アパート経営を進めていく上において、建物の所有者と土地の所有者が異なる場合が出てくるというのは頻繁に起きます
むしろ、節税のために、収入が発生する建物側を法人へ売却し、土地は個人所有のまま、という形態を取るのはよくあるパターンの１つです
いわゆる土地の無償返還方式というものです
これ自体は、通常時の節税対策として非常に有効なわけですが、これが問題となる場合も出てきます
それは、地代をゼロ、もしくは相場以下にしてしまう場合です
この場合、税法上では、土地をタダで貸しているものと同じ扱いとされてしまいます
そして、土地をタダで貸していると見做されてしまう場合で、大きな損害が発生してしまうケースが、相続発生時に小規模宅地等の特例が使えなくなってしまうというデメリットです
小規模宅地の特例とは、約１００坪までの土地の評価を８０％減してくれるという特典となっており、これが使えるのと使えないのとでは、相続税額に大きな影響が出る場合が多いです
特に土地値が高い地域に住んでいる方には影響が大きくなります
土地の無償返還届を出した当初は固定資産税の２倍以上の地代を支払っていたが、その後、家賃が減ってきて、支払う地代が２倍未満になっていたという場合も、税法上におけるタダで土地を貸している場合に該当してしまいます
加えて、固定資産税評価額が上昇し、それに伴い固定資産税も上昇したことで、当初設定した地代が、固定資産税の２倍未満になってしまったという場合も、税法上におけるタダで土地を貸している場合に該当してしまいます
支払う地代を固定資産税の２倍以上に設定しておけば相場以下にはならず、問題ないのですが、いつの間にか小規模宅地の特例の要件を満たしていないということにならないように、一度設定したからといって放ったらかしにせずしっかりその後もフォローしていく必要があります
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