アパート経営を行っている人であれば、5棟10室基準を満たせば、事業的規模になり、青色申告であれば65万控除が使えるようになるというのは、よくご存じの知識だと思います
事業的規模にすることの一番大きなメリットは、私が考えるに、青色専従者給与だと思っています
アパート経営を行う人は高所得者が多いですが、高所得者は高額納税者でもあります
大体の方が、住民税合わせて、税率30％以上です
そんな人が、青色専従者給与を使えばかなり有効に所得分散でき、大きく税金を減らすことで、次の物件取得のタネ銭にすることができます
ですが、上記については、あくまで小技程度の話になります
どうしても個人で不動産投資を行いたいという高所得者にとって、一番大きな節税策としては、耐用年数超えの木造を建物比率高めで購入するという手法が最も効果的です
この手法を使えば、例えば、年収1億円ある人なら、1000万以上の所得税還付を狙うことも容易に出来ます
耐用年数超えの木造の償却期間は、4年ですから、4年で4000万の還付を受けられます
4000万あれば、現金で小さいアパートを購入できてしまいます
では、数年経ち、建物の減価償却がなくなって来た時は、どうすれば良いのでしょうか？
減価償却という大きな経費がなくなるわけですから、個人で購入したことが仇となり、そのまま放っておけば、逆に追加の納税が必要になるでしょう
そんな状況を打破できる方法があります
それは、簿価がゼロになる前に、法人を設立し、その法人に簿価で売却するのです
そうすれば、かなりの節税を実現出来ます（取得した法人側で再度、不動産取得税を取られるデメリットはあります）
では、売却して物件がなくなってしまった個人側ではどうすれば良いのか？
再度、手頃な物件を個人で購入するのです
そして、上記サイクルを何度も繰り返すのです
「待てよ、、、」
「とはいっても、受け皿となる法人側でも納税することになり、税引き前利益で800万を超えた場合税率33％になるから、あまり節税メリットを受けられないのではないか？」
そんな声が聞こえてきそうですが、大丈夫です
対策はあります
また別の法人を作れば良いのです
税引き前利益で800万を目処に、別法人をいくつも作るのです
そして、それを繰り返せば、いつの間にかお金持ちになっているわけです（節税の恩恵も受けながら）
そんなわけで、今、高所得をもらっている人でも、それがいつまで続くかは分からないご時世です
なので、自分の人生は自分で責任を取らなければならない今の時代ですから、転ばぬ先の杖をいくつも作っておくのも、よりよく人生を楽しむためには良いのではないでしょうか？
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