宅配ボックスを置いたのに使えない？「箱の満室」で大家さんが損しない計算

東雲結子「わっ、大きな荷物！冷蔵庫でも買ったんですか？」

入居者「靴下です」

東雲結子「靴下、ずいぶん広いお部屋にお住まいで……」

入居者「この箱、宅配ボックスに入らなくて、再配達になったんです」

東雲結子「じゃあ、大きい区画を増やしましょう！」

管理担当「大きい区画はあります。今は別の荷物が3泊目です」

東雲結子「靴下は豪邸、段ボールは連泊。うち、荷物へのサービスが手厚すぎません？」

管理担当「まず、人が受け取れるようにしましょう。通知が届いているか確認します」

再配達でようやく届いた、大きな段ボール。中身と箱の大きさに驚く東雲さんですが、見るべきなのは、届いた箱の大きさだけではありません。大きい区画が長く埋まっていたり、受取通知に気付けなかったりすると、立派な宅配ボックスがあっても荷物を受け取れないのです。

増設のボタンを押す前に、どこで荷物が止まっているか調べてみませんか。今回は、サイズ・受取時間・故障を整理し、最後は「導入費を回収するには、空室を何か月減らす必要があるか」まで計算します。

空き箱はあるのに受け取れない。足りないのは、本当に台数？

管理会社には、まず「最近、使えなかった理由は何ですか」と聞いてみてください。単に台数が少ない場合と、荷物のサイズが合わない場合では、買うべき物も変わります。

国土交通省の宅配に関する手引きでも、受取りできるサイズを広げることや、利用方法を伝えることが普及のポイントとして扱われています。[1] 大家さん側も、「有る・無い」の設備点検から、「何が詰まっているか」の運用点検へ進めます。

二週間ほど、管理会社の問合せ記録や巡回で確認できた情報を集めてみましょう。記録するのは日時、使えなかった理由、区画の状態など必要な範囲です。荷物の中身や購入先を調べる必要はありません。段ボール探偵に就任しても、家賃は増えないので。

ただし、二週間の記録が年間を代表するとは限りません。引越しの時期や大型セールの後など、利用が集中する期間も別に確かめると、普段は余るのに年数日だけ足りない問題を見分けやすくなります。

荷物が取り出されれば、その区画を次の荷物に使えます。ここで見るのは、設置した箱の数だけでなく、一個の荷物がどのくらい区画を使うかです。

たとえば四区画があり、一件が平均二日間入ったままなら、単純化した机上計算では一日あたり約二件分の処理量です。平均一日で空けば約四件分になります。これは到着が均等で、荷物のサイズも合い、故障もないとした説明用の計算です。実際の受取可能件数を保証するものではありません。

それでも、「箱を倍に買う前に、通知が届いているか調べよう」という判断にはつながります。入居者の登録が未完了、通知先が古い、解錠方法が分かりにくい、といった原因なら、設備の追加購入だけでは直りません。

利用案内は、写真と短い手順を組み合わせます。必要に応じてやさしい日本語や他の言語で補い、実際に操作してもらいます。年齢や国籍で得意不得意を決めず、その人が使えるかで確かめるのが実用的です。操作部の高さや、重い荷物を取り出せる位置かも現地で見ましょう。

長く残る荷物については、連絡する時点、担当者、本人確認、対応できない場合の相談先を決めます。「今日から大家の判断で開けて捨てます」では、問題の種類を増やしてしまいます。規約、管理権限、メーカーの手順を確認し、個々の事情に応じて対応します。

業者さんへは「同じ機種をもう一台」だけでなく、解決したい問題を伝えます。大きい荷物が入らないなら、小区画ばかり増やす見積りは目的と合っていません。箱の数が増えても、段ボールは遠慮して縮んでくれません。

本体価格のほかに、工事、電気・通信、点検、故障時の出張、撤去まで書き出します。既存の保守契約に含まれる作業を別途費用へ二重に入れないことも大切です。

そして、効果が出るまでの期間を見ます。安く直せても部品の到着まで長期間使えない案と、費用は高くても早く復旧する案では、入居者への説明や管理の負担が違います。価格と復旧日を同じ表に置くと、大家さんの判断が具体的になります。

以下は実際の相場ではなく、導入判断のための架空の計算です。本体・設置で36万円、維持費が年1万2,000円、五年間使う想定とします。金額は税込の支払額として置き、消費税の納付・控除、所得税等、借入、撤去費、資金の時間価値は含めません。実案件では該当するものを加えます。

五年間の支出は36万円＋1万2,000円×5年＝42万円。年平均では8万4,000円です。これは減価償却費ではなく、比較用に支払額をならした数字。初年度には36万円と維持費を払うので、口座に8万4,000円だけ入れておけば足りるわけではありません。

家賃月6万円、増えた家賃にも管理料5％がかかり、その他の費用は変わらないと仮定すると、一戸の空室を一か月短縮して増える手残りは、6万円×95％＝5万7,000円です。