民泊の清掃、内製と外注どちらが儲かる？ 自分の時給をゼロにしない計算

東雲結子：清掃は私がやれば無料です。これで清掃費はゼロ！

税理士石井：うーん、東雲さんの時給、いつから0円になったんですか？

東雲結子：えーっと……不労所得を作るつもりだったのですが。

税理士石井：掃除機を持った時点で、かなり労働所得に近づいていますね。

東雲結子：えーっと、数えてみると（汗）。移動と洗濯を入れると、1回3時間くらいです。

税理士石井：その時間にできた仕事を含めて比較しましょう。

東雲結子：外注はお金が出るけれど、自分の時間を買えるんですね。

税理士石井：はい。民泊は、現金支出だけでなく時間の収支も見ないと、本当の利益が分かりません。

民泊の収支で大きいのが清掃費です。外注すれば1回数千円かかりますが、自分で行えば現金は出ません。ただし、移動、清掃、洗濯、備品補充、写真報告に時間を使います。自分へ給与を払わなくても、その時間には価値があります。

内製と外注のどちらが良いかは、部屋数、距離、予約間隔、自分の本業で決まります。現金支出だけでなく、自分の時給と機会損失を入れて比較します。

外注4,500円×月10回なら、年54万円

平均3泊、月30泊なら清掃回数は約10回。外注単価4,500円なら月4万5,000円、年間54万円です。売上が大きく見えても、短期滞在が多いほど清掃回数が増え、利益が減ります。

見積りでは、リネン、消耗品、緊急対応、繁忙期割増、交通費が含まれるかを確認します。単価だけを比べると、後から追加費用が出ます。

内製は0円ではなく、時給2,000円なら1回5,000円

1回の清掃、洗濯、移動に2.5時間、時給2,000円と置けば、労務価値は5,000円です。交通費、洗剤、リネン費を加えれば、外注4,500円より高くなる可能性があります。

大家さんが清掃中にできなかった物件調査、顧客対応、家族との時間もコストです。自分の時間をゼロ円にすると、収支表だけが黒字になります。

連泊を増やすと、清掃回数が減る

同じ30泊でも、平均2泊なら15回清掃、平均5泊なら6回です。外注4,500円なら差は月4万500円です。宿泊単価を少し下げて長期滞在を増やしたほうが、清掃費を含めると利益が増えることがあります。

価格設定では、1泊単価だけでなく、平均宿泊日数と清掃回数を見ます。

内製が向くのは、近くて少室数のとき

自宅や事務所から近く、1～2室で、入替え時間に余裕があるなら、内製でも品質を保ちやすいでしょう。遠方、多室数、当日入替えが多い場合は、移動と時間の負担が急に大きくなります。

内製で始めても、繁忙期や病気に備えて外注先を確保します。清掃チェックリスト、写真報告、備品補充基準を作れば、途中から外注へ切り替えやすくなります。

清掃品質は、次の売上を作る

髪の毛、臭い、備品不足が続けばレビューが下がり、将来の予約単価と稼働率へ影響します。清掃費は単なるコストではなく、売上を守る費用です。

私は、1か月だけ内製時間を記録し、外注見積りと比較することを勧めます。感覚ではなく実測すれば、自分がやる価値があるかが見えてきます。

参考資料

観光庁 民泊制度ポータル