頭金500万円あれば買える？ 契約前に作りたい「もう1枚の資金表」

「5,000万円の物件に、4,500万円の融資がつく。では、現金500万円あれば大丈夫ですね」

ちょっと待ってください。その500万円、物件代金の差額だけになっていませんか？

買うときには仲介や登記、融資に伴う費用がかかります。さらに、購入後に納める不動産取得税や、引渡し後に予定している工事もあります。支払いは、決済日に全員そろってくれるとは限らないんです。

そこで、物件の収支表とは別に、「購入にいくら使い、購入後にいくら残すか」を並べた資金表を作ってみましょう。

頭金500万円でも、用意するお金は1,000万円

次の金額は、仕組みを見るための架空の見積もりです。市場の相場や、特定の物件の税額を示すものではありません。

この例では、物件代金の頭金は500万円。でも、購入後の運営まで考えると、用意したい現金は1,000万円です。

「頭金」と「必要な現金」。名前は似ていますが、担当する仕事が違います。

不動産取得税を売買価格からざっくり計算しない

不動産取得税は、原則として固定資産課税台帳の登録価格などを基に計算します。売買価格にそのまま税率を掛ければよい、という税金ではありません。土地と建物、住宅と住宅以外、適用できる軽減措置も確認が必要です。

とくに中古住宅の軽減では、取得した本人が住むことなどの要件があります。自宅購入の記事で見た軽減を、中古の賃貸アパートにもそのまま当てはめないでください。

表の70万円も「5,000万円の物件ならこの税額」という意味ではありません。所在地の税事務所などに確認した金額へ置き換えるための仮の数字です。通知・納付の時期、軽減の可否、必要な手続きは要確認です。

現金850万円で買うと、どこで苦しくなる？

同じ例で、使える現金が850万円だったとしましょう。頭金500万円と諸費用220万円を払うと、残りは130万円。

図5　支出する額と、手元に残す額を合算します。本文の架空見積もりによる資金比較。

そこへ取得税70万円と修繕90万円、合計160万円の支払いが来ると、30万円足りません。さらに運転資金120万円を残したいなら、当初の計画に対して150万円不足します。

これは、購入前後の支払いだけを切り出した計算です。その間の家賃、返済、管理費などは、月別の資金繰り表で別途足し引きします。家賃が入る予定なら、その根拠と時期も一緒に書いてください。予定の家賃は、支払日に使える現金とは限りません。

「銀行が貸してくれる」と「買ったあとも回せる」を確認する

買付けを入れる前に、見積書を「決済までに払う」「決済後に払う」「口座に残す」に分けてみましょう。融資で賄える範囲、融資実行前に必要な手付金、諸費用の二重計上や漏れも確認します。手付金は売買代金の一部ですから、自己資金分へ二重に足さないようにしてください。

不足するなら、価格や工事内容、資金調達、購入時期を再検討する材料になります。ただし、安全に必要な工事を先延ばしにして、数字だけ合わせるのは避けたいところです。

運転資金120万円は、この例の設定にすぎません。借入返済額、修繕の予定、他物件の支出も踏まえて、自分に必要な額を決めます。

物件を買えた日はうれしいもの。でも、翌月からも落ち着いて通帳を開けるようにしたいですよね。契約前に、もう1枚だけ資金表を作っておきましょう。

参考資料

[1] 島根県「不動産取得税のあらまし 令和7年度版」納税義務・課税標準・税率・納税方法

[2] 徳島県「不動産取得税について 令和7年度版」住宅の取得に関する軽減要件