東雲結子：石井先生、次の旅行は「移動式ホテル」に決めました！ 寝ているあいだにホテルが海まで走ってくれて、朝カーテンを開けたら目の前が砂浜。運転手さんは、何時に出勤してくるんでしょう？
税理士石井：うーん、それはたぶん寝台列車ですね。移動式ホテルの客室は、ふだんは同じ場所にじっと置かれて、お客さんを待っています。動くのは、トレーラーで置き場所を変えるときくらいなんです。
東雲結子：えっ、動かないのに「移動式」？ うちの「キャスター付き本棚」と同じじゃないですか。買ってから一度も転がしていません。
税理士石井：ははは、いい例えです。でも、その「いざとなれば動かせる」が肝心でして。2024年の能登半島地震では、建設型の応急仮設住宅6,882戸のうち667戸が、ムービングハウスやトレーラーハウスなどでした（財務省の資料）。
東雲結子：キャスターに出番があったんですね！ 平時は宿で稼いで、有事には駆けつける。これはもう、投資するしかありません！
税理士石井：おっと（汗）。そこが落とし穴なんです。動けることと、宿として稼げることは別の話。観光庁の統計では、簡易宿所の客室稼働率は2024年で29.0%。ビジネスホテルの73.7%の半分にも届きません。
東雲結子：29%……。10日のうち7日はお休みですか。私の有給休暇より、よっぽど休んでいます……。
税理士石井：大家さんで言えば、地震に強い頑丈なアパートでも、入居者が決まらなければ家賃は1円も入らないのと同じです。しかも「車だから建物ではない、だから税金も軽い」という売り文句には、「建物か、車か」という法律の難問がついて回ります。
東雲結子：動けるけど、稼げるとは限らない。車っぽいけど、車とは限らない……。キャスター付き本棚、思ったより奥が深いです。
税理士石井：ふふ、そのとおりです。連載の初回の今日は、移動式ホテルの4つの型と主な事業者、宿泊市場の今、そして災害との関係を、大家の目で一通り見渡しましょう。
今回から全9回で、「移動式ホテル」を取り上げます。建築用のコンテナを客室にして並べるコンテナホテル、車輪付きの車台に客室を載せたトレーラーハウスの宿、キャンピングカー（RV）で泊まるRVパーク（車中泊のための有料の施設）、小屋型のユニットを運んで据えるグランピング施設。この連載では、こうした「客室ごと運べる宿」をまとめて移動式ホテルと呼ぶことにします。
前半の第1〜5回では、事業者を具体的な会社名で取り上げ、公表資料から稼ぎ方を読み解きます。後半の第6〜9回では、建築基準法・旅館業法と税金を押さえたうえで、私たち大家の賃貸業との違いと共通点を整理します。株式アナリストとしての目と、税理士で大家としての目。その両方を行き来しながら進めるつもりです。
第1回は、地図を広げる回です。どんな型があり、誰が手がけているのか。宿泊市場はいまどんな状態なのか。そして、なぜ災害のたびに「動く宿」が注目されるのか。数字は、2025年11月末までに公表された資料によります。
移動式ホテルとは。客室を「運べる」宿は4つの型に分けると見通しがよくなる
東雲さんの想像とは違って、移動式ホテルは毎晩どこかへ走っていくわけではありません。ポイントは、客室が現場で建てられるのではなく、「箱」や「車」として運ばれてくることです。だから置き場所を変えられる。逆に言えば、いったん据えたら何年も同じ場所で営業を続けるのが、ふつうの姿です。
図は、移動式の宿を4つの型に分け、代表的な事業者と、建築基準法上の扱いの目安を並べたものです（当ブログの整理）。1つ目は、建築用のコンテナ1台を1室にして並べるホテルで、デベロップの「HOTEL R9 The Yard」が代表例です。2つ目は、車輪付きの車台に客室を載せたトレーラーハウスの宿。3つ目は、キャンピングカーで泊まり、駐車区画を借りる形。4つ目は、小屋型のユニットを運んで据える形で、グランピングの客室や仮設の住まいに使われています。
右の列を上から3段目までたどると、法律上の扱いが「建物」寄りから「自動車」へ移っていきます。4段目の小屋・ユニットは、据え付ければ再び「建物」寄りです。コンテナは、「随時かつ任意に移動できない」なら建築物に当たる（国住指第2174号、2004年12月6日）。トレーラーハウスは、配管・配線の固定のしかたや、移動の邪魔になる階段・ポーチの有無などから見て「随時かつ任意に移動できる」なら、建築物に該当しないものとして取り扱う（住指発第170号、1997年3月31日）。キャンピングカーは自動車ですが、神奈川県建築行政連絡協議会の取扱基準では、随時任意に移動できない状態で住宅や店舗などとして使い続ければ建築物とされます。小屋・ユニットを名指しした国の通知は見当たらず、図の「据え付ければ建築物になりやすい」は当ブログの目安です。
用語メモ：特定行政庁＝建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外の区域では都道府県知事のこと（建築基準法2条35号）。建築確認そのものは建築主事や民間の指定確認検査機関が行い、特定行政庁は違反建築物への是正命令や例外の許可などを受け持ちます。トレーラーハウスやコンテナが建築物に当たるかどうかは、規模・設置の状態・使い方から、この特定行政庁が個別に判断します。
大家業は、土地に根を張る商売です。移動式ホテルは、その根をあえて浅くしておくことに価値を置く事業だと私は見ています（当ブログの見方）。トレーラーハウスを「動く不動産＝可動産」と表現する会社もあります（ソラナリゾートの説明。Carstayも「可動産」という言葉を使っています）。根が浅いからこそ置ける場所が広がり、同時に、法律や税金の扱いが揺らぎやすくなる。この表と裏が、連載を通したテーマになります。
主な事業者の顔ぶれ。宿を営む会社、ユニットを作る会社、場所をつなぐ会社
まず、この連載に登場する事業者を一覧にしておきます。
| 事業者 | 型 | 何をしているか | 公表されている規模・条件（時点） |
| デベロップ（千葉県市川市、非上場） | コンテナ | 「HOTEL R9 The Yard」を全国に展開。災害時は「レスキューホテル」として客室を移設 | 116店・4,370室（2025年11月1日、運営中） |
| ヒーローライフカンパニー（東京都港区） | コンテナ／トレーラー | コンテナホテルと、トレーラーホテル「Trail inn」。Trail innの客室を1室単位で投資家に販売して借り上げる | 1室640万円（税別）〜、利回り約8.5%、10年借上げ（2025年、会社の説明） |
| ソラナリゾート | トレーラー | トレーラーハウスを製造し、宿泊施設として運営（2022年8月〜） | 初期投資約1,000万円、「償却4年」をうたう（2024年10月、会社の説明） |
| トレーラーハウスデベロップメント（東京都中央区） | トレーラー | 栃木県内の自社工場で製造・販売するメーカー | シャワートレーラーが内閣府の「災害対応車両」に登録（2025年7月） |
