アパートの外壁塗装を検討したら、見積額が300万円。「こんなに高い工事は、一度に経費にはできないのでは」と思う大家さんもいるかもしれません。
結論からいうと、300万円でも全額が修繕費になる場合はあります。ただし、金額や「外壁塗装」という工事名だけでは決められません。何を直し、工事前と比べて何が変わるのかを確認する必要があります。
金額より先に工事の内容を見る
税務上、建物の通常の維持管理や、傷んだ部分を元の状態に戻すための費用は、原則として修繕費です。
一方、建物の価値を高めたり、使用できる期間を延ばしたりする部分に対応する費用は、「資本的支出」に当たります。これは、支払った年に全額を経費にするのではなく、資産として計上し、減価償却を通じて費用にしていくものです。
つまり、「高額だから資産」「塗装だから修繕費」と機械的に決まるわけではないのです。
例えば、劣化した塗膜やひび割れを補修し、従来の機能を維持する工事なのか。それとも、これまでなかった機能を追加する工事なのか。この違いが判断の出発点になります。
一つの工事に二つの性質が混ざることもある
外壁の補修と同時に、新たな設備の設置や性能を高める改良を行う場合もあるでしょう。その場合は、通常の修繕に当たる部分と、資産計上を検討する部分を分けて確認します。
300万円の請求書だからといって、必ず全額を同じ処理にしなければならないわけではありません。逆に、請求書の名前を「修繕費」に変えても、工事の実態が変わるわけではありません。
工事代金を分けて請求してもらうことと、性質の違う工事を合理的に区分することは、別の話です。
実務で役立つのは、「どこを」「どのような状態から」「どの程度の仕様に」直したのかが分かる資料です。見積書が「外壁工事一式」となっている場合は、契約前に内訳をもらっておくと判断がしやすくなります。
決算前に支払えば経費になるとは限らない
もう一つ気を付けたいのが、工事の時期です。
「今年は利益が出たので、来年の工事代金を先に払っておこう」と考えても、未施工の工事代金を前払いしただけでは、原則としてその年や事業年度の修繕費にはできません。
通常の費用計上では、支払日だけでなく、工事が完了しているか、支払う義務と金額が確定しているかなどを確認します。反対に、工事が完了し、必要な要件を満たしていれば、支払いが翌期でも未払金として経費を計上できる場合があります。
「修繕費か資産か」という判断と、「いつ経費になるか」という判断は、両方必要なのです。
工事を頼む前に残しておきたい資料
外壁塗装を行う際には、次の資料をそろえておきましょう。
- 工事箇所と金額の内訳が分かる見積書・請求書
- 劣化や破損の状態が分かる工事前後の写真
- 使用材料や仕様の変更が分かる資料
- 契約書、工事完了報告書、支払記録
これらは税務処理の根拠になるだけでなく、次回の修繕計画を立てる際にも役立ちます。
経費にできるかどうかは大事ですが、300万円を支払えば、手元資金が300万円減ることにも変わりはありません。必要な工事か、内容と価格は妥当か、支払い後の資金に余裕があるかも一緒に考えたいところです。
大きな工事は、契約後ではなく見積書が出た段階で、税務処理と資金繰りを確認しておくことをお勧めします。
参考資料
[3] 国税庁 No.5387 販売費、一般管理費その他の費用における債務確定の判定
