東雲結子：先生、名案です！ 実家の裏の空き地にトレーラーハウスを置いて、小さなホテルを開きます。タイヤが付いているから「車」。車なら建物の法律は関係ないので、建築確認もいりません！
税理士石井：うーん、タイヤが付いていれば車なら、東雲さんの旅行カバンも今日から自動車ですね。
東雲結子：えっ……キャリーケースにも車検が要るんですか？
税理士石井：ははは、カバンは大丈夫です。ただ、トレーラーハウスが建築基準法で「建物ではない」と扱われるには、車検とナンバー、工具なしで外せる配管、公道まで出られる通路……と、いつでも動かせる状態を保つことが求められます。自治体などの基準に、そう書いてあるんです。
東雲結子：いつでも動かせる状態……。じゃあ、お客さんごと夜中に転がっていかないよう、タイヤはがっちり固定しておきます！
税理士石井：おっと（汗）。実は熊本県の旅館業の要領が、まさにその「車輪の固定」を許可の条件に挙げています。ところが固定のしかたによっては、今度は建築基準法で「建物」と判断されるおそれが出てくるんです。
東雲結子：動かせと言われて、止めろとも言われる……。右足でアクセルを踏みながら、左手でサイドブレーキを引いている気分です。
税理士石井：ふふ、うまいことを言いますね。それがまさに、法律どうしの「ねじれ」です。しかも許可を取らずに宿を営むと、罰金は最高100万円。2018年に施行された改正で、3万円から一気に引き上げられました。
東雲結子：100万円……。トレーラーハウスの頭金が、そっくり罰金に化けてしまいます。
税理士石井：大家さんが土地を買う前に用途地域を調べるのと同じで、「何を置いて、何として営業できるか」は買う前に決まります。今日は、建築基準法・都市計画法・旅館業法・民泊新法が同じトレーラーハウスに何を求めるのかを、一つずつほどいていきましょう。
連載の第6回からは後半に入り、法律と税金の話に進みます。第3回では、トレーラーハウスの客室を1室ずつ投資家に売る事業者の資料を読みました。売る側の説明に共通していたのが「車両扱い」という売り文句です（事業者の主張）。では、トレーラーハウスは建築基準法の上で、本当に「建物」ではないのか。コンテナを使ったホテルはどうなのか。今回は、この「建物か、車か」という問いを、国の通知と自治体の取扱基準の原文に近いところから確かめていきます。
先に答えの形だけお伝えしておくと、トレーラーハウスやコンテナが法律上の「建築物」に当たるかどうかは、モノの種類ではなく、置き方と使い方で決まります。そして、その判断の向きは、建築基準法・都市計画法・旅館業法・民泊新法で同じではありません。建築基準法の上で建築物に当たらないためには「動かせる状態」が必要で、旅館業の許可は「固定」を条件にすることがある。この食い違いを、本記事では「ねじれ」と呼びます。
大家さんの立場で言えば、これは「その土地に何を置けるか」「置いたものを宿として営業できるか」という、物件を買う前に確かめるべきことそのものです。固定資産税や減価償却などの税金は次の第7回にまとめ、今回は建物と営業のルールに絞ります。なお、ここで紹介する基準には、国の通知と、自治体や協議会ごとの取扱基準が混じっています。どれがどちらなのかは、そのつど書き分けていきます。
建築物かどうかを決めるのは、タイヤの有無ではなく「随時かつ任意に移動できるか」
建築基準法の建築確認、構造の基準、用途地域による制限は、どれも法律上の「建築物」（建築基準法2条1号）に当たるものにかかります。裏を返せば、建築物に当たらなければ、これらのルールの外に出ることになる。トレーラーハウスやコンテナの話が、いつも「建物か、車か」から始まるのはこのためです。
では、国はどう考えてきたのか。コンテナとトレーラーハウスについて、旧建設省と国土交通省が出してきた主な通知を、年代順に並べてみます。
| 年月日 | 文書 | 対象 | 要旨 |
| 1987年（昭和62年）12月1日 | 住指発第419号（浦和市の照会への回答） | トレーラーハウス | 駆動装置のない車輪付きの台に載せ、固定柱で支えて、長期に住宅・事務所などに使う計画のものは建築物（浦和市の見解に「貴見のとおり」と回答） |
| 1989年（平成元年）7月18日 | 住指発第239号 | コンテナ | コンテナを鉄筋コンクリート造などの基礎に緊結し、荷重や外力を安全に地盤へ伝えること |
| 1997年（平成9年）3月31日 | 住指発第170号「トレーラーハウスの建築基準法上の取扱いについて」 | トレーラーハウス | 規模・形態・設置状況（配管や配線が固定されているか、移動の支障になる階段・ポーチ・ベランダなどがあるか）などから判断して、随時かつ任意に移動できるものは建築物に当たらない |
| 2004年（平成16年）12月6日 | 国住指第2174号「コンテナを利用した建築物の取扱いについて（技術的助言）」 | コンテナ | 随時かつ任意に移動できないコンテナは、形態と使用の実態から建築物に当たる。基準に合わないものは違反建築物として是正を指導 |
