東雲結子：先生、国道沿いで見かけたコンテナのホテル、災害のときは客室ごとトレーラーで被災地へ駆けつけるそうです！ 感動して株を買おうとしたのに、証券アプリで何度検索しても出てこないんです。アプリが壊れたみたいで。
税理士石井：うーん、壊れているのはアプリではなさそうですね。「HOTEL R9 The Yard」を運営するデベロップは、上場していないんです。
東雲結子：えっ……。だから検索窓が、ずっと無表情だったんですね。
税理士石井：ははは。しかも直近の売上や利益は、調べた範囲では見当たりません。外から見えるのは、店舗と客室の数、料金表、それに株主のH.I.S.や、出資先のストレージ王が出している開示くらいです。
東雲結子：それなら私が電卓で出します！ 4,370室×1泊6,200円×365日で……年に約99億円です！
税理士石井：おっと（汗）。その式には、元日から大みそかまで全室満室という甘い仮定と、全員が最低料金で泊まるという辛い仮定が、一緒に入っていますよ。
東雲結子：甘辛……。みたらし団子みたいな試算でした。
税理士石井：ふふ、うまいことを言いますね。大家さんも、満室想定の表面利回りだけで物件は買いませんよね。稼働率も平均の単価も会社が出していない以上、仮定を明かして、幅で見るしかありません。
東雲結子：見えないところは、懐中電灯で足元を照らしながら進むんですね。
税理士石井：そうです。今日は公表されている「窓」を一つずつのぞいて、116店・4,370室まで伸びた道のりと、まだ見えない部分の大きさを確かめましょう。
連載の第2回は、コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」を全国に展開する株式会社デベロップ（千葉県市川市）を取り上げます。第1回では、建築用コンテナを置くホテル、トレーラーハウス、キャンピングカーとRVパーク、移設できる小屋やグランピングと、「動く宿」の全体像を見渡しました。今回はその中から、店舗と客室の数を時系列で追える一社に絞って、経営を読み込みます。
HOTEL R9 The Yardは、2025年11月1日時点で運営中の店が116店、客室が4,370室。コンテナ1台を1室にした客室を郊外の幹線道路沿いに並べ、平時はビジネスホテルとして営業し、災害時には協定を結んだ自治体の要請で客室ごと被災地へ運ぶ「レスキューホテル」になる。そんな二つの顔を持つホテルです。
ただ、デベロップは上場しておらず、直近の売上や利益は、今回調べた公表資料では確認できません。大家の目でいえば、外観と入居状況の一部は見えるのに、収支表は見せてもらえない物件のようなものです。そこで今回は、株主のH.I.S.（エイチ・アイ・エス）と、デベロップが大株主になっているストレージ王という上場会社2社の開示に、会社のプレスリリースと報道を重ねます。一次資料か二次資料か、会社の説明かを、そのつど書き分けながら進めます。
HOTEL R9 The Yardを運営するデベロップは、どんな会社か
まず、公表資料から確かめられる会社の姿です。
| 項目 | 内容 | 出どころ |
| 社名・本社 | 株式会社デベロップ、千葉県市川市 | 会社のリリース |
| 設立 | 2007年2月8日 | ストレージ王の開示 |
| 代表 | 代表取締役社長CEO 岡村健史氏（2025年1月31日時点） | ストレージ王の開示 |
| 決算期 | 1月期 | ストレージ王の開示 |
| 上場 | 非上場 | ストレージ王・H.I.S.の開示 |
| 事業 | 建築・不動産、エネルギー、ホテル、施設管理、資産運用代行。主力はコンテナ型ホテル | ストレージ王の開示、会社のリリース、求人票 |
| 資本金 | 1億1,395万円（2023年の開示）→9億2,099万円（2024年・2025年の開示）。資本準備金を含めると18億1,198万円（2024年8月30日、H.I.S.の開示） | ストレージ王・H.I.S.の開示 |
| 株主数 | 38名（2025年1月31日） | ストレージ王の開示 |
※資本金が2023年から2024年にかけて増えた理由（増資の引受先や金額）は、確認できていない。9億2,099万円と18億1,198万円の差は、資本準備金を含むかどうかの違いで説明できる。
押さえておきたいのは、デベロップがホテル専業の会社ではないことです。事業には建築・不動産やエネルギーも並び、2021年頃の資料にはトランクルーム、保育（子育て支援）、シティホテルも挙がっていました。後で売上を考えるとき、この点が効いてきます。
会社の説明では、成り立ちは建築用コンテナモジュールのメーカーです。2021年の記事では「建築用コンテナの製造（関連会社）から、内装、設置、仮設電気、配管、ホテル運営まで自社グループで一貫」と説明されています（会社側の説明で、工場の所在地や生産能力は確認できていません）。2011年の東日本大震災の後には被災地にコンテナ倉庫や復興作業員の宿舎を提供したと会社は書いており、2017年10月には、石巻で復興作業員の宿舎に使われたコンテナを移設して、栃木県佐野市に「HOTEL R9 SANOFUJIOKA」（40室）を開業しました。The Yardシリーズの1号店は、2018年12月開業の栃木県真岡市の店です。
株主にH.I.S.、自らは上場会社ストレージ王の大株主
非上場なのに株主の顔ぶれがわかるのは、デベロップが東証グロースに上場するストレージ王（証券コード2997）の大株主で、ストレージ王が2024年と2025年の4月30日に「非上場の親会社等の決算に関するお知らせ」を出しているからです。図の上段は、その開示にある2025年1月31日時点の株主構成。中段がデベロップからストレージ王への議決権、下段が同じ客室の平時と有事の二つの役割です。
