アパートの消費税還付は今でもできるのか

アパートの購入や新築では、建物部分に係る消費税が大きな金額になることがあります。
「この消費税が戻ってくれば、次の物件を買う資金に使えるのに」と考える大家さんもいらっしゃるでしょう。

結論からいうと、物件の用途や条件によって還付を検討できる場合はあります。
ただし、現在は、一定の居住用賃貸建物について、購入時の消費税を控除することが制限されています。
昔の記事にある還付の方法を、そのまま今の物件購入に当てはめることはできません。

まず確認したいのは、法人を作ったかどうかよりも、「何に使う建物を、いくらで取得するのか」です。

税抜き1000万円以上の居住用賃貸建物には制限があります

一般課税という通常の計算方法では、売上げに係る消費税から、仕入れなどに係る控除可能な消費税を差し引きます。このように仕入れなどに係る消費税を控除する仕組みを「仕入税額控除」といいます。控除可能な額が売上げに係る税額を上回ると、申告によって還付を受けられる場合があります。

ただし、税法上の居住用賃貸建物に該当すると、その取得等に係る消費税は、原則としてこの控除の対象になりません。

典型例は、一の取引単位で税抜き1,000万円以上となる、住宅として貸すためのアパートやマンションです。この金額は土地を含む総額と混同しないようにしましょう。自ら建設する場合にも別途定められた判定があります。

例えば、還付されると思っていた消費税が500万円あっても、控除制限の対象なら、その500万円を購入後の手元資金に見込むことはできません。還付を前提に自己資金を少なく組むと、修繕や空室への備えが不足してしまいます。

未入居なら大丈夫とは限りません

「まだ誰も住んでいない」「入居者の募集を始めていない」というだけで、控除制限の対象から外れるわけではありません。

判断するのは、建物の構造・設備その他の状況から、住宅として貸さないことが客観的に明らかかどうかです。原則として取得等の時点の状況で判定します。

一方、販売用の建物についてまで、すべて控除不可と考えるのも正確ではありません。国税庁の通達では、棚卸資産として取得した建物で、保有中に住宅として貸さないことが明らかなものを除外例に挙げています。棚卸資産とは、販売するための商品などのことです。

ここで必要なのは、「販売用と呼んでいる」という説明だけでなく、実際の事業計画や使用状況との整合性です。販売目的で取得しても、売却まで住宅として貸す場合には、同じ結論になるとは限りません。

インボイス登録だけでは還付を受けられません

インボイス登録によって課税事業者になっても、居住用賃貸建物の控除制限が消えるわけではありません。

また、税抜き1,000万円未満なら必ず還付される、という理解にも注意が必要です。特別な控除制限の対象外でも、通常の消費税の計算ルールは残ります。

例えば、非課税となる住宅家賃しかなく、住宅賃貸だけに使う建物を取得するケースでは、特別な制限の対象外でも、通常の計算で仕入税額控除が認められないことがあります。控除の可否は、支出の使い道や「課税売上割合」などによって変わるからです。課税売上割合は、売上全体に占める課税売上の割合を、税法のルールで計算したものです。

店舗部分がある物件などでは、その用途や面積等による合理的な区分も必要になります。「アパートだから全額不可」「店舗が少しあるから全額還付」という一括した判断は避けましょう。