| 2014年（平成26年）12月26日 | 国住安第5号「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」 | コンテナ | 新しく設けるものには建築確認の申請が必要と周知。基礎がない、緊結が足りない、積み重ねの接合が悪いものは法20条違反の例。積み重ねたものは地震時の転倒に注意 |
※1987年と1997年は建設省住宅局建築指導課長、2004年は国土交通省住宅局建築指導課長、2014年は同局建築指導課の建築安全調査室長の名前で出たもの。1989年の住指発第239号は、2014年の国住安第5号に別添として付いたものを確認した。
並べてみると、1987年から2014年までの27年間（当ブログの計算）、国の物差しは一本の線でつながっていると読めます（当ブログの見方）。コンテナには「随時かつ任意に移動できないなら建築物」、トレーラーハウスには「随時かつ任意に移動できるなら建築物ではない」。同じ物差しを、表と裏から当てているわけです。「随時かつ任意に」とは、平たく言えば「いつでも、思い立ったときに動かせる」ということでしょう。
ここで見落とせないのが、いちばん古い1987年の回答です。建築物とされたトレーラーハウスは、車輪の付いた台に載っていました。それでも、固定柱で支えて長く住宅や事務所に使う計画だったため、「建築物に当たる」という浦和市の見方に、建設省が「貴見のとおり」（お考えのとおり）と答えています。タイヤが付いていることは、それだけでは建物でない理由にならない。冒頭の東雲さんの「タイヤがあるから車」は、ここで早くもつまずくのです。
しかも国は、全国一律の線を引いていません。日本RV輸入協会が「トレーラーハウスの円滑な活用による新たな産業の育成」と題して出した構造改革特区の第19次提案に対し、国土交通省は、規模だけで建築物に当たらないとすることはできず、規模・形態・設置状況・用途などから物件ごとに総合的に判断するもので、一律の具体的な基準を定めるのは難しい、と回答しています。
用語メモ：特定行政庁＝建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外の区域では都道府県知事のこと。トレーラーハウスが建築物に当たるかどうかも、ここが個別に判断します。窓口は市や県の建築指導課などです。
コンテナハウスは「動かせないなら建築物」。建築確認と基礎が前提になる
コンテナから見ていきます。2004年の技術的助言（国住指第2174号）は、随時かつ任意に移動できないコンテナを「その形態及び使用の実態から」建築物に当たるとし、基準に合わないものは違反建築物として是正を指導するよう求めました。「コンテナだから建物ではない」という言い分が通らないことを、国はこの助言であらためてはっきりさせたわけです。
それから10年後の2014年、今度は「違反対策の徹底について」（国住安第5号）という題名の通知が出ました。新しく設けるコンテナの建築物には建築確認の申請が必要だと周知すること。基礎がないもの、基礎への緊結が足りないもの、積み重ねたコンテナどうしの接合が悪いものは、建築基準法20条に違反する例であること。積み重ねたものは、地震のときの転倒に気をつけること。同じテーマで「徹底」を求める通知がもう一度出たこと自体、守られていない例が少なくなかったことをうかがわせます（当ブログの見方）。
基礎の考え方は、この通知に別添された1989年の住指発第239号がはっきり示しています。コンテナを鉄筋コンクリート造などの基礎に緊結し、荷重や外力を安全に地盤へ伝えること。建築物としてのコンテナは、地面にしっかり留めることが前提なのです。
材料にも関門があります。国土交通省の委託調査の報告書には、鉄骨造として扱う場合はJIS鋼材（建築基準法37条）を使う必要があり、ISOコンテナは確認の審査が通りにくく、JISに適合したコンテナを使うのが通常のルートだ、という記述があります（報告書の記述で、通知や告示の本文では確認できていません）。
用語メモ：JIS＝日本産業規格。ISOコンテナ＝国際標準化機構（ISO）の規格に沿った、輸送用のコンテナ。
大家さんの感覚に置きかえると、「中古の輸送用コンテナを手に入れて並べれば、建物を建てるより手軽に宿ができる」という発想は、ここでいったん止まります（当ブログの見方）。建築物として使う以上、コンテナであっても、建築確認、基礎、構造の安全という、アパートを建てるときと同じ入り口を通ることになるからです。
この入り口は、営業の許可にもつながっています。後で詳しく見る熊本県の旅館業法の事務処理要領は、許可の申請に建築基準法7条5項の検査済証の写しを添えるよう求めています。建築物であるコンテナの宿は、確認を受け、完了の検査に合格していなければ、旅館業の許可の入り口にも立てない、ということです（熊本県の要領の場合）。コンテナハウスで宿を考えるなら、建築確認は「できれば」ではなく、事業計画の最初の一行に置くべきものだと私は考えています。
もっとも、「コンテナ」と「トレーラー」の境目は、見た目ほどはっきりしていません。第2回で見たコンテナホテルの客室も、建築用コンテナのモジュール1台を1室とし、車輪の付いた状態でトレーラーヘッドに牽引させて動かす仕組みだと説明されていました。だからこそ、名前ではなく「どう置き、どう使っているか」で判断される、という国の考え方が効いてくるのです。
