アパートを分けずに相続したい。「代わりに土地を渡す」で大丈夫？

「アパートは経営を続ける子に任せたい。でも、もう一人の子にも財産を渡したい」

大家さんの相続で、考えておきたい場面です。建物を左右に切り分けるわけにもいきませんし、共有にすれば、その後の経営を誰が決めるかも話し合う必要があります。

そこで候補になるのが「代償分割」。ただし、金額が決まったところで安心せず、何で、いつ払うかまで確認しましょう。

物件を継ぐ人が、もう一人へ支払う仕組みです

代償分割（だいしょうぶんかつ）とは、相続人の一人などが遺産の現物を取得する代わりに、ほかの相続人に対して金銭などを渡す義務を負う分け方です。

架空の例として、姉が親のアパートを相続し、その代わりに弟へ1,800万円を支払う内容で家族が合意したとします。この1,800万円が代償金です。

物件の所有を一人にまとめやすい一方、姉には支払資金が必要になります。アパートが高く評価されていても、明日の朝に現金1,800万円が通帳に現れるわけではありません。

相続税の計算では、支払う側は取得した財産の価額から代償財産の価額を控除し、受け取る側はその価額を加算します。税務上の代償財産の価額は、決め方によって実際の支払額と異なることがあります。

現金と「自分が持っていた土地」は、税金が違います

「現金が足りないので、姉が以前から所有していた土地を弟に渡すのは？」

この方法を検討するときは、相続税に加えて、姉の譲渡所得の確認が必要です。譲渡所得とは、資産を譲ったことによる利益に係る所得です。

代償分割の支払義務を、自分の不動産を渡して履行すると、その時の時価で不動産を譲渡したものとして扱われます。売却代金を現金で受け取っていなくても、所得税の課税が生じ得るのです。

これは、親の遺産に含まれる土地を、そのまま弟に分ける場合とは異なります。「誰が、もともと持っていた土地なのか」を取り違えないでください。

「現金が出ない」と「税金が出ない」は別々です

土地を渡す案について、独自の仮定で計算してみましょう。

姉の土地の時価を1,800万円、取得費を650万円、譲渡に必要な費用を50万円とします。取得費とは、その土地を買ったときの代金や一定の取得費用です。

特別控除などを考慮しない譲渡益は、1,800万円－650万円－50万円＝1,100万円になります。これは税額ではありません。実際の税額は所有期間や適用できる制度などで変わりますが、「代償金の現金を用意しなくて済んだ」と思っても、納税のための現金が必要になる可能性があります。

将来の売却にも注意点があります。姉が負担した代償金1,800万円を、相続したアパートの取得費にそのまま上乗せすることはできません。一方、弟が代償として受け取った姉の土地は、交付時の時価で取得したものとして扱います。

受け継いだ物件と、代償として渡した物件。この二つの税務記録を分けて残しておきましょう。

印鑑を押す前に、支払える計画まで作りましょう

資金計画では、年間家賃をそのまま支払原資にしないことが大切です。管理費、借入返済、税金、修繕用の積立、生活費などを引いて、実際に回せるお金を確認します。

例えば、それらを差し引いた後の余裕資金が年240万円という仮定なら、1,800万円をためるには単純計算で7年6か月かかります。空室や突発修繕で余裕が減れば、もっと長くなります。「家賃からそのうち払う」では、受け取る側も予定を立てられませんよね。

分割払いを考えるなら、受取側の相続税の納付時期と資金も確認します。協議書には代償分割であること、金額または交付する財産、支払期限、支払方法などを具体化しておきたいところです。

まず、現金払いの案と、自分の不動産を渡す案について、税金・諸費用を含めた手元資金を並べてみてください。家族が納得する分け方を、最後まで実行できる計画にする。それが、アパート経営を次の世代へつなぐ準備になります。