表面利回り7％のアパート、実際いくら残る？ 7,000万円物件を金利3.5％までストレステスト

東雲結子：7,000万円で利回り7％。年間490万円も家賃が入ります！

石井税理士：空室、経費、返済、大規模修繕の積立を引きましょう。

東雲結子：490万円、全員で分ける前の売上だったんですね。

石井税理士：大家さんの取り分は、最後に並んでいます。

表面利回り7％は、今の市場では検討対象になる方も多い水準でしょう。しかし、表面利回りは売上高のようなものです。大家さんの手元に残るお金とは違います。7,000万円の物件を8割融資で購入する仮定で、通常時と金利上昇・家賃下落時を計算してみます。

7％なら満室家賃は490万円

物件価格7,000万円、表面利回り7％なら、満室想定家賃は年間490万円です。

空室率5％なら実際の家賃入金は465万5,000円と仮定できます。

運営費を満室家賃の20％＝98万円と置くと、NOI（純収益）は367万5,000円です。

ここから借入返済を払います。

8割融資、金利2％、30年なら返済は年約248万円

借入額を5,600万円、金利2％、返済期間30年、元利均等とすると、毎月返済は約20万7,000円、年間約248万4,000円です。

NOI367万5,000円－返済248万4,000円＝返済後の現金は約119万1,000円です。

さらに将来の大規模修繕用として年間40万円を別口座へ確保すると、税引前で自由に使えるお金は約79万1,000円になります。

自己資金1,750万円なら、現金利回りは約4.5％

自己資金を物件価格の20％＝1,400万円、購入諸費用を物件価格の5％＝350万円と仮定すると、当初現金は1,750万円です。

修繕用40万円を確保した後の79万1,000円を当初現金1,750万円で割ると、税引前のキャッシュ・オン・キャッシュは約4.5％です。

表面利回り7％が、そのまま自己資金利回り7％になるわけではありません。

金利3.5％＋家賃5％下落で、残りは約7万円

今度は厳しいケースを見ます。

家賃が5％下がり、さらに空室5％。運営費は新しい満室家賃の20％と仮定します。NOIは約349万1,000円です。

借入金利が3.5％になると、5,600万円・30年の年間返済は約301万8,000円。

返済後は約47万4,000円。修繕用40万円を確保すると、残るのは約7万4,000円です。

少し条件が悪くなるだけで、手残りは79万円から7万円台まで減ります。

物件を買う前に「儲かるケース」より「死なないケース」を見る

収支シミュレーションでは、仲介会社から提示された条件だけを見るのではなく、自分で悪いケースを作ってください。

・家賃5％下落
・空室10％
・金利1.5％上昇
・年間修繕50万円増加

この条件でも資金が回るなら、その物件は強いです。

不動産投資で最も重要なのは、最高の年にいくら儲かるかではありません。悪い年でも売らずに持ち続けられるかです。持ち続けられれば、家賃と元金返済が少しずつ資産を作ってくれます。

参考資料

住宅金融支援機構 元利均等返済の解説