木造2階建ての改修、安い見積りで即決して大丈夫？建築確認と「貸せない期間」まで比べよう

東雲結子「30万円安い！浮いた分で、玄関をホテルみたいにしましょう」

建築士「こちらの見積り、申請対応と廃材処分が別料金です」

東雲結子「……ホテル、ビジネスに変更で」

建築士「貸せない期間も、もう一社より1か月長い想定ですね」

東雲結子「ホテル、キャンセルで」

建築士「まずは、含まれる工事と期間をそろえて比べましょう」

東雲結子「着工前なのに、私の夢だけ解体が進んでる……」

築年数のたった木造物件。退去を機に屋根も水回りも直すなら、見栄えも少し良くしたいですよね。ただ、「浮いた30万円」を使う相談は、見積りに何が含まれているかを確かめてから。工事代だけでなく、貸せない間の家賃まで並べると、安い会社の順位が入れ替わることがあります。

ただ、2025年4月からは、木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替について、建築確認の対象が広がっています。工事の中身によっては、調査、設計、手続き、着工までの期間も変わります。「安い工事」を探す前に、「何を、いつまでに、総額いくらで直せるか」をそろえてみましょう。

※2025年10月時点の制度を前提としています。以下は木造2階建ての賃貸戸建て一棟を想定した架空の例です。金額・工期は相場や標準処理期間を示すものではありません。

屋根も階段も大改修。その工事、建築確認が要るかも

2025年4月1日以降に着工する木造2階建て等の大規模な修繕・模様替は、建築確認の対象です。主要構造部の壁、柱、床、はり、屋根、階段のうち、一種類以上について過半の改修等を行うかがポイントになります。

ここでいう「過半」は、見積額の半分ではありません。壁なら総面積、柱やはりなら総本数、屋根なら総水平投影面積など、部位に応じて判断します。構造上重要でない間仕切り壁等は主要構造部から除かれるため、どこを数えるかも建築士に確認します。見積書を真ん中で折っても、判定資料にはなりません。

一方、キッチン・トイレ・浴室の交換だけの工事、床の仕上げ材だけの張替えなどは、大規模の修繕・模様替には通常該当しないとされています。ただし、同時に構造部分まで直すなら、その内容を含めて判断します。

「屋根工事一式」「内装一式」では、工事の量も手続きも判断しにくくなります。部位と範囲を建築士に整理してもらい、確認が必要なら、確認済証の交付を受けてから着工する工程を組みます。

建築確認の手続きが不要な工事でも、適用される建築基準法の規定に適合する必要があります。既存建築物については、既存不適格の取扱いや改修に伴う適用範囲も個別に確認します。

古い建物に現在の基準と異なる部分があることと、直ちに違反建築であることは同じではありません。だからこそ、大家さんが年式だけで判断せず、確認済証、検査済証、図面、増改築の履歴を集めて現況と照合することが役に立ちます。

図面がない場合は、「ないので何とかなるでしょう」ではなく、現況調査や図面作成にどのくらいの時間と費用が必要かを先に聞きましょう。書類の空白を、電卓の気合いで埋めることはできません。

また、住戸を宿泊施設や収納スペースに変えるなら、工事規模の判断に加えて、用途変更、用途地域、消防等の検討が必要です。今回は住宅として貸し続ける例ですが、「工事の確認が不要だったから別用途にも使える」とは考えないでください。

同じ改修目的で、A社の当初見積りが300万円、B社が330万円だったとします。金額は税込の支払い予定額。比較する前に、同じ工事範囲・材料の水準を前提として、含まれる費用を聞き直します。

A社は調査・設計・申請対応25万円と養生・処分等20万円が別途。B社には、その内容が含まれていると仮定します。追加工事の予備費は両社20万円、賃貸再開までの無収入期間はA社3か月、B社2か月と見込みます。家賃は月7万円です。

最初はA社が30万円安く見えましたが、この条件ではB社のほうが資金計画への影響は22万円小さくなります。「別途」の二文字、なかなかの重量級です。

家賃が入らない21万円・14万円は、工事代として支払う経費ではありません。工事をせず満室で貸し続けられた場合との収入差です。すでに空室で、工事なしでは貸せない建物なら、そのまま貸せる想定が適切かも見直します。

予備費20万円も、必ず使う金額ではなく、この例の予算です。解体後に分かる腐食や漏水等があれば不足することもあります。安い見積りを否定する話ではありません。範囲、含まれる費用、工期をそろえて、初めて価格差の理由が分かります。

見積書の「工期1か月」は、着工から工事完了までだけを指しているかもしれません。現況調査、設計、必要な確認手続き、資材の手配、完了後の検査や是正まで含むかを確認しましょう。