| カンバーランド・ジャパン（長野県） | トレーラー | 製造・販売。災害時は仮設住宅や福祉避難所などに提供 | 災害用に同社と販売店で150台を保有（2022年、会社の説明） |
| BLANC | トレーラー | トレーラーハウスで自然共生型のホテルを展開 | 沖縄・来間島、山梨・富士吉田（建築不可の土地）など（2024年2月の報道） |
| Earthboat（アースボート） | トレーラー | サウナ付きトレーラーハウスの宿を直営 | 7拠点（2025年1月）、2.5億円を調達（2025年3月の報道） |
| 日本ムービングハウス協会・アーキビジョン21 | 小屋・ユニット | 木造のムービングハウス。仮設にも本設にも使える | 能登半島で16案件（協会が内閣府の会議に出した資料） |
| スノーピーク（2024年に非上場化） | 小屋・ユニット | 隈研吾氏と共同開発した「住箱」（2016年発売）、キャンプ場の運営 | 宿泊の売上は非開示（2023年12月期は単一セグメント） |
| Carstay | キャンピングカー | 車中泊スポットとキャンピングカーのシェア | 車両約500台、スポット約300か所（2025年10月の報道） |
| 日本RV協会 | キャンピングカー | 車中泊施設「RVパーク」を認定 | 588か所（2025年11月1日、報道） |
※当ブログの整理。「会社の説明」は、スポンサード記事などでの事業者自身の主張で、独立した検証はされていません。
並べてみると、役割が大きく3つに分かれているのがわかります。宿を自分で営む会社（デベロップ、BLANC、アースボートなど）、客室のユニットを作って売る会社（トレーラーハウスデベロップメント、カンバーランド・ジャパン、ムービングハウスの陣営）、そして場所と利用者をつなぐ会社（Carstay、日本RV協会）。ソラナリゾートは作って運営し、ヒーローライフカンパニーは客室を投資家に売ったうえで運営するなど、役割をまたぐ会社もあります。
大家の世界に置きかえると、宿を営む会社は「大家と管理会社を兼ねた存在」、ユニットを作る会社は「工務店」、場所をつなぐ会社は「仲介会社」に近いと私は見ています（当ブログの見方）。どこにお金が残るのかは、この役割ごとにまったく違います。第2回から第4回で、一社ずつ確かめていきます。
コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」は、平時はビジネスホテル、有事はレスキューホテル
デベロップは千葉県市川市に本社を置く非上場の会社で、2007年2月に設立されました。会社の説明では、建築用のコンテナモジュールのメーカーとして創業し、東日本大震災の後には被災地にコンテナの倉庫や復興作業員の宿舎を提供しています。報道によると、2017年10月に佐野市で開業した「HOTEL R9 SANOFUJIOKA」は、石巻の復興作業員宿舎のコンテナを移設したものでした。この会社の出発点には、最初から「運んで使い回す」発想があったわけです。
主力のコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」は、2025年11月1日時点で116店・4,370室（運営中の数、同社の2025年11月21日の発表）。1店あたり約37.7室です（4,370÷116、当ブログの計算）。建築用コンテナモジュール1台が1室で、原則として連結も積み重ねもしません。客室は13㎡、標準的な店は33〜49室で、駐車場は客室と同じ数。料金は1名1泊6,200円からです。コンテナにはタイヤが付いていて、トレーラーヘッドで引いて運べます（内閣官房の事例集に寄せた事業者の説明）。客室の数だけ駐車場がある造りは、郊外で駐車場付きのアパートが選ばれるのと同じ理屈に見えます（当ブログの見方）。なお、店舗数の数え方は、2024年10月までの発表が開業準備中の店を含み、2025年3月以降は運営中の数です。過去と比べるときの注意点は、第2回で整理します。
平時は郊外のロードサイドでビジネスホテルとして営業し、災害時には協定を結んだ自治体の要請で客室を被災地へ運ぶ。これが「レスキューホテル」で、同社は「レスキューホテル The Yard」「動くホテル The Yard」などを商標登録しています。同社の発表によると、2022年8月に滋賀県甲賀市と結んだ災害協定が100例目でした。
ここで、混同しやすい点を一つ。同社が発表している出動の実績は、2020年4月の長崎市（クルーズ船の対応にあたる医療従事者の待機所などに50室）、2021年12月の栃木県（臨時医療施設に126室）など、いずれもコロナ禍のものです。2024年の能登半島地震への出動は、同社の2025年11月21日の発表の出動実績にも、報道にも見当たりませんでした。能登でムービングハウスやトレーラーハウスが仮設住宅に使われたのは、レスキューホテルとは別の話です。
株主の顔ぶれも目を引きます。東証グロース上場のストレージ王の開示によると、2025年1月末のデベロップの大株主は、鶴亀不動産43.5%、岡村健史社長23.3%、旅行会社のエイチ・アイ・エス（H.I.S.）20.2%。H.I.S.は2024年8月30日に岡村氏から260万株を取得し、デベロップを持分法適用会社にしました。一方でデベロップは、ストレージ王の議決権の33.96%を持っています。非上場でも、上場会社2社の開示から中が少し見える。第2回ではここを手がかりに経営を読み解きます。
用語メモ：持分法適用会社＝出資している会社が、出資の割合に応じて相手の損益（利益だけでなく損失も）を自社の連結決算に取り込む関係会社のこと。
トレーラーハウスのホテルは、作る会社・運営する会社・1室を売る会社が入り組む
トレーラーハウスの宿は、顔ぶれが多彩です。ヒーローライフカンパニーのトレーラーホテル「Trail inn」は、那須塩原（36室、2021年3月開業）や常陸大宮（14室、2021年6月開業）などで展開し、客室は13㎡。特徴は売り方で、投資家が客室を1室単位で買い、同社に貸して固定賃料を受け取ります。2021年6月の販売価格は1室530万円（税別）で、那須塩原の36室は14の事業者が買ったそうです。2025年の出展ページでは、1室640万円（税別）から、利回り約8.5%、10年間の固定賃料での借り上げ、10年目に買い取りか売却のあっせん、と説明しています（いずれも会社の説明）。
1室を買って事業者に借り上げてもらう形は、区分マンションを買ってサブリース会社に借り上げてもらう形によく似ています。固定賃料の安心と引き換えに、借り上げる会社の信用に収入を預けることになる（当ブログの見方）。この仕組みとリスクは、第3回でじっくり見ます。
ソラナリゾートは2022年8月から、トレーラーハウスを自社で製造して宿泊施設として運営しています。2024年10月のスポンサード記事では、トレーラーハウスを「動く不動産＝可動産」と呼び、初期投資は約1,000万円、減価償却期間は4年、「高利回りな節税商品」と説明していました。
