相続したアパートを売る前に、押し入れを捜索。古い契約書が手残りを変えます

「父がいくらで買ったか？さあ、昔のことなので……」

相続したアパートの売却では、そんな場面がありそうです。査定価格は熱心に調べたのに、購入時の書類は段ボールの中。もし心当たりがあれば、売却の打合せと一緒に、書類探しも始めてください。

古い契約書は、思い出の品だけではありません。売ったときの税金を計算する、大事な証拠になるからです。押し入れから出てきた紙に、意外な仕事が残っているかもしれません。

相続税の評価額を、そのまま取得費にはできません

不動産を売ったときの利益は、原則として売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費とは、購入代金や一定の購入費用などです。

相続した物件では、基本的に亡くなった方の取得費を引き継ぎます。「相続税の申告書に3,000万円と書いてあるから、取得費も3,000万円」とはなりません。

さらに、建物には減価償却があります。賃貸に使った建物の取得費は、購入代金などから必要経費に算入される減価償却費の累計額を差し引いて求めます。親が持っていた期間の償却も含めて確認する必要があります。

たとえば、土地の取得費が1,000万円、建物の取得価額が1,500万円、売却までの建物の償却累計額が900万円なら、取得費の合計は1,600万円。古い契約書の「2,500万円」を、そのまま差し引くわけではありません。

「分からないので5％」で、どのくらい違うのでしょう

取得費が分からない場合には、売却代金の5％相当額を取得費とする方法があります。また、実際の取得費が5％相当額より小さい場合にも、この概算取得費を使えます。

では、次の仮定で比べてみましょう。個人が相続した国内の賃貸物件を4,000万円で売り、譲渡費用は200万円。取得費の実額が確認できれば、先ほどの1,600万円を使えるものとします。

比較項目	5％の概算取得費を使用	実額の取得費を使用
売却代金	4,000万円	4,000万円
取得費	200万円	1,600万円
譲渡費用	200万円	200万円
課税される譲渡所得	3,600万円	2,200万円
税額の概算	約731万円	約447万円

図3 取得費を実額で確認した場合の売却税額の比較

税額は、一般の長期譲渡所得に当たり、所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率20.315％で計算できる前提です。相続では取得時期も引き継ぐため、亡くなった方の取得日から売却年の1月1日までの所有期間を確認します。特別控除、取得費加算、他の譲渡損益、所得控除の残額などは考慮していません。建物の消費税も別途検討です。

この例では、税額の差は約284万円です。売値を上げなくても、取得費を正しく確認することで手残りが変わります。ただし、これは仮定の数字。資料が見つかれば必ずこの額が浮く、という話ではありません。

契約書が見つからなくても、捜索終了にしない

まず探したいのは、売買契約書、建築請負契約書、購入代金の振込記録です。加えて、過去の確定申告書や青色申告決算書にある減価償却の明細も確認してください。

契約書は購入金額、償却明細はその後の経過を追う手掛かりになります。親が依頼していた税理士や、当時の仲介会社に資料が残っていないか問い合わせるのも一案です。保存されているとは限りませんが、自宅の棚だけで諦める必要はありません。

注意したいのは、「借入額が2,000万円だったから、取得費も2,000万円」という決め方です。借入金には工事費や諸費用が含まれることもあり、自己資金もあり得ます。資料ごとの数字が、何の支払いなのかをつなげて確認します。

土地と建物の購入総額は分かるのに、内訳だけが不明というケースも別問題です。国税庁は、そのような場合の区分方法を示しています。総額まで不明な場合と、一緒にしないでください。[1]

売却前に、取得費と相続税の資料をセットに

相続税が課税された方が一定期間内に相続財産を売る場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。原則となる譲渡期間は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。適用には計算や申告手続が必要です。

古い購入資料と、相続税の申告書。この二つをそろえると、売却時の税額を検討しやすくなります。

片付けの勢いで「古い書類だから」と処分する前に、いったん保留にしましょう。捨てるのは簡単ですが、なくなった取得費の証拠を取り戻すのは、なかなか骨が折れます。

参考資料

[1] 国税庁「令和6年分譲渡所得の申告のしかた」参考1、21〜23ページ。取得費、相続による引継ぎ、償却費相当額、相続税額の取得費加算。