません。宿を営む許可も、置き場所の土地も、予約の仕組みも、事業者の側にあるからです（当ブログの見方）。
次に、中途解約と賃料の見直しです。「10年間の固定賃料」は、契約書の条項の範囲での固定です。どんな場合に事業者が契約を終えられるのか、賃料を下げる話し合いがあり得るのかは、公表資料には書かれていません。大家業を長く続けていると、「保証」という言葉ほど、契約書の細かい字を読ませる言葉はないと感じます。
売却と税務の不確かさは、すでに見たとおりです。売る側が示す節税効果は、4年が認められ、しかも赤字をほかの所得と相殺できる場合の話です。
残るのは移設費と、立地・許認可です。事業者が撤退したり、置き場所の土地の契約が終わったりすれば、客室をどこかへ運ぶ必要が出てきます。トレーラーは動かせますが、神奈川県の基準が「随時かつ任意に移動できる」条件の一つに、牽引した状態で幅・重量・高さ・長さなどが道路の一般的な制限値の範囲内であることを挙げているように、公道を運べることにも条件があります。新しい置き場所では、建築物かどうかも旅館業の許可も改めて問われるはずです（当ブログの見方）。運ぶ・据える・配管をつなぐ費用は、今回の資料には出てきません。カンバーランドの「2日で約1,200km」は動かせることの証しですが、その費用を誰が持つかは別の問題です。
そして立地と許認可。トレーラーハウスの宿の価値は「建築物でない」ことに支えられていますが、その判断は物件ごとで、置き方しだいで変わり得ます。国土交通省の事例資料には、シャーシ（車台）と上の構造を別々に買ってつくると、建築基準法の適用を受けて確認申請が必要になる場合がある、という調整事項も挙がっています。もし建築物と判断されれば、用途地域や市街化調整区域の制限がそのままかかり、その場所で宿を続けられなくなるおそれもあります（当ブログの見方）。
トレーラーハウス投資の前に確かめたいことは、利回りより契約書に書いてある
ここまでの話を、買う前の質問に置きかえてみます。
最初に確かめたいのは、8.5%の定義です。分母は税別の価格か税込か、分子の賃料は税込か税別か、何かの費用を引いた後の数字か。同じ質問を、修繕・保険・自動車税・車検の費用の負担者にも向けてください。
次に、契約の終わり方です。10年の途中で事業者が契約を終えられるのはどんな場合か、賃料が見直されることはあるか。10年目の買取価格は契約の時点で決まっているのか、そのときの査定なのか。途中で売るときは、誰が買い手を探し、手数料はいくらか。トレーラーハウス投資の損益は、この答えでほとんど決まります。
三つ目は事業者そのもので、決算書を見せてもらえるか、ほかにどれだけの固定賃料を払う約束をしているのか。四つ目は置き場所と許認可で、土地は事業者のものか借りているものか、建築物に当たらないことを特定行政庁に確かめているか、旅館業の許可は誰の名義でどんな条件付きか。事業者が撤退したら、移設は誰の費用でどこへ運ぶのか。災害時に動かす約束がある商品なら、そのあいだの賃料の扱いも聞いておきましょう。
最後が税金です。何年で償却する前提で利回りや節税効果を示しているのか、その根拠は何か。個人で持つか法人で持つかでも、所得区分や損益通算の扱いは変わります。売る側の資料ではなく、あなたの事情を知る税理士に、契約の前に相談してください。
利回り8.5%は入口の数字。出口と契約と税金を読んで、はじめて自分の利回りになる
建築物でなければ用途地域の制限を受けず、工期も短い。その自由が、ホテルを建てられない場所に宿を生み、1室ずつ投資家に売る商品にもつながった、と当ブログは見ています。事業者の資料には、1室640万円（税別）〜、利回り約8.5%、10年借上げと、心が動く言葉が並びます。
けれど大家の目で読み直すと、書かれていないことの多さに気づきます。8.5%は表面か実質か、費用を誰が持つのか、10年目にいくらで買い取るのか。「車両扱い・4年償却・固定資産税なし」には、国税庁・裁決・判決の裏付けが見つかっていません。8.5%を「年間の賃料÷税別の価格」と仮定して額面どおりに受け取っても、10年分の賃料は価格の85%。残りの15%と、その先のもうけは、出口の価格が決めます。
アパートを買うとき、表面利回りだけで判子を押す大家さんはいないはずです。トレーラーハウス投資も同じで、契約書と出口と税金を読み終えたとき、はじめて自分にとっての利回りが見えてきます。客室にタイヤがついていても、判断まで急ぐ必要はありません。
次の第4回は、車中泊・RVパーク（日本RV協会が認定する車中泊の施設）・グランピングへ進み、Carstay、日本RV協会のRVパーク、スノーピークの住箱、Earthboatのビジネスモデルを、場所貸し・プラットフォーム・製造販売・運営の4つの型に分けて読み解きます。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
- トレーラーホテル事業（第1回）（Sponsored、著者：ヒーローライフカンパニー 仲田幸嗣）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年6月23日）https://gentosha-go.com/articles/-/35060
- 独自の出店戦略！『トレーラーホテル』が“満室”を維持する理由（第2回）（Sponsored）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年6月24日）https://gentosha-go.com/articles/-/35062
- THE GOLD ONLINE フェス 2025 出展社紹介：ヒーローライフカンパニー（幻冬舎ゴールドオンライン、掲載日の記載なし）https://gentosha-go.com/articles/-/65821
- トレーラーハウス＝可動産 投資（Sponsored、著者：ソラナリゾート 執行役員 萩原麻貴）（幻冬舎ゴールドオンライン、2024年10月21日）https://gentosha-go.com/articles/-/64004
- THE GOLD ONLINE フェス 2025 出展社紹介：株式会社LONG VACATION TRAILER HOUSE（幻冬舎ゴールドオンライン、掲載日の記載なし）https://gentosha-go.com/articles/-/66504
- 無料オンラインセミナー告知（デベロップ×幻冬舎ゴールドオンライン）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年9月28日）https://gentosha-go.com/articles/-/37624
- ［トレーラーハウスデベロップメント］企業版ふるさと納税を活用、静岡市へトレーラーハウスを寄附（関連リリースの見出しを含む）（共同通信PRワイヤー、2024年1月25日）https://kyodonewsprwire.jp/release/202401245690