トレーラーハウスが建築基準法の「建築物」に当たらない条件
次はトレーラーハウスです。1997年の住指発第170号は、トレーラーハウスのうち、規模（床面積・高さ・階数など）、形態、設置状況などから判断して随時かつ任意に移動できるものは、建築物に当たらないものとして扱う、としています。設置状況の例として挙がっているのは、給排水・ガス・電気・冷暖房・電話などが固定された配管や配線でつながっているか、移動の支障になる階段・ポーチ・ベランダなどがあるか、です。
第1回の図で、トレーラーハウスを「条件を満たせば建築物にあたらない」と分類しました。その「条件」を、国の通知よりも具体的に書いているのが、自治体や協議会の取扱基準です（配管・配線や階段・ポーチなどは、国の住指発第170号も判断の要素に挙げています）。今回の調査で原文を確認できたものを並べます。
| 見られる点 | 建築物とされる状態 | 確認できた基準 |
| 車検・ナンバー | 登録、ナンバープレートの表示、保安基準への適合、有効な車検証と検査標章がない（仮ナンバーだけでは不可） | 神奈川県建築行政連絡協議会、上尾市 |
| 道路を走れる大きさ | 牽引した状態の幅・重さ・高さ・長さ・最小回転半径が、一般的な制限値を超える（特殊車両通行許可だけでは不可） | 神奈川県建築行政連絡協議会 |
| 配管・配線 | 給排水・ガス・電気・電話・冷暖房の接続が、工具を使わずに取り外せる方式になっていない | 上尾市、沖縄県特定行政庁連絡協議会、浜松市 |
| 階段・ポーチなど | 移動の支障になる階段・ポーチ・ベランダ・柵などがある | 上尾市、沖縄県特定行政庁連絡協議会、浜松市 |
| 車輪と支え | 車輪が外されている、パンクなどで走れない、車輪以外で地盤に支えられていて容易に外せない | 上尾市、沖縄県特定行政庁連絡協議会 |
| 公道までの通路 | 敷地から公道まで移動できる通路（勾配・幅員・路盤）がない | 上尾市、沖縄県特定行政庁連絡協議会 |
| 長く置くこと | 上尾市は2023年（令和5年）4月1日以後に設置するものに、長期の設置に関する基準を適用（中身は今回取得できず） | 上尾市 |
※全国一律の法令ではなく、各地の取扱基準。神奈川県建築行政連絡協議会は2010年（平成22年）11月17日、沖縄県特定行政庁連絡協議会は2020年（令和2年）6月10日最終改正、浜松市は2023年10月16日更新のページ、上尾市は発行日の記載なし。神奈川の基準は、このほか道路交通法上の適正な免許と、自賠責保険への加入も挙げている。
神奈川の基準がおもしろいのは、「随時かつ任意に移動できる」を「公道を実際に走れること」として組み立てている点です。道路運送車両法の登録・ナンバー・保安基準・車検、道路法の大きさや重さの制限、道路交通法の免許、自賠責保険。この四つがそろって初めて「動かせる」と言える、という考え方です。バスやキャンピングカーでも、動かせない状態で住宅・事務所・店舗などとして使い続ければ建築物になる、とも書かれています。
用語メモ：臨時運行許可＝いわゆる仮ナンバー。特殊車両通行許可＝道路の一般的な制限値を超える大きさや重さの車両を通すための許可。
仮ナンバーや特殊車両通行許可を受けたことだけでは「随時かつ任意に移動できるもの」とは判断しない、という整理は、日本建築行政会議の『建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例 2013年度版』にもあるとされます。ただ、この本そのものは確認できず、国土交通省の委託調査報告書での引用を見た、間接的な確認にとどまります。2013年（平成25年）のこの資料は、国の通知ではありません。同じ考え方は、2010年の神奈川の基準には直接書かれています。
ここで、宿として考えたときの悩ましさが見えてきます。入口に階段やポーチを据え付ける。隣のユニットとデッキでつなぐ。水回りのトラブルを減らそうと、配管を工具がなければ外せない形でつなぐ。長く置くうちに、車検が切れる。お客さまの居心地や運営の手間を考えた工夫ほど、表の「建築物とされる状態」に近づいていくのです（当ブログの見方）。
買い方ひとつで扱いが変わる、という指摘もあります。国土交通省が空き地対策の先進事例として紹介した資料（三浦で農体験ができる宿泊施設をトレーラーハウスで運営する、エンジョイワークスの事例）には、実務の課題として、シャーシ（車台）と上物を別々に買うと建築基準法がかかり、確認申請が必要になる場合がある、と書かれています。
最終的に建築物に当たるかどうかを判断するのは、その土地を受け持つ特定行政庁です。同じ型のトレーラーハウスでも、置く場所と置き方によって答えが変わりうる。この前提を、まず押さえておいてください。
「建物ではない」ことに値段がつく理由は、用途地域にある
では、建築物に当たらないと何がうれしいのか。大家さんにとって用途地域は物件選びの基本ですが、アパートとホテルでは、同じ地図の見え方がまるで違います。