作る側では、トレーラーハウスデベロップメントが栃木県内の自社工場で製造し、荒川区や埼玉県と災害時の協定を結んでいます。同社は宿泊型のトレーラーハウス「カプセルキューブ」について「ナンバー付きの自動車扱いで、正しく設置すれば建築確認申請は不要」と説明しています。この「正しく設置すれば」が、のちほど触れる法律の分かれ目です。長野県のカンバーランド・ジャパンは、熊本地震で河口湖の周辺から約1,200kmを2日で運んだ例や、仮設住宅として2年間リースしたあと住人に安く売るモデルを、内閣官房の事例集で紹介しています（会社の説明）。
宿を営む側では、BLANCが沖縄・来間島や山梨・富士吉田でトレーラーハウスの自然共生型ホテルを展開しています。報道によると、富士吉田は「建築不可の土地」です。建物が建てられない土地に宿を置けること、つまり立地の自由度こそが「建物ではない」ことの経済的な価値だと私は見ています（当ブログの見方）。ただし、本当に建物に当たらないかは設置の状態しだいで、ここは第6回の主題です。サウナ付きのトレーラーハウスの宿を直営するアースボートは、2025年1月に7拠点目を開き、同年3月には西武ホールディングスの子会社などから総額2.5億円を調達したと報じられました。会社は、平均客単価5万円、2月の全拠点平均の稼働率70%超と説明しています。
売る側の説明には、税金の利点も出てきます。ヒーローライフカンパニーは「車両扱いで不動産取得税・固定資産税がかからず、自動車税が課税される」「短期で償却できる」と、ソラナリゾートは「償却4年」と説明しています。ただ、これは売る側の主張で、国税庁や自治体の公式な見解、裁決・判決による裏付けは、今回の調査では見つかっていません。税務の検証は第7回で行います。
キャンピングカーとRVパークは、宿ではなく「車で泊まる場所」を売る
3つ目の型は、建物も客室のユニットも持たない形です。Carstayは2018年9月に車中泊スポットのシェアを始め、2019年9月からはキャンピングカーのシェアも手がけています。報道によると、2025年10月末で登録車両は約500台、車中泊スポットは約300か所、借入を含む累計の調達額は約5億3,000万円です。
日本RV協会が認定する「RVパーク」は、2019年の144か所から、2024年末に501か所（同協会の広報誌）、2025年11月1日には588か所（報道）へ増えました。2019年の約4.1倍です（588÷144、当ブログの計算）。温泉や旅館、道の駅などが駐車区画を有料で貸す形で、1泊1区画3,000円からといった料金の例も報じられています。同協会によると、キャンピングカーの保有台数は2024年に16万5,000台でした。
用語メモ：RVパーク＝日本RV協会が認定する、車中泊のための有料の施設。認定の要件には、100V 20A以上の電源、24時間使えるトイレ、車で15分圏内の入浴施設、ゴミ処理などがあります。
空いている駐車場を1泊単位で貸すのは、大家さんでいえば、使っていない敷地をコインパーキングにするのに近い発想です（当ブログの見方）。建物を新しく建てなくても、電源やトイレなどの認定要件を整えれば、車中泊の区画料という売上が立つ。その代わり、予約サイト「RV-Park.jp」の手数料は利用者の税込支払額の25%とされています（日本RV協会の説明資料）。この損得は第4回で詳しく見ます。
小屋・ユニット型は、グランピングの客室にも、被災地の住まいにもなる
4つ目の型の代表は、スノーピークの「住箱-JYUBAKO-」です。隈研吾氏と共同開発したモバイルハウスで、2016年9月に発売されました。報道によると、同社の本社の宿泊施設では、住箱の客室が1泊2食42,900円からです（2022年）。スノーピークは2024年2月にMBO（経営陣が参加する買収）を発表し、同年4月に公開買付が成立し、その後非上場になりました。2023年12月期の有価証券報告書でも事業は単一セグメントで、宿泊の売上は分けて開示されていません。
もう一つが、日本ムービングハウス協会（札幌）が広め、アーキビジョン21が技術をライセンスで開放しているムービングハウスです。能登半島では16の案件で使われ、輪島市マリンタウンの第1期18戸について、協会が内閣府の会議に出した資料には「発災後1か月でお引渡し」とあります。のと里山空港には、ユニットを2層に連結した仮設の宿泊施設も設けられました。同じ種類のユニットが、平時はグランピングや宿の客室に、有事は被災地の住まいや宿泊所にもなり得る。この用途の切り替えやすさが、小屋・ユニット型の強みだと私は見ています（当ブログの見方）。
用語メモ：ムービングハウス＝コンテナ規格サイズの木造ユニット住宅を、トレーラーで運んで設置するもの。日本ムービングハウス協会の資料では、建築確認に対応し、仮設にも本設にも使えるとされています。
グランピングの市場規模は、全国グランピング協会の試算として、2020年12月時点で600〜800億円、2022年1月時点で800〜900億円と報じられています。業界団体の試算で、市場の定義ははっきりしないため、規模感の目安と考えてください。
移動式の宿を独立したセグメントで開示する上場会社は見当たらない
株式アナリストとして気になるのは、この分野に株式で投資する道があるかどうかです。今回の調査の範囲では、コンテナやトレーラーハウスなどの移動式の宿泊を独立したセグメントとして開示している上場会社は、見つかりませんでした。デベロップに出資するH.I.S.は連結業績への影響を軽微としており、デベロップが議決権を持つストレージ王はコンテナ型トランクルームの会社で、コンテナホテルは運営していません。西武ホールディングスも、子会社を通じてアースボートに出資しているという関わり方です。
日本では「動く宿」を株価で測りにくい。だからこそ第5回では、RVリゾートを持つ米国のREIT（不動産投資信託）とRVメーカーの決算から、この商売の経済性を読んでみます。
宿泊市場の今。延べ宿泊者数は2019年を上回ったが、2025年の日本人は前年割れが続く
移動式ホテルが広がる背景には、宿泊市場そのものの変化があります。
図の上段は、観光庁の宿泊旅行統計調査による延べ宿泊者数です。2024年は6億5,906万人泊で、2019年を10.6%上回りました。ただ、中身を分けると景色が違います。日本人は4億9,460万人泊で2019年比+3.0%（前年比では−1.0%）、外国人は1億6,446万人泊で2019年比+42.2%。全体に占める外国人の割合は、2019年の19.4%から25.0%に上がりました（当ブログの計算）。
| 期間 | 全体 | 日本人 | 外国人 | 外国人の割合 |
| 2019年 | 5億9,592万人泊 | 4億8,027万人泊 | 1億1,566万人泊 | 19.4% |