| 株主 | 2024年1月31日 | 2025年1月31日 |
| 鶴亀不動産株式会社 | 5,600,000株（43.5%） | 5,600,000株（43.5%） |
| 岡村健史氏 | 5,600,000株（43.5%） | 3,000,000株（23.3%） |
| 株式会社エイチ・アイ・エス | ― | 2,600,000株（20.2%） |
※出典：ストレージ王「非上場の親会社等の決算に関するお知らせ」（2024年4月30日、2025年4月30日）。発行済株式数は12,867,000株（128,670単元×100株、当ブログ計算）。株主数は2024年1月31日が37名、2025年1月31日が38名。図の「その他 約13%」は100−43.5−23.3−20.2で当ブログが計算。
岡村氏の持株は560万株から300万株へ減りました。その差の260万株は、H.I.S.が取得した株数とぴったり一致します。H.I.S.は2024年8月30日、岡村氏から260万株（議決権の20.21%）を取得し、デベロップを持分法適用会社にしたと開示しました。取得額は守秘義務を理由に開示されず、連結業績への影響は軽微としています。
用語メモ：持分法適用会社＝出資先の利益や損失のうち、持株比率に応じた分を、出資した会社が自社の連結決算に取り込む関係にある会社。
見落としやすいのは、取得先が社長個人だという点です。この取引のお金はデベロップではなく岡村氏に入っており、会社の成長資金が増えたわけではありません（開示された取得先からの当ブログの整理）。共有名義の物件で共有者の一人が持分の一部を売っても、物件の修繕積立金は1円も増えない。それと同じ形です。なお、筆頭株主の鶴亀不動産がどのような会社かは、今回の調べでは確認できませんでした。
一方で、デベロップ自身も上場会社の大株主です。2025年4月30日の開示では、デベロップはストレージ王の議決権の33.96%を持っています（2023年の開示では、2023年1月31日時点で896,500株・48.57%とされていました。この比率が33.96%と同じ基準〈議決権か持株か〉かは確認できていません）。ストレージ王はコンテナ型を含むトランクルームを運営する会社で、決算説明会の書き起こしによると2025年1月期の売上高は42.62億円、営業利益は1.71億円。コンテナホテルは運営していません。2025年の開示では、ストレージ王の取締役5名のうち3名がデベロップの出身です。両社のあいだには、次のような取引があります。
| 取引 | 内容 | 時期 |
| コンテナなどの売買 | コンテナの売買など（販売用不動産の原価）68,984千円、不動産管理・事務手数料・コンサルフィー（売上）20,538千円など | 2023年1月期 |
| 投資用マンションの取得 | ストレージ王がデベロップから市川市の投資用マンション5室を取得 | 2023年2月24日開示 |
| ホテル物件の取得 | ストレージ王がデベロップから兵庫県加西市のホテル物件（敷地2,313.04㎡、延床601.64㎡）を取得。価格は非開示（開示には「純資産の30%以上」とある）。2025年2月に売却 | 2023年4月14日契約 |
| ホテル用地の紹介 | ストレージ王が岡山県のホテル用地をデベロップに紹介し、業務手数料を受け取る | 2025年4月30日開示 |
※ストレージ王の開示による。2023年1月期はほかに業務委託費4,251千円、太陽光発電の管理委託3,452千円、トランクルームの地代293千円。表の科目の対応や取引の向きが一部はっきりしない。
ストレージ王の株主から見れば、大株主が物件の売り手でも紹介先でもある以上、取引の条件が公正かを確かめる目が欠かせません（当ブログの見方）。そして外からデベロップを見る私たちには、この開示が数少ない窓です。投資用マンションやホテル物件を売っていた事実からは、デベロップがホテルを運営するだけでなく、不動産を売る仕事もしていることがわかります。
コンテナ1台が1室。13㎡の客室と、室数と同じ数の駐車場
HOTEL R9 The Yardの客室は、建築用コンテナモジュール1台がそのまま1室です。原則として連結も積み重ねもせず、車輪（タイヤ）が付いていて、トレーラーヘッドで引いて動かせます。広さは13㎡（約7畳）のダブルかツインで、シモンズ製のベッド、ユニットバス、冷凍冷蔵庫、電子レンジ、空気清浄機がそろっています。
標準的な店は33〜49室、敷地は約2,100〜3,000㎡で、駐車場は室数と同じ数を用意します。2025年11月1日時点の運営中116店・4,370室から計算すると、1店あたりの平均は37.7室です（4,370÷116、当ブログ計算）。立地は、工業団地の周辺、IC（インターチェンジ）の近く、国道沿いといった郊外のロードサイドが中心だと報じられています。
用語メモ：ロードサイド＝幹線道路沿いの、車で訪れるお客さんを想定した立地。
賃貸住宅では、駅から遠い土地はどうしても敬遠されがちです。けれど車で動くお客さんにとっては、部屋の前に車を停められること自体が価値になります。13㎡の部屋と車1台分の駐車スペースをひとそろいで売る商品だと考えると、この会社の土地の選び方が見えてくる気がします（当ブログの見方）。
品ぞろえにも変化があります。2025年11月10日の開業と発表された勝浦店（千葉県）では、コンテナ3台を連結した2層のメゾネット（73㎡、最大4名）を2室導入すると、会社は「シリーズ初」として発表しています。料金は1名27,500円〜、4名63,200円〜です。
所有の形は、資料によって見え方が違います。ホテル評論家の瀧澤信秋氏は、客室であるコンテナを同社が所有・運営しており、一般的なチェーンのような約20年の賃貸借・運営委託とは違う、と解説しています（ねとらぼ、2024年4月21日）。一方、後で見るように、2021年のセミナーでは土地の所有者がホテルを建てる型も示されていました。土地とコンテナで持ち主が分かれていれば両立しますが、確認はできていません。
