管理料3％と5％、安いのはどっち？ 答えは見積書の下のほうにあります

「管理料が5％から3％になります」

そう聞くと、ちょっと前のめりになりますよね。年間家賃600万円なら、2％の差は12万円。毎年のことですから、見過ごせません。

ただ、その見積書、下のほうまで読みましたか？ 清掃費、更新の事務手数料、退去立会い料……。管理料の隣に、小さな請求書たちが並んでいるかもしれません。

今回は、管理会社を選ぶときの「％の見比べ方」を、ひと工夫してみましょう。

同じ仕事を頼んで年間いくら払うか

次は、年間家賃収入600万円の物件について、同じ回数・内容の業務を依頼する架空の比較です。管理料率は税込の率、ほかの金額もすべて税込として計算しています。実際の見積りでは、税抜表示か税込表示かも確認してください。

おや。料率が高いB社のほうが、この条件では3万円安くなりました。

もちろん、「5％の会社がお得」という話ではありません。更新も退去も少ない年なら結果は変わりますし、ほかに別料金があれば足す必要があります。表は、料率だけでは年間の支払額が分からない、という見本です。

その3％は何に掛かっていますか

ここでもう一つ。計算の土台もそろえましょう。

家賃だけに掛かるのか、共益費や駐車場代も含むのか。実際に入金された家賃に掛かるのか、請求額に掛かるのか。最低料金はあるのか。同じ3％でも、契約によって円に直した額は違います。

国土交通省の標準管理受託契約書も、管理業務の内容、管理報酬、それ以外に要する費用を分けて記載する形です。料率の比較に加え、何をどの頻度で行うかを確認することが大切なのです。

募集の際の費用や広告費、修繕の手配にかかる費用も、発生条件を聞いておきましょう。「一式です」の中身が分かると、後で請求書を見て驚く回数を減らせます。

安くても自分の仕事が増えるなら

管理会社に頼まない業務は、誰かが担当します。大家さんが引き受けるなら、その時間や交通費も判断材料です。

例えば、月1万円安くなっても、毎月半日ずつ現地へ行く必要がある。近所に住んでいて苦にならない方もいれば、本業への影響が大きい方もいますよね。自分に合う契約は、その人の時間の使い方でも変わります。

対応の良し悪しも、金額だけでは読めません。連絡方法、修理を発注する前の承認額、苦情対応の範囲、報告の頻度まで、契約前に具体的に聞いてください。

まずは去年の請求書を12か月分

新しい見積書を取る前に、今の管理会社へ払った金額を1年分まとめてみましょう。毎月の管理料と、更新・退去・募集などの都度費用を分けると、物件の「年間のお世話代」が見えてきます。

候補の会社には、同じ家賃、同じ更新件数、同じ退去件数で試算してもらいます。通常の年と退去が多い年の2通りがあれば、なお判断しやすくなります。

料率の大きな文字だけで決めるのは、メニューの「基本料金」だけで会計を予想するようなもの。最後の合計と、頼める仕事の中身まで見てから選びましょう。

参考資料

[1] 国土交通省「賃貸住宅標準管理受託契約書」頭書（3）〜（8）、第4条、第6条およびコメント。2021年4月23日公表。