| 用途地域 | ホテル・旅館 | 住宅・共同住宅（アパート） |
| 第一種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第二種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第一種中高層住居専用地域 | × | ○ |
| 第二種中高層住居専用地域 | × | ○ |
| 第一種住居地域 | ▲（3,000㎡以下） | ○ |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ |
| 準住居地域 | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | × | ○ |
| 近隣商業地域 | ○ | ○ |
| 商業地域 | ○ | ○ |
| 準工業地域 | ○ | ○ |
| 工業地域 | × | ○ |
| 工業専用地域 | × | × |
※○は建てられる、×は建てられない、▲は条件付き（第一種住居地域ではホテル・旅館の用途が3,000㎡以下なら可）。建築基準法の用途制限（別表第二）を東京都都市整備局がまとめた資料による。建築物に当たる場合に適用される。
13の用途地域のうち、ホテル・旅館を建てられないのは7つ。住居系の8つの地域に限ると、ホテル・旅館を建てられるのは第二種住居地域と準住居地域の2つだけで、第一種住居地域は3,000㎡以下という条件付き、残る5つは建てられません（いずれも当ブログの数え）。アパートなら、工業専用地域を除くどこでも建てられるのと対照的です。
ここで、トレーラーハウスが建築物に当たらないとどうなるか。用途地域による制限は建築物にかかるルールなので、建築物でないトレーラーハウスには及ばない、という整理になります。ホテル用途の建物は建てられない住宅地でも、トレーラーハウスの宿なら置ける余地が出てくるわけです。これは法令からの当てはめで、国がトレーラーハウスについて直接そう述べた資料は確認できていません。それでも、トレーラーハウスが「建物ではない」ことの経済的な価値は、税金より先に、まずこの立地の自由度にあると私は見ています（当ブログの見方）。
実際、トレーラーハウスで宿を展開するBLANCについて、2024年2月のTHE BRIDGEの記事は、山梨県富士吉田の拠点を「建築不可の土地」にあると紹介しています（どのような理由で建築できない土地なのかは、記事からは分かりません）。建物を建てられない場所で宿を開ける可能性に、事業者が価値を見いだしている例と言えそうです（当ブログの見方）。
ただ、裏返せば、その価値は「建築物に当たらない」という判断の上にだけ立っています。判断が変われば、ホテル・旅館を建てられない地域に置いた宿は、その場所で続けられなくなるおそれがあります。浜松市は、建築物に当たるトレーラーハウスのうち用途地域の規定に合わないものは設置できない、と明記しています。大家さんなら、建て替えのできない土地の怖さをよくご存じだと思います。「今は置ける」と「ずっと置ける」は、別の話なのです。
市街化調整区域では、建築物かどうかが「置けるかどうか」を分ける
用語メモ：市街化調整区域＝都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされた区域。建築物は原則として、都道府県知事などの許可がなければ建てられません。
用途地域と並んで、トレーラーハウスの宿でよく話題になるのが市街化調整区域です。浜松市はトレーラーハウスについての案内で、建築物に当たるトレーラーハウスは建築確認の申請が必要で、用途地域の規定に合わないもの、市街化調整区域での建築の許可などが得られないものは設置できない、と書いています。建築物と判断されれば、調整区域の土地では、建物を建てるのと同じ壁に当たるということです。
では、建築物に当たらないトレーラーハウスはどうか。都市計画法の「建築物」は建築基準法2条1号の建築物を指す（都市計画法4条10項）とされ、そこから、建築物に当たらなければ開発許可などの対象にならない、という整理があります。ただし今回の調査では都市計画法の条文そのものを取得できておらず、この点は未確認です。
制度のすき間を使う動きが広がれば、自治体が別のルールで動くこともあります。国土交通省の委託調査の報告書に収められた、日本トレーラーハウス協会へのヒアリング記録（2016年7〜9月の実施）によると、静岡県富士宮市では、市街化調整区域で土地を区画に分けてそのまま売る「有姿分譲」が行われ、トレーラーハウスの別荘が乱立したため、富士山などの景観保全地域についての条例で長期の設置を規制した、とされています。これはヒアリングでの説明で、条例の本文までは確認できていません。
先ほどの表のとおり、埼玉県上尾市の基準も、2023年（令和5年）4月1日以後に設置するものに、長期の設置に関する基準を当てはめるとしています。ルールは、後から増えることがあるのです。