商標では、「動くホテル The Yard」（登録商標第6240108号）、「レスキューホテル The Yard」（第6240114号）、「災害支援型レスキューホテル」（第6394774号）、「医療従事者支援型レスキューホテル」（第6394775号）を会社が掲げています。
ただ、「動く」ことと法律上の扱いは別の話です。国土交通省は2004年の技術的助言（国住指第2174号）で、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築基準法上の建築物に当たるとしています。The Yardの客室が建築基準法や固定資産税の上でどう扱われているかは、今回の資料では確認できていません。この論点は、第6回と第7回でじっくり見ます。
レスキューホテルの出動実績は、いずれもコロナ禍のもの
The Yardのもう一つの顔が「レスキューホテル」です。平時はロードサイドのビジネスホテルとして営業し、災害時には、事前に協定を結んだ自治体の要請を受けて、客室のコンテナを被災地へ移します。会社はこれをフェーズフリーと呼び、その認証も受けていると書いています。
用語メモ：フェーズフリー＝「平時」と「災害時」という区切り（フェーズ）をなくし、ふだん使っているものを災害時にもそのまま役立てるという考え方。
報道によると、要請から24時間以内の出動を目標とし、上下水道や電気をつないで最短3日〜1週間で使えます。内閣官房の国土強靱化の事例集（2021年）には、事業者の提出資料として、新しく建てる仮設住宅が建設に3〜4週間・費用600〜850万円かかるのに対し、レスキューホテルは輸送に約1日、配管に1〜2日で、建設費はほぼかからない、という比較が載っています（事業者の説明）。
では、実際にどこへ出動したのか。会社の資料と報道で確かめられたのは次のとおりです。
| 時期 | 場所 | 規模 | 用途 |
| 2020年4月 | 長崎市（クルーズ船コスタ・アトランチカ号） | 50室（受注から3日以内に納品、約1か月設置） | 医療従事者・DMATの待機や休憩、一部は診療所 |
| 2020年6月 | 東京都三鷹市・千代田区 | 記載なし | PCR検査 |
| 2020年以降 | 都内の民間病院 | 記載なし | PCR検査 |
| 2021年12月 | 栃木県 | 126室 | 第6波（オミクロン株）に対応する臨時医療施設 |
| 2022年2月以降 | 千葉県・東京都 | 計21室 | 臨時医療施設の付帯施設 |
※会社のプレスリリース（2025年10月2日ほか）、ニュースイッチ（2021年7月15日）、内閣官房の事例集による。DMAT＝災害派遣医療チーム。
出動の実績は、すべて新型コロナの時期（2020〜2022年）のものです。いちばん大きな栃木県の126室でも、いまの客室4,370室の約3%にあたります（126÷4,370、当ブログ計算）。
ここは、はっきり書いておきます。2024年1月の能登半島地震でレスキューホテルが出動したという記載は、2025年11月21日までの会社のリリースの出動実績の欄にも、報道にも、当ブログが確認した資料の中には見当たりませんでした。言えるのは「確認できなかった」ということだけです。能登の応急仮設住宅でムービングハウスやトレーラーハウスが使われたことは財務省や内閣府の資料に出てきますが、それは仮設住宅の話で、The Yardのレスキューホテルの出動実績として示されたものではありません。
自治体との災害協定は、2021年1月時点で42市町村（8都県、内閣官房の事例集）、2021年9月には68（国交省関東地方整備局を含む、会社側の説明）と増え、2022年8月23日に滋賀県甲賀市と結んだ協定が「100例目」になりました。その後の累計は会社のリリースに書かれておらず、確認できていません。2024年には、うきは市・南阿蘇村と、九州電力送配電を含む三者協定を結んでいます。
有事の役割は、自治体との信頼関係や、出店する地域での受け入れやすさにつながっているのかもしれません。ただ、出動したときに誰がいくら払うのか、出動中にその店の客室売上がどうなるのかは、資料からはわかりません。数字で見る限り、稼ぎの土台は平時のホテル営業だと私は見ています（当ブログの見方）。
116店・4,370室までの伸びは、数え方の変化に注意して読む
| 時点 | 店舗 | 客室 | 数え方 |
| 2020年7月 | 18 | 559 | 稼働中（TUBE Yd 2店を含む） |
| 2021年6月 | 35 | 1,170 | 開業準備中を含む |
| 2021年9月 | 41 | 1,370 | 開業準備中を含む |
| 2022年1月 | 44 | 1,475 | 開業準備中を含む |
| 2022年8月 | 55 | 1,841 | 開業準備中を含む |
| 2024年3月 | 82 | 2,907 | 開業準備中を含む |
| 2024年10月 | 92 | 3,332 | 開業準備中を含む |
| 2025年3月7日 | 98 | 3,611 | 運営中 |
| 2025年4月15日 | 102 | 3,787 | 運営中 |
| 2025年5月13日 | 105 | 3,927 | 運営中 |
| 2025年6月16日 | 107 | 3,980 | 運営中 |
| 2025年8月4日 | 111 | 4,148 | 運営中 |
| 2025年10月1日 | 113 | 4,244 | 運営中 |
| 2025年11月1日 | 116 | 4,370 | 運営中 |