- 【トレーラーハウスデベロップメント】第4回東京トレーラーハウスショーに出展（共同通信PRワイヤー、2025年11月）https://kyodonewsprwire.jp/prwfile/release/M100927/202511179224/_prw_PR1fl_zr0Z6rsn.pdf
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和5年）033 カンバーランド・ジャパン（内閣官房 国土強靱化推進室、2023年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r5_minkan/pdf/033.pdf
- トレーラーハウスを活用、全国で自然共生型の宿泊施設を展開するBLANC（THE BRIDGE、2024年2月21日）https://thebridge.jp/2024/02/blanc-02event-mugenlabo-magazine
- トレーラーハウス宿泊施設のアースボート、5億円を調達（THE BRIDGE、2025年3月26日）https://thebridge.jp/2025/03/earthboat-operating-trailer-house-accommodations-nationwide-raises-250-million-yen
- Carstay、FUNDINNOで約1億円の調達開始（トラベルボイス、2023年9月13日）https://www.travelvoice.jp/20230913-154179
- 災害時、移動仮設住宅の利用促進 政府、工期が短く低コスト（秋田魁新報、2025年8月）https://www.sakigake.jp/news/article/20250818CO0081/
- 国の新制度「災害対応車両登録制」とは（乗りものニュース、2025年6月5日）https://trafficnews.jp/post/553238
- 空き地対策先進事例：トレーラーハウスを利用した三浦の農体験ができる宿泊施設運営事業（エンジョイワークス）（国土交通省、日付の記載なし）https://www.mlit.go.jp/common/001343167.pdf
- トレーラーハウスの建築基準法上の取扱いについて（平成9年3月31日 住指発第170号）（建設省住宅局建築指導課長、1997年3月31日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/h90331.pdf
- 車両を利用した工作物の取扱い（神奈川県建築行政連絡協議会、2010年11月17日）https://www.pref.kanagawa.jp/documents/24926/378702.txt
- 車両を利用した工作物（トレーラーハウス等）の取扱い（上尾市）https://www.city.ageo.lg.jp/uploaded/life/329725_837369_misc.pdf
- 沖縄県建築基準法取扱基準 1-3 トレーラーハウスの取扱いについて（沖縄県特定行政庁連絡協議会、2020年6月10日）https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/013/382/200610toriatsukaikijyun.pdf
- トレーラーハウスについて（浜松市、2023年10月16日更新）https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kensido/trailerhouse.html
- 佐賀市中心部の空き地暫定利用（コンテナ・トレーラーハウス事例、法的課題、有識者ヒアリング）に関する調査報告（国土交通省都市局まちづくり推進課、ヒアリング2016年）https://www.mlit.go.jp/common/001183625.pdf
- 構造改革特区第19次 再々検討要請回答（トレーラーハウスの円滑な活用による新たな産業の育成）（国土交通省）https://www.pref.miyagi.jp/documents/14635/315470.pdf
- 用途地域による建築物の用途制限の概要（東京都都市整備局）https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
- 熊本県旅館業法事務処理要領（令和6年3月29日改正）（熊本県、2024年3月29日）https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/220023_603392_misc.pdf
- コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて（熊本市、2022年4月1日更新）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00324670/index.html
- 固定資産税等の賦課決定に係る審査請求についての答申（東京都行政不服審査会、2023年）https://www.soumu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/soumu/2074
- 半田市固定資産（家屋）評価事務取扱要領（半田市、2024年4月1日）https://www.city.handa.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/007/643/kaoku.pdf
- 令和7年度 償却資産申告のしおり（芽室町）https://memuro.net/administration/soshiki/zeimu/kotei-toshi/files/R7syokyakushiori.pdf
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（写し）（千葉県掲載、2025年4月1日施行版）https://www.pref.chiba.lg.jp/keisei/zaisei/documents/taiyounensuu.pdf
- 耐用年数の適用等に関する取扱通達 第1章第1節（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_01.htm
- 耐用年数の適用等に関する取扱通達 第2章第5節 車両及び運搬具（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/02/02_05.htm
- タックスアンサー1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- タックスアンサー2250 損益通算（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
- タックスアンサー3152 譲渡所得の計算のしかた（総合課税）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3152.htm
