「不動産で赤字が出たら、給与の税金が戻ってくるんですよね？」
確定申告の話になると、気になるところですよね。ただ、赤字には、給与などの所得と相殺できない部分が紛れていることがあります。
今回見てほしいのは、土地を買うために借りたお金の利息です。土地は静かにそこにありますが、税金の計算では、なかなか存在感があります。
経費になることと給与から引けることは別の判定
個人の不動産所得は、家賃などの収入から必要経費を差し引いて計算します。赤字を給与などの他の所得の黒字から差し引く仕組みが「損益通算」です。
ところが、不動産所得の赤字のうち、必要経費に入れた土地取得のための借入金利子に相当する部分は、損益通算の対象から外れます。
「土地の利息は全部経費にならない」という意味ではありません。不動産所得を計算する段階では必要経費でも、その赤字を給与へ持っていく段階で制限がかかる、という順番です。
赤字120万円なら税金も120万円戻るわけではない
国内の賃貸物件を個人で所有している大家さんの、架空の例を見てみましょう。以下の赤字は、持っている賃貸物件を合計した後の年間の金額です。他の損益通算制限はないものとします。
| 比べる項目 | ケースA | ケースB |
| 不動産所得の赤字 | 120万円 | 50万円 |
| 経費に含まれる土地取得借入金の利息 | 70万円 | 70万円 |
| 他の所得と損益通算できない赤字 | 70万円 | 50万円 |
| 給与などと損益通算できる赤字 | 50万円 | 0円 |
ケースAは、120万円から70万円を除いた50万円が損益通算の対象です。ケースBでは、赤字50万円の全額が対象外になります。70万円を除くために、赤字が黒字20万円に変わるわけではありません。[2]
図4 土地取得借入金の利息に相当する赤字を区分します。参考資料[1][2]と本文の仮定から計算。
赤字額を、そのまま「戻ってくるお金」の欄へ入れてしまうと、購入時の計画がずれてしまいます。
土地の値段の割合を掛ければ終わりとは限らない
ここで、もう一つ確認したいことがあります。その70万円は、どう計算しましたか？
土地と建物をまとめて買い、一部に自己資金を使った場合などは、借入金の使途と法令上の計算方法を確かめる必要があります。土地価格が全体の6割だから、利息も機械的に6割。そう決めてしまう前に、契約書と融資資料を見てください。
特に、複数の物件、借り換え、追加融資があるときは、「どの借入金が、どの取得資金に対応するか」を整理しておくと、計算の根拠を追いやすくなります。
購入前の収支表に一行足してみる
物件を検討するときは、「不動産所得の赤字」の下に、「うち損益通算できない部分」という一行を足してみてください。
そのうえで、税負担がどれだけ変わるか、実際の年間収支はいくらかを別々に確かめます。税金の還付を見込まないと資金が回らない計画なら、還付の計算条件を特に丁寧に確認したいところです。
すでに物件をお持ちなら、返済予定表、土地と建物の価格が分かる購入資料、前年の申告書をそろえてみましょう。「利息は経費に入っています」で話を終えず、「そのうち給与と相殺できない金額はいくらですか？」まで聞く。この一言が、見込み違いを防いでくれます。
参考資料
[1] 国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
[2] 国税庁「令和6年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」3ページ。土地等の負債利子を含む赤字の申告書への転記方法。
[3] 国税庁「租税特別措置法通達 第41条の4関係」41の4-1〜41の4-3。租税特別措置法施行令26条の6第2項に基づく計算。
