残置物は「全部お任せ」で片付かない。大家さんが準備したい権限・日程・お金の話

東雲結子「万一の段取り表、できました！契約の終了、荷物の保管、全部書いてあります」

管理担当「担当者の欄が、全部『誰か』ですが」

東雲結子「そのとき動ける人が、柔軟に……」

管理担当「この『誰か』さん、夜間も対応して、荷物も運んで、しかも無給ですね」

東雲結子「採用できたら、うちのエースですね」

管理担当「採用できれば。実在していれば」

東雲結子「いちばん大事なところだけ、架空でした……」

段取り表はきれいなのに、誰が動くのか決まっていない。これでは、いざというときに関係者全員が「私の仕事だったんですか？」となりかねません。本人の希望を聞くことと、その希望を実行できる権限・連絡先・費用を用意することは、セットで考えたいところです。

単身の方への賃貸で、万一の契約終了や残された家財が気になる。そこで使える選択肢が、国土交通省と法務省が2021年に示したモデル契約です。今回は、ひな形を持っているだけで終わらせず、実際に誰が動き、費用をどう準備するかまで整理します。

合鍵はある。でも、勝手に片付けていい？

通常の賃貸借では、借主が亡くなっても契約が自動で終了するわけではなく、借りる権利や家財の所有権は原則として相続人へ承継されます。部屋が大家さんの所有物でも、室内のアルバムや家具まで大家さんの物になるわけではありません。

鍵を持っている、緊急連絡先を知っている、保証人がいる。いずれも、それだけで契約終了や家財処分を自由に進められる根拠にはなりません。鍵に相続手続きまで開けてもらおうとすると、担当業務を盛りすぎです。

まず分けたいのは、部屋へ立ち入る権限、契約を終わらせる権限、家財を動かす権限、処分する権限です。片付け業者に見積りを頼むことと、処分を発注できることも別。急ぐほど、誰がどの立場で指示を出すのかを先に確認します。

なお、契約終了までの家賃債権があることと、実際に回収できることも同じではありません。帳簿に請求額が立っていても、その金額が修繕業者への振込資金になるとは限らないため、資金繰りは入金の見通しで考えます。

契約を終える人、荷物を動かす人。両方決まっていますか？

モデルは、本人が生前に事務を依頼し、必要な権限を与える仕組みです。中心となる二つの契約に加え、賃貸借契約にも関連する条項を設けます。[2]

準備する書面・約束	主な役割	大家さんの確認点
契約終了の事務の委任	死亡後の合意解除等を行う代理権	対象物件、受任者、権限の範囲と終了条件
残置物処理の事務の委託	家財の送付、搬出・保管、処理等	指定品、送付先、費用、記録方法
賃貸借契約の関連条項	受任者の変更や死亡等の通知	誰が誰へ、どう通知するか

同じ受任者に二つの事務を頼むこともできます。ただし、契約書を一冊に綴じただけで、権限まで自動合体するわけではありません。解除の依頼だけなのに、家財の廃棄も任せたつもり、という状態を残さないことです。

受任者は本人の意思で選びます。モデルは、契約終了の受任者について、まず将来相続人になると考えられる人を検討し、難しい場合には居住支援法人等の第三者を検討する考え方を示しています。大家さん自身を、契約終了や残置物処理の受任者にすることは、利益対立のおそれから避けるべきとされています。

管理会社に依頼する場合も、普段の管理契約に自動で含まれるとは考えず、引き受ける事務と立場を確認します。モデルの使用は一律の法的義務ではなく、本人・受任者の十分な理解と任意の同意が前提です。必要性や一方的な条件になっていないかも、法律の専門家と確認してください。

「3か月待てば完了」ではない。期限は一つじゃありません

モデルを使う場合、重要な時点は一つではありません。次は、2021年公表モデルが置く主な手順です。実際には、締結した契約の内容と状況を確認して進めます。

時点・期間	モデルに沿った主な対応
大家が死亡を知ったとき	解除の受任者へ速やかに書面・電磁的記録で通知
家財を搬出する前	本人が定めた通知先がある場合、原則として搬出の2週間前までに通知
保管に適した非指定品の廃棄	死亡から3か月経過し、かつ賃貸借が終了した後
解除の受任者が死亡を知ってから、契約で定めた期間が経過	解除関係の委任契約が終了し、代理権が消滅。モデルの記入例は6か月

6か月はモデルの記入例です。実際には、事務に要する期間を踏まえ、契約で定めた期限を確認します。

「3か月たてば大家さんが自由に捨てられる」という法律ではありません。適切な契約に基づく受任者の権限と手順の話です。売却できる非指定品は換価に努めるなど、処分方法にも条件があります。

また、保管に適さない食品等や、指定先へ送る品には別の規定があります。全部を同じ日に一斉処分する前提で、片付け業者の予定を押さえないでください。カレンダー一枚に、違う仕事の締切を無理に同居させると混乱します。

6か月の規定も、入居者側を追い出せる期限ではありません。解除を扱う代理権がいつまで続くかという話です。相続人が継続入居を希望している、受任者と連絡が取れない、委任契約が終了している、といった事情があれば、想定した流れは変わります。権限を確かめず処理を進めず、関係者と専門家へ相談しましょう。

「大事な物」のシールだけでは、荷物は相手に届かない

本人に指定してもらうのは、品名だけではありません。写真、保管場所、送付先の氏名・住所、他人の所有物ならその区別も必要です。借りている機器や家族から預かった品を、本人の所有物と同じ扱いにしないためです。

「引出しの大事な物」では、引出しの数だけ捜索が始まります。アルバムなら表紙、箱なら置き場所など、後から照合できる情報を添えましょう。本人が買い替えたり、渡したい相手が転居したりしたときの更新方法も決めます。

搬出時は、モデルに従って第三者立会いの下で状態を確認・記録します。実務では、部屋と保管品の対応が分かる番号、写真、搬出日、保管場所、引渡し・処分の記録を残す方法が考えられます。写真が大量にあっても、どの箱の写真か分からなければ、アルバムがもう一冊増えるだけです。

現金や売却代金も、大家さんや受任者の臨時収入にはなりません。モデルは相続人への返還や、必要な事務処理費用への充当を定めています。金銭の一覧、収支、領収書を分けて管理し、誰の権限で何に充てたかを記録します。

保管場所を変えたら、家賃の再開を早められる？

ここは経営上、見落としたくない点です。モデルは、廃棄までの保管を必ず賃貸住宅内で行うとはしておらず、権限を持つ受任者が適切な別の場所へ搬出し、保管することも想定しています。倉庫やトランクルーム等も例示されています。[2]

ただし、「捨てないから勝手に運んでよい」わけではありません。搬出前の通知や記録、保管先の条件は確認が必要です。新たに貸すには、元の賃貸借の終了と明渡し、工事、再募集時の説明事項など、別の準備もあります。

次は、契約終了・明渡しを適法に進められ、両案ともその後の旧借主側からの入金を見込まない局面での架空の比較です。部屋に家財を保管する案と比べ、別所保管で新入居の家賃発生が早まると仮定します。

家賃6万円、入居中の管理料5％。別所保管の追加費用は、移送4万円、保管料1万5,000円×2か月、追加の立会い・記録等1万円で、合計8万円。大家さんが負担する条件とします。

新しい家賃の開始が早まる期間	増収から管理料を引いた額	追加費用8万円との差
早まらない	0円	▲8万円
1か月	5万7,000円	▲2万3,000円
2か月	11万4,000円	＋3万4,000円