※会社のプレスリリースと報道による（2021年6月はニュースイッチ、2021年9月は幻冬舎ゴールドオンラインのセミナー告知、2022年1月はデータ・マックス）。時点は資料に書かれた集計の時点。2022年9月〜2024年2月は客室数の資料がない。
この表でいちばん大事なのは数え方です。2024年10月までは「開業準備中の店を含む」数、2025年3月以降は「運営中」の店だけの数で、物差しが途中で変わっています。図では、準備中を含む値をオレンジの白抜きの丸、運営中の値を青い丸で分け、境目に縦の点線を引きました。2024年10月の92店・3,332室と2025年3月の98店・3,611室の差（6店・279室）を、その間に増えた数として読むのは誤りです。大家でいえば、建築中の棟まで含めた戸数と、入居募集中の戸数を同じ列に並べて、差を「増えた戸数」と呼ぶようなものです。
同じ「動いている店」の物差しでそろえられるのは、2020年7月と2025年以降です。2020年7月の559室から2025年11月1日の4,370室へ、5年余りで客室は約7.8倍、店舗は18店から116店へ約6.4倍になりました（当ブログ計算。2020年7月はTUBE Yd 2店を含む）。
2025年に入ってからのペースは、運営中の数で測れます。4月15日から11月1日までの約6.5か月で、14店・583室の純増。年率に直すと約26店のペースです（14÷6.5×12、当ブログ計算）。2024年4月の報道で伝えられた出店計画は「年20〜25店」でしたから、その上限をやや上回る速さです。増えた583室を14店で割ると1店あたり約41.6室で、全店の平均37.7室より少し大きめです（単純計算で、既存店の室数の変化があればそれも混ざります）。
店の数そのものにも揺れがあります。2024年8月は、H.I.S.の発表を伝えたM&Aニュースが「全国25県96施設（開業準備中5施設を含む）」、同じ月の旅行メディアが88店、翌9月のテレビ局の記事が89店でした。リリースの通番（2025年4月の筑前店は「The Yard 105店舗目」）も、同じ時期の運営中の102店と一致しません。11月21日発表の上市店（富山県）は「R9 HOTELS GROUP 130店舗目・The Yard 120店舗目」で、通番の差からは、The Yard以外のR9系列が約10店ある計算です（130−120、当ブログ計算）。ずれの理由はリリースに書かれていないので、成長を測るときは「運営中」の数だけを使う、と決めておくのが安全です。
1名6,200円〜。料金表の24%の値上げが意味すること
| 時点（店） | ダブル1名 | ダブル2名 | ツイン2名 | 出どころ |
| 2021年2月（津山） | 5,000円〜 | 7,000円〜 | 8,000円〜 | 会社のリリース |
| 2022年8月（飯塚） | 5,000円〜 | 7,000円〜 | 8,000円〜 | 報道 |
| 2023年11月（長浜） | 6,200円〜 | 8,700円〜 | 9,700円〜 | 報道 |
| 2025年11月（上市ほか全店） | 6,200円〜 | 8,700円〜 | 9,700円〜 | 会社のリリース |
※1泊1室の料金。税込・税抜の別は確認できていない。2022年8月は、2023年1月開業予定の飯塚店について報じられた料金。
1名の料金は、5,000円〜から6,200円〜への24%の値上げです（6,200÷5,000−1、当ブログ計算）。同じ計算で、ダブル2名は約24.3%、ツイン2名は約21.3%の上昇。いつ値上げしたのかは「2022年8月の報道と2023年11月の報道のあいだ」としか言えず、理由も資料には書かれていません。
この数字は、三つの点に気をつけて読みたいと思います。一つ目は「〜」の意味です。6,200円は料金表の下限で、お客さんが実際に払った平均の単価ではありません。2名で泊まればダブルでも8,700円〜で、平均の単価は1名と2名の利用の割合などで決まりますが、資料からはわかりません。
二つ目は、値上げのしやすさです。賃貸住宅で家賃を一度に2割以上上げられる物件は、まずありません。宿泊は1泊ごとの契約なので、料金表を変えれば次のお客さんから新しい料金になります。この身軽さはホテルの強みですが、裏を返せば、需要が弱まったときには下がるのも早いということです（当ブログの見方）。
三つ目は、市場全体の数字です。観光庁の宿泊旅行統計調査では、ビジネスホテルの客室稼働率は2019年が75.8%、2024年が73.7%で、2025年10月（第1次速報）は81.3%でした。延べ宿泊者数は、2024年に外国人が2019年比42.2%増えた一方、日本人は2019年比3.0%増、前年比1.0%減。2025年も日本人は9月（第2次速報）が前年同月比5.0%減、10月（第1次速報）が1.5%減と弱めです。The Yardがどの施設区分で統計に入っているかはわからないので、あくまで市場の空気としての参考です。
用語メモ：客室稼働率＝販売できる客室のうち、実際に売れた客室の割合。ADR（Average Daily Rate、平均客室単価）＝売れた客室1室1泊あたりの平均の料金。
確認できた財務は、2022年1月期の二次資料の数字だけ
いよいよ決算の話ですが、表に並べられる数字は多くありません。
| 項目 | 値 | 期間 | 出どころと性質 |
| 年商 | 約100億円 | 2019年度 | 社員が執筆したスポンサード記事（2021年）。会計の数字として確かめられたものではない |
| 当期純利益 | ▲3億1,400万円 | 2022年1月期（単体） | 二次資料（決算公告の集約サイト） |
| 総資産 | 120億5,300万円 | 2022年1月期 | 同上 |
| 純資産 | 20億3,400万円 | 2022年1月期 | 同上 |
