NOI・LTV・DSCRを株に翻訳する｜不動産投資家のための企業分析

東雲結子：「株の決算書は、数字が多すぎて眠くなります」

税理士石井：「物件概要書なら、どこを見ます？」

東雲結子：「家賃、経費、NOI、借入、返済、出口です」

税理士石井：「会社も同じ順番で読めます」

東雲結子：「NOIに近いのが営業利益、LTVに近いのが借金の重さ？」

税理士石井：「そうです。ただし完全に同じ指標ではないので、翻訳として使います」

東雲結子：「うーん、英語の決算用語も、物件に置き換えれば読めそうです」

税理士石井：「大家さんは、実は企業分析の基礎を毎月やっています」

株式投資を始めると、営業利益、EBITDA、フリーキャッシュフロー、ネットデット、PERなど、急に知らない言葉が並びます。しかし、大家さんは物件の家賃、経費、NOI、借入、返済、出口を見ています。企業分析の考え方は、驚くほど不動産に似ています。

もちろん、会社と一棟物件は同じではありません。会社には人材、ブランド、研究開発、複数事業があります。それでも、不動産で身につけた「収入の質」「借金の重さ」「現金の残り方」「出口価格」を見る力は、そのまま株の決算分析へ使えます。

売上高は満室家賃、営業利益はNOIに近い

会社の売上高は、物件の満室想定家賃に似ています。大きいほど良さそうに見えますが、経費を引かなければ稼ぐ力は分かりません。

営業利益は、家賃から管理、修繕、固定資産税などを引いたNOIに近い感覚で読めます。売上が伸びても営業利益率が下がっていれば、値引きやコスト増で中身が悪くなっている可能性があります。

大家さんが「家賃100万円増えたが修繕120万円増えた物件」を評価しないように、株でも増収だけで喜ばず、利益率を見ます。

EBITDAは返済前の力、フリーキャッシュフローは本当に残る現金

EBITDAは、営業利益に減価償却費等を戻した指標で、借入返済前の収益力を見るときに使われます。物件のNOIに近い場面もありますが、企業ごとの会計や事業構造が違うため、単純比較はできません。

私がより重視するのはフリーキャッシュフローです。本業で得た現金から、事業を維持・成長させる設備投資を引いて、どれだけ残るかを見ます。

営業利益が立派でも、毎年巨額の設備投資が必要で現金が残らない会社は、配当や借金返済の余力が弱くなります。不動産で減価償却と現金収支を分けるのと同じです。

LTVに近い感覚で、ネットデットを見る

不動産のLTVは物件価値に対する借入比率です。会社では、ネットデット（有利子負債から現預金を引いた額）をEBITDAや自己資本と比べ、借金の重さを見ます。

説明用の会社が、EBITDA150億円、ネットデット400億円なら、ネットデット／EBITDAは約2.7倍です。単純には、現在のEBITDA約2.7年分の借金があるイメージです。

適正水準は業種で違います。安定収入のインフラ企業と、景気変動の大きい製造業を同じ倍率で判断できません。大家さんが立地と築年数で許容LTVを変えるのと同じです。

DSCRの感覚で、利息を払えるかを見る

物件のDSCRは、NOIが年間返済額の何倍あるかを見る指標です。会社では、営業利益やEBITDAが支払利息の何倍あるかを見るインタレスト・カバレッジ・レシオが近い考え方です。

営業利益120億円、支払利息20億円なら6倍です。金利上昇や利益減少があっても、一定の余裕があります。反対に1.5倍しかなければ、少し業績が悪化しただけで資金繰りが苦しくなります。

配当株では、株主還元を見る前に、銀行へ利息を払う余裕を確認します。物件でも株でも、借金は株主より先に支払われます。

最後は、良い会社を高く買いすぎていないか

良い物件でも、価格が高すぎれば利回りは下がります。良い会社でも、株価が高すぎれば将来リターンは小さくなります。

PER、PBR、EV／EBITDAなどの指標は、会社の価格を利益や純資産と比べる道具です。数字だけで割安を決めず、成長率、利益の安定性、借金、競争力と合わせます。

不動産投資家の強みは、「良い資産」と「良い買値」を分けて考えられることです。その感覚を株にも持ち込めば、人気企業を無条件に高値で買う失敗を減らせます。