市街化調整区域の土地とトレーラーハウスを組み合わせる計画は、国の通知、自治体の取扱基準、そして景観などの条例という三つの層を、置いている間ずっと満たし続けなければなりません（当ブログの見方）。土地を買ってからこの三つを調べるのでは、順番が逆です。
宿にするなら旅館業法の許可が要る。簡易宿所は客室の延床33㎡が基本
ここからは、営業のルールです。旅館業法は、旅館・ホテル営業を「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」で、簡易宿所営業と下宿営業以外のもの、と定めています（法2条2項）。宿泊とは、寝具を使って施設を利用することです。構造設備の基準は政令で（法3条2項）、衛生の措置の基準は都道府県の条例で（法4条2項）決まります。トレーラーハウスでも、宿泊料を受けて人を泊めるなら、この枠組みの中に入ってきます。
| 営業の種別 | 客室の面積の基準 | ほかの主な基準 |
| 旅館・ホテル営業 | 1客室7㎡以上（寝台を置く客室は9㎡以上） | 玄関帳場その他の本人確認のための設備（省令の基準を満たすICT設備での代替も可）、入浴設備（近くに公衆浴場があるなどの例外あり）、洗面設備、適当な数の便所 |
| 簡易宿所営業 | 客室の延床面積33㎡以上（宿泊者数10人未満で申請する場合は3.3㎡×宿泊者数以上） | 階層式寝台は上下の間隔をおおむね1m以上 |
| 下宿営業 | 面積の基準なし | 換気・採光・防湿・排水、入浴・洗面・便所 |
※旅館業法施行令1条（第1条の最終改正は平成30年政令第21号）。
用語メモ：玄関帳場＝いわゆるフロント。ICT＝情報通信技術。
第2回のコンテナホテルも、第3回のトレーラーハウスのホテル（Trail inn）も、1室13㎡でした（会社の公表値）。寝台を置く客室の9㎡は上回ります。簡易宿所で申請するなら、客室の延床面積は33㎡が基本で、宿泊者数を10人未満として申請すれば3.3㎡×人数です。宿泊者数2人なら6.6㎡、4人なら13.2㎡以上という計算になります（当ブログの計算）。どこまでを客室の面積に数えるかは、申請先の保健所に必ず確かめてください。
旅館・ホテル営業の今の基準は、2018年6月15日施行の改正でできあがったものです。
| 改正点 | 内容 |
| 種別の統合 | ホテル営業と旅館営業を「旅館・ホテル営業」に統合 |
| 最低客室数 | ホテル10室・旅館5室の基準を廃止 |
| 客室面積 | 1客室7㎡以上（寝台を置く客室は9㎡以上） |
| 玄関帳場 | 厚生労働省令の基準を満たすICT設備などで代替できる |
| 洋室の要件 | 洋室の構造設備の要件を廃止 |
| 罰金 | 無許可営業は3万円から100万円へ、その他の違反は2万円から50万円へ引き上げ |
※高松市（保健所）の改正の概要資料による。罰金は上限額。
最低客室数の廃止で、客室が数室しかない宿でも、旅館・ホテル営業という形を選べるようになりました。フロントの代わりにICT設備を使える道ができたことも合わせると、トレーラーハウスを数台だけ置く小さな宿にとっては、制度の上での入り口が広がった改正だったと私は見ています（当ブログの見方）。
その一方で、無許可営業の罰金は上限で約33倍（100万円÷3万円、当ブログの計算）になりました。「車だから宿の許可は要らないだろう」という思い込みのまま営業を始めることの重さは、この数字がよく表しています。
熊本県の要領は「車輪を固定させる」。許可の業種はトレーラーの台数で変わる
では、トレーラーハウスの宿は、旅館業法の上でどう扱われるのか。実は、厚生労働省が全国向けに示した見解は、今回の調査では見つかりませんでした。原文を確認できたのは、熊本県の旅館業法事務処理要領（2024年3月29日改正）です。この要領は、2004年（平成16年）の九州各県・政令指定都市・中核市の生活衛生主管課長会議の申合せを引いて、次のように定めています。
トレーラーハウスも、業として宿泊させる営業である限り、旅館業法の適用対象とする。トレーラーの台数によって、許可の業種が異なる。許可にあたっては、車輪を固定させることを条件とするなど、適当な措置が必要。そして、建築確認の検査済証の提出は不要。
先ほど見たとおり、同じ要領は、通常の許可申請には検査済証の写しを求めています。トレーラーハウスは、そこから外されているわけです。建築の書類は求めない代わりに、車輪は固定させる。宿の許可としては筋の通った組み立てですが、建築基準法の側から見ると、ここに引っかかりが生まれます（当ブログの見方）。
同じ要領は、船舶や車両で、運送に通常伴う程度を超えて宿泊などをさせる場合にも、いまの係留場所を変えないことを条件にするなどの措置を求めています。動くものを宿として認めるときは、まず「動かないこと」を求める。熊本県の要領の発想は一貫しています（当ブログの見方）。
ねじれは、手続きの面にも表れます。先ほどの国土交通省の空き地対策の事例資料には、車検のたびに旅館業の営業の再申請が必要になる、という指摘も載っています。建築基準法の上で建物でないと扱われるために車検を保ち続けることが、旅館業の手続きを増やす。二つの法律の要求が、運営の現場で重なり合う具体例です（当ブログの見方）。