| 自己資本比率 | 16.9% | 2022年1月期 | 2,034÷12,053（当ブログ計算） |
| 客室稼働率 | 80% | 2020年平均（2019年12月までに開業した店） | セミナー告知の注記にある会社の説明 |
| 直近の売上・利益 | 確認できず | 2023年1月期以降 | H.I.S.・ストレージ王の開示に数字なし。官報の決算公告は未確認 |
※2022年1月期の数字は二次資料（Compalyze）による。官報の決算公告に由来するとみられるが、原本は確認できていない。総資産・純資産・自己資本比率の数字どうしは整合している。
2022年1月期は3億1,400万円の純損失で、総資産に対して約2.6%の赤字です（当ブログ計算）。赤字の理由は、資料からはわかりません。自己資本比率は16.9%で、総資産の8割強を負債でまかなっている形です。物件価格の8割強を他人のお金でまかなう大家さんに近い姿ですが、その負債が銀行からの借入なのか、それ以外のものなのかは見えません。
1室あたりの投資額を出したくなるところですが、総資産にはホテル以外の事業の資産も含まれうるうえ、2022年1月の客室数（1,475室）は開業準備中を含む数なので、意味のある割り算になりません。1店あたりの投資額、コンテナの原価、借入やファンドなどの資金調達の中身も、今回の調べでは確認できませんでした。
年商約100億円（2019年度）の読み方にも、ひと工夫が要ります。仮に、2020年7月時点の559室が1年中、1室8,000円・稼働率80%で埋まっていたとしても、客室の売上は約13億円です（559×8,000円×80%×365日、当ブログの試算）。年商約100億円という数字がもし正しければ、その大部分は宿泊以外、たとえば建築・不動産などの事業から来ていた計算になります（当ブログの見方）。ストレージ王に投資用マンションやホテル物件を売っていた事実とも、つじつまは合います。
客室数×単価×稼働率で当ブログが試算すると、年間の客室売上は約59億〜102億円の幅
会社が稼働率も平均の単価も出していない以上、確かな数字は作れません。そこで、仮定を表に出したうえで、当ブログの試算として幅を見ておきます。式は、年間の客室売上＝4,370室×1室1泊の単価×稼働率×365日です。
| 1室1泊の単価 | 稼働率60% | 稼働率70% | 稼働率80% |
| 6,200円 | 約59.3億円 | 約69.2億円 | 約79.1億円 |
| 8,000円 | 約76.6億円 | 約89.3億円 | 約102.1億円 |
※当ブログの試算。デベロップの売上高ではない。4,370室は2025年11月1日時点の運営中の客室数。6,200円は1名利用の料金表の下限（「〜」付き）で、会社の平均単価ではない。8,000円は当ブログが置いた仮定。稼働率は会社が公表しておらず、すべて仮定。税込・税抜の別は確認できていない。
表のどのマスにも、確かな根拠はありません。6,200円は1名の最低料金をそのまま使った「辛め」の値、8,000円は2名利用（ダブル8,700円〜）がある程度混ざると考えた、当ブログの丸い数字です。稼働率は、会社が示した数字として確認できたのが「2019年12月までに開業した店の2020年平均で80%」（会社の説明）だけで、全国のビジネスホテルは2024年に73.7%でした。参考までに、宿泊特化型を中心に運営する上場会社ポラリス・ホールディングスの2024年1〜12月のADRは9,884円、稼働率は82.5%です（同社の管理会計ベースの開示）。別の会社の数字で、立地や客室の条件がそろっているわけでもないので、The Yardの水準を示すものではありません。
表から読み取れるのは、感応度の大きさです。稼働率が10ポイント動くと、単価6,200円なら約9.9億円、8,000円なら約12.8億円、年間の客室売上が動きます。稼働率70%のまま単価が1,000円動けば約11.2億円です（いずれも当ブログ計算）。客室が4,000室を超える規模になると、単価の1,000円、稼働率の10ポイントが、それぞれ年に10億円前後の差になるわけです。
ただし、これは手残りではありません。賃貸でいえば家賃収入にあたる数字で、ここから清掃、人件費、水道光熱費、予約サイトの手数料、コンテナの減価償却、地代などが出ていきますが、その中身は公表されていません。4,370室が1年間ずっとあったと置いた数字でもあり、レスキューホテルとしての収入や、ホテル以外の事業も入っていません。
土地オーナー向けの「表面利回り9%以上」は、会社の説明として読む
大家さんにとって気になるのは、デベロップが土地の所有者や投資家に何を示しているかでしょう。2021年9月28日の幻冬舎ゴールドオンラインのセミナー告知では、三つの型が紹介されていました。
| 型 | 中身 | 示された利回り |
| 土地有活型 | 土地の所有者がホテルを建てる | 表面利回り9%以上 |
| 不動産開発型 | 土地を購入してホテルを建てる | 記載なし |
| 地代収入型 | 土地を購入して地代収入を得る | 記載なし |
※幻冬舎ゴールドオンラインのセミナー告知（2021年9月28日）による会社の説明。2025年時点で同じ型が提供されているかは確認できていない。
用語メモ：表面利回り＝年間の収入（賃料など）を投資額で割った利回り。固定資産税や修繕費などの費用や、空室による減収を差し引く前の数字。
「9%以上」は、あくまで会社がセミナーの告知で示した数字です。表面利回りは物件の入口の数字にすぎません。分母に土地代は入っているのか、コンテナや設備、造成の費用はどこまで含むのか。修繕や固定資産税は誰が負担し、契約は何年で、途中で解約されたらどうなるのか。賃料は固定か、ホテルの売上に連動するのか。告知からは、こうした中身はわかりません。