| 2024年 | 6億5,906万人泊 | 4億9,460万人泊 | 1億6,446万人泊 | 25.0% |
| 2025年1〜9月 | 4億8,529万人泊 | 3億5,390万人泊 | 1億3,140万人泊 | 27.1% |
| 2025年1〜9月の前年同期比（概算） | +0.2% | −3.5% | +11.9% | ― |
※2019年・2024年は確定値。2025年1〜9月は各月の第2次速報値を当ブログが合計したもので、端数の関係で日本人と外国人の合計は全体と一致しない。前年同期比は、各月の前年同月比から2024年の値を逆算した当ブログの概算。外国人の割合は当ブログの計算。
用語メモ：延べ宿泊者数＝宿泊した人数に泊数を掛けた数（1人が2泊すると2人泊）。客室稼働率＝販売できる客室のうち、実際に使われた客室の割合。
2025年に入ると、日本人の宿泊の減少がはっきりしてきました。前年同月比を並べると、日本人は1月から10月まで毎月、前年を下回っています。外国人は1〜5月こそ2桁の伸びでしたが、6月に+5.3%へ鈍り、7月は−4.2%とマイナスに。10月（第1次速報）は+8.5%でした。
| 2025年 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 |
| 日本人 | −2.0% | −5.9% | −3.4% | −5.2% | −2.4% | −5.1% | −2.0% | −1.5% | −5.0% | −1.5% |
| 外国人 | +34.8% | +19.5% | +14.1% | +20.4% | +16.7% | +5.3% | −4.2% | +3.8% | +1.3% | +8.5% |
※延べ宿泊者数の前年同月比。1〜9月は第2次速報、10月は第1次速報で、のちに改定されることがある。
日本を訪れる人の数そのものは伸びています。日本政府観光局（JNTO）の推計では、2025年1〜10月の訪日外客数は35,547,200人で前年同期比+17.7%。この10か月で、2024年の年間（36,870,148人）の96.4%に達しました。
大家さんの言葉に置きかえると、街に出入りする人は増えているのに、昔からの住人が少しずつ減っている状態です。宿の側から見れば、外国人の需要をつかめる立地と売り方を持っているかどうかで、同じ市場でもまったく違う景色になるはずです（当ブログの見方）。
簡易宿所の稼働率は約3割。統計と「会社の説明」の稼働率は物差しが違う
図の下段は、施設タイプ別の客室稼働率です。
| 施設タイプ | 2019年 | 2024年 | 2019年との差 | 2025年10月（第1次速報） |
| 全体 | 62.7% | 59.6% | −3.1ポイント | 67.4% |
| シティホテル | 79.5% | 72.3% | −7.2ポイント | 81.2% |
| ビジネスホテル | 75.8% | 73.7% | −2.1ポイント | 81.3% |
| リゾートホテル | 58.5% | 54.1% | −4.4ポイント | 62.2% |
| 旅館 | 39.6% | 36.1% | −3.5ポイント | 43.4% |
| 簡易宿所 | 33.4% | 29.0% | −4.4ポイント | 31.6% |
※観光庁「宿泊旅行統計調査」。2019年・2024年は年間値（確定値）。1か月の値は季節で上下するため、年間値とは単純に比べられない。
2024年は、宿泊者数が2019年を10.6%上回ったのに、全体の稼働率は59.6%と、2019年を3.1ポイント下回りました。表の5つの施設タイプすべてで2019年を下回っています。客室の供給が増えたことをうかがわせますが、客室数の統計で裏付けは取っていないので、ここは当ブログの見方にとどめます。
なかでも低いのが簡易宿所で、2024年は29.0%。5つの施設タイプの中で最も低く、ビジネスホテルの73.7%とは44.7ポイントの開きがあります（当ブログの計算）。全体の稼働率が67.4%まで上がった10月（第1次速報）でも、簡易宿所は31.6%でした。この統計だけでは理由まではわかりません。ただ、小さな宿がどれだけ埋まりにくいかを示す数字として、移動式ホテルを考えるときも「約3割」は頭に置いておきたいところです。
用語メモ：簡易宿所＝旅館業法の営業の種類の一つ。客室の延床面積が33㎡以上（宿泊者数10人未満で申請する場合は、3.3㎡×宿泊者数以上）などの基準があります。
一方で、事業者が示す稼働率は、ずっと高い数字が並びます。
| 出どころ | 稼働率など | 対象・時点 |
| 観光庁（全国の簡易宿所） | 29.0% | 2024年の年間値 |
| 観光庁（全国のビジネスホテル） | 73.7% | 2024年の年間値 |
| デベロップ（会社の説明） | 80% | 2019年12月までに開業した店の2020年平均 |
| ヒーローライフカンパニー（会社の説明） | 36室中34室が埋まる（うち16室は月単位の長期滞在） | Trail inn 那須塩原、2021年6月 |
| ソラナリゾート（会社の説明） | 約90% | 近隣の参考施設 |
| アースボート（会社の説明、報道） | 70%超 | 全拠点平均、2月 |
※会社の数字はセミナー告知の注記やスポンサード記事などでの説明で、独立した検証はされておらず、統計とは対象・期間・計算方法が違う。
ここは、ぜひ一度立ち止まってほしいところです。会社の数字は、対象の店も、期間も、計算のしかたもばらばらです。Trail innの「36室中34室」には16室分の月単位の長期滞在が含まれていて、中身は宿というより賃貸に近い部分もあります。1か月だけの数字と、1年を通した数字も同じではありません。販売図面の「満室想定利回り」を見るときと同じで、稼働率はまず「誰が、いつ、何を分母に計算したか」を確かめる。大家として物件を見てきて、この順番だけは崩さないようにしています。
能登の建設型仮設住宅の約1割は、ムービングハウス・トレーラーハウス等だった
災害のたびに「動く宿」が注目されるのは、運んで据えるユニットが、住まいにも宿泊所にもなるからです。2024年の能登半島地震で建てられた応急仮設住宅を、財務省は次のように分けています。
| 建設型応急仮設住宅の型（能登半島地震） | 戸数 | 割合 |
| プレハブ | 4,636戸 | 67% |
| 木造（まちづくり型・ふるさと回帰型） | 1,579戸 | 23% |
| ムービングハウス・トレーラーハウス等 | 667戸 | 10% |
| 合計 | 6,882戸 | 100% |
※財務省「令和7年度予算執行調査」による。地震分の6,882戸は2024年12月23日に全戸が完成（石川県の資料）。内閣府の資料（2024年7月23日時点の建設状況）では、ムービングハウス469戸・トレーラーハウス30戸で、資料と時点によって数字が違う。
