東雲結子：「室内で亡くなったら、全部ずっと告知が必要なんですよね？」
管理担当：「全部でも、ずっとでもありません」
東雲結子：「では3年たてば、何でも言わなくていい？」
管理担当：「今度は反対に覚えすぎです」
東雲結子：「税金より難しい暗記問題が来た……」
高齢入居者が増えるなか、大家さんが気になるのが室内での死亡です。ただ、「人が亡くなった＝永久に事故物件」という整理は正確ではありません。国土交通省は、宅建業者による人の死の告知について一定の考え方を示しています。大家さん側は、告知だけでなく、発見、連絡、原状回復、空室期間の資金準備まで考えておく必要があります。
自然死は、原則として何でも告知ではない
国土交通省のガイドラインでは、対象不動産で発生した自然死や日常生活上の不慮の死について、特殊清掃が行われていない場合、原則として告げなくてもよいと整理されています。
一方、自然死でも発見が遅れ特殊清掃が行われた場合や、自殺・他殺などについては扱いが変わります。
つまり、「死因」だけでなく「発見までの状況」「特殊清掃の有無」「取引が賃貸か売買か」などで判断する必要があります。
「3年たてば全部終わり」でもありません
賃貸取引では、自然死・不慮の死で特殊清掃が行われた場合や、それ以外の死について、概ね3年を一つの目安として原則告知不要とされる整理があります。
ただし、事件性、周知性、社会的影響が特に高い場合は別です。また、借主から「過去に人が亡くなったことはありますか」と聞かれた場合などには、期間にかかわらず告げる必要があるとされています。
「3年」という数字だけを切り取って、カレンダーに丸を付ければ終わりではありません。
大家さんの財布に来るのは、清掃費だけではない
家賃7万円の部屋で、特殊清掃20万円、修繕25万円、募集できない期間が3か月だったと仮定します。
家賃の空白は21万円。合計影響は66万円です。
この66万円に、遺品整理や法的手続き、広告条件の変更などが加わる可能性もあります。実際の費用は事案ごとに大きく違いますが、「清掃代だけ見て保険を選ぶ」と足りないことが分かります。
| 仮定した影響 | 金額 |
| 特殊清掃 | 20万円 |
| 修繕 | 25万円 |
| 3か月の家賃空白 | 21万円 |
| 合計 | 66万円 |
孤独死保険は「入っているか」より、何が対象か
孤独死に備える保険や特約には、原状回復費用、遺品整理費用、家賃損失などを補償する商品がありますが、対象範囲や上限、免責は商品ごとに異なります。
確認したいのは次の項目です。
・自然死も対象か
・特殊清掃、消臭、内装復旧はどこまで対象か
・家賃損失は何か月、いくらまでか
・残置物処理や遺品整理は対象か
・事故発生時の連絡期限
保険料だけを横並びにすると、肝心なときに「そこは対象外です」と言われることがあります。
高齢者を断る前に、「発見を早くする仕組み」を買う
大家さんにとって大きな損失になりやすいのは、死亡そのものより、発見が遅れて特殊清掃や大規模な復旧が必要になるケースです。
見守りサービス、定期連絡、電気や水道の異常検知など、発見を早める仕組みを検討する価値があります。
高齢者入居を一律に避けるのではなく、リスクを金額にして、その金額を小さくする仕組みを作る。これが、これからの大家業では重要になってくると思います。
参考資料