動かせる客室ならではの論点もあります。土地オーナーから見ると、建物が「動ける」ことは、相手が出ていきやすいことの裏返しでもあります（当ブログの見方）。契約が終わったあとの土地の姿まで確かめておきたいところです。なお、1室単位で客室を買って事業者に借り上げてもらう投資の形は、トレーラーハウスのホテルの事業者が示しており、次の第3回で詳しく取り上げます。
コンテナホテルのリスクは、見えない採算、立地、老朽化、資金、開示にある
ここまでの材料から、気になるリスクを整理します。いずれも当ブログの見方です。
まず、採算が見えないことです。1室あたりの投資額、コンテナの原価、稼働率、平均の単価、運営費のどれも公表されておらず、利益を生む仕組みを数字で確かめられません。満室想定の家賃表だけを見せられて、修繕履歴も管理費も知らされない物件を、私なら簡単には評価できません。
次に、ロードサイドの需要に頼っていることです。工業団地の周辺やIC近く、国道沿いという立地からすると、お客さんの中心は車で動く出張や工事関係の人、ドライブ旅行の人だろうと私は見ていますが、客層のデータは確認できていません。全国のビジネスホテルの稼働率は高い一方、日本人の延べ宿泊者数は弱めの月が続いています。訪日客の伸びが郊外のロードサイドにどこまで届くのかも、確かめどころです。
三つ目は、コンテナの老朽化です。金属の箱である以上、外装や設備の更新にいつ、どれだけお金がかかるのかは避けて通れません。大家が外壁塗装や屋上防水の周期を気にするのと同じです。2017年開業のSANOFUJIOKAは、震災後に作業員の宿舎として使われたコンテナを移設したものでした。修繕の考え方や、1台を何回まで移設できるのかは資料で確認できません。税金の上での耐用年数は第7回で扱います。
四つ目は、資金調達と成長のペースです。年に約26店のペースで店を増やすには、土地とコンテナと設備のお金が要ります。H.I.S.による株式の取得は岡村氏からの既存株の譲渡なので、この取引で会社に新しいお金は入っていないと私は読んでいます。最後に確認できた自己資本比率は16.9%（2022年1月期、二次資料による）。どこから、どんな条件でお金を集めているのかが見えないのは、成長の持続性を考えるうえで大きな空白です。計画を上回る出店の速さも、用地の確保や許可の手続きの負担と表裏一体です。
最後が、情報開示です。数字の定義は途中で変わり、上場会社の開示も一部の窓にすぎません。H.I.S.が連結業績への影響を軽微としている以上、その決算からデベロップの中身が詳しく見えてくることは、当面あまり期待できないと私は見ています。
アナリストなら、次の開示でここを確かめる
情報が少ない会社だからこそ、定点観測の項目を先に決めておくと、ぶれずに追えます。私ならまず、開業のリリースが出るたびに「運営中」の店舗数と客室数を記録し、年率約26店のペースが続くのか、新しい店の室数が平均の37.7室より大きいのかを見ます。次に、遅くとも2023年11月から変わっていない1名6,200円〜の料金表がいつ動くか。値上げは、会社が需要の強さをどう見ているかを映す数少ない手がかりです。
そのうえで、ストレージ王の次の「非上場の親会社等の決算に関するお知らせ」で、株主構成や資本金、H.I.S.の保有比率が動くかを確かめます。レスキューホテルでは、協定の累計と新しい出動の実績。2025年6月に始まった内閣府の災害対応車両登録制度（第1回で紹介）とThe Yardの客室がどう関わるのかも、いまの資料では確認できていません。そして資金調達のニュースが出たら、条件まで読み込みます。成長の燃料がどこから来ているのかが、この会社のいちばんの空白だからです。
窓が少ない会社ほど、数え方と仮定を先に決めておく
HOTEL R9 The Yardは、郊外のロードサイドに13㎡の部屋と駐車場をひとそろいで並べ、運営中の客室は2025年11月1日時点で4,370室、2025年4月から11月にかけては年率約26店のペースで増えています。一方で、確かめられたレスキューホテルの出動はコロナ禍のもので、財務は二次資料による2022年1月期の数字しか見えません。
大家業でも、情報の少ない物件ほど、何を物差しにするかを先に決めておくことが身を守ります。戸数は入居中の数で数える。利回りは満室想定ではなく、仮定を明かした幅で見る。会社の説明と、確かめられた事実を分けておく。東雲さんの約99億円と表のマスを見比べると、仮定ひとつで数字がどれほど動くかがよくわかります。動く客室の会社を読む作業は、私たち大家が自分の物件を見る目を点検する作業でもあるのだと、改めて感じました。
次回の第3回は、トレーラーハウスのホテル投資を事業者の資料から読み、「1室640万円〜・利回り約8.5%」という事業者の示す数字の中身を、投資家の側から確かめます。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
- ストレージ王「非上場の親会社等の決算に関するお知らせ（親会社等：株式会社デベロップ）」（株式会社ストレージ王、2025年4月30日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120250430527989.pdf
- ストレージ王「非上場の親会社等の決算に関するお知らせ」（株式会社ストレージ王、2024年4月30日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120240430579517.pdf
- ストレージ王「販売用不動産の取得に関するお知らせ」（売主：デベロップ、市川市の投資用マンション5室）（株式会社ストレージ王、2023年2月24日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120230224517440.pdf