内閣府の資料は、トレーラーハウス、ムービングハウス、コンテナハウス等の移動型車両等が「被災者の住まいの確保、災害対応従事者等の宿泊場所の確保、トイレの確保、医療や食事の提供等の観点で有効に活用された」と書いています。被災した人の住まいだけでなく、応援に入った人たちの寝る場所にもなったわけです。財務省の調査も、ムービングハウス・トレーラーハウス等を「費用面でも優位性のある」ものとし、災害対応車両の登録数を確保して利用を促すよう求めました。
石川県は建設型の仮設住宅をすべてリース契約で用意し、民間の賃貸住宅などを借り上げる賃貸型の応急住宅（いわゆる「みなし仮設」）も2,981戸（6,590人）にのぼりました（石川県の資料、2025年4〜5月時点のデータ）。
大家として胸に残るのは、この2,981戸という数字です。災害のとき、私たちのアパートの空室も被災した人の住まいになり得る。「空いている部屋」が社会の備えになるという点で、移動式ホテルの事業者も大家も同じ側に立っています。ただ、災害の需要は時期も規模も読めません。事業計画の利回りに織り込むものではなく、まず平時の宿として成り立つことが先、というのが私の考えです（当ブログの見方）。
2025年6月、災害時に使う車両を平時に登録する国の制度が始まった
国も動きました。内閣府は2025年6月1日、「災害対応車両登録制度」の運用を始めました。キッチンカー、トイレカー、トレーラーハウス、ランドリーカーなどを平時に登録しておき、災害が起きたら、被災した自治体が登録車両を検索する仕組み「D-TRACE」で探して提供を求めます。根拠は内閣府の告示（災害対応車両等登録規程）で、災害救助法が適用された災害では、自治体が車両の提供を受けた費用を国が負担します。内閣府の広報誌や報道によると、登録した側に提供の義務はなく、トレーラーハウスなどは1人1ベッドや冷暖房などが要件です。予算は令和6年度補正と令和7年度当初で1.0億円です（令和7年版防災白書）。2025年10月20日には、この制度で登録された車両を使って初めて応急仮設住宅が整備されると、内閣府が発表しました（場所や台数は今回確認できていません）。
投資家の目で見ると、この制度は「いざというときの需要」に国の費用負担という裏付けを与えるものです。ただ、いつ、どれだけ使われるかは災害しだいで、登録したから稼げるという話ではありません（当ブログの見方）。空室を災害時の借り上げ候補の名簿に載せておくようなもので、社会の役には立っても、毎月の家賃の見込みに入れるものではないのです。
移動式ホテルは「建物」か「車」か。この問いで法律も税金も入れ替わる
ここまで何度か顔を出した「建物か、車か」という問いは、移動式ホテルの法律と税金のほとんどを左右します。詳しくは第6回（法律）と第7回（税金）で取り上げますが、入り口だけ整理しておきます。
| 論点 | 「建物」として扱われると | 「車両」として扱われると | 詳しくは |
| 建築基準法 | 原則として建築確認が必要。ホテル・旅館は低層住居専用地域などの用途地域では建てられない | 随時かつ任意に移動できるトレーラーハウスは建築物に当たらない（住指発第170号） | 第6回 |
| 固定資産税 | 家屋として課税（外気分断性・土地への定着性・用途性） | ナンバー付きの登録車両は自動車税（種別割）、それ以外の事業用資産は償却資産（当ブログの整理） | 第7回 |
| 耐用年数 | ホテル用の建物は木造17年、金属造17〜29年（骨格材の肉厚による） | 「被けん引車その他のもの」などは4年。ただし貸している資産は原則として借り手の用途で判定（耐通1-1-5） | 第7回 |
| 個人の所得区分 | 建物の貸付けは不動産所得 | 車両の貸付けは不動産所得に当たらず、事業所得か雑所得（当ブログの整理） | 第7回 |
※当ブログの整理。実際の扱いは設置の状態や使い方で変わり、建築物かどうかは特定行政庁、固定資産税は市町村、所得税は税務署が判断する。
やっかいなのは、法律ごとに物差しが違うことです。熊本市は、固定資産税の家屋の要件である定着性について「容易に移動できるかどうかのみで適否を判断するものではありません」としています。建築基準法では建築物に当たらなくても、固定資産税では家屋とされる余地があるわけです。旅館業法では、熊本県の要領が、トレーラーハウスの営業を許可する際に「車輪を固定させる」などの条件を求めています。営業のために固定すると、建築基準法の「随時かつ任意に移動できる」から遠ざかりかねない。第6回では、この食い違いを「ねじれ」として見ていきます。
税金では、売る側の「4年で償却できる」という説明に注意が要ります。耐用年数省令の別表第一には、たしかに4年の区分があります（運送事業用・貸自動車業用などの「被けん引車その他のもの」や、一般用の「その他のもの」のうち自走能力のないもの）。ところが、耐用年数の適用等に関する取扱通達（耐通）1-1-5は、貸与している減価償却資産の耐用年数は、別表で貸付業用として特掲されているものを除き、原則として、貸与を受けている者の資産の用途等に応じて判定するとしています。トレーラーハウスにどの区分を当てるかについて、国税庁の質疑応答や文書回答、国税不服審判所の公表裁決、判決は、今回の調査では見つかりませんでした。宿泊施設として据えて使う実態なら建物として扱われる可能性もある、というのが当ブログの見方です。個人が車両として貸す場合は、所得税法26条1項が不動産所得として挙げる不動産、不動産の上に存する権利、船舶・航空機の貸付けに入らないため、事業所得か雑所得になると考えられ、雑所得なら赤字を給与所得などと損益通算できません（当ブログの整理）。
ここに書いたのは入り口だけです。実際の案件では、必ず事前に税理士・建築士・行政の窓口に確認してください。
連載の予定。2025年12月に順次掲載します
この連載は、2025年12月に順次掲載します。全9回の予定は次のとおりです。
| 回 | タイトル | 中心の中身 |
| 第1回 | 移動式ホテルとは？ コンテナホテル・トレーラーハウス・車中泊の違いと、いま広がる理由 | 4つの型、主な事業者、宿泊市場の今、災害と「動く宿」（今回） |
| 第2回 | コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」の経営分析 デベロップは116店・4,370室までどう伸びたか | 株主と上場会社との関係、店舗・客室の推移、料金、平時と有事の二つの顔、地主・投資家向けのモデル |
| 第3回 | トレーラーハウスのホテル投資を事業者の資料から読む 1室640万円〜・利回り約8.5%の中身 | 1室を買って借り上げてもらう仕組みと、投資家が負うリスク（借上げ先の信用、中途解約、売却、移設） |
| 第4回 | 車中泊・RVパーク・グランピングのビジネスモデル Carstay、日本RV協会、スノーピーク住箱、Earthboat | キャンピングカーの保有台数、RVパークの増え方と手数料、プラットフォーム型と場所貸し型の違い |
