物件を買い換えたら税金が消える？ その「お得」、将来の帳簿まで見ましょう

「売却益が大きいので、次の物件を買って税金を抑えたい」。物件の入替えを考える大家さんには、気になる話ですよね。

条件が合えば使えるのが、事業用資産の買換えの特例です。ただし、税金が消える制度ではありません。課税の一部を先に送る仕組みです。そして、申告の時期になってから相談すると、必要な届出に間に合わない場合もあります。

今回は、個人の大家さんが、長く所有した国内の事業用不動産を買い換えるケースを考えます。

「賃貸物件を売って買う」だけでは足りません

対象となる組合せでは、売った年の1月1日時点で、売却資産の所有期間が10年を超えることが必要です。売る側・買う側の双方が事業用で、相当の対価を得て継続する貸付けなど、実態も確認します。自宅の買換えとは別の特例です。

取得は原則として売却した年、その前年、または翌年の所定期間内。取得後1年以内に事業に使うことも必要です。前年取得や翌年取得には、それぞれ届出・申告等の手続があります。「同じ年でないから手続不要」ではありません。

買う資産に土地が含まれる場合、この組合せでは、住宅など一定の施設の敷地で面積300㎡以上であることなどが条件になります。さらに、買換対象となる土地面積は原則として売った土地面積の5倍まで。超える部分は対象外です。建物だけを売って土地を買う計画や、共有持分のある土地は、面積の判定を先に確認しましょう。

2025年9月時点では、この長期所有資産の組合せに係る譲渡の適用期限は2026年3月31日です。他の特例との重複適用の制限や、地域等によって繰延割合が変わる条件もあるため、購入候補の住所が決まった段階で適用を確認します。

3,200万円の利益が、将来へ引っ越します

架空の例です。旧物件を8,000万円で売り、税務上の取得費は償却後で4,000万円。要件を満たす新物件を9,000万円で購入するとします。対象資産の全額に特例が使え、繰延割合は80％、売買の諸費用は省略します。

通常の利益は8,000万円－4,000万円＝4,000万円。その80％の3,200万円を繰り延べるため、今回の課税対象は800万円になります。代わりに、新物件の税務上の取得価額は、9,000万円－3,200万円＝5,800万円となります。

この差が、将来に影響します。次に売却するときの取得費が小さくなり、建物に配分される取得価額が減れば、保有中の減価償却費も少なくなります。土地は減価償却できません。土地・建物への配分も含め、「購入代金9,000万円をそのまま経費計算の土台にできる」と思わないでください。

図7　買換え特例の繰延べと新物件の取得価額。本文の仮定による計算。

先に売っても、先に買っても、届出の時計は動きます

2024年4月1日以後の譲渡・取得について、同一年内に売却と取得をする場合には、新たな届出が必要です。提出期限は、譲渡日と取得日の早い方が属する3か月の区切りの末日の翌日から2か月以内です。

たとえば、2025年7月15日に売却し、同年10月20日に購入する予定なら、先に起きるのは7月の売却。7〜9月の区切りで判定し、原則の期限は11月末です。2025年11月30日は日曜日なので、この場合の提出期限は12月1日になります。

「確定申告で一緒に出そう」では遅いのです。反対に、先に取得して年内に売却する計画でも、取得日から同じ判定をします。この届出だけで特例適用が完了するわけではなく、確定申告と必要書類の添付も必要です。

税金が軽くなる年も、購入資金は別に必要です

先ほどの例で、売却時に旧ローン2,500万円を返すなら、売却代金8,000万円から残るのは5,500万円。9,000万円の購入には、差額3,500万円に加え、諸費用や納税分の資金も手当てしなければなりません。

買換えの特例は、借入金を減らしてくれる制度ではありません。今回の税負担、将来の減価償却、次の売却時の税金、毎月の返済を並べて、初めて使う価値が見えてきます。

売却を決める前に、旧物件の取得資料、償却明細、土地の面積、購入候補、売買予定日、借入残高を一式で税理士へ。「今回いくら減るか」に加えて、「次に何が残るか」まで試算してから契約しましょう。

※制度は2025年9月時点を前提としています。金額は架空例で、適用には個別の要件確認が必要です。