- ストレージ王「販売用不動産の取得に関するお知らせ」（兵庫県加西市のホテル物件、売主：デベロップ）（株式会社ストレージ王、2023年4月14日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120230414547782.pdf
- ストレージ王「（訂正）『支配株主等に関する事項について』の一部訂正について」（株式会社ストレージ王、2023年5月25日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120230525582028.pdf
- ストレージ王 2025年1月期決算説明会（書き起こし）（ログミーFinance、2025年3月26日）https://finance.logmi.jp/articles/381252
- エイチ・アイ・エス「コンテナホテルを全国に展開する株式会社デベロップの株式取得（持分法適用会社化）に関するお知らせ」（株式会社エイチ・アイ・エス、2024年8月30日）https://www2.infomart.co.jp/web/jp/images/upload/2836/140120240830578766_18697774.pdf
- M&Aニュース「エイチ・アイ・エス、デベロップを持分法適用会社化」（日本M&Aセンター、2024年8月30日）https://www.nihon-ma.co.jp/news/20240830_9603-11/
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和3年）052 レスキューホテル（内閣官房 国土強靱化推進室、2021年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r3_minkan/pdf/052.pdf
- 被災地に“動くホテル” デベロップ（市川市）（ニュースイッチ、2021年7月15日）https://newswitch.jp/p/27988
- 無料オンラインセミナー告知（デベロップ×幻冬舎ゴールドオンライン）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年9月28日）https://gentosha-go.com/articles/-/37624
- スポンサード記事（執筆：デベロップ営業部）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年9月27日）https://gentosha-go.com/articles/-/33621
- SBSラジオIPPO 5月24日放送より（レスキューホテル）（静岡新聞、掲載年の記載なし）https://www.at-s.com/life/article/ats/1073201.html
- うきは市および株式会社デベロップと防災協定を締結しました（九州電力送配電、2024年6月21日）https://www.kyuden.co.jp/var/rev0/0532/2135/td_Az5bSgDf.pdf
- 南阿蘇村および株式会社デベロップと防災協定を締結しました（九州電力送配電、2024年11月7日）https://www.kyuden.co.jp/var/rev0/0576/8086/td_e9pu8jky.pdf
- デベロップ プレスリリース（柏市・広島建設との三者協定）（@Press、2020年7月14日）https://www.atpress.ne.jp/news/219049/print
- 中国地方初！災害時に出動するコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 津山」2021年8月オープン（@Press、2021年2月15日）https://www.atpress.ne.jp/news/247000
- デベロップ、上毛町にコンテナホテル（データ・マックス、2022年1月18日）https://www.data-max.co.jp/article/45689
- 甲賀市に「動くコンテナホテル」9月開業予定！同市と“100例目”の「レスキューホテル」災害協定を2022年8月23日に締結（NEWSCAST、2022年8月10日）https://newscast.jp/news/4913659
- HOTEL R9 The Yard 飯塚 2023年1月開業（BCN+R、2022年8月16日）https://www.bcnretail.com/market/detail/20220816_292177.html
- 災害時に移設できるコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 長浜」開業（トラベル Watch、2023年11月14日）https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1546945.html
- 滋賀県湖南市にコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 湖南」2024年4月29日開業（NEWSCAST、2024年3月25日）https://newscast.jp/news/1162819
- コンテナホテル業界最大チェーン HOTEL R9 The Yard（瀧澤信秋氏コメント）（ねとらぼ、2024年4月21日）https://nlab.itmedia.co.jp/cont/articles/3376234/