民泊新法なら年180日まで。「家屋」と認められるには土地への定着が要る
用語メモ：民泊新法＝住宅宿泊事業法の通称。住宅を使って、届出によって人を泊める事業のルールを定めた法律です。
旅館業の許可ではなく、民泊新法の届出で営業する道はどうでしょうか。こちらは、4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間で、人を泊められるのは180日までです（1泊を1日と数えます）。1年の半分に届かない日数ですから、通年で回す宿の代わりにはなりにくい仕組みです。
対象になる「住宅」は、台所・浴室・便所・洗面設備という設備の要件と、現に人の生活の本拠になっている、入居者を募集している、所有者などが随時住んでいる、といった居住の要件を満たす家屋です。では、トレーラーハウスはその「家屋」に入るのか。観光庁の住宅宿泊事業法FAQ集（よくある質問集、2021年3月12日時点版）は、Q4で「土地に定着している状態であれば、屋根及び壁を有するものであり、住宅宿泊事業法第2条第1項の家屋に該当し得る」と答えています。運営の実態によっては旅館業法が適用される場合がある、とも書かれています（Q3）。
ここで、またねじれが顔を出します。民泊で家屋と認められるには、土地に定着していることが前提になる。ところが建築基準法では、定着させて動かせない状態で使えば、建築物とされるのでした（1987年の回答、神奈川の基準）。民泊のために定着させれば、建築物として建築確認などの規制を受けることになる構造です（当ブログの見方）。「車だから身軽に民泊」という道は、思ったほど開けていません。
同じトレーラーハウスに、法律ごとに逆向きの注文がつく
ここまでの話を、一枚の図にまとめました。左側の建築基準法では、建築物に当たらないと扱われるには、動かせる状態を保つ必要があります。右側には、反対の方向を向いたルールが三つ並びます。旅館業法では熊本県の要領が許可の条件に「車輪の固定」などを求め、民泊新法では観光庁のFAQが、土地に定着していれば「家屋」に該当し得ると答えている。そして固定資産税では、熊本市が、コンテナについて土地への定着性は「容易に移動できるかどうかのみで適否を判断するものではありません」とし、アンカーボルトで基礎に留めたコンテナは、容易に移設できても一定期間の利用が見込まれれば定着性ありとみなす考え方を示しています。図の中央に書いたとおり、固定のしかたによっては建築物とされるおそれがある、というのが当ブログの見方です。
| ルール | 宿にするトレーラーハウスに求める向き | 確認できた根拠 | 主な相談先 |
| 建築基準法 | 動かせる状態を保てば建築物に当たらない | 住指発第170号、自治体・協議会の取扱基準 | 特定行政庁（建築指導課など） |
| 都市計画法・条例 | 建築物と判断されれば、用途地域や市街化調整区域の制限を受ける。条例で長期設置を規制する例もある | 浜松市、富士宮市（ヒアリング記録） | 市町村の都市計画の担当課 |
| 旅館業法 | 車輪の固定などを許可の条件にする例がある | 熊本県の要領 | 保健所 |
| 民泊新法 | 土地に定着していれば「家屋」に該当し得る | 観光庁のFAQ（Q4） | 届出先の自治体 |
| 固定資産税 | 定着性は「容易に移動できるか」だけでは決めない | 熊本市（コンテナの例） | 市町村の税務課 |
※当ブログの整理。固定資産税の熊本市の例はコンテナについてのもので、トレーラーハウスに特化した自治体の課税基準は見つからなかった。
いちばんぶつかり合うのは、旅館業の「車輪の固定」と、建築基準法の「随時かつ任意に移動できる」です。自治体の基準には、車輪以外で地盤に支えられていて容易に外せないものは建築物とする、という項目がありました。どの程度、どの方法で固定すれば、旅館業の条件を満たしつつ建築物に当たらないと扱われるのか。その答えを全国共通で示した資料は、今回の調査では見つかっていません。保健所と建築指導課の両方に、事前に相談するしかないのです（当ブログの見方）。
固定資産税のほうは、建築基準法では建物でないとされても、固定資産税では家屋とされる余地がある、という形のねじれです。税金の扱いは、次の第7回でまとめて取り上げます。
土地もユニットも、買う前に建築指導課・保健所・市町村へ
「結局、置いてみないと分からないのか」と感じた方もいるかもしれません。正直に言えば、半分はそのとおりです。ただ、確かめる順番を間違えなければ、取り返しのつかない買い物は避けられます。土地の決済の後に「ここには建てられません」と言われるほど、大家にとって怖いことはありません。
まずは、土地を買う前に市町村の都市計画の窓口で、その土地の用途地域と、市街化調整区域かどうかを確かめてください。あわせて、景観などの条例でトレーラーハウスの長期設置を規制していないかも聞いておくと安心です。富士宮市の例のように、国の通知とは別の層があるからです。
