月1万円の経費削減が、200万円の差に？ 売る前に見たい「家賃の下の数字」

「月1万円くらいなら、大勢に影響しないでしょう」。そう思って、そのままにしている経費はありませんか？

年にすると12万円。もちろん、それだけでも大切なお金です。でも、収益物件の評価では、この12万円がもう一仕事することがあります。

条件をそろえて計算すると、評価額の差が200万円になることも。電卓が桁を間違えたわけではありません。今日は「いくら家賃が入るか」の一段下、「そこからいくら残るか」を見てみましょう。

買う人は、その物件が残してくれるお金を見ています

不動産の収益性を評価する方法の一つに「直接還元法」があります。評価に使う一定期間の純収益を、還元利回りで割る方法です。

ここでは、年間の純収益を「賃料などの収入から運営に必要な費用を引き、将来の支出も適切に見込んだ、評価用の収益」と考えてください。決算書の利益を、そのまま持ってくるわけではありません。何を収益・費用に含めるかと、使う還元利回りは、整合させる必要があります。

還元利回りは、借入金の金利とは別の数字です。物件のリスクや市場などを踏まえて設定します。この記事では、計算の仕組みを見るために6％と仮定しましょう。

年12万円の改善を、6％で割ってみると

次は、説明用の単純なモデルです。月1万円の経費削減が今後も続き、家賃、サービスの質、将来の修繕見込み、還元利回りは変わらないとします。削減のための初期費用もない前提です。

年12万円÷6％＝200万円。これが、タイトルの数字です。

ただし、モデル上の評価額の差であって、「200万円高く売れます」という約束ではありません。実際の売買価格は、市場、立地、建物の状態、契約条件などでも変わります。売却にかかる費用や税金を引いた手取りとも別です。

同じ年12万円の改善でも、還元利回りを4％と置けば評価差は300万円、8％なら150万円になります。利回りを都合よく選んで「こんなに値上がりしました」とは言えません。

図3　同じ年12万円の改善でも、仮定する還元利回りによって評価差は変わります。本文の仮定から計算。

掃除を減らして、数字だけきれいにしない

ここで「清掃を減らせば、もっと利益が出るのでは？」と思った方。そこは一度、立ち止まりましょう。

共用部が汚れて入居者満足が下がったり、必要な修繕を先送りしたりすると、将来の収入や支出の見込みも変わります。

この評価方法から考えると、買い手の立場でも「この清掃費で、今の状態を保てるだろうか」と気になるはずです。維持に必要な費用が増えると見込めば、その分を評価に織り込むことが考えられます。削った支出が、そのまま評価額アップにつながるとは限らないわけです。

同じサービスを二重に契約していないか。使っていない有料サービスが残っていないか。共用部の電気料金プランが使い方に合っているか。まずは、建物の価値や安全を傷めずに見直せる項目を探しましょう。

設備の更新で支出を減らすなら、先に払う工事費も必要です。「毎年いくら減るか」と「最初にいくら出ていくか」をセットで比べてください。

売る直前より、売る前から記録を残す

おすすめは、直近12か月の支出明細と契約書を並べること。そして、見直したら、金額だけでなく「何を変え、同じサービスをどう維持できたか」も記録します。

次の所有者にも続けられる改善なら、その説明は収益性を伝える材料になります。一度だけの値引きや修繕の先送りとは、説得力が違いますよね。

家賃を上げる以外にも、収益を改善する道はあります。まずは毎月の明細から、静かに出ていく1万円を探してみませんか。

参考資料

[1] 国土交通省「不動産鑑定評価基準」―総論第7章・収益還元法、各論の純収益算定

[2] 国土交通省「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」―収益と還元利回りの整合