立退料300万円。 払ったから今年の家賃の経費、とは限りません

「立退料で300万円かかりました。これで今年の家賃の税金は、かなり減りますよね？」

そう考えたくなるお気持ちは分かります。まとまった支払いですから、せめて税金の計算では働いてほしいところです。

ただ、立退料は、払った目的によって入る場所が変わります。同じ300万円でも、家賃の必要経費になる場合、売却益から引く場合、購入した資産の取得費になる場合があるのです。今回は個人の大家さんの所得税を考えます。

領収書の名前より、「何のために払ったか」

通帳に「立退料」と書いてあっても、税務上の処理はまだ決まりません。まず、支払いと、その後の計画をつなげて見ます。

とくに混同しやすいのは、「建物を借りている人への支払い」と「借地人への支払い」です。借地人が自分の建物を所有している場合は、単に部屋を明け渡してもらう話とは異なります。

経費の箱に入れる前に、誰が何を持ち、どの目的で明け渡しを受けるのか。少し地味ですが、この整理が後の計算を左右します。

売るための300万円は、売却の計算で働きます

架空の例で確かめましょう。貸していた土地・建物を6,000万円で売却し、償却後の取得費が3,000万円、仲介料などの譲渡費用が200万円。さらに、その売却のために借家人へ立退料300万円を支払ったとします。200万円には、立退料を含めていません。特別控除等は使わない例です。

この場合の譲渡所得は、6,000万円－3,000万円－200万円－300万円＝2,500万円。売却のために払った300万円は、こちらで差し引きます。

一方、立退料を差し引く前の不動産所得が400万円だったとしても、この300万円を重ねて引き、100万円にしてはいけません。売却側で控除したうえで家賃側でも控除すると、同じ支払いの二重計上になってしまいます。

「経費にできない」というより、利益を計算する場所が違う、と考えると分かりやすいですね。ただし、300万円の支出があったから、税金が300万円戻るという意味でもありません。手元から出ていく資金と、税額が減る効果は別々に見積もりましょう。

借主さんの税金は、大家さんの処理と別問題です

話合いの中で、「受け取る側は非課税ですよね？」と聞かれることもあるでしょう。ここは、うっかり太鼓判を押せないところです。

個人の借主が受け取る立退料は、中身によって所得区分が変わります。借家権の消滅の対価に相当する部分は総合課税の譲渡所得。休業等による収入や必要経費を補う部分は事業所得等。それらに該当しない部分は一時所得となる、という整理があります。

したがって、合意書に「補償金」と書けば全額非課税、というものではありません。また、大家さんが譲渡費用にするから、借主側も同じ所得区分になるわけではありません。

相手の税額まで含めて金額交渉をするなら、借主側でも内訳や税務処理を確認してもらうことが大切です。「手取りのつもりだった」という行き違いを、契約前に減らしておきましょう。

契約の前に、目的と内訳を残しましょう

整理しておきたいのは、売却・建替え・取得などの計画、明渡しの合意書、支払いの内訳、支払日と明渡日、振込記録です。返還する敷金と立退料は分けておくと、お金の性質を説明しやすくなります。

売却のための支払いなら、売買契約や売却計画との関係も残します。支払いと売却が別の年になる場合は、支払年の家賃の経費へ機械的に入れず、目的と計上時期を確認してください。売却目的以外で、従来貸していた建物の賃借人に支払う立退料については、所得税基本通達37－23の扱いも確認します。

立退料の金額を決めた後で税金を考えると、資金計画に穴が開くことがあります。合意の前に、「誰に、何のために、いくら、いつ払うか」を税理士と共有する。300万円を正しい場所で計算するために、まず一枚のメモから始めてみませんか。

※制度は2025年9月時点を前提としています。金額は架空例です。実際の取扱いは契約内容と支払目的等によって確認します。