そのうえで、特定行政庁の建築指導課に、置きたいユニットの具体的な情報を持って相談します。車検証とナンバーの有無、牽引したときの大きさや重さ、配管の接続方式、階段やデッキの付け方、公道までの通路。先ほどの表の項目が、そのまま確かめるべきことの目安になります。シャーシと上物を別々に買う場合や、長く置く予定がある場合は、その点もはっきり伝えてください。
次に、保健所に旅館業の許可の相談をします。台数によってどの業種の許可になるのか、車輪の固定はどういう方法を求められるのか、客室の面積はどう数えるのか、フロントの代わりにICT設備を使えるのか、車検のときの手続きはどうなるのか。熊本県の要領は九州の申合せに基づくもので、ほかの地域で同じ扱いになるとは限りません。
ここで大事なのは、片方の窓口で聞いた条件を、もう片方の窓口にも伝えることです。保健所が求める固定の方法を建築指導課に見せて、それでも建築物に当たらないと扱われるのかを確かめる。逆も同じです。相談した日付、部署、担当の方、受けた回答は、記録に残しておくことをおすすめします（当ブログの見方）。宿泊施設には消防法の防火のルールもかかります。本記事では扱っていませんが、所轄の消防署にも必ず確認してください。固定資産税の扱いは、市町村の税務課に確かめておくと、第7回で見る税金の計算の前提が固まります。
第3回のように、客室を1室だけ買って運営会社に借り上げてもらう形の投資でも、この確認は他人事ではありません。許可を取り、建築指導課と協議するのは運営会社ですが、その結果が崩れれば、借上げの前提も崩れます。旅館業の許可の写しや、建築物に当たらないと判断された根拠を、契約の前に見せてもらえるかを聞いてみてください（当ブログの見方）。
実際の案件では、建築士や税理士などの専門家にも目を通してもらってください。最終的に判断するのは特定行政庁であり、保健所であり、市町村や税務署です。売る側の説明は、その判断の代わりにはなりません。
「建物か車か」に一つの答えはない。置き方と使い方で、法律ごとに決まる
トレーラーハウスやコンテナは「建物」か「車」か。今回たどってきた答えは、どちらでもあり、どちらでもない、というものでした。コンテナは、随時かつ任意に移動できなければ建築物。トレーラーハウスは、その状態を保てば建築物に当たらないものの、条件は自治体ごとに具体化され、最後は特定行政庁が個別に判断する。そして、建築物に当たらないことの価値が立地の自由度にある一方で、旅館業の許可には固定を求める例があり、民泊の「家屋」は定着を前提にしています。
大家業を長く続けていると、物件の価値が「何を建てられるか」で決まる場面に何度も出会います。トレーラーハウスの宿は、その「何を置けるか」が、建物以上に細い糸の上に乗っている商売だと私は感じています（当ブログの見方）。その糸は、置き方ひとつ、買い方ひとつ、後から加わる条例ひとつで変わりうる。だからこそ、タイヤの付いた建物を考えるときほど、契約の前に足を止めて、窓口を一つずつ回ってほしいのです。
次の第7回では、同じ「ねじれ」が税金ではどう表れるのか、固定資産税・減価償却（耐用年数4年は本当か）・消費税・所得区分・相続税の順に確かめていきます。
※本記事は公表資料をもとにした情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や特定の投資商品への投資を勧めるものではありません。税務・法律の取扱いは個別の事情によって変わるため、実行の前に税理士・建築士・行政の窓口などの専門家にご確認ください。 ※数値は各社・各機関の公表資料をもとに当ブログが集計・計算したもので、四捨五入の関係で合計が合わない場合があります。
出典・参考
- トレーラーハウスに関する建築基準法の取扱いについて（昭和62年12月1日 住指発第419号、浦和市の照会への回答）（建設省住宅局建築指導課長、茨城県掲載の写し、1987年12月1日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/s621201.pdf
- トレーラーハウスの建築基準法上の取扱いについて（平成9年3月31日 住指発第170号）（建設省住宅局建築指導課長、茨城県掲載の写し、1997年3月31日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/h90331.pdf
- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（技術的助言）（平成16年12月6日 国住指第2174号）（国土交通省住宅局建築指導課長、2004年12月6日）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
- コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について（平成26年12月26日 国住安第5号）＋別添 平成元年7月18日 住指発第239号（国土交通省住宅局建築指導課建築安全調査室長、茨城県掲載の写し、2014年12月26日）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/documents/h261226.pdf
