東雲結子：「3か月滞納です。鍵を替えて荷物を外へ……」
管理担当：「その続きを言う前に、鍵を置きましょう」
東雲結子：「でも私の部屋ですよ？」
管理担当：「建物は東雲さんのものでも、手続きは東雲さんのものではありません」
東雲結子：「急いで近道したら、法廷への近道になりそう……」
家賃滞納は、金額よりも時間が怖い問題です。1か月7万円なら、3か月で21万円。さらに次の月も発生します。だからといって、大家さんが鍵を交換したり、荷物を外へ出したりする「自力救済」は認められません。重要なのは、滞納が大きくなる前の初動です。
3か月待つと21万円。でも、問題は21万円だけではない
家賃7万円で3か月滞納すると21万円です。そこに共益費や駐車料があればさらに増えます。
しかし、大家さんにとって本当に怖いのは、滞納額が増える間に保証会社への請求期限を逃したり、連絡記録が残っていなかったり、対応が毎月後ろ倒しになることです。
滞納対策は「3か月たまったら始める」のではなく、1回目の未入金を確認した日から始まっています。
初日は督促より「事実確認」から
まず、単純な振込忘れなのか、口座引落しの不具合なのか、支払い能力の問題なのかを確認します。
管理会社へ任せている場合も、次の内容は毎月確認できるようにしておきたいところです。
・どの月の家賃が未払いか
・本人へいつ、どの方法で連絡したか
・保証会社へいつ報告・請求したか
・支払約束があるなら、その期限
・次に行う手続き
「管理会社に任せています」ではなく、「管理会社がどこまで進めたか」を大家さんが把握する体制が大事です。
保証会社は、あとから電話すれば何でも払ってくれる保険ではない
保証会社を付けていても、請求方法や期限、保証範囲は契約ごとに違います。
家賃は対象でも、更新料、原状回復費、訴訟費用、残置物処理費は別条件ということがあります。未払いが出てから約款を探すのでは遅い場合があります。
入居時に「保証会社あり」で安心するのではなく、大家さん側でも保証範囲と請求手続きを1枚にまとめておくと実務が強くなります。
鍵交換は近道に見えて、かなり危険なショートカット
国土交通省の賃貸住宅トラブル事例では、借主が任意に退去しない場合でも、貸主が明渡しを強行する行為は自力救済として禁止されると整理されています。
契約解除後でも、借主が任意に明け渡さない場合は、裁判所の手続きや強制執行など、適法な方法で明渡しを実現する必要があります。
「滞納しているのだから何をしてもよい」ではありません。ここは金額が大きくなるほど焦りやすいので、弁護士等への相談を早める意味があります。
大家さんが決めるのは「我慢する月数」ではなく「次の行動日」
滞納対応で一番避けたいのは、毎月「もう少し様子を見ましょう」で終わることです。
例えば、1回目の未入金で連絡と保証会社手続き、約束日を過ぎたら書面、一定期間改善しなければ専門家相談、というように、次の行動日を決めておきます。
法的な解除の可否は滞納月数だけで機械的に決まるものではなく、信頼関係が破壊されたかなど個別事情で判断されます。だからこそ、「3か月なら絶対解除できる」と覚えるのではなく、記録と早い相談が重要なのです。
参考資料
