サブリース90％保証と一般管理、5年でどちらが残る？

東雲結子：90％家賃保証なら、空室を気にせず眠れますね。

税理士石井：賃料見直し条項は読みましたか？

東雲結子：えーっと……そのページから急に文字が小さくなっています。

税理士石井：睡眠時間が短くなるページですね。

東雲結子：一般管理だと空室が怖いし、サブリースだと賃料改定が怖い。どちらが良いですか？

税理士石井：手残りだけでなく、変動を減らす価値と、自分の時間を含めて比べます。

東雲結子：なるほど。保証率90％という大きな文字だけでは決められないんですね。

税理士石井：はい。改定条件、免責、修繕負担、解約条項が本当の中身です。

サブリースは空室変動を抑え、管理の手間を減らせます。一方、保証賃料は満室家賃より低く、契約期間中に見直される可能性があります。一般管理は空室リスクを負いますが、市場家賃の上昇を取り込みやすい面があります。

90％という保証率だけでなく、5年間の受取額、修繕、免責、解約条件まで並べます。

月90万円の満室家賃なら、最初の差は小さい

サブリース90％なら月81万円。一般管理で回収率94％、管理料5％なら、大家さんへ残る家賃は月約80万4,000円です。この仮定では初期差は小さく見えます。

サブリースは収入が安定し、一般管理は空室が少なければ多く残ります。最初の月額だけでは勝敗が決まりません。

免責期間と修繕負担が、手残りを変える

入居者入替え時に一定期間賃料が支払われない免責、原状回復、設備交換、募集条件の決定権を確認します。サブリースでも修繕が全て事業者負担とは限りません。

一般管理では大家さんが空室と修繕を負いますが、見積りや業者を選べる自由があります。費用と自由度を比べます。

保証賃料が10％下がると、差は年100万円近くなる

90％保証の賃料が見直され、満室家賃の80％へ下がれば月72万円です。一般管理との差は月8万円超、年100万円近くになる場合があります。

長期保証という言葉より、何年ごとに、どの基準で見直すかを読みます。保証期間と保証額は同じ意味ではありません。

売却時に契約が買主を狭めることがある

買主がサブリース契約を嫌う場合、売却価格や買主層へ影響します。解約条件、違約金、通知期間、契約承継を購入前に確認します。

一般管理は比較的柔軟ですが、管理品質が悪ければ空室と滞納が増えます。契約形式より、運営会社の実力も大切です。

サブリースは、手間と収入変動を外注する商品

遠隔地、多戸数、運営に時間をかけたくない人には価値があります。自分が一般管理で高稼働を維持できるなら、サブリースの差額は高い外注費に見えるかもしれません。

保証率ではなく、自分の時間、収入変動、契約の自由度を含めた価格として判断します。

参考資料

国土交通省 サブリース住宅の注意点