| 第5回 | 米国の上場企業で読む「動く宿」の経済学 RVリゾートREITとRVメーカーの決算 | 土地を貸すモデルのREIT（Equity LifeStyle、Sun Communities）と、景気で揺れるRVメーカー |
| 第6回 | トレーラーハウスやコンテナは「建物」か「車」か 建築基準法・旅館業法・都市計画法のねじれ | 国交省の通知、随時かつ任意に移動できる条件、旅館業法、市街化調整区域、民泊新法 |
| 第7回 | トレーラーハウスの税金 固定資産税・減価償却（耐用年数4年は本当か）・消費税・所得区分・相続税 | 家屋の3要件、耐用年数と耐通1-1-5、所得区分と損益通算、売却時の課税、消費税、相続税評価 |
| 第8回 | 移動式ホテルと賃貸経営の違い 収益・稼働・コスト・リスク・出口を大家目線で比べる | 契約の形、稼働率、単価の決まり方、コスト構造、期待利回り、出口 |
| 第9回 | 移動式ホテルと賃貸業の共通点 大家がホテル投資の前に「動く宿」から学べること | 立地と需要の読み方、運営の外部化と相手の信用、修繕と更新、利回りの読み方、税金を目的にしない |
「動ける」「稼げる」「税金が軽い」は、別々に確かめる
移動式ホテルは、客室を運べることを強みにした宿です。コンテナホテルのデベロップは116店・4,370室まで広がり、トレーラーハウスの宿は1室単位の投資商品にもなり、RVパークは2019年の約4.1倍に増えました。能登では運んで据える住まいが建設型の仮設住宅の約1割を占め、国も2025年6月に災害時の車両を平時に登録する制度を始めています。「動く宿」がいま注目されるのには、それなりの理由があります。
それでも、今日いちばんお伝えしたかったのは、3つのことを別々に確かめてほしいということです。動けることは、災害への備えとしての価値。稼げるかどうかは宿泊市場と立地しだいで、全国の簡易宿所の稼働率は約3割でした。そして税金が軽いかどうかは「建物か、車か」の判断しだいで、売る側の説明だけでは決まりません。この3つをひとまとめにした話を聞くと、大家としても税理士としても、私は少し身構えてしまいます。
アパートを買うとき、私たちは耐震性と入居率と税金を、それぞれ別に調べますよね。移動式ホテルも同じです。キャスター付きの本棚も、転がせることより、本がきちんと収まることのほうが大事なのかもしれません。
次回は、コンテナホテル「HOTEL R9 The Yard」を全国116店まで広げたデベロップを、非上場ながら上場会社2社の開示を手がかりに読み解きます。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
- 宿泊旅行統計調査（2024年・年間値（確定値））報道発表資料（観光庁、2025年6月27日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/002026765.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年1月・第2次速報、2月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年3月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996836.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年2月・第2次速報、3月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年4月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996834.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年3月・第2次速報、4月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年5月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996832.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年4月・第2次速報、5月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年6月27日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996830.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年5月・第2次速報）報道発表資料（観光庁、2025年7月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996824.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年6月・第2次速報、7月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年8月29日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996822.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年7月・第2次速報、8月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年9月30日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996820.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年8月・第2次速報、9月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年10月31日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996814.pdf
- 宿泊旅行統計調査（2025年9月・第2次速報、10月・第1次速報）報道発表資料（観光庁、2025年11月28日）https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001996811.pdf
- 訪日外客数（2025年10月推計値）（日本政府観光局〈JNTO〉、2025年11月18日）https://www.jnto.go.jp/news/press/20251118_monthly.html