- 構造改革特区第19次 再々検討要請回答（トレーラーハウスの円滑な活用による新たな産業の育成）（国土交通省、宮城県掲載、日付の記載なし）https://www.pref.miyagi.jp/documents/14635/315470.pdf
- 車両を利用した工作物の取扱い（神奈川県建築行政連絡協議会、2010年11月17日）https://www.pref.kanagawa.jp/documents/24926/378702.txt
- 車両を利用した工作物（トレーラーハウス等）の取扱い（上尾市、発行日の記載なし）https://www.city.ageo.lg.jp/uploaded/life/329725_837369_misc.pdf
- 沖縄県建築基準法取扱基準 1-3 トレーラーハウスの取扱いについて（沖縄県特定行政庁連絡協議会、2020年6月10日最終改正）https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/013/382/200610toriatsukaikijyun.pdf
- トレーラーハウスについて（浜松市、2023年10月16日更新）https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kensido/trailerhouse.html
- 佐賀市中心部の空き地暫定利用（コンテナ・トレーラーハウス事例、法的課題、有識者ヒアリング）に関する調査報告（国土交通省都市局まちづくり推進課〈委託調査〉、ヒアリングは2016年7〜9月、刊行日の記載なし）https://www.mlit.go.jp/common/001183625.pdf
- 用途地域による建築物の用途制限の概要（東京都都市整備局、日付の記載なし）https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
- 旅館業法（昭和23年法律第138号）本文（厚生労働省掲載、掲載版の記載なし）https://www.mhlw.go.jp/content/11130500/000835692.pdf
- 旅館業法施行令 第1条（厚生労働省 法令等データベース、第1条の最終改正は平成30年政令第21号）https://www.mhlw.go.jp/web/t_doc?dataId=79089000
- 旅館業法及び同法政省令の改正について（主な内容）（高松市、2018年）https://www.city.takamatsu.kagawa.jp/jigyosha/kankyo_eisei/kankyo_eisei/kankyo_eisei/ryokan/ryokangyo-kaisei.files/gaiyo.pdf
- 熊本県旅館業法事務処理要領（熊本県、2024年3月29日改正）https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/life/220023_603392_misc.pdf
- 住宅宿泊事業法 FAQ集（観光庁、2021年3月12日時点版）https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/content/001396589.pdf
- コンテナを利用した倉庫等の取扱いについて（熊本市、2022年4月1日最終更新）https://www.city.kumamoto.jp/kiji00324670/index.html
- 空き地対策先進事例：トレーラーハウスを利用した三浦の農体験ができる宿泊施設運営事業（エンジョイワークス）（国土交通省、日付の記載なし）https://www.mlit.go.jp/common/001343167.pdf
- トレーラーハウスを活用、全国で自然共生型の宿泊施設を展開するBLANC（THE BRIDGE、KDDI MUGENLABO Magazineの転載、2024年2月21日）https://thebridge.jp/2024/02/blanc-02event-mugenlabo-magazine
- 国土強靱化 民間の取組事例集（令和3年）052 レスキューホテル（内閣官房 国土強靱化推進室、2021年）https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/kokudo_kyoujinka/r3_minkan/pdf/052.pdf
- 「HOTEL R9 The Yard 笠間」2025年10月29日開業（@Press、株式会社デベロップ、2025年10月2日）https://www.atpress.ne.jp/news/547545/print
- トレーラーホテル事業（第1回）（幻冬舎ゴールドオンライン、ヒーローライフカンパニーのスポンサード記事、2021年6月23日）https://gentosha-go.com/articles/-/35060
