空き区画をトランクルームにしたら儲かる？「通路」と「撤去費」まで入れて考える

東雲結子「トランクルーム、需要はあります。第一号のお客さんは私！」

管理担当「何を入れるんですか？」

東雲結子「ダンベルとキャンプ道具。買った日だけ、意識が高かった皆さんです」

管理担当「ご近所にも、借りたい方はいますか？」

東雲結子「……アンケートはまだ私一人です。満足度100％！」

管理担当「回答者と集計係、同じ方ですね」

東雲結子「調査結果が身内に甘い！まず外の人にも聞いてきます」

自宅の収納に困ると、「同じように困っている人は多いのでは」と思いますよね。空き店舗をトランクルームに変える発想は、そんな身近な不便からも生まれます。ただ、自分の荷物が多いことと、お客さんがお金を払ってくれることは、分けて考える必要があります。

今回は、既存建物の屋内区画を収納用に貸す場合に限定し、実際に貸せる面積、必要な契約数、やめるときのお金まで計算します。屋外に置くコンテナの規制や採算は、別の検討です。

「場所を貸す」と「荷物を預かる」。似ていて違う責任の話

広告では、どちらもトランクルームと呼ばれることがあります。しかし、大家さんが何を引き受けるのかは違います。

国土交通省も、寄託契約による保管と場所の賃貸借を区別しています。場所貸しなのに、責任を持って品物を預かると誤認させる広告は避けなければなりません。

契約書の表題を「賃貸借」にすれば何でも場所貸しになる、という話でもありません。荷物の受領、出し入れ、保管の引受けなど、実際の運営を示して確認します。登録の要否が不明なら地方運輸局へ相談しましょう。

また、場所貸しだから建物の漏水や設備管理に関する責任まで消えるわけではありません。「責任」という文字を空き箱にしまっても、なくなりません。保険の対象、免責、事故時の対応を契約と運営の両方でそろえることが大切です。

仮に50㎡の空き店舗があるとします。1区画1.2㎡を25区画つくると、貸せる面積は30㎡。残り20㎡は通路、出入口、設備、間仕切りの厚み等に使う前提です。

50㎡全部を貸せるつもりで収入を計算すると、売上予測を大きく見誤ります。通路をなくせば区画は増えますが、お客さんまで箱詰めにはできません。

この配分は設計基準ではなく、計算用の仮定です。まず建築士と自治体に、用途地域、建物の用途変更、避難経路、床の荷重、消防設備への影響を確認します。収納用の間仕切りが増えることで、出入口や既存設備がそのまま使えるとは限りません。

用途変更する部分が200㎡以下なら、用途変更に伴う建築確認の手続きが不要となる場合があります。しかし、建築・消防の基準まで免除されるわけではありません。工事の内容による別の確認手続きの要否も含めて判断します。

そのうえで、利用者の立場で入口から歩いてみてください。車を停められるか、台車が曲がれるか、階段を通らず運べるか、湿気や温度はどうか。箱が入る広さと、使い続けたい使い勝手は別問題です。

今回は自己所有の屋内区画を、25区画に分ける例です。区画は同じ広さ・料金とし、稼働率は「契約中の区画数÷25区画」で考えます。広さがばらばらなら、区画数だけでなく賃料収入ベースでも管理してください。

表は消費税の影響を除いた採算比較で、課税される取引はすべて税抜、固定資産税等はその金額で計算します。所得税・法人税等、借入返済・利息、大家さんの労務費、新たな物件購入費は含んでいません。

住宅家賃は一般に消費税が非課税ですが、独立した収納スペースの貸付料は原則として課税取引です。住宅に従属する倉庫を家賃に含めて貸す場合とは扱いが異なり得ます。課税取引かという問題と、大家さんに納税義務があるかという問題も分けて確認します。[3][4]

実際の手残りは、免税・課税の別、一般課税・簡易課税等の計算方法、仕入税額控除の可否でも変わります。資金繰りは税込の入金・支払いに組み直し、消費税の納付・還付を反映して確認します。税抜表から納付税額だけを差し引く計算にはしません。

利用者に見せる料金は、税や管理費を含めた総支払額で比較しましょう。「月額は安かったのに、申込画面で金額が育った」では、契約の前に離脱されてしまいます。

毎月の営業収支だけなら、17万5,000円×稼働率×90％−5万円です。固定費を賄う境目は約31.7％。ここだけ見ると、「8区画くらい埋まれば安心」と言いたくなります。

でも、開設240万円と終了時60万円、合計300万円はどこへ行ったのでしょう。収納スペースでいちばん場所を取る荷物は、初期投資かもしれません。

5年でこの300万円を回収するなら、月平均5万円をさらに確保する必要があります。これは税務上の減価償却費ではなく、投資回収を判断するための配分です。5年後の設備売却収入は見込んでいません。