- 「HOTEL R9 The Yard 上市」2025年12月20日開業（富山県2店舗目）（株式会社デベロップ、財経新聞〈@Press〉、2025年11月21日）https://www.zaikei.co.jp/releases/3194096/
- 「HOTEL R9 The Yard 笠間」2025年10月29日開業（株式会社デベロップ、@Press、2025年10月2日）https://www.atpress.ne.jp/news/547545/print
- 石川県初出店！「HOTEL R9 The Yard 白山」2025年3月31日開業（株式会社デベロップ、財経新聞〈@Press〉、2025年3月7日）https://www.zaikei.co.jp/releases/2836387/
- 香川県坂出市にコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 坂出」2024年11月23日開業（株式会社デベロップ、NEWSCAST、2024年10月25日）https://newscast.jp/news/8356694
- 甲賀市に「動くコンテナホテル」9月開業予定！同市と“100例目”の「レスキューホテル」災害協定を2022年8月23日に締結（株式会社デベロップ、NEWSCAST、2022年8月10日）https://newscast.jp/news/4913659
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和3年）052 レスキューホテル（内閣官房 国土強靱化推進室、2021年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r3_minkan/pdf/052.pdf
- デベロップ、佐野市に「HOTEL R9 SANOFUJIOKA」オープン（トラベルボイス、2017年9月28日）https://www.travelvoice.jp/20170928-97458
- 無料オンラインセミナー告知（デベロップ×幻冬舎ゴールドオンライン）（幻冬舎ゴールドオンライン、2021年9月28日）https://gentosha-go.com/articles/-/37624
- 非上場の親会社等の決算に関するお知らせ（親会社等：株式会社デベロップ）（株式会社ストレージ王、2025年4月30日）https://www2.jpx.co.jp/disc/29970/140120250430527989.pdf
- コンテナホテルを全国に展開する株式会社デベロップの株式取得（持分法適用会社化）に関するお知らせ（株式会社エイチ・アイ・エス、2024年8月30日）https://www2.infomart.co.jp/web/jp/images/upload/2836/140120240830578766_18697774.pdf
- トレーラーホテル事業（第1回）（Sponsored、ヒーローライフカンパニー、幻冬舎ゴールドオンライン、2021年6月23日）https://gentosha-go.com/articles/-/35060
- 独自の出店戦略！『トレーラーホテル』が“満室”を維持する理由（第2回）（Sponsored、幻冬舎ゴールドオンライン、2021年6月24日）https://gentosha-go.com/articles/-/35062
- THE GOLD ONLINE フェス 2025 出展社紹介：ヒーローライフカンパニー（幻冬舎ゴールドオンライン、2025年）https://gentosha-go.com/articles/-/65821
- トレーラーハウス＝可動産 投資（Sponsored、ソラナリゾート、幻冬舎ゴールドオンライン、2024年10月21日）https://gentosha-go.com/articles/-/64004
- ［トレーラーハウスデベロップメント］企業版ふるさと納税を活用、静岡市へトレーラーハウスを寄附（関連リリースの見出しを含む）（共同通信PRワイヤー、2024年1月25日）https://kyodonewsprwire.jp/release/202401245690
- 【トレーラーハウスデベロップメント】第4回東京トレーラーハウスショーに出展（共同通信PRワイヤー、2025年11月）https://kyodonewsprwire.jp/prwfile/release/M100927/202511179224/_prw_PR1fl_zr0Z6rsn.pdf
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和5年）033 カンバーランド・ジャパン（内閣官房 国土強靱化推進室、2023年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r5_minkan/pdf/033.pdf
- トレーラーハウスを活用、全国で自然共生型の宿泊施設を展開するBLANC（THE BRIDGE、2024年2月21日）https://thebridge.jp/2024/02/blanc-02event-mugenlabo-magazine
- トレーラーハウス宿泊施設のアースボート、5億円を調達（THE BRIDGE、2025年3月26日）https://thebridge.jp/2025/03/earthboat-operating-trailer-house-accommodations-nationwide-raises-250-million-yen
- Carstay、プレシリーズAで約5,000万円を追加調達（THE BRIDGE、2025年10月31日）https://thebridge.jp/2025/10/carstay-raises-50-million-pre-series-a
- Carstay、FUNDINNOで約1億円の調達開始（トラベルボイス、2023年9月13日）https://www.travelvoice.jp/20230913-154179
- 日本RV協会 広報誌 2025 SPRING p26-29（一般社団法人日本RV協会、2025年春）https://jrva.com/media/koho2025/2025spring_p26-29.pdf
- RVパーク開設説明資料（一般社団法人日本RV協会 RVパーク推進部、公表日の記載なし〈施設数は2023年11月時点〉）https://www.kurumatabi.com/about/images/rvpark_material202403.pdf
- 全国588カ所に拡大! 話題の「RVパーク」（ベストカーWeb、2025年11月24日）https://bestcarweb.jp/news/1368832