- HOTEL R9 The Yard 新店 9月14日開業（全国88店舗）（トラベル Watch、2024年8月23日）https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1617881.html
- 香川初のコンテナホテル HOTEL R9 The Yard 丸亀（KSB瀬戸内海放送、2024年9月18日）https://news.ksb.co.jp/article/15430702
- 香川県坂出市にコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 坂出」2024年11月23日開業（NEWSCAST、2024年10月25日）https://newscast.jp/news/8356694
- 石川県初出店！「HOTEL R9 The Yard 白山」2025年3月31日開業（財経新聞〈@Press〉、2025年3月7日）https://www.zaikei.co.jp/releases/2836387/
- 「HOTEL R9 The Yard 常陸太田」2025年5月8日開業（@Press、2025年4月16日）https://www.atpress.ne.jp/news/433348/print
- 「HOTEL R9 The Yard 筑前」2025年5月11日開業（財経新聞〈@Press〉、2025年4月18日）https://www.zaikei.co.jp/releases/2895292/
- 「HOTEL R9 The Yard さくら」2025年6月20日開業（@Press、2025年5月23日）https://www.atpress.ne.jp/news/436932
- 「HOTEL R9 The Yard 瑞浪」2025年7月30日開業（財経新聞〈@Press〉、2025年7月3日）https://www.zaikei.co.jp/releases/2996448/
- 「HOTEL R9 The Yard 渋川」2025年9月28日開業（財経新聞〈@Press〉、2025年8月28日）https://www.zaikei.co.jp/releases/3069303/
- 「HOTEL R9 The Yard 笠間」2025年10月29日開業（@Press、2025年10月2日）https://www.atpress.ne.jp/news/547545/print
- 「HOTEL R9 The Yard 勝浦」2025年11月10日開業（メゾネット初導入）（財経新聞〈@Press〉、2025年10月21日）https://www.zaikei.co.jp/releases/3145874/
- 「HOTEL R9 The Yard 上市」2025年12月20日開業（富山県2店舗目）（財経新聞〈@Press〉、2025年11月21日）https://www.zaikei.co.jp/releases/3194096/
- デベロップ、佐野市に「HOTEL R9 SANOFUJIOKA」オープン（トラベルボイス、2017年9月28日）https://www.travelvoice.jp/20170928-97458
- ハローワーク市川 面接会求人一覧（株式会社デベロップ）（千葉労働局 ハローワーク市川、2025年9月12日受付）https://jsite.mhlw.go.jp/chiba-hellowork/content/contents/ichikawa1016kyuujin.pdf
- 株式会社デベロップ 企業情報（2022年1月期の決算の数値）（Compalyze、随時更新のページ）https://compalyze.co.jp/company/8040001032114
- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（国住指第2174号）（国土交通省住宅局建築指導課長、2004年12月6日）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
- 広報誌「ぼうさい」第113号 防災の動き（災害対応車両登録制度）（内閣府〈防災〉、2025年）https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/r07/113/news_03.html
- 令和7年度予算執行調査（仮設住宅の早期供与等）（財務省、2025年）https://www.mof.go.jp/policy/budget/topics/budget_execution_audit/fy2025/sy0706/01.pdf
- 資料3 被災者生活再建関係（内閣府〈防災〉、住宅のデータは2024年7月23日時点）https://www.bousai.go.jp/kaigirep/hisaisha_shien/dai8kai/pdf/shiryo3.pdf
- 宿泊旅行統計調査 2024年・年間値（確定値）（観光庁、2025年6月27日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/002026765.pdf
- 宿泊旅行統計調査 2025年9月・第2次速報、10月・第1次速報（観光庁、2025年11月28日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996811.pdf
- 運営形態別 KPI・売上高・GOP・営業利益（2024年12月までの直近12ヶ月）（ポラリス・ホールディングス、2025年2月13日）https://www2.jpx.co.jp/disc/30100/140120250213573947.pdf