- 日本RV協会、RVパーク24か所を新規認定（7月末時点）（トラベル Watch、2025年8月13日）https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/2038179.html
- 有価証券報告書 第60期（2023年1月1日～12月31日）（株式会社スノーピーク、2024年3月29日）https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100T6KE.pdf
- スノーピークTOB結果（BCJ-80）（日本M&Aセンター、2024年4月13日）https://www.nihon-ma.co.jp/news/20240413_7816-5/
- スノーピークの「東京ドーム10個分」本社がすごい（Business Insider Japan、2022年7月26日）https://www.businessinsider.jp/post-257136
- 資料2-3 ムービングハウスを活用した迅速かつ多様な仮設施設事例について（内閣府〈防災〉WG資料／一般社団法人日本ムービングハウス協会、2024年）https://www.bousai.go.jp/jishin/noto/taisaku_wg_02/pdf/siryo4_2_3.pdf
- 弁理士知財キャラバン支援企業ヒアリング：株式会社アーキビジョン21（日本弁理士会、2019年ごろ）https://www.jpaa.or.jp/cms/wp-content/uploads/2019/04/archivision21-Corp..pdf
- グランピング市場に関する記事（全国グランピング協会の試算）（@DIME、2022年1月10日）https://dime.jp/genre/1297803/
- 令和7年度予算執行調査 総括調査票「災害救助費等負担金（仮設住宅の早期供与等）」（財務省、2025年度）https://www.mof.go.jp/policy/budget/topics/budget_execution_audit/fy2025/sy0706/01.pdf
- 資料3「被災者生活再建関係」（内閣府〈防災担当〉、住宅のデータは2024年7月23日時点）https://www.bousai.go.jp/kaigirep/hisaisha_shien/dai8kai/pdf/shiryo3.pdf
- 令和6年能登半島地震・奥能登豪雨 応急仮設住宅の建設について（石川県土木部建築住宅課、データは2025年4〜5月時点）https://thedocs.worldbank.org/en/doc/73d3548948fef61ec8a33e0d1742c148-0360012025/original/Construction-of-emergency-temporary-housing-for-the-2024-Noto-Peninsula-earthquake-and-Oku-Noto-heavy-rains-Japanese.pdf
- 防災の動き：災害対応車両登録制度の運用開始（広報誌「ぼうさい」第113号、内閣府〈防災担当〉、2025年度）https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/r07/113/news_03.html
- 国の新制度「災害対応車両登録制」とは（乗りものニュース、2025年6月5日）https://trafficnews.jp/post/553238
- 令和7年版防災白書 特集第2章第4節（内閣府、2025年）https://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/r07/honbun/t1_2s_04_00.html
- 災害対応車両調整法人が派遣する災害対応車両を活用して応急仮設住宅が整備されます～災害対応車両登録制度開始後初めての事例～（内閣府政策統括官〈防災担当〉、2025年10月20日）https://www.bousai.go.jp/pdf/251020_siryo.pdf
- トレーラーハウスの建築基準法上の取扱いについて（住指発第170号）（建設省住宅局建築指導課長、1997年3月31日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/h90331.pdf
- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（技術的助言）（国住指第2174号）（国土交通省住宅局建築指導課長、2004年12月6日）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
- 車両を利用した工作物の取扱い（神奈川県建築行政連絡協議会、2010年11月17日）https://www.pref.kanagawa.jp/documents/24926/378702.txt
- 用途地域による建築物の用途制限の概要（東京都都市整備局）https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
- 熊本県旅館業法事務処理要領（熊本県、2024年3月29日改正）https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/220023_603392_misc.pdf
- コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて（熊本市、2022年4月1日）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00324670/index.html
- 令和6年度 償却資産（固定資産税）申告の手引き（郡山市税務部資産税課）https://www.city.koriyama.lg.jp/uploaded/attachment/71772.pdf
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（写し、千葉県掲載、2025年4月1日施行版）https://www.pref.chiba.lg.jp/keisei/zaisei/documents/taiyounensuu.pdf
- 耐用年数の適用等に関する取扱通達 第1章第1節（1-1-5）（国税庁）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_01.htm
- タックスアンサー1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- タックスアンサー2